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潮流女装荿莀蕿罿芅荿蚁膅芁莈袃肇膇莇羆袀蒅莆蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂袄袅莄蒁羇膁芀蒀蚆羃膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅羇羈蒇薅蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蚀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂膈蚈螀羄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀莁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅芁莈袃肇膇莇羆袀蒅莆蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂袄袅莄蒁羇膁芀蒀蚆羃膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅羇羈蒇薅蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蚀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂膈蚈螀羄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀莁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅芁莈袃肇膇莇羆袀蒅莆蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂袄袅莄蒁羇膁芀蒀蚆羃膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅羇羈蒇薅蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蚀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂膈蚈螀羄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀莁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅芁莈袃肇膇莇羆肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄肃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿罿羁膆蚇羈肄莁薃羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈节莁薂膀蒈蚀薁袀芀薆薀羂蒆蒂虿肅艿莈虿膇肂蚇蚈袇芇蚃蚇聿肀蕿蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莄虿蚃肆膆薅螃膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀莃螀膂膃蚂蝿袂蒈薈螈羄芁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈袆袈肂薄袅羁芈蒀袄 物业管理实务第一章 物业管理概述（4学时）第二章 物业管理机构（重点）（8学时）第三章 物业管理的招标与投标(本章在招投标课程中详细讲授)第四章 物业管理合同（在物业法规课程中渗透）第五章 物业租赁管理（2学时）第六章 物业管理的程序（重点）(8学时)第七章 物业管理常用文书的拟写及档案管理(2学时)第八章 物业服务企业的财务管理(6学时)第九章 房屋维护修缮管理(4学时)第十章 房屋设备管理(4学时)第十一章 物业综合管理与综合经营服务（8学时）第十二章 物业管理中的投诉与处理(2学时)第十三章 物业管理与社区文化(2学时)第十四章 各种类型的物业管理与服务（重点）（8学时）第十五章 香港及国外物业管理(2学时)第十六章 物业服务企业与iso9000标准（2学时）第一章 物业管理概述能力要求：本章作为学习物业管理的入门，通过学习，使同学们掌握物业与物业管理的基本概念，明确物业管理的类型、宗旨和原则，了解和掌握物业管理的发展趋势和物业管理从业人员的素质要求及职业道德要求。重点与难点：物业的特征；物业管理概念、原则；物业管理从业人员的素质要求及职业道德要求。第一节 物业与物业管理的概念一、物业（一）物业的概念从物业管理的角度来讲，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。（二）物业与房地产、不动产的联系和区别在现实生活中，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常常交替使用，并由此产生了对这三者理解和使用上的混乱，但这三个概念既有联系，又有区别。（三）物业的组成从物业的概念可以看出，物业包含三个基本组成：（1）以建成并投入使用的各类建筑物（2）与建筑物相配套的设备、设施（3）相关场地（四）物业的特征1.固定性2.耐久性3.多样性4.高值性5.权益性二、物业管理（一）物业管理概念物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）物业与物业管理概念的比较1.联系首先，物业管理是对现有物业进行管理。其次，物业管理可以延长物业的使用寿命，使物业保值、增值。物业借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，对于开发商，良好的物业管理是房屋销售的最有利的促销因素，是对房屋销售的有力支持。因此，许多开发商将物业管理看做是销售的后续环节。2.区别（1）本质不同（2）服务对象不同（3）效用性不同（4）价值实现方式不同（三）物业管理的特点1.社会化2.专业化3.企业化4.经营型第二节 物业管理的主要内容一、物业的基本管理建筑管理：包含各类、各种用途的房屋以及物业保健档案的设立。设备管理：设备管理均由相应的专业技术人员操作。设施管理：包括规划部门划定物业所属辖区红线范围内的基础设施和市政配套设施，如辖区内的道路、路灯、供电设施、供水管网、排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等。二、物业的专项管理1.治安管理包括物业区域范围内的安全、保卫、警戒等，还可延伸为排除各种干扰，确保业主或使用人的生命财产安全，是指形成安全、安静的工作、生活环境。2.清洁管理对物业区域范围内的垃圾、各种废物、污水、雨水进行定时定点的排泄、清除等，保持物业及物业周围环境的外貌清洁，使之形成干净、整洁的工作、生活环境。3.绿化管理对物业区域范围内的绿化建设及保养，根据城市绿化规划建设指标的规定（建城【1993】784号，）城市绿地率2000年以后应不少于25，到2010年应不少于30。4.消防管理5.车辆管理三、物业的相关服务包括两个方面：特约服务和便民服务1.特约服务特约服务的内容包括房屋代管、室内清洁、家电维修、居室装修、代聘保姆、接送小孩等内容丰富的服务项目。2.便民服务便民服务的内容包括：商业网点：与商业、银行、邮电等部门协作在物业辖区内建立超市、饮食店、副食品市场、洗衣房、美容美发中心、公用电信服务和储蓄所等，以方便业主。文体娱乐：开设小型健身房、俱乐部、阅览室、展览室、老年活动室、青少年活动室等，以利于各类人员的健身娱乐活动。教育卫生：与教育部门协作在辖区内开设托儿所、幼儿园、中小学校；与卫生部门协作在辖区内设立诊疗所、保健站等。交通网点：配置必要的物业辖区与市中心的来往班车网络，并与交通部门协作在辖区内增设交通网点，以改善交通条件，为业主提供方便。四、多种经营管理目前物业服务企业开设的多种经营业务一般有：投资咨询、中介、代理租赁、住房置换、室内设计装修、设备安装、经营建材等。实行多种经营的物业服务企业则可以选择其中的若干项开展多种经营的业务。第三节 物业管理的原则与作用一、物业管理的基本原则（一）业主主导原则业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。（二）统一管理原则一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这样，一方面方便了业主和使用人，另一方面提高了综合管理效益。（三）专业高效原则物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（四）权责分明原则在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业的权利与责任应当非常明确。（五）服务第一原则（六）收费合理原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。（七）公平竞争原则在市场经济中应当实行公开、公平、公正和诚实信用的竞争机制，通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。（八）依法行事原则二、物业管理的作用1.为广大业主和非业主使用人营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生产环境2.有效延长物业使用年限，促进物业的保值增值3.树立城市形象，完善城市功能4.实行物业管理有利于吸引外资，促进对外开放第四节 我国物业管理现状与展望一、近期我国物业管理运行上的特点2003年9月1日，国务院颁布的物业管理条例开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。由于我国长期实行计划经济的房地产管理模式，在观念上、体制上、操作上都存在着与现代物业管理不相适应的地方。二、我国物业管理发展趋势（一）实行法制化、规范化管理（二）实行规模化与品牌经营（三）实行智能化管理（四）树立以人为本的管理理念，注重人才培养第五节 物业管理从业人员素质要求与职业道德一、物业管理从业人员的职业道德遵纪守法，爱岗敬业；工作认真，尽职尽责；诚实守信，热情服务。二、物业管理人员必须具有专业知识和专业技能1.物业管理人员必须具有现代管理知识2.物业管理人员必须具有物业管理的专业知识和技能3.物业管理人员必须能够掌握现代化管理手段三、物业管理人员应具有较高的个人素质1.要有良好的语言表达能力2.要以端庄的仪容仪表，树立良好的个人形象3.要有宽阔的胸怀，良好的心理素质4.要有健康的体魄第二章 物业管理机构能力要求：通过本章内容的学习，使学生们掌握物业服务企业业主应具有的权利与义务；熟悉物业服务企业设立的程序；掌握物业服务企业资质等级的标准和条件；了解和掌握物业服务企业与各部门之间的关系；掌握业主委员会产生的条件及职权。重点与难点：物业服务企业资质等级的标准和条件；业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责。第一节 物业服务企业一、物业服务企业的分类（一）按投资主体分类全民物业服务企业、集体所有制物业管理、联营物业服务企业、私营物业服务企业、合资物业服务企业（二）按股东出资形式分类物业管理有限责任公司、物业管理股份合作公司、物业管理股份有限公司（三）按经营服务方式分类代理租赁服务型公司、委托管理服务型公司（四）按是否具有法人资格分类按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有独立法人资格的物业服务公司或子公司，和以经营其他项目为主的企事业单位所属的不具有独立法人资格的物业管理部或物业管理处两种。二、物业服务企业的设立（一）设立条件1.企业名称预先审核2.企业住所3.注册资本4.法定代表人法定代表人必须符合下列条件：（1）有完全民事行为能力；（2）有所在地正式户口或临时户口；（3）具有管理企业的能力和有关的专业知识；（4）产生的程序符合国家法律和企业章程的规定；（5）符合其他有关规定的条件。5.企业人员6.企业章程（二）物业服务企业申报程序物业服务企业的设立首先从企业的资质审批开始。物业服务企业申报经营资质审批程序大致如下：（1）申请单位应按有关规定到县级以上人民政府的物业管理行政主管部门提出申请，提供所需的各项材料。房地产行政主管部门对符合经营资质条件的申请单位核发批准文件。（2）申请单位收到房地产行政主管部门资质审核批准文件后，在按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照。（3）在取得企业法人营业执照后，应按规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申办物业服务企业临时资质证书。三、物业服务企业的组织机构（一）物业管理机构的设置原则1企业化原则2专业化原则3社会化原则（二）物业服务公司组织机构设置的步骤1确定物业管理目标2收集与分析资料3拟定和提出组织机构图4确定职责、岗位与权限5设计公司内协作与信息沟通的方式6选择与配置人员7评价进而批准机构设置方案（三）管理层级管理层级是指一个物业服务公司设置几个层次的机构，用于管理公司的业务。公司的管理层级的设置通常有如图21所介绍的两级制、图22所介绍的三级制和图23所介绍的四级制。物业服务公司经营部工程部保洁部保安部办公室图21 两级制管理层物业服务公司经营部工程部保洁部保安部办公室消防管理健身中心购物中心房屋租售住宅维修设备维修绿化养护卫生清洁治安管理车辆道路管理员工培训档案资料人力资源管理 图22 三级制管理层集团公司物业服务公司经营部财务部工程部环卫绿化部保安部办公室设备维修绿化养护卫生清洁健身中心购物中心房屋租售住宅维修治安管理车辆道路管理员工培训档案资料人力资源管理 图23 四级制管理层（四）物业服务企业机构的职能划分办公室、人事部（人力资源部）、工程部、维修部、保安部、业务拓展部、咨询部、销售部、租务部、保洁、绿化部四、物业服务企业的权利与义务五、物业服务企业的资质管理（一）等级划分根据建设部颁布的物业服务企业资质管理试行办法，将物业服务企业分为一级、二级、三级资质等级和临时资质。1.资质一级企业（1）注册资本500万元以上。（2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书，80以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。（3）管理两种类型以上的物业。（4）管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。计算基数是：多层住宅200万m2，高层住宅100万m2，独立式住宅（别墅）15万m2，办公楼宇、工业区及其他物业50万m2。（5）20以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。（6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。（7）建立了专项维修资金管理与使用制度。2.资质二级企业（1）注册资本300万元以上。（2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书，60以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。（3）管理两种类型以上的物业。（4）管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。计算基数是：多层住宅80万m2，高层住宅40万m2，独立式住宅（别墅）6万m2，办公楼宇、工业区及其他物业20万m2。（5）10以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。（6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。（7）建立了专项维修资金管理与使用制度。3.资质三级企业（1）注册资本50万元以上。（2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书，50以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。（3）有委托的物业管理项目。（4）具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。（5）建立了专项维修资金管理与使用制度。4.临时资质新设立的物业服务企业应按有关规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申请领取临时资质证书。临时资质证书有效期一年。有效期满后，物业服务企业向房地产行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，房地产行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。（二）资质等级管理1.申请评定资质等级的物业服务企业应提交下列材料：（1）物业服务企业资质等级申报表。（2）营业执照复印件。（3）建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件。（4）物业管理委托合同复印件。（5）物业管理业绩材料。（6）企业上一年度财务审计表。2.物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。一级由省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产行政主管部门初审，初审合格后报建设部审批；二、三级由省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产行政主管部门审批；三级经省、自治区建委（建设厅）同意，可由地级以上城市的房地产行政主管部门审批，报省、自治区建委（建设厅）备案，经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书3.一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。4.物业服务企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。申请升级的物业服务企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。5.资质证书格式由建设部统一制定，分为正本和副本，正本和副本具有同样法律效力。6.关于法律责任，物业管理条例对违反有关资质管理制度的物业服务企业作出了明确的处罚规定：（1）未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。（2）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第二节 业主、业主大会与业主委员会一、业主和非业主使用人的权利和义务（一）业主及其权利、义务房屋的所有权人为业主1.业主应享有的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。（10）法律、法规规定的其他权利。2业主应履行的义务（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务；（二）非业主使用人及其权利、义务非业主使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同等）获得物业的使用权，并实际使用物业的人。由于非业主使用人首先与业主有联系（如租赁关系），非业主使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的限制。即在租赁合同中，要明确业主赋予非业主使用人那些权利、义务。同时，非业主使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理委托合同约定的相应权利、义务。二、业主大会或业主代表大会（一）业主大会或业主代表大会概述业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。（二）业主大会的召开业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（三）业主大会的职责1制定、修改管理规约和业主大会议事规则；2选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3选聘、解聘物业服务企业；4决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（四）业主大会会议1业主大会会议召开的形式可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。2.业主可以委托代理人参加业主大会会议业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会会议，但必须办理合法的委托手续，委托代理人可行使投票权，但不具有被选举的资格。物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。3.业主人数较多时可以选业主代表参加业主大会会议物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。4.业主大会做出决定的法定人数业主大会作出决定，必须经与会业主所持股票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持股票权2/3以上通过。5.业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。6.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并存档。7.业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。三、业主委员会（一）业主委员会的产生业主委员会由业主大会选举产生，代表业主的利益。委员名额的分配，在根据业主占用物业的数量比较平均的情况下，可以以单位来决定，即以每一单位为产生委员的基础。建设部业主大会规程规定，业主委员会委员应当符合下列条件：1.物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2.遵守国家有关法律法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5.具有一定组织能力；6.具备必要的工作时间。业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2.无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；3.因疾病等原因丧失履行职责能力的；4.有犯罪行为的；5.以书面形式向业主大会提出辞呈的；6.拒不履行业主义务的；7.其他原因不宜担任业主委员会委员的。（二）业主委员会的注册业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。所提交的材料有：成立业主委员会的申请书；业主委员会章程；业主委员会成员名单；办公场所证明文件；其它需要提交的文件。物业行政主管部门主要对其成立的程序、提交文件进行审查，如都符合有关法规和条例规定，则应在接到申请书之后的15日内，批准设立业主委员会。每届业主委员会任期为3年，期满后由业主大会进行改选。（三）业主委员会应履行的职责1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4.监督管理规约的实施；5.业主大会赋予的其他职责；（四）业主委员会会议业主大会规程规定，业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。经13以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。第三节 物业服务企业与相关机构、部门的关系一、业主大会和业主委员会（一）经济上的合同关系聘用与被聘用的关系、委托与被委托的关系、相对独立的运作关系（二）法律上的平等关系（三）工作上的合作关系二、物业建设单位物业开发建设单位应当向物业的所有人或物业服务企业提供物业的使用说明书和工程质量保证书，与物业服务企业办理接管验收手续，对在接管验收中出现的质量问题，要与相关部门协商解决。物业开发建设单位可以在一定的条件下将其与施工单位签订的工程质量保证书转给物业服务企业，由物业服务企业直接与施工单位交涉具体保修事宜。三、政府管理部门的关系（一）房地产行政主管部门1组织物业服务企业参加考评和评比。2负责对物业服务企业的经营资质审批。3对物业管理招投标活动实施监督管理。4对物业管理活动实施监督管理。（二）工商行政主管部门物业服务企业应向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，方可对外经营。工商行政主管部门，每年度对物业服务企业依法进行年检、年审，对违法经营者有权依法进行批评、教育、处罚，直至吊销企业营业执照，对合法经营者给予保护和支持。（三）税务管理部门税务管理部门有权对物业服务企业纳税情况进行定期和不定期的业务检查和指导。（四）物价行政主管部门县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。（五）环卫和园林部门（六）公安局或派出所等部门四、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。五、专业服务企业物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托他人。六、街道办事处和居委会物业服务企业和业主大会、业主委员会都应接受街道办事处和居民委员会的工作指导，并积极配合他们开展工作，只有互相配合才能克服各种困难，解决各种矛盾，全面推进工作。七、行业协会中国物业管理协会成立于2000年10月，协会总部设在北京。其主要职能包括：（一）协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。（二）协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。（三）协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。（四）代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。（五）组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。（六）进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。（七）为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。（八）组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作。（九）促进国内、国际行业交流和合作。第四节 物业管理制度一、制定物业管理制度的意义（一）建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据（二）健全的管理制度是物业管理的需要（三）健全的管理制度能提高管理效率（四）健全的物业管理制度可以限制不良行为二、物业管理制度的内容（一）物业服务企业内部管理制度物业服务企业内部管理制度一般包括：1企业综合管理制度：质量管理和质量保证体系制度、企业文化建设制度、企业财务管理制度、企业采购制度、仓库管理制度、经济核算制度等。2员工管理制度：劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、绩效考核制度、企业奖惩制度等。3部门职责：一般包括办公室、人事部（人力资源部）、工程部、维修部、保安部、业务拓展部、咨询部、销售部、租务部、保洁、绿化部等。4岗位职责：物业服务企业各部门所有工作岗位的具体工作职责。5操作规程：一般包括员工招募、面试、评审、录用操作规程、员工培训操作规程、员工考核操作规程、工作环境操作规程、编制预算操作规程、费用审批操作规程、楼检工作操作规程、二次装修管理操作规程、突发事件操作规程、对外接待工作操作规程、投诉处理操作规程等。（二）业主内部管理制度业主内部管理制度只约束业主和使用人不约束物业服务企业员工的业主内部管理制度，是用于业主自律的制度，一般包括管理规约和业主大会议事规则，由业主大会制定。（三）物业管理的公共管理制度物业管理的公共管理制度主要有楼宇入住及迁出管理制度、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度、房屋装修管理制度、安全保卫管理制度、车辆行驶和停放管理制度、消防管理制度、环境卫生管理制度、绿化管理制度、禁止违章用地及违章建筑的管理制度、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。三、制定物业管理制度的原则合法性、实用性、规范性、市场性、协调性第三章 物业管理的招标与投标本章在招投标课程中详细讲授第四章 物业管理合同在物业法规课程中渗透第五章 物业租赁管理能力要求：通过本章内容的学习，让学生们具备一定的营租能力，努力提高物业的出租率。并能熟练地掌握和运用租赁的形式、租赁契约的构成要素、租赁管理的程序及租赁契约的写作规范和程序。重点与难点：租赁合同的内容；租赁合同的变更与终止；租赁价格的构成。第一节 物业租赁概述一、物业租赁的定义及形式（一）物业租赁的定义物业租赁包括国有土地使用权和房屋租赁两大类。物业租赁活动主要表现为房屋租赁。（二）物业租赁的形式1.按物业租赁方式划分（1）定期租赁。房屋的定期租赁是物业管理中最常见的形式，是指如房屋不续租，则在合同租期届满日为终止期限。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力，即所有权的归属形式不变。（2）不定期租赁。是指房屋所有者随时可要求收回房屋，但是在公房租赁中，房屋是归国家、政府调拨分配或企事业单位分配的，分配之后，没有规定租住期限。2.按租赁房屋的用途不同划分可将租赁的房屋划分为住宅用房、办公用房、商业用房和生产用房等。其中住宅租赁最为常见，办公用房和商业用房的租赁也随着市场经济的发展日益增多，并已形成专业化管理。3.按租赁房屋的性质划分可将房屋分为公房租赁和私房租赁。公房一般是指国有产权房，它又可分为：直管公房，即房管部门管理的公房；直管房，即国有企业和国家、政府机关事业单位自行管理的公房。私房租赁是指城镇居民个人所有权的房屋出租行为，现已成为公房租赁的补充部分。（三）房屋租赁的范围根据城市房屋租赁管理办法，自然人、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理经营的房屋可以依法出租。房屋所有人可将房屋出租给承租人居住或从事经营活动，或以房屋作为出资与他人合作经营。但是，该办法同时禁止以下房屋的出租行为：1.未依法取得所有权证的；2.司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.权属有争议的；5.属于违章建筑的；6.不符合安全标准的；7.已抵押，且未经抵押权人同意的；8.不符合公安、环保和卫生部门有关规定的；9.有关法律、法规禁止出租的其他情形。二、物业租赁的原则（一）为承租人服务的原则物业服务企业接受开发商或其他出租人委托，从事房屋租赁业务，必须维护租赁单位或租赁人的合法权益。具体说就是利用房屋租赁合同，明确双方的权利和义务，提高为承租人服务的质量。（二）维护租赁房屋的原则作为出租人或者委托的物业服务企业，应监督、宣传、教育承租人爱护房屋及设备，严格执行设计要求，控制房屋用途的变化。同时，搞好房屋、设施的维修与养护，延长房屋的使用寿命。（三）提高经济效益的原则房屋租赁是一种商品交换的经济活动，出租者交出房屋使用权，就是为了换回房屋的交换价值，这不仅是为了实现房屋再生产，而且还是为了得到房屋商品的利润。因此物业管理中的租金收入，就是为了提高房管企业和个人的经济效益与收益。（四）保证租赁关系正常化的原则租赁关系的正常，涉及到千家万户的利益，也关系到社会的安定团结。因此，双方都必须严格遵守国家的有关法律和规定，坚决抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。（五）充分发挥房屋效用的原则房屋的物理性能是房屋的建筑结构、采光、采暖、通风、隔音等适应各种特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋设计要求和建筑形式，按照设计