物业管理师职业资格考试1.doc

培训管理资料大全 商务智库整理 培训管理资料大全 商务智库整理 蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀虿袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蒇羄袄莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蒇蚄聿芃蒃蚃节蕿螁蚂羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀虿袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蒇羄袄莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蒇蚄聿芃蒃蚃节蕿螁蚂羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀虿袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蒇羄袄莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蒇蚄聿芃蒃蚃节蕿螁蚂羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀虿袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蒇羄袄莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蒇蚄聿芃蒃蚃节蕿螁蚂羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀虿袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蒇羄袄莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蒇蚄聿芃蒃蚃节蕿螁蚂羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀虿袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蒇羄袄莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蒇蚄聿芃蒃蚃节蕿螁蚂羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄 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袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇 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羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇 衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂 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聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀蕿薆袂艿芈螂螈袅莁薅蚄袄蒃螀羂羄膃薃袈羃芅螈螄羂莇薁螀羁蕿莄聿羀艿蚀羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿 袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀袈肅薀蚄袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薅羄肂膄螁袀肁芇薄螆膀荿蝿蚂腿蒁薂羁膈膁莅羇膇莃蚀袃膇蒅蒃蝿膆膅虿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁芁芄蒈肀芁蒆螄羆芀 物业管理师职业资格物业管理师职业资格考试考试 参考论文集参考论文集 石家庄市金博瑞职业培训学校石家庄市金博瑞职业培训学校 2002 年年 10 月月 30 日日 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 2 页 19-1-15 目 录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析.3 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义试论物业管理前期介入的作用及其立法意义.7 生态住宅小区的建设与管理探讨生态住宅小区的建设与管理探讨.9 试论物业管理市场结构调整的策略和途径试论物业管理市场结构调整的策略和途径.12 试论以营销为主导的经营型物业管理模式试论以营销为主导的经营型物业管理模式.16 物业管理企业的企业文化特性及其建设物业管理企业的企业文化特性及其建设.19 物业管理企业靠什么赢得市场物业管理企业靠什么赢得市场.22 试论物业品牌价值战略的定位试论物业品牌价值战略的定位.26 经营经营-物业管理企业发展的必由之路物业管理企业发展的必由之路28 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势从开发商视角看物业管理企业的发展趋势.32 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向.35 21 世纪中国物业管理发展思路初探世纪中国物业管理发展思路初探37 中国物业管理发展中若干问题的思考中国物业管理发展中若干问题的思考.41 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势.44 关于物业管理立法重点和难点的思考关于物业管理立法重点和难点的思考.47 论我国物业管理可持续发展战略论我国物业管理可持续发展战略.52 浅析从管理物业到经营物业浅析从管理物业到经营物业.58 物业管理的品牌物业管理的品牌.62 物业管理强制权利随意谈物业管理强制权利随意谈.63 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 3 页 19-1-15 u 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过 20 年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大 致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问 题,三是当地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴 随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分 的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代 化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用 户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 4 页 19-1-15 推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房 屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个 问题我们可以用图 1 中的图 a、图 b 两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房 产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总 效益(总福利水平)上升。图 a 的 z-y 弧线表示社会的总生产可能性边界,其中 oa 轴上的 z 点代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;ob 轴上的 y 点则代表物业管理 服务的总生产量。w1-w2-w3 这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无 差异曲线的各项特征，w1-w2-w3 按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福 利水平,即 w1wiw3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服 务的各项组合具有相同的社会福利水平。从图 a 中,我们可以看出,只有在 a 点,即社会福 利曲线 w2 与社会的生产可能性边界 z-y 相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到 最大。反之,处于生产可能性边界之内的 b 点,只能达到一个低于的 w2 的社会福利水平 w1。 而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图 1 中的图 b 来 显示这一供求状况。图中 dl 表示目前我国的物业管理市场需求,相应的 s1 则表示目前我 国物业管理市场的供给曲线,d1、si 的交点 c 所决定的是物业管理的实际生产水平 q1。q2 实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图 a,我们可以明显 看出,有效需求水平 ql 只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水 平 q 尚有距离。这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水 平逼近社会福利最大的水平 q,即 d2 和 s2 相交的 d 点所决定的水平。 2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因 制度环境 由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商 品化比率低,二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房 体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障 碍。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相 当大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进 的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济 发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售 出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。 经济发展水平和居民收入水平较低 经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、 房屋使用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平 较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上,内陆经济相对落后地区的 普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大恩格尔系数较高。住房开支所占比重较 小(福利房制度后遗症),这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担 的额外支出。 推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 5 页 19-1-15 为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问 题上也不能消极地等、靠。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的“奢侈品“ 的认识误区。实际上,且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为 业主和用户的“必需品“。而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃 至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。任何一个行业,包括物业管理,都有着很明显的 规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位管理费用有降低趋势,这 是由于分工专业化加深、效率提高所致。如图 2 所示:由于物业管理体制的推广,单位管理 费用即物业管理服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原 来的 ab 转为现在的 ac,这种新的均衡点 e1,位于更高的效用无差异曲线 u1 上,福利水平 得到了改善。(图 2 中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消费组合向量) 所以,面对低收入水平、低经济发展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实 性,也有理论上的必要性。 物业管理有效供给较低 物业管理覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成 这种状况的需求方面的原因,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。供给能力不 足有三个方面的原因:物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。 物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司 或附设的物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司,各大系统单位 组建的物业管理公司。 其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和 房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体 制的传统观念,距离专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行 业有效供给能力的形成和提高。 总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能 取得效果。 二、我国物业管理企业市场运作问题分析 物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着“低成本“、“高效 率“。在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的 健康、稳定发展,这里归纳出五个主要问题: 1.物业管理运作中各方行为不规范。物业管理作为一种民事商务行为,不论其内容如 何变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这样, 主要表现在三个方面: 1)“角色错位“。角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。 例如很多开发企业,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞 命令管理公司,而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由 于我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。常见的情形是物业管理公司对物业的 管理超前于业主委员会组织,于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业 召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主作为委托人与物业管理企 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 6 页 19-1-15 业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。 2)物业管理不到位:这主要是指有部分物业管理公司不以“物业管理“为主业,而忙于搞“ 多种经营“牟利。有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修, 而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不 到综合性、全方位的服务。 3)不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式,一种是在竞 争过程中以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标 选聘物业管理公司,实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。无论是 盲目削价还是内定,对于刚刚起步的物业管理市场都有巨大的危害。 2.逆专业化问题。这表现在两个方面,一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘 专业物业管理公司来管理所开发的物业;二是在物业管理公司的内部,不是将电梯、设备维 修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队 伍。逆专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。前者违反了专业化的客观规律,阻 碍了正常的市场竞争,导致大量低素质、小规模的物业管理公司存在,形成低水平的重复建 设,浪费社会资源。后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优 势的显现和加强而逐步得到改变。事实上,现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物 业管理公司中的专业服务队伍就正在分离,开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业 化企业协作的进步趋势。 3.经费问题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理 经费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费 有困难。这种困难体现在以下几个方面: 由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定为所开发物业总造价的 2%)以及由 开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚.有令可依,而 维修基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费 难度很大。 收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常 管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、 中介、建材、商业)等收入来弥补管理费的不足。 接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。 4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务,其 经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次: 物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系; 物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关 系; 物业管理企业与商业、文化娱乐等单位的关系。 这里面既有第一类的行政属地管理的关系,亦有第二、三类行政与经济、科教混合的 关系。工作范围不明确,关系不协调,这已经成为物业管理,尤其是住宅小区物业管理中最令 人头痛的问题。 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 7 页 19-1-15 5.房地产开发遗留下“后遗症“。近些年来,我国的房地产业发展迅速,但有相当一部分 开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑施工质量低下,造 成了大量遗留问题,例如未预留足够车位(停车空间不足是现在最难解决的遗留问题);大厦 内部附属设备,特别是电梯质量差,经常出现故障;有些物业公用设施配套跟不上等。 三、当地政府行为的偏差 在我国物业管理的发展过程中,各级政府起到了有力的推动作用,政府行为从总体上评 价是好的、积极的。但也不能否认,政府行为中也存在一些偏差,这些偏差正在阻碍物管行 业的顺利发展。归结起来它主要在于两个方面: 1.对于物业管理的认识还不够 这是指未将物业管理作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将 其视为一种“权宜之计“。所谓的“权宜之计“,主要是指在传统房屋管理体制的弊端暴露无 遗,已经成为国家财政包袱的情况下,当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负 担。从实际效果看,物业管理确实起到了这种作用。但从政府的角度看,只注意这种减轻负 担的作用是片面的、偏颇的。香港的建筑物管理条例 、台湾的公寓大厦管理条例, 在当地均具有法律档次的效力。我国现阶段物业管理尚缺乏完善的法律,主要还是靠政府 文件的政策管理,造成了无法可依、政出多门的不规范现象,增加了物业管理认识上的偏差。 2.政府管理体制不顺 物业管理的管理对象虽然是房地产产品,但它服务的对象是人。这一行业与众多的政 府部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之 间的关系,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。但从现有的管理体制上看,物业管 理在国家和地方上的归口领导管理不完全一致,特别是常常有些问题超出了房地产管理部 门的职权范围。因此,一方面应该在立法上加强,使得这类问题的协调、处理有据可依;另一 方面则应在管理体制上理顺各个部门之间的关系,才能使物业管理行业顺利健康发展。 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为 了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目 前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入 都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前 期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多 问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督 过程。 一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为 完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 8 页 19-1-15 物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从 设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能 出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业 建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的 不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业 可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计 方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和 管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 在深圳就有此类成功案例:1999 年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是 1996 年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。 作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、 电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料 的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦 设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些 项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效 果。 二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全 面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。 物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能 发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、 更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂, 对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放 在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量, 使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对 工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重 结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质 量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管 理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。 现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中, 粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特 别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很 可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理 带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工 单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物 业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。 此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为 业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理 后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指 培训管理资料大全 商务智库整理 共 66 页 第 9 页 19-1-15 出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场 风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布 置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。 三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物 业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。 有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑 不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体