星城映象可研报告.doc

羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃蕿虿罿肅莂薅羈膇薈蒁羈莀莁衿羇聿芃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肇薀薆蚄腿莃蒂螃芁蕿螁螂羁莁蚇螁膃薇蚃螀芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁虿螇节蒆薅袆羂艿蒁袅肄蒅螀袄芆芇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚃薅肂蒄蒅羄肂膄螁袀肁芆薄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁膈膁莅袇膇芃薀螃膆莅莃蝿膆膅蕿蚅膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀葿蒆袂艿芈螂螈袅莀薅蚄袄蒃螀羂袃膂薃袈袃芅螈螄羂莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒄蚈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆羁羆莈葿 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目 可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心二八年六月中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目 可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心二八年六月中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目 可行性研究报告主 任：匡竹述副主任：杨龙昭总工程师：王沛皇项目六处处长：贺立新项目负责人：刘俊志参加编制人员贺立新高级工程师谈小郴高级工程师刘 军高级经济师龙文彬工程师彭碧波工程师刘俊志工程师目 录第一章 总论11.1项目名称及开发单位11.2项目概况11.3可行性研究报告编制依据31.4主要技术规划指标3第二章 市场需求预测52.1市场特征分析52.2市场消费能力分析52.3市场消费意识分析62.4市场需求分析62.5目标客户群定位72.6长沙房地产市场趋势分析72.7区域定位及周边102.8 swot分析122.9价格定位13第三章 规划与布局163.1设计依据与概况163.2规划目标与创意163.3规划布局173.4建筑布局173.5单体设计173.6景观绿化183.7道路交通规划193.8消防及人防19第四章 建筑方案204.1建筑方案设计204.2结构设计214.3给水排水设计234.4电气设计264.5燃气设计294.6节能设计294.7消防设计304.8环境保护31第五章 项目实施进度33第六章 投资估算356.1投资估算356.2资金筹措35第七章 财务评价377.1财务评价依据与说明377.2销售收入、税金及附加估算377.3损益分析377.4现金流量分析377.5敏感性分析387.6临界点分析387.7评价结论39第八章 风险分析408.1风险因素的识别408.2风险程度的估计418.3研究提出风险对策418.4风险分析结果的反馈41第九章 研究结论与建议439.1方案的总体描述439.2方案的优缺点描述439.3结论与建议43附表附表6-1：投资估算表附表6-2：投资计划与资金筹措表附表7-1：销售收入及销售税金表附表7-2：总成本费用表附表7-3：损益表附表7-4：财务现金流量表（全部）附表7-5：贷款还本付息表附表7-6：资金来源与运用表附表7-7：资产负债表附图项目区域位置图总平面布置图附件企业法人营业执照（副本）组织机构代码证（副本）长沙市规划管理局建设用地规划审批单（编号 20080089号）建设用地规划许可证（编号 20080089号）国有土地使用证书（长国用2008第010721号）中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目名称及开发单位a）项目名称：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象项目。b）项目开发单位：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司。1.2项目概况1.2.1项目概况项目位于长沙市雨花区，地处长沙城区东南的体育新城，东临京珠高速公路辅道，南临长沙市土地开发建设有限公司建设用地，西临白沙湾路（与规划中的长沙新体育中心隔路相望），北临规划中的石坝路。本项目总用地面积70213.33，其中：净用地面积52193.05，绿化带面积2295.2，规划路幅面积15725.08。项目建成后将成为一个自然生态资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区。长沙体育新城是长沙市政府借助长沙市2003年举行中国第五届城市运动会之机，进行的集现代家居、文娱方式与和谐的人文感触为一体的现代城区建设发展的尝试。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以东，省体育运动技术学院以北。体育新城以劳动东路为中线分为南北两区，总面积达3.26平方公里，于2001年初开始兴建。其地理位置优越，交通便利，距正在建设中的武广高铁车站1.5公里，距市中心5公里，距黄花机场18.5公里。根据长沙体育新城的规划，将建设大型体育场和综合体育馆、游泳跳水馆、网球馆、网球俱乐部、田径训练场，音乐广场、焰火广场、体育文化公园、妇女青少年活动中心，酒店公寓、新闻中心、金融商贸中心、运动员村、高档住宅等，总建筑面积为256万平方米。未来的新城，将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的新城区；建筑密度23%，平均容积率0.79，绿化率达42%。在3.29平方公里的总面积中，体育区占12%，公园休闲区占14%，经营商贸区占4%，居住区占31%，拆迁安置区占10%，配套设施占29%。这里是长沙市配套设施齐全、人居环境良好的新城区。随着武广高铁车站的建设，附近各种配套设施的完善，体育新城将成为长沙东城的城市中心，城市发展热点和重点，未来发展潜力大，具有良好的开发价值及升值潜力。1.2.2开发单位简介中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司成立于2007年12月16日，是在原湖南朝阳房地产开发有限责任公司的基础上增资扩股重组成立的。公司注册资本金5000万元，房地产开发资质为叁级。其中中国水电建设集团房地产有限公司，持股60%；中国水利水电第八工程局，持股40%。公司将以长株潭城市群的房地产开发为核心，逐步向我国中部地区辐射。其控股公司中国水电建设集团房地产有限公司（简称：中国水电地产）是中国水利水电建设集团公司的直属企业。公司注册资本金6亿元。公司拥有房地产开发企业壹级资质，资信等级aaa级。中国水利水电建设集团是国务院国资委核准将房地产作为主营业务的十六家央企之一。公司拥有一支具备良好政治素质和业务水平的员工队伍，现有员工35人，其中高、中级技术职称人员15人，大专以上学历占88。公司在开发了一大批经济适用房的基础上，目前正在规划建设星城映象项目，位于体育新城、武广新区的中心，总建筑面积近20万平方米，计划2008年6月份开工。1.2.3项目构成 星城映象项目规划总建筑面积约202512.98万平方米，包括高层住宅、商铺、会所、幼儿园、地下车库等配套建筑。1.2.4项目目标项目目标-营造一个自然生态资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区，实现资源节约型、环境友好型的建设目标。建立尊重自然、师法自然的生态健康住区，注重文化内涵，创造诗情画意，情景交融的生活环境，实现康居小区的建设目标；创造具有高尚小区特色的建筑形象与环境品格。1.2.5项目创意 本着 “以人为本，以生活和发展为基准”的原则在规划设计中，从整体布局、空间组织、建筑造型、外围环境品质的把握到与城市周边地域的相生相息，力争成为有规模的、有品味的、有升值潜力的住宅楼盘，使其在与周边融合的环境中具有标志性和鲜明的整体形象。以达到对环境的认知、场所的回应，演绎出富有其特色的大型居家社区。本项目将通过精心设计，引入“户户全景观设计”、“低密度、超高绿化率”等创新产品设计，给项目带来竞争优势，同时也将为项目受到消费市场的追捧进而热销奠定一个坚实基础。1.3可行性研究报告编制依据a）项目前期定位策划方案；b）规划总平面图；c）投资项目可行性研究指南；d）城市居民区规划设计规范gb50180-93(2002年版)；e）城市道路交通规划设计规范gb50220-99(1995年版)；f）城市交通管线综合规划规范gb50289-98(1995年版)；g）建筑设计防火规范gbjl6-87(2006年版)；h）城市用地竖向规划规范cjj8399；i）其它有关的国家和地方法律、法规；j）国家有关工程设计的规程、规范、规定；k）国家有关工程设计的规程、规范、规定；l）国家计委及建设部联合颁发的建设项目经济评价法与参数；m）现行的财税制度。1.4主要技术规划指标 本项目净用地面积78亩，总建筑面积202512.98平方米，其中地上建筑面积166512.98平方米，包括13栋高层住宅、商铺、幼儿园、物业和会所；地下建筑面积36000平方米，包括人防、架空层和地下车库。各项主要技术经济指标详见下表1-1：表1-1 主要技术经济指标表序 号指标名称单 位指标备注1规划总用地面积m270213.331.1净用地面积m252193.05合78亩1.2绿化带面积m22295.21.3规划路幅面积m215725.082总建筑面积m2202512.982.1地上建筑面积m2166512.98其中：高层住宅m2160580.4513栋合计1889户商铺m23018.27幼儿园m21850.44物业m2509会所m2554.822.2地下建筑面积m236000其中：人防面积m210000架空层面积m22729.02地下车库m223270.98653个3绿地率%40.14建筑密度%19.775容积率3.196总投资万元66091.47其中：土建工程费万元29013.43安装工程万元5743.74设备购置万元2255.42其他费用万元25211.66含土地拆迁费预备费万元2965.9建设期第一年利息万元7567项目投资财务内部收益率17.6税后8财务净现值（ic=12%)万元3005.37税后9静态投资回收期年2.73含建设期第二章 市场需求预测2.1市场特征分析2007年的12月14日，国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知下发，使长株潭成为全国六个综合配套改革试验区之一。湖南省委书记张春贤指出：“长株潭改革试验区，是湖南的重大机遇，也是重大使命、重大责任。它为实现富民强省、形成湖南长远竞争能力、培育核心经济增长，加快改革发展提供了重大机遇。“两型社会”建设，我们有了先行先试权，可为全省、全国先行探索，积极探索资源节约、环境治理、产业发展、城市规划、综合基础设施建设的新路子。同时，我们有了一块金字招牌，可以让各个方面的人来聚焦湖南，为今后发展增强后劲、打下基础。根据湖南省委、省政府规划的“两型”社会建设的发展战略，作为湖南省经济发展的龙头长株潭城市一体化工作，则会加快发展步伐。”“两型”社会建设这样一个发展机遇，给本项目带来了无限的商机，因项目基地处在长株潭交汇枢纽处，而具有很大的发展潜力。近几年长沙房价开始抬头，2007年更是驶入快车道。据省有关部门公布的调查数据显示，2008年1月份全市商品房平均价格为4361元，与2007年1月份同比分别上涨37.00%，环比上涨4.96%。加之长沙市快速扩张，大批的人口涌入城市，住宅需求也相应的加大。以长株潭城市群为“一点”的组团核心，常德、益阳、岳阳、衡阳、娄底等沿京广铁路、京珠高速公路沿线城市为节点的泛长株潭经济圈正逐步形成，“融城”脚步渐行渐近，城市人口的增加必然带动住宅需求的旺盛。堪称区域经济发展“金三角”的城市群崛起，给长沙房地产市场带来了新发展机遇，房价自然水涨船高。2.2市场消费能力分析长沙在长株潭城市群的发展下，经济发展前景看好，目前长沙的人均可支配收入位于全国14位，是中低城市率先达到万元收入的城市。在和同等城市的对比中长沙的人均可支配收入具有明显的优势。与收入高高在上形成鲜明对比的就是房价，长沙的房价在省会城市里最低，周边省会：南昌、武汉、成都、西安等诸多省会人均可支配收入均比长沙低，而房价却比长沙高一截。对大部分收入稳定的长沙人来讲，购房则是生活的第一需要，品位舒适高雅的商品房更受他们的青睐。加之一线沿海城市房价过高，下浮空间很小，一线沿海城市的炒房客均大举进入内陆城市，而房价偏低的长沙无疑是他们的最佳选择。根据有关部门对2006、2007年上半年来长购房者进行研究显示，外地购房者已经达到整个购房者的48.8%，其中投资者居多。异地返乡的湖南人也成为了各大楼盘的重要置业力量。从地理位置上讲：长沙的城市中心有：五一广场、东塘、省政府、市政府和武广火车新站，将这些中心串连起来就构成了长沙市，每个中心的辐射范围在4公里左右，也就是说在此范围内的土地是富有价值的。而本项目正好地处省政府中心3公里处，地域位置具有极大的地域优势和经济价值。可以认为，本项目无论从占地面积还是建筑面积均具备大盘规模优势，可以营造一个配套齐全的大型社区，从居住理念至建筑细部，都有着充分的发挥空间，特色开发可以提高购买者的购买欲望。2.3市场消费意识分析经过市场调查，居民购房自住为73，给孩子或父母住为15，购房投资只有10，其它用途为2。由此可以看出长沙房地产市场需求量依然旺盛，且发展潜力上升，拥有较大的潜力与升值空间。而以自住为主的需求，必然对户型面积有更高要求，实用、舒适的120-145左右的三房、四房是众多购房人的首选户型。小户型在长沙市场也较畅销（主要为城市中心区域的繁华地带）。目前长沙市场的购房人群的年龄正趋于年轻化，消费结构与意识也都发生了改变。况且社会的主力支柱人群这个时期多为第二次置业，为的是有一份更好的居家环境。2.4市场需求分析 随着城市快速发展，城乡差别的缩小，城区的基本建设不断外延扩展，城郊楼盘逐渐增加，新兴城市交通等基础设施的不断完善，楼盘的价格也在快速提升。另一方面，随着国家宏观政策对房地产的影响，近几年出台了大量控制房地产发展速度、抑制房价过快增长的文件，也在着手落实，“90/70”政策的指导性、强制性要求，给房地产开发带来了较多的约束。房贷新政的重拳出击为抑制房价的涨幅起到了一定的作用，专家预计2008年上半年长沙房价将逐渐回涨，并在年中会有一波高潮，而后趋于稳定，下半年将以一定的速度稳步上扬。因此预计在明后两年，当“90/70”政策完全落到实处之时，110平方米以上的宽敞型户型必将成为抢手户型。2.5目标客户群定位a) 区域内高桥、万家丽路一带专业市场群私营业主为数众多，他们的主要特征为：工作非常繁忙、经济收入较高、对美好生活强烈渴望、置业大多选择就近项目，主要看重投资物业的升值潜力。b) 此部分投资者属于文化素质高的群体，他们的主要特征是：经济能力较强，收入较稳定，有一定积蓄；希望资金能够稳定增值；容易接受新事物，对国外新生活理念较推崇；做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，置业较理性。c) “城市移民”，大多为城市扩张所吸纳的异地居民，通过在长沙的工作、发展，已经成为城市白领等具有消费力的一群人，对区域选择的排他性没有长沙原居民强烈。在本项目置业以自住为主。d)本地及外地的投资客，这一群体均有较强的消费购买能力，也是本项目主力消费群体之一。2.6长沙房地产市场趋势分析2.6.1长沙房地产商品房供销对比在02年至07年之间，长沙商品房的供应与成交出现了以下情况：其一：整体供求量呈现稳步上升态势，每年的供求差值在100万平方米左右。这是和城市的发展状况以及房地产投资开发成为长沙投资重点相一致的。其二：整个6年可以分为一个时间链上的三段：0203年供求之间的差距较大，供求比达到1.57，需求严重不足;0405年供求间量相当，供求比保持在1左右，需求得到了提升，供求达到合理状态；0607年供求量之间又出现了一定的差距，相比第一个阶段，这个差距很小，供求比也略高于1，需求和供应双双达到历史最好阶段。其三：供求比关系整体联系看，其数值在较大位，即需求严重不足的情况下向连续的供求相当的1的比值僵持，市场呈现较为合理的后期走势。由此，我们也可以看出，前期市场的需求不足在03年后得到很好的推动，需求随着供应得到很好的发育，且逐步呈现良好的供求发展态势。如果不考虑后期的市场不确定性因素，后期市场将继续保持这种供求合理的局面。在2007年，全市商品房累计批准预售937.49万，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万，同比增长12.81%。同期全市商品房累计销售894.17万，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。2007年商品房供销比为1.05：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，供销已基本平衡。这表明虽然受上年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了上半年商品房供应有所脱节，但随着下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于1，市场供应相对趋紧。2.6.2长沙房地产价格发展趋势从价格的走势情况来看，在02年07年长沙市商品房、商品住宅成交价格出现以下情况：其一：商品房、商品住宅差价始终保持在500元/平米以内，而05年是两者之间差距最大的一年，相差达到491元/平米，且这种差距也明显的分为三个连续性的均分历史阶段，前两年差价幅度最小，中间2年的差价幅度最大，而最近两年差价幅度次之。其二：从增长趋势来看，商品房价格与商品住宅成交价格的增长率相互间保持着较为一致的步伐，即两者起伏之间相互呼应，但比较例外的是，02年至05年商品房的增长态势一直好于商品住宅的价格增长幅度，而在06年后出现大的逆转，商品房增长率低于商品住宅的成交价格。而单纯从增长率的值来看，07年是增长率最大的一年。2007年全市商品房均价为3601元/，其中，商品住宅平均售价为3372元/；商品房非住宅平均售价为5485元/。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3419元/；其中，商品住宅平均售价为3195元/。）分区来看，2007年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3944元/、3642元/；岳麓区成交均价最低，均价分别为3137元/、2996元/。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/以上。2.6.3长沙房地产市场小结从供求关系来看，2007年由上半年的供不应求，到下半年的供求趋平。从价格来看，长沙房地产价格持续上升阶段，2007年整个商品房均价为3601元/平米，第四季度，商品房均价4041元/平米，住宅均价3791元/平米，预计未来将会维持该价位并有小幅上涨的空间。另外，根据长沙统计局的调查，未来几年结婚家庭户数对住宅需求和城市人口数量增加，对住宅需求有增长趋势。2007年长沙房价成“井喷”之势，由于宏观调控的影响，未来楼市充满迷惑；银行利率政策的滞后影响逐步显现，商品房价格涨速或将放缓；但受地价上升及长沙当前房价相对偏低的现实状况影响，未来两年房价仍呈上升的趋势。消费者买涨不买跌心理表现明显，随着调控力度的加大，消费者置业将趋理性。2.7区域定位及周边2.7.1区域定位a）项目所处的长沙体育新城是集体育、商贸文化、娱乐、居住休闲为一体的现代化城市新区。按照“城市东扩南进、拉开骨架”的思路，长沙东城建设重点工程进展顺利。万家丽路、马王堆路、人民东路延长线工程改造升级已全面完工，体育新城、人民东路上的浏阳河大桥的建设，芙蓉区政府、雨花区政府的东迁，以高桥大市场为首的批发市场群已经形成，人民东路高尚居住区已经形成，以五运会馆址所形成以体育、休闲、居住、文化为主要功能体育新城已经逐步形成。b）体育新城板块东临东三环、西接万家丽路、北至长沙大道、南到湘府东路。该区域虽然发展比较晚，目前已聚集一批长沙新高档楼盘，如绿城桂花城、茂华国际湘、中隆御玺等。该区以劳动为界，劳动路以北楼盘比较少，而南面楼盘比较多，同时南面有较多的职工住宅区。目前该区域楼盘整体素质较高，体现在低容积率、低建筑密度、高绿化率，中大户型、价格领先东城等特点。c）随着武广客运专线的建设,长沙新客运站的投入使用,交通等各项配套将得到快速完善，体育新城将成为长沙东城的城市中心，未来的国际新区，城市发展热点和重点。体育新城的各项体育场馆的建设、体育公园、三馆一中心、文化休闲公园、华雅高尔夫等休闲、文化配套的建设，体育新城板块高尚居住区的格局已经形成。体育新城板块是最