[财会考试]2008中级房地产专业知识与实务讲义.doc

www.TopS第九章物业管理【本章历年考试情况】 2007年有案例分析题，占15分，无案例时一般占9分左右【本章新大纲的变动】 统一由物业管理企业变为物业服务企业 在决策的标准上有大的变动【本章主要内容】 1. 业主 2. 业主大会 3. 业主委员会 4. 物业服务企业 5. 物业管理招标投标 6. 物业服务合同 7. 物业服务收费 8. 住宅专项维修资金1.业主 1.1 业主的概念 1.2 业主的权利 1.3 业主的义务1.1 业主的概念 概念 业主是指房屋的所有权人，是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，可以是个人、集体或国家。 具体包括 房屋所有权证书持有人 房屋共有权证书持有人 待领房屋所有权或共有权证书的购房人1.2 业主的权利 按合同接受物业公司的服务 提议召开业主大会，并提出建议 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 参加业主大会，行使投票权 选举业主委员会委员，享有被选举权 监督业主委员会的工作 监督物业服务企业履行物业服务合同 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 其他权利1.3 业主的义务 遵守管理规约、业主大会议事规则 遵守物业管理规章 执行业主大会或业主委员会的决定 交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 其它义务2.业主大会 2.1 业主大会的含义 2.2 业主大会的筹备 2.3 业主大会的成立 2.4 由业主共同决定的事项 2.5 定期会议和临时会议 2.6 业主代理人和代表人 2.7 业主大会的召开形式 2.8 业主大会决定事项的表决原则 2.9 业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助2.1 业主大会的含义 业主大会由全体业主组成，是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织 代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，是物业管理的决策机构 一个物业管理区域只能成立一个业主大会2.2 业主大会的筹备 指导在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下 组成由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组【例题单选题】【2007年真题】业主大会筹备组成员应由（）组成。A.业主代表和建设单位B.建设单位和物业管理企业C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D.业主代表、物业管理企业和街道办事处【答疑编号811090101】【答案】A2.3 业主大会的成立 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立 筹备组应在组成之日起30日内组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会委员 只有一个业主 ，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责【例题单选题】【典型例题】业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。A.45 B.30 C.15 D.10【答疑编号811090102】【答案】B2.4 由业主共同决定的事项 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业 筹集和使用专项维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 有关共有和共同管理权利的其它重大事项2.5 定期会议和临时会议 定期会议 召开规则在业主大会议事规则中确定 临时会议 20%以上业主提议召开 发生重大事故或紧急事件需要及时处理 其它 注意 两种会议均由业主委员会组织召开 公告居民15日前 通知居民委员会【例题1单选题】【典型例题】业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利，经（）以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议A.40% B.30%C.20% D.10%【答疑编号811090103】【答案】【例题2单选题】【典型例题】业主委员会应当在召开业主大会会议（）日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。A.15 B.10 C.7 D.5【答疑编号811090104】【答案】A2.6 业主代理人和代表人 业主代理人 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，他们之间是委托代理关系 业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，因此代理人无被选举为业主委员会成员的权利 业主代表人 业主人数多时，可根据一定的单位推选业主代表参加业主大会会议 业主代表应如实反映他所代表的业主的意向，而不仅仅代表一票2.7 业主大会的召开形式 业主集体讨论的形式 书面征求意见的形式 必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加2.8 业主大会决定事项的表决原则 三分之二制 业主大会作出的筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意 半数制 业主大会作出制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘或解聘物业服务企业，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意2.9 业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。3.业主委员会 3.1 业主委员会的性质 3.2 业主委员会的职责 3.3 业主委员会的备案 3.4 业主委员会委员的资格条件 3.5 业主委员会委员的资格终止 3.6 业主委员会会议 3.7 业主委员会与物业服务企业的关系 3.8 业主委员会与居委会的关系3.1 业主委员会的性质和职责 业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主通过业主大会会议选举产生，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项3.2 业主委员会的职责 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 监督和协助物业服务企业的服务 监督管理规约的实施 业主大会赋予的其他职责3.3 业主委员会的备案 业主委员会自选举产生之日起30内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案 是备案而非审批，体现了政府的指导、帮助、协调、监督作用【例题单选题】【典型例题】物业管理条例规定业主委员会自选举之日起（）日内必须备案。A.45 B.30 C.15 D.10【答疑编号811090105】【答案】3.4 业主委员会委员的资格条件 本物业区域内具有完全民事行为能力的业主 遵守国家的法律、法规 遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力 具有一定的组织能力 具备必要的工作时间3.5 业主委员会委员的资格终止 因物业转让、灭失等原因不再是业主 无故缺席业主委员会会议连续三次以上 因疾病等原因丧失履行职责能力的 有犯罪行为 以书面形式向业主大会提出辞呈的 拒不履行业主义务的 其他原因不宜再担任业主委员会委员的3.6 业主委员会会议 定期组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定 经1/3以上业主委员会委员提议，或业主委员会主任认为有必要的，应及时召开会议 半数委员出席方为有效，做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。 会议应有书面记录，公告并告知相关居委会【例题单选题】【2007年真题】某住宅小区业主委员会共有 11 名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共 9 人，该次会议所做出的决定若有效，必须经（）名以上委员同意通过。A.4 B.5 C.6 D.7 【答疑编号811090106】【答案】C【解析】半数委员出席方为有效，做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意3.7 业主委员会与物业服务企业的关系 业主委员会代表业主大会与物业服务公司签订物业合同 业主委员会不得不经业主大会通过，直接做出选聘、解聘的决定3.8 业主委员会与居委会的关系 居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织 业主大会、业主委员会应配合、支持居委会的工作，并接受其指导和监督4.物业服务企业 4.1 物业服务企业的概念和特征 4.2 物业服务企业的分类 4.3 物业服务企业的工商注册登记 4.4 物业服务企业的资质管理 4.5 物业服务企业的机构设置4.1 物业服务企业的概念和特征 概念 物业服务企业是依法成立，具备专门资质，具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体 特征 独立的企业法人 属于服务性企业 具有一定的公共管理性质的职能4.2 物业服务企业的分类 按投资主体的经济成分划分 全民所有制物业服务企业 集体所有制物业服务企业 民营物业服务企业 外资物业服务企业 其它物业服务企业 按股东出资形式划分 有限责任公司 股份有限公司 股份合作型物业服务企业4.3 物业服务企业的工商注册登记 企业名称的预先审核 公司地址 注册资本 最低注册资本为10万元人民币 股东人数和法定代表人 公司人员 公司章程4.4 物业服务企业的资质管理 物业服务企业资质等级分为一、二、三级 一级国务院建设主管部门管理 二级省和直辖市建设（房地产）行政主管部门 三级直辖市和设区的市的房地产主管部门 在领取营业执照之日起30天内，申请资质 资质管理包括设立时的资质审批，还包括对已设立的物业服务企业的监督检查【归纳】三级物业管理企业的资质条件注册资本专业人员数量专业人员质量业绩管理规章一级资质人民币500万元以上专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称专业人员取得职业资格证书多层住宅200万，高层住宅100万，独立式住宅（别墅）15万，办公楼、工业厂房及其它物业50万建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩二级资质人民币300万元以上专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称专业人员取得职业资格证书多层住宅100万，高层住宅50万，独立式住宅（别墅）8万，办公楼、工业厂房及其它物业20万建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩三级资质人民币50万元以上专职管理和技术人员不少于10人，中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称专业人员取得职业资格证书有委托的物业管理项目建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统【例题单选题】【典型例题】物业管理企业应在领取营业执照之日起（）天内申请资质A.15 B.30 D.45 D.60【答疑编号811090107】【答案】B4.5 物业服务企业的机构设置 较大的分类两级 企业总部设置若干职能部门 各项目管理机构负责具体的操作【例题案例分析题】【2007年真题】某住宅小区共有 1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为 4 万平方米且每户建筑面积相等：600 个业主的住宅为大户型，总建筑面积为 6 万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司.而选聘新的物业管理公司。根据背景回答下列问题1.该小区第二次业主大会会议的召集人应为（）。A.小区业主委员会B.业主大会筹备组C.小区所属居民委员会D.原物业管理公司【答疑编号811090108】【答案】A2.根据 物权法 选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（）。A.全部大户型业主和 200 个小户型业主参加并表决通过B.全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过C.全部小户型业主和 101 个大户型业主参加并表决通过D.全部大户型业主参加并表决通过【答疑编号811090109】【答案】AC【原则】面积过半人数过半 800个小户型，总建筑面积为 4 万平方米,600 个大户型，总建筑面积为 6 万平方米，总户数1400户，总建筑面积10万平方米答案面积人数A7万平米800B5万平米900C大于5万平米901D6万平米6003.新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（）人。A.50 B.20C.30 D.10 【答疑编号811090110】【答案】D【解析】最少是三级的标准5.物业管理招标投标5.1 物业管理招标投标的内涵与特点 概念 特点 招标主体的特殊性 物业服务内容的特殊性 早期介入的特殊性 阶段性5.2 物业管理招标投标的原则 公开原则 公平原则 公正原则 诚实信用原则 招标方不得设定不公平条件 招标方不得拒绝与中标人签订合同 投标方不得与招标方或其他投标方串通 投标方不得向招标方或评标委员会行贿或以不正当手段谋取中标5.3 物业管理招标的方式 公开招标 邀请招标5.4 物业管理招标的条件 主体条件 5.4.1 一般主体条件 5.4.2 招标人自行招标的条件 5.4.3 委托代理招标的范围与优点 项目条件 5.4.4 一般项目条件 5.4.4 必须招标的项目及可采取其它方式的项目5.4.1 一般主体条件 招标人为业主委员会的，须经业主大会授权 招标人为建设单位的，必须符合法律规定 招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门批准、授权 招标人可自行招标，也可委托招标代理机构办理招标5.4.2 招标人自行招标的条件 具备与招标项目相适应的技术、经济、管理人员 具备编制招标文件的能力 具备组织开标、评标、定标的能力5.4.3 委托代理招标的范围与优点 委托代理招标范围 常见于公开招标和大范围邀请招标 如政府物业项目 优点 招标代理机构具有较强的专业水平，广泛的市场信息，熟练的招标技巧， 有利于提高招标工作的效率和质量5.4.4 一般项目条件 住宅及同一物业管理区域内非住宅应通过招标选聘物业企业 投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式确定物业服务企业5.4.4 必须招标的项目及可采取其它方式的项目 必须招标项目 新开发的住宅 同一物业管理区域内非住宅 可以采取其它方式的项目 新开发的非住宅项目 业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的项目5.5 物业管理招标的程序 成立招标领导小组 编制招标文件 发布招标公告或招标邀请书 发放招标文件 投标申请人的资格预审 接受投标文件 成立评标委员会 开标 评标 中标及签订合同【重点】物业招标程序中的重要内容 备案 招标前备案在招标公告或投标邀请书发出前的10日内，向县级政府房地产主管部门备案 中标后备案在确定中标人的15日内，向县级政府房地产主管部门备案 投标人的数量 邀请招标发出邀请书的不少于3家 资格预审合格申请人过多时，可从中选择不少于5家参与竟标 三个重要时间 自招标文件发出至投标文件截止，不少于20日 应在投标有效期截止30日前确定中标人 招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内签订合同 评标的方法 综合评议法 百分制量化法 评标委员会 评标由评标委员会负责，由招标人或招标代理机构组建 评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成 人数为5人以上的单数，其中物业管理方面的专家不得少于2/3 评标委员会成员名单在中标结果确定前应保密 专家来源 房地产行政主管部门建立的专家库中随机抽取决定【例题单选题】物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（ ）。A.1/2 B.2/3C.1/3 D.1/4【答疑编号811090201】【答案】C5.6 物业管理投标的条件 投标人必须满足法律法规规定的要求 必须满足招标方的要求5.7 物业管理投标的程序 获取招标信息 项目评估与风险防范 登记并取得招标文件 准备投标文件 递交投标文件 接受招标方的资格审查 参加开标、现场答辩和评标 签约并执行合同【例题单选题】【2007年真题】物业管理投标程序包括： 准备投标文件， 项目评估与风险防范， 评标， 接受招标方的资格审查， 获取招标信息， 签约并执行合同， 收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是（） 。 A.一一一一一一B.一一一一一一C.一一一一一一D.一一一一一一【答疑编号811090202】【答案】B【解析】主要考虑1、2顺序和3、4顺序5.8 物业管理招投标适用的法律法规 招标投标法全国人大常委会发布的法律 物业管理条例国务发布行行政法规 国务院关于修改（物业管理条例）的决定 前期物业管理招标投标管理暂行办法建设部发布的行政规章6.物业服务合同 6.1 物业服务合同的涵义 6.2 物业服务合同的主要内容 6.3 物业服务合同的特征 6.4 物业服务合同的种类6.1 物业服务合同的涵义 由业主与物业服务公司签订的聘用物业公司提供物业服务与管理的书面协议 双方是平等的民事主体关系 由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘并签订合同6.2 物业服务合同的主要内容 物业管理事项 物业服务质量 物业服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任6.3 物业服务合同的特征 是当事人意思表示一致的产物 以当事人相互信任为前提 有偿性 是诺成合同与双务合同 是劳务合同提供的是劳务而非物质 受较多的政府干预 签订与履行受相关政府机构的指导与监督 物业服务合同的主体资格受政府监督 合同的具体内容不得违反法律法规和管理规约【例题单选题】【2006年真题】物业服务合同在（ ）的情况下不成立。 A.当事人没有承诺生效 B.当事人没有签字盖章 C.没有规定合同成立的地点 D.一方当事人提供了服务，另一方当事人接受了该服务，但没有采取书面形式【答疑编号811090203】【答案】【解析】要点：物业服务合同是诺成合同6.4 物业服务合同的分类 前期物业服务合同 主体是建设单位和物业服务企业 过渡性 一旦业主大会选聘了物业管理企业，前期物业合同终止 要式合同 物业服务合同 主体是业主（由业主委员会代表）与物业服务企业【重点】 前期物业服务合同与物业服务合同的区别合同主体订立的时间合同有效期前期物业服务建设单位（开发商）物业公司建设单位出售房屋前从签订至业主委员会与选聘的物业管理公司签订合同物业服务合同业主委员会（代表全体业主）物业公司房屋出售后并成立了业主委员会由双方协定，以年为单位，一般为3至5年7. 物业服务收费 7.1 物业服务费的收费原则 7.2 物业服务费的定价形式 7.3 物业服务费的计费方式 7.4 物业服务费的构成 7.5 物业服务费用的交纳和督促7.1 物业服务费的收费原则 合理原则 物业公司角度费用应对资源的消耗作出补偿 业主角度与经济发展、生活水平相适应 公开原则 事先公开收费标准事先明示 事后公开物业服务资金年度预决算每年不少于一次向业主公开 费用与服务水平相适应原则 不同档次的服务对应不同的收费，要求质价相符【例题1单选题】【2007年真题】下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是（）。A.合理原则B.公开原则 C.费用与消费者承受能力相适应原则 D.费用与服务水平相适应原则【答疑编号811090204】【答案】C【例题2单选题】【2005年真题】物业服务收费应遵循（）的原则。A.安全可靠B.保本微利C.费用与服务水平相适应D.费用与业主承受能力相适应【答疑编号811090205】【答案】C7.2 物业服务费的定价形式 政府指导价 价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价与浮动幅度，由物业企业确定具体值 市场调节价7.3 物业服务费的计费方式 酬金制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担 物业公司的经济利益为固定的金额或比例的酬金 酬金以预收的物业服务资金为计提基数 结余或不足均由业主承担 对业主而言服务费用收支透明，节余归己，保证了业主的利益 对物业企业而言，收入固定，风险较小 包干制 是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担 业主支付的费用固定，物业企业自负盈亏 对业主而言费用固定 对企业而言利润的高低取决于自己的管理水平，有利于促进企业提高管理水平【例题单选题】【2005年真题】业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（）。A.包干制B.佣金制C.酬金制D.分成制【答疑编号811090206】【答案】A7.4 物业服务费的构成 7.4.1 物业服务费的构成 7.4.2 物业服务成本或物业服务支出的构成 7.4.3 不得计入物业服务支出或成本的项目7.4.1 物业服务费的构成 酬金制下预收的物业服务资金 物业服务支出 物业服务企业的酬金 包干制下物业服务费构成 物业服务成本 法定税费 物业企业的利润7.4.2 物业服务成本或物业服务支出的构成 管理服务人员的工资、社会保险和福利费 物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用 清洁卫生费用 绿化养护费用 秩序维护费用 办公费用 物业管理企业的固定资产折旧 物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用 经业主同意的其它费用7.4.3 不得计入物业服务支出或成本的项目 共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本【例题1多选题】【2006年真题】物业管理公司的物业服务费的构成应包括（）。 A.物业服务成本 B.物业服务支出 C.法定税费 D.物业管理企业的利润【答疑编号811090207】【答案】ACD【例题2多选题】【2005年真题】物业服务成本包括（）等。A.物业管理人员工资、福利费B.清洁绿化费用C.物业共用部位、共用设施设备的小修费用D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用E.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金【答疑编号811090208】【答案】ABC【例题3单选题】下列费用中，应当计入物业管理服务成本的是（）。 A.物业共用部位的大修费用 B.物业共用部位的中修费用 C.物业共用部位的小修费用 D.共用设施的改造费用 【答疑编号811090209】【答案】C【例题4单选题】【2005年真题】不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（）A.共用部位、共用设施设备专备专项维修基金B.物业管理处办公费C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D.物业管理企业固定资产折旧【答疑编号811090210】【答案】A8.住宅专项维修资金 8.1 住宅专项维修资金的含义与作用 8.2 商品住宅维修资金的交存 8.3 出售公有住房维修资金的交存 8.4 住宅专项维修资金的一般性管理规定 8.5 住宅专项维修资金的列支 8.6 住宅专项维修资金的计划编制 8.7 住宅专项维修资金的计划实施条件 8.8 使用住宅专项维修资金的应急程序 8.9 住宅专项维修资金的监督 8.10 相关主体的法律责任8.1 住宅专项维修资金的概念 指由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金 专项维修资金属业主所有，由物业服务企业代为管理和使用【例题单选题】【2007年真题】物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用.应通过（） 予以列支。 A.物业服务支出B.物业服务成木C.专项维修资金D.物业管理费用【答疑编号811090211】【答案】C8.2 商品住宅维修资金的交存 商品住宅专项维修资金由业主交存，属业主所有 在办理住宅权属登记前首次缴纳至代收代管理单位 首次交存的标准为当地住宅建安工程造价的5%8% 首次交存的资金由政府建设主管部门或其委托的单位代收代管 成立业主大会的，可以变更代收代管单位 资金应存于当地商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户 业主分户账面余额不足首次交存的30%时，业主应续交 房屋所有权转让时，资金随房屋所有权同时过户8.3 出售公有住房维修资金的交存 出售公房的维修资金由业主和售房单位共同交存，业主交存部分属业主所有，单位从售房款中提取的属售房单位所有 业主首次交存的标准为当地房改成本价的2%,售房单位交存的多层不低于售房价的20%,高层不低于售房款的30%,一次性提取 单位应在收到售房款30日内，将资金交予代收代管理单位 单