[建筑]万和瑞景价格可行性分析.doc

万和瑞景最新价格可行性与销售形势分析根据最新成本上涨因素，项目销售价格上调，多层上调50元、高层上调150元。按照原定价格多层3100元、高层3207元计算，上调后价格分别为3150元和3357元，项目整体平均价格达到3300元。按照最新价格计算，开盘价格必须达到3150元，最高售价将会达到3500元。就本项目整体品质和区位环境而言，这两个价格都是不可行的。一、宏观方面从目前衡水房地产市场来看，一方面是消费需求总量呈现不断下滑已经是不能避免的，而开发市场的供应量却仍在不断加大，这种超饱和的市场供求关系必然导致整个市场竞争加剧进而导致价格上涨空间狭窄；而另一方面却是物价上涨、国家调控银根紧缩，开发成本不断攀升。这两者共同挤压，使得房地产开发尤其是住宅项目开发向低利润发展，开发风险不断加大，房地产进入门槛不断加高。从国家资金运作角度来讲，我国是数字经济国家，为了保证GDP持续快速增长，纵观近20年的操作思路，国家基本策略无非是刺激投资、扩大消费，相对来讲扩大消费并不理想，而扩大投资一直比较奏效。但消费不足越发成为经济增长的羁绊，增发货币也是一种经济增长方式，但只会造成物价不断攀升，消费力并无太大实质上的增长。物价上涨一直伴随经济增长，每一次物价上涨虽有国家调控，但最终只是以上涨速度减缓为结局，“钱越来越不值钱了”。我们想说明的是，物价上涨长期存在，生产成本不断上升，而相对消费者的收入并没有成比例上涨反而出现下滑。对于衡水这样的三四线城市而言，城市本身没有行业支撑，人们的收入水平较低，衡水房地产价格相对周边城市虽然较低，但不断攀升的房价总归有一个人们能够承受的上限（指多数买房人）。根据近两年的住宅销售情况分析，主城区价格在2800-3200元是人们普遍能够接受的价格区间，尤其以2900-3000元是住宅销售速度最快的价格区间。我们必须意识到，国家此番调控是一个长期策略，作为开发企业及时调整战略目标也在所难免，或转型其他物业类型开发或低价售房以求资金快速回笼、降低风险。对于衡水住宅市场而言，已经完全处于买方市场，卖方几乎完全丧失谈判的筹码，卖方各自间的挤压会使每个企业自顾不暇。销售是心理博弈的过程，如果价格超出买方的心理底线，交易根本无从谈起，也就形成客户数量减少、成交困难。对于整个市场是这样，对于单个项目更是这样。在衡水，这种状况更糟，销售更成为企业自身博弈的过程，企业利润目标更是决定企业运作模式，事关企业存亡与长期发展，这绝不是危言耸听，至少对于衡水以住宅开发为主的企业是这样的。销售具有前瞻性，谁首先意识到这种风险的存在和严重性，谁就可能先于市场采取积极的补救措施，降低开发风险和保证企业所得利润，否则只会陷于市场被动，减少利润甚至造成资金流失。二、微观方面横向比较项目周边区域内楼盘：公元大道开盘均价2800元，现均价3200元，纵向考量项目整体均价在3200元左右；五洲国际开盘均价2800元，现均价3400元，纵向考量项目整体均价在3300元左右；橄榄城开盘均价2600元，现均价3400元（楼王3800元），纵向考量项目整体均价在3200元左右；丽景名苑开盘均价2700元，现均价3500元，纵向考量项目整体均价在3300元左右；盛世桃城整体均价3300元；朝阳花园开盘均价2900元，现均价3500元，纵向考量项目整体均价在3300元左右；广厦上城开盘均价2700元，现均价3700元，纵向考量项目整体均价在3200元左右；怡安嘉园开盘均价2950元，现均价3050元，纵向考量项目整体均价在3100-3150元。从以上数据不难看出，以上各项目住宅整体均价在3200-3300元之间，比较均衡，这也代表本区域内的楼盘平均价位。本项目和以上项目相比，具有不临主干道、位置较偏、临近铁路的弱势，且项目体量也较之要小。如果本项目整体均价达到3300元，就远远脱离项目实际，将项目置身于一个非正常的市场轨道上，首先有悖市场价格，其次脱离购房人群，这是项目定位与实施极不统一协调的做法。即便是加上市场价位整体上升的因素，也不会支撑项目达到3300元的水平，且不说目前衡水这种市场价位还能支撑多久。通过横向比对，以上项目体量比我们大，抗市场风险能力自然比我们强的多，价格的伸缩空间和能力也就比我们大的多。更不用说以上项目因为临干道，商业比例高，利润水平也会比我们高。其实，项目间的竞争已经开始，以上项目可以单靠商业盈利来保证项目的整体利润，住宅利润空间自然压的很低，这是单纯的住宅项目所不可比拟的，也是不能横向去比的。买房人可选空间很大，自然考虑性价比高的楼盘，我们虽有套型面积上的优势，但也是相对的，如果小套型总价接近于较大的套型总价，毫无疑问客户自然选择大户型，如此我们也就毫无优势可言，更不能与其抗衡，选择较低的利润水平是我们项目唯一可行的路子。三、项目自身价格与销售形势分析开盘均价3150元可行，但开盘效果肯定会不太理想，达不到轰动效果，项目很难树立市场形象，并很难占据市场的席位，销售速度会非常缓慢，一开盘就会使项目进入持续销售期，销售周期很难进行计划和界定，这在吉凶未卜的现在市场环境中是非常危险的行为，因为谁也不能精准预测未来市场的走向。这种论调未免有些悲观，但居安思危，高瞻远瞩，如果我们不能使项目按照既定且可行的时间销售完毕、回笼资金，那就相当于将项目推向深渊。项目最高价卖到3350甚至3400元都可行，这是一个合理的价格范围内的水平，是可以把控的，但项目均价达到3300元、最高价达到3500元，至少在目前市场状况下是根本就不能实现且毋庸去想的。我们不排除后期市场还有继续上涨空间的可能，但在衡水近几年里也是有限的，我们的项目根本不能等到那个时候。从较为科学合理的角度讲，前期既定的项目均价在3150元是可行的，难度虽有但具有相对的操作性，按照目前正在转冷的市场环境来讲，到年底销售350套还是可以看得见的。但均价调整到3300元（高层3350元、多层3150元），项目多数房源价位必须在3300-3400元之间的高价位进行消化，销售风险很大，年前销售250套左右，1300套房子整体销售周期要延长到4年甚至更长，多数的房源只能是现房销售，但小户型又不适合现房销售，前后形成矛盾。此销售周期仅限于理论角度考虑，放到现实操作中无从核定。即便是将高层与多层的均价相互协调也不具有可行性，按照两者面积比3:1计算，如果高层下调50元达到3300元，多层均价是3275元，这对于多层来讲好楼层均价达到3500元，最高价将会达到3700元，而高层最