彩云印象酒店式公寓营销方案.ppt

一、公寓项目调查： 1、渝高城市日记 2、金科VISAR国际 3、大鼎第一时间 4、海尔海语江山 5、总结分析 二、本公寓初步分析： 1、平面示意图 2、户型统计 3、装修标准 4、配套设施 5、总结分析 三、本公寓营销定位： 1、营销定位方式 彩云印象酒店式公寓营销方案彩云印象酒店式公寓营销方案 2 2、目标客户群定位、目标客户群定位 3、公寓营销定位 四、价格初步建议：四、价格初步建议： 1 1、类比项目分析、类比项目分析 2 2、基础价格、基础价格 3 3、调价方式、调价方式 4 4、调价系数、调价系数 5 5、价格调整、价格调整 五、销售收入测算：五、销售收入测算： 六、营销推广建议：六、营销推广建议： 1 1、营销组织、营销组织 2 2、蓄客方式、蓄客方式 3 3、推广方式、推广方式 4 4、放号方式、放号方式 5 5、阶段性推广、阶段性推广 6 6、开盘组织、开盘组织 一、公寓项目调查： 1、渝高城市日记： 地址：火炬大道二郎站旁（巴国城前行200米） 项目定位：渝高翡翠城1号投资精品 建筑风格：现代主义风格建筑 物业类别：投资型精装商务公寓 建筑形式：1栋31层（1-3层为商务裙楼，4-31层 为商务公寓） 户型：套内面积3151平米（即可任意分隔，又 可多个自由组合）； 销售情况： 开盘时间：2009年6月 销售价格：6400元/平方米 销售去化：售完 一、公寓项目调查： 2、金科VISAR国际 地址：九龙坡区黄杨路1号 项目定位：渝中半岛高品质临江宅邸、涉外 商务集群和MINI CBD。 建筑风格：现代、简约、国际、商务涉外建 筑集群 物业类别：高层住宅、酒店式商务公寓 建筑形式：1栋29层、1栋31层、1栋25层、1 栋17F层及1栋23层酒店式公寓 一、公寓项目调查： 2、金科VISAR国际 项目定位：酒店式公寓 产品：公寓23层，1-2F为临街商业，3-7F为商务酒店，8-23F为 公寓（标准层3梯16户，256套）； 房型：以单间配套和一室一厅为主，两室一厅为辅，面积30-68 平米； 销售情况：开盘时间：2010年6月 销售价格：折后9400元/平米（先打96折，减10000元，再打96折） 销售去化：一室一厅将售完，两室一厅和单间配套余少量； 一、公寓项目调查： 2、金科VISAR国际 硬件配套： 设置全程无线上网系统、全球物流通讯系统、商务管家服务 ；智能社区缴费中心（水、电、气、话费），各大银行ATM，自 动贩卖机。 商务配套： 设置接待服务中心、文秘服务中心、票务中心、证照服务、 商政服务、Free calling、旅游服务中心、订餐咨询服务、会务 咨询服务等。 一、公寓项目调查： 3、大鼎第一时间B区 物业地址：九龙坡袁家岗轻轨车站旁 项目定位：谢家湾音乐轻轨小户 项目推广语：城市中央 光影特区 产品情况： 物业类别：高层住宅、酒店式公寓 建筑风格：现代简约风格 公寓：8层，标准层：1梯13户 房型：以62-68平米两室为主，40平米一室 为辅； 一、公寓项目调查： 3、大鼎第一时间B区 销售情况：下月底开盘 装修标准： 外墙：采用外保温隔热系统，高级外墙涂料饰面。 住宅入户大堂、标准层电梯厅及公共走道：精装修。 外墙门和窗：双层中空玻璃塑钢门窗。 智能安全系统：每户设可视对讲系统，厨房设可燃气体探测器。 楼盘卖点： 紧邻轻轨2号线袁家岗站和众多公交线路、交通十分便捷； 近邻袁家岗、杨家坪和大坪商圈，地理位置优越，周边配套成熟 完善。 一、公寓项目调查： 4、海尔海语江山（公寓） 物业地址：江北寸滩街道茅溪海尔路西侧处 产品情况： 物业类别：集住宅、商业、公寓为一体 建筑风格：现代风格（多彩式现代化外立面） 公寓：16#楼、32F、4梯16户、496套； 房型：一室一厅为主，单间配套为辅，面积30-47平米； 销售情况： 7月10日开盘，先推11层176套 销售去化：16#楼16% 销售价格：清水房折后7100元/平米， 装修房折后8100元/平米 销售优惠：减1000元再打98、99折 一、公寓项目调查： 4、海尔海语江山（公寓） 装修标准： 户内部分：天、地、墙装修，配海尔整体厨具，不配家具家电（ 1000元/m2装修标准）； 公共部分： 入户大堂：大理石地面、大理石墙面、石膏板吊顶，电梯石材门套； 电梯间/走道：地面高级玻化砖，墙面高级玻化砖，石膏板吊顶； 配套设备： 电梯：品牌电梯 有线电视、宽带入户； 空调：赠送海尔挂机一台； U-home系统：黑白对讲、小区安防、监控系统、周界防范系统。 一、公寓项目调查： 4、海尔海语江山（公寓） 楼盘卖点： 借助保税港区、两江新区规划建设，大打增值潜力牌。 小区中庭景观打造：中心水景、台地花园、山体公园等； 社区配置幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、康体健身场所； 项目劣势： 周边环境较差，离主公路较近，噪音及灰尘大； 周边配套较为匮乏，商业、生活及教育配套亟待改善； 精装公寓装修标准低，形象及品质差，影响客户购买意向； 周边公交线路缺乏，交通配套还不成熟，亟待引入。 一、公寓项目调查： 5、市调总结： 重庆酒店式公寓以单间配套、一房一厅为主，两房一厅为辅，面 积在25-65平米之间。 公寓的功能配套齐全，品质和档次都较高，配备6米以上酒店式 大堂，体现楼盘气势，给业主尊贵的待遇。 公寓的室内装修，由不装修过渡到简装，到如今的精装，装修标 准达到1000元/平米以上。 公共部分的装修影响公寓的档次，一般装修都比较高档，细部精 致。 良好管理及服务能突出楼盘品质，具有聚集楼盘人气的号召力。 本层共33套，套内面积1502.6m2，建筑面积2285.1m2 二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析： 1 1、公寓、公寓平面图：4层平面图 本层共34套，套内面积1590.1m2，建筑面积2288.8m2 二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析： 1 1、公寓、公寓平面图：3层平面图 本层共32套，套内面积1417.8m2，建筑面积2078m2 二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析： 1 1、平面示意图：2层平面图 二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析： 2 2、户型统计： 户 型套内面积/m2建筑面积/m2 数量（套）所占比例% 小套型 30-39 44-57 2727.27% 40-49 58-66 6363.64% 中套型51-6272-80 33.03% 大套型91-110131-162 66.06% 合 计4510.56651.9 99100% 二、本公寓初步分析 ： 3、装修标准： 公共部分 1外墙氟碳漆、进口花岗石干挂、LED户外灯饰 2外窗塑钢型材、钢化玻璃 3楼梯间地面品牌地砖 墙面乳胶漆饰面 顶棚乳胶漆饰面 4电梯厅、公共走道地面进口大理石、高级文化石 墙面进口大理石、高级墙纸、饰面材 顶棚石膏板吊顶+乳胶漆饰面 空调线控风管机 5大堂地面进口大理石 墙面进口大理石 顶棚 石膏板吊顶+立邦或同档次乳胶漆 饰面 空调线控风管机 电梯门套石材门套 二、本公寓初步分析 ： 3、装修标准： 一、门 1主入户门高档成品实木门陪感应门锁 2室内门成品实木门 二、客房 1地面德尔或同档次强化木地板 2墙面立邦或同档次乳胶漆饰面 3顶面石膏板吊顶+立邦或同档次乳胶漆饰面 4家私品牌家私 5棉品60S高级床上用品及棉品 6低耗四星级低耗配置 三、厨房 1地面蒙娜丽莎或同档次地砖 2墙面蒙娜丽莎或同档次地砖 3顶面防水石膏板吊顶+立邦或同档次乳胶漆饰面 4橱柜成品橱柜 5茶具高级功夫茶具 四、卫生间 1地面品牌地砖 2墙面品牌地砖 3顶面防水石膏板吊顶+立邦或同档次乳胶漆饰面 4卫生洁具成品淋浴房、美标、阿卡西亚 五、阳台 1地面品牌地砖 二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析： 4 4、配套设施：、配套设施： 1市政配套供暖 燃气 给水 市政供水 热水 即热热式电热电热 水器 供电 专专配供电电 2电梯品牌电梯 3空调格力或同档次线控风管机 4电视、互联网酒店专用液晶电视、局域网 5电气开关面板：TCL-罗格朗或者同档次面板 格力开水器、电磁炉、光波炉、80L吸水式电 冰箱 6灯具高档商照、进口水晶吊灯、吸顶灯 7管理软件国内各酒店管理软件 8背景音乐公共部分、室外背景音乐 9消防系统喷淋、报警、消火栓、应急照明、疏散标志 10厨房配套600m2厨房 11杂物梯多次专用标准杂物梯 二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析： 5 5、总结分析：总结分析： 项目优点：项目优点： 物业为装修现房，即买即可拎包入住；物业为装修现房，即买即可拎包入住； 物业单套面积小，总价低，置业门槛低物业单套面积小，总价低，置业门槛低。 项目缺点：项目缺点： 物业为半地下层，采光通风不好，物业形态和条件欠佳物业为半地下层，采光通风不好，物业形态和条件欠佳，项目项目 品质受到制约品质受到制约； 由于为半地下层，客户认可程度偏低，在心理上影响了对形象由于为半地下层，客户认可程度偏低，在心理上影响了对形象 要求好、档次需求高的购买需求；要求好、档次需求高的购买需求； 6 6号楼原为商业用房，公摊较大（达号楼原为商业用房，公摊较大（达32.2%32.2%），物业费偏高，生），物业费偏高，生 活成本偏大；活成本偏大； 只有满足基本的居住功能，缺乏上品质、档次的生活配套设施只有满足基本的居住功能，缺乏上品质、档次的生活配套设施 ，居住品质偏低。，居住品质偏低。 三、本公寓营销定位： 1、营运方式定位：初步建议直接销售 营运方式物业性质分 析备 注 直接 销售 业主购买产权后，由本 公司进行酒店式物业服 务管理。 酒店式服 务公寓 直接销售，能快速 回收资金，快速抽 身，本方式较优。 但公司必须成立专业的酒 店式服务机构进行管理。 返租 经营 业主购买产权后，租回 来统一进行酒店式经营 ，业主定期收取经营收 入。 产权式商 务酒店 直接销售，降低公 司经营风险，招商 有难度。 之前经与酒店管理公司进 行过洽谈，酒店管理公司 对本物业认同度低、意向 性差。 联合 经营 本物业不销售，由本公 司偕同酒店管理公司进 行酒店式经营管理，共 同收取经营收入。 联营性商 务酒店 需进行装修投资， 降低了公司经营风 险，但投资回收期 长，利润降低。 由酒店管理公司进行管理 经营，公司与酒店管理公 司按利润分成。 通过对市场公寓及小户型项目客户群分析，以及之前本项目定位， 可得出我们的目标客户群是： 客户来源：以九龙园区、石坪桥、陈家坪片区为主（约占70% ），部 分高新区、杨家坪、大渡口片区为辅（约30%）。 客户年龄：单间配套20-30岁，一房20-30岁，两房在25-35岁。 客户职业：园区职工、企业职员、区域居民、个体工商户、城市拆迁 户、区县进城置业。 购房目的：以自住为主，投资为辅，少量商务办公商务办公。 购买群体： 居家自住者：九龙园区专业市场经营者居家自住者：九龙园区专业市场经营者 、西区、西区过渡型居家客户； 投资客户：商务办公：商务办公： 三、三、本公寓营销定位：本公寓营销定位： 2 2、目标客户群定位：、目标客户群定位： 三、本公寓营销定位：三、本公寓营销定位： 3、公寓营销定位： 本公寓本公寓扼守西城商业门户，近邻彩云湖畔，以彩云湖为依托，营造为 湖景酒店式公寓； 产权式精装修、家具家电全配，主力面积30-50平方米，即买即可拎 包入住或出租； 即将建成的彩云湖公园，可为本区域带来大量消费人流，与云湖商业 大街形成互补的复合型商业。 本公寓定位：九龙园区公园式酒店公寓 四、价格初步建议：四、价格初步建议： 1 1、类比项目对比分析：、类比项目对比分析：根据以上公寓项目调查，可进行以下分析根据以上公寓项目调查，可进行以下分析 类比项目 类比指标 渝高城市日记金科VISAR国际大鼎第一时间海语江山本项目 地理位置良（9）中（8）优（10）中（8）一般（6） 交通条件中（8）中（8）优（10）一般（6）中（7） 周边配套良（9）中（8）优（10）一般（6）一般（6） 建筑形态中（8）优（10）中（8）良（9）一般（6） 物业品质中（8）优（10）中（8）良（9）一般（6） 配套设施中（8）优（10）中（7）中（8）一般（6） 装修标准中（8）优（10）中（7）中（8）中（8） 物业服务良（9）优（10）中（7）良（9）一般（6） 性价比中（8）优（10）中（8）中（8）一般（6） 综合评分8394818063 四、价格初步建议：四、价格初步建议： 2 2、基础价格：、基础价格： 经与以上类比项目对比，本项目综合指数仅为经与以上类比项目对比，本项目综合指数仅为63 63分，远低于金科分，远低于金科VISARVISAR国国 际和，与其他也有一定差距；从本公寓的综合条件和市场状况出发，价格预际和，与其他也有一定差距；从本公寓的综合条件和市场状况出发，价格预 测如下：测如下：56285628元元/m/m 2 2 因公寓需投入约因公寓需投入约600600万装修成本，建筑面积为万装修成本，建筑面积为6652m6652m 2 2 ； 本公寓本公寓套内面积为：套内面积为：11921192元元 本公寓基础价格为：本公寓基础价格为：68206820元元/m/m 2 2 左右左右 类比项目 类比指标 渝高城市日记金科VISAR国际大鼎第一时间海语江山本项目 综合评分 8394818063 销售价格66009300预计73007100 待定 四、价格初步建议：四、价格初步建议： 3 3、调价方式：、调价方式： 每户按以下调价因素进行对应调整，以使每户售价根据物业实际情每户按以下调价因素进行对应调整，以使每户售价根据物业实际情 况调得更为合理：况调得更为合理： 楼层价差：楼层价差： 2 2层层-50-50元元/m/m 2 2 、3 3层层-25-25元元/m/m 2 2 、4 4层层+ +0 0元元/m/m 2 2 位置价差：位置价差： 位置好位置好+50+50元元/m/m 2 2 、位置差、位置差-100-100元元/m/m 2 2 采光通风价差：采光通风价差： 采光通风采光通风好好+50+50元元/m/m 2 2 、采光通风采光通风差差-100-100元元/m/m 2 2 户型价差：小套型户型价差：小套型+50+50元元/m/m 2 2 、大套型、大套型-150-150元元/m/m 2 2 四、四、价格初步建议价格初步建议： 4 4、调价系数、调价系数： 调价因子30-39m240-49m251-70m291-110m2 楼层价差2层-50-50-50-50 3层 -25-25-25-25 4层0000 户型价差+50+50 0 -150 位置价差+50+50+50+50 0000 -100-100-100-100 采光通风 价 差 +50+50+50+50 0000 -100-100-100-100 四、四、价格初步建议价格初步建议： 5 5、价格调整、价格调整： 套内面积30-39m240-49m251-70m291-110m2 基础价格6820682068206820 调价系数-125-125-175-325 调整价格6695669566456495 五、销售收入测算：五、销售收入测算： 户 型套内面积/m2单价 售价 （万元） 数量（套）总销售额 （万元） 小套型 30-39 6695 23.1027623.70 40-49 6695 29.79631876.77 中套型51-626645 37.543112.62 大套型91-1106495 65.276391.62 合 计45116661 30.35993004.71 从上表可看出，本公寓套型按不同调价因素调整后，测算总销售额约从上表可看出，本公寓套型按不同调价因素调整后，测算总销售额约 3004.713004.71万元，万元，套内可售面积套内可售面积45114511 m m2 2 ，套内单价约，套内单价约66616661元元/ / m m2 2 六、营销推广建议：六、营销推广建议： 1 1、营销组织：、营销组织： 营销场地：公司营销场地：公司1 1层接待大厅，进行适当形象包装（销售导示、展板层接待大厅，进行适当形象包装（销售导示、展板 、墙体、展架）、配置、墙体、展架）、配置2 2套洽谈桌椅等；套洽谈桌椅等； 营销人员：营销人员：3-43-4名，负责销售接待销讲、登记、签约、按揭等；名，负责销售接待销讲、登记、签约、按揭等； 销售物料：海报销售物料：海报15001500份，份，DMDM单单40004000份；份； 模型制作：模型制作：6 6号楼立体模型号楼立体模型 2 2、蓄客方式：、蓄客方式： 蓄客目的：蓄客目的：发放VIP卡进行蓄客，进行客户鉴别和