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Urban Land Valuation Urban Land Valuation 城市土地评估 武汉大学资源与环境科学学院 主讲人： 唐旭 课程综述 实践意义：实践意义： 土地评价是我国土地管理的一项基本制度，与国土 整治、区域规划、土地利用规划和管理等并列的一项重 要基础工作。具有鲜明的生产实践意义。 课程性质：土地管理的专业课程 学习要求：学习要求： (1)系统了解土地评价的经济理论，掌握城镇土地分等定 级、基准地价与宗地评估的技术方法，了解城市土地评 估成果的应用以及土地评估信息系统建立思想。 (2)融会贯通掌握其他类型的土地评价。 考核方式：考核方式：平时作业20%，上课10%，考试70%，未上课 时 间超过1/3，取消考试资格。 1 城市土地评估概述 2 宗地地价评估方法 3 城市土地定级 4 城市土地基准地价评估 5 城市土地分等 6 城市土地评估成果管理应用 7 城市土地评估信息系统 8 城市土地评估中数学方法应用 课程内容 1.1 1.1 基本概念基本概念 1.2 城市土地及特征 1.3 城市土地评估的基础 1.4 城市土地评估的界定 1.5 城市土地评估的理论基础 1.6 城市土地评估的研究意义 1 城市土地评估概述 1.1 基本概念 一、土地 二、土地资源与土地资本 三、土地价值与使用价值 四、土地收益、地租与地价 五、地产、房地产和不动产 一、土地一、土地 1.自然科学意义上 地球表层及其空间由土壤、水分、沙砾、岩石 、矿藏等自然物构成的自然综合体或自然历史综合 体 广义概念等同于自然（气候） 狭义概念地球表面的陆地 2.经济科学意义上（自然-经济综合体） 生产和生活的经济资财，（Economic Goods）,由 土地资源与资产所构成的自然-经济综合体 与劳动、资本构成生产三要素。 （一）土地概念 一、土地一、土地 （二）土地的特点 1.自然属性 永久性 固定性 2.经济属性 具有价值和使用价值 3.商品属性 可以在让渡或买卖过程中实现价值 4.法律属性 占有和利用土地的权利或产权关系 二、二、土地资源与土地资本土地资源与土地资本 （三）土地二元构成论 1.土地资源（土地物质） 未经过人类劳动加工的自然土地，为自然 所创造，不具备劳动价值 2.土地资本（土地资产） 广义：凡是与土地结合的固定资产 狭义：人类对土地进行开发、改造所形成 的固定资产 土地是由作为自然物的土地物质和作为人工物 的土地资本构成。 三三、土地的使用价值与价值、土地的使用价值与价值 （一）土地使用价值 1.按土地使用价值的形式（功能相关） 基础作用：承载价值； 土地用途：耕种价值、建筑价值、生态价值、 观赏价值等。 2.按土地使用价值的存在状况 现实价值现实能够利用的土地 直接使用价值（直接作为生产资料） 简介使用价值（指生态、环保价值） 潜在价值 将来能够利用的土地 土地使用价值指土地作为实物的土地用途。 三三、土地的使用价值与价值、土地的使用价值与价值 （二）土地价值 1.劳动价值 凝结在商品中的社会平均劳动量 2.土地价值构成二元论 土地的价值可由人类劳动投入而形成的土地资本价 值和土地资源所具有的潜在价值所构成。 土地资源价值土地资源价值（虚幻土地垄断，供求决定） 土地资本价值土地资本价值（真实社会必要劳动量决定） 3.土地价值的表现形式 地租和地价 三三、土地的使用价值与价值、土地的使用价值与价值 土地资本价值特征 （1）土地资源具有使用价值但不具有劳动价值。 （2）可凭借对土地权利（所有权、使用权）的垄 断，向土地的需要者索取劳动价值（地租、地价 ）。这是以劳动价值为零的物品为基础而取得的 垄断价值，可以称之为“零垄断价值零垄断价值”。（不可 缺性、稀缺性和可被垄断性决定）。 （3）土地资源的价值随其供求关系而变动，在土 地供应不足时，主要甚至完全随需求的增长而增 长。 三三、土地价值与使用价值、土地价值与使用价值 土地资产价值特征 （1）与普通商品一样，是以其中凝结的人类抽象劳动 作为价值实体的，其价值量则以凝结在其中的社会必要 劳动量来计算。 （2）土地资产价值的形成具有持续性、积累性。同一 土地上可以持续多次、多种投资，从而形成多种土地资 产并使土地资产的价值得以积累而不断增加。 （3）大型土地资产的效益具有扩散性（或辐射性）， 从而形成“土地资产收益场”。大型土地资产其效益并 不局限于土地资产所在的狭小地块内，具有外溢性。 （4）大型附着物的效益同样具有扩散性。 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 （一）土地收益 1.按用途分类 生产类型用地收益 经营消费用地收益 2.按表现特征 物质收益 生产用地 非物质收益居住用地 有形货币收益经营类型用地 无形货币收益居住用地 3.按时间特征 现实收益 未来收益 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 1. 地租的概念 地租是所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地 所有者向土地使用者让出土地使用权时每年所获得的单 位面积收益，是土地所有权借以实现的形式，其本质是 收益权 （地租存在与土地利用方式无关，地租量与土地利用 方式有关）。 2. 地租的发生的前提 职业、社会分工是地租经济和技术上的绝对前提 。 土地所有权的确立及土地分配不均 （二）地租 地租是土地收益的最典型的形态，是土地价值 的表现形式之一，是决定地价的最基本的因素。 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 3. 地租的表现形式 绝对地租绝对地租土地所有者凭借土地所有权的垄断所取 得的地租。 级差地租级差地租由于土地区位差异所产生的超额利润 形成的地租。 级差地租级差地租：等量资本投入在不同自然条件下 的相同面积的土地上，所产生的超额利润而形成的地 租； 级差地租级差地租：由于在同一块土地上连续追加资 本的生产率不同而产生的超额利润转化而形成的级差 地租。 （二）地租 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 4. 地租的二元构成 真正地租 真正地租是又对土地所有权的垄断所决定的，由绝对地租和 级差地租构成。 特点： 与土地的资本完全无关；绝对地租是条件最差的土地所必需缴 纳的最低限度地租；级差地租则是土质和位置较优的土地所 必需缴纳的高于绝对地租的、有差别的地租。 （二）地租 与土地二元构成论相对应，自然存在地租的二元构 成论，即地租整体是由土地物质所要求的真正的地租和 土地资本所要求的租金性地租所构成。 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 土地资本地租（属于级差地租） 1）本身土地资本地租本身土地资本地租 直接投资于本宗地而产生超额利润形成的地 租。 2）外部辐射地租外部辐射地租 宗地以外的一切单体或群体基本建设（如道 路、商场等），对宗地产生的辐射作用，使宗地的外 部环境产生积极或消极的变化，从而使宗地可能获取 的超额利润增加或减少，产生正的或负的外部辐射地 租。 （二）地租 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 （二）地租 土 地 价 值 土地资 源价值 真正 地租 绝对地租 级差地租 土地资 产价值 土地价值构成的租金化 租金化 租金化 土地 资本 地租 级差地租 1、土地资产折旧 2、土地资产投资利息 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 1. 地价内涵 地价是土地价值的表现形式之一. 土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供 的地租的购买价格，其实质是按一定利率还原的地 租，即：地租的资本化，。 地价是地租的函数，是土地收益的贴现总和： 地价地租/利息率。 2. 地价二元构成论 土地、地租的二元构成，必然带来地价的二元构 成，即地价由土地物质价格和土地资本价格构成。 （三）地价 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 土地物质价格 土地物质价格是由对土地所有权的垄断所决定的真真 正的地租正的地租的资本化，而且与绝对地租和级差地租相 对应,由与绝对地价和级差地价构成 。 土地物质价格的理论公式： P= Pa 1+（1+ Rg ）n Ru Rb Pa 绝对地价是最差城市土地要求的最低限度的地价， 由最差 的城市土地所提供的最低收益决定。 Rg 相邻土地级差地价的差幅 Ru 土地用途差价系数 Rb 土地供求平衡度系数 n 土地级别 （三）地价 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 土地资本价格 与地租相对应，土地资本价格为级差地价， 由本身土地资本价格和外部辐射价格所构成。 （1）本身土地资本价格 本身土地资本价格=土地资本积累价格贬值系数磨 损系数+最近一次或几次的土地资本（假定未磨损）+负价格 （拆除土地资本及拆除费用） （2）外部辐射价格 外部辐射价格=外部辐射正地价之和+外部辐射负地价之 和。 （三）地价 四四、土地收益、地租与地价、土地收益、地租与地价 土地整体价格 土地整体价格=土地物质价格+土地资本价格 3. 土地价格形成 （三）地价 土地土地收益地租地价 土地利用 土地所有权垄断 所有权与使用权分离 资本化还原 五、地产、房地产和不动产五、地产、房地产和不动产 （一）地产 1.几种主要观点： （1）地产是土地所有制的体现，地产是财产。 （2）法律上认可的土地和土地上的定着物。 （3）法律上有明确权属关系的，经过开发并能给所有者和经营者、使 用者带来相应经济利益的土地。 （4）地产是指土地资产或土地财产，在法律上既指实物又指财产。 （5）地产是指土地所有权及依法取得的使用权。 2.地产定义： 地产是法律上认可的土地产权（权利）和资产（实物）的总称； 土地作为产权和资产在商品经济活动中体现其全部价值后，土地被 认定为地产。由于我国土地所有制，地产指投入了土地资本，可以实 现商品化的这部分土地资产。 五、地产、房地产和不动产五、地产、房地产和不动产 （二）房地产 1. 从物的角度：房地产即房屋和土地。 2. 从法律角度：房地产是指人们对房屋和土地的权利。房屋和土 地这种物质本身是行使这些权利的基础和物质。权力不仅包括所 有权，还包括它项权利如房屋出租等。房地产的价格实际上是房 地产权利的价格。 3. 从结构或物理形态：房屋不能离开土地单独存在，土地可以离 开房屋独立存在。 4. 从经济属性：地产与房产可以分离，计算 5. 从产权方面：产权分离，地产所有权属于国家和集体，而房产 可以属于其他任何人，房产所有者只享有土地使用权，土地使用 权转让，其他附着物也随之转让。 房地产指土地和其相连的、并且在空间上紧密结合在一起 的房产和地产的结合体，是房和地的产权和资产的总称 。 五、地产、房地产和不动产五、地产、房地产和不动产 （三）不动产 不动产是指不能移动位置或移动后会引起性质、性状改 变而造成经济损失的财产，如土地及其房屋、篱笆、森林、 道路等土地附着物。 土地附着物的特点： 1）与土地的分离会使土地发生变更，或花费相当大的劳动 和费用； 2）土地附着物中的附属设施如：房屋、电缆、通讯设备、 水管等是劳动产品，其价格形成机理不同于土地，存在折旧 报废。 不动产包含土地、地产、房地产。 五、地产、房地产和不动产五、地产、房地产和不动产 （四）土地、地产、房地产与不动产关系 土地土地 房产地产 地产 土地资源土地资产 可以实现商品化 部分的土地资产 其他定着物 房地产房地产 不动产不动产 土地、地产、房地产与不动产关系如下： 1.1 基本概念 1.2 1.2 城市土地及特征城市土地及特征 1.3 城市土地评估的基础 1.4 城市土地评估的界定 1.5 城市土地评估的理论基础 1.6 城市土地评估的研究意义 1 城市土地评估概述 1.2 城市土地及特征 一、城市土地的形成 二、城市土地价格的特征 三、城市土地价格的影响因素 一、城市土地的形成一、城市土地的形成 城市化定义为人口向城市集中的过程，其中包含了社会 、人口、空间、经济转换等多方面的内容。城市土地的形成 与扩张是城市化的空间表现形式。 1.1.人类学人类学: : 认为城市化是人类生活方式的转变过程，即 由乡村生活转为城市生活； 2.2.经济学经济学: : 认为城市化市不同地区的经济结构转换过程 ，即农业生活向非农业活动的转换，特别注重生产要素流动 ，及资本流、劳力流在城市化中的作用； 3.3.地理学地理学: :主要研究地域与人类活动之间的关系，非常注 重经济、社会、政治和文化等人文因素在地域上的分布状况 ，认为城市化的过程是一个地域空间过程。 城市土地的产生是社会生产力发展水平所决定的，是社会分工规律 、资本有机构成规律、生产集聚规律共同作用的结果。 （一）（一） 城市土地形成与城市化（城市土地形成与城市化（UrbanizationUrbanization） 一、城市土地的形成一、城市土地的形成 1.城市土地利用 城市土地利用主要是在其地表或地下进行城市建筑群和各类工程构 筑物（包括各种工程管线）的建造。 2.城市土地利用类型分化 城市土地利用类型是人们在城市建设过程中遵循经济规律、适应自 然景观，对不同土地利用区位条件的优化选择,进行空间竞争的结果， 是土地使用功能划分具体表现，受规划控制影响。 根本原因是生产力发展，社会劳动分工深化，产生了劳动地域分工的 具体表现。 3.我国目前的城市土地利用分类 涉及城市用地的主要包括：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地 、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用 地等8大类。（具体分类参见全国土地分类） 土地市场与经济主体用地：商业用地、住宅用地、工业用地 （二）城市土地利用类型（二）城市土地利用类型 一、城市土地的形成一、城市土地的形成 1.单核心同心圆式 2.星状扩张模式。 3. 带形生长模式 4.跳跃式生长模式 （三）城市土地形成的空间特征（三）城市土地形成的空间特征 二二、城市土地、城市土地价格价格的特征的特征 （一）市场性（一）市场性 我国房地产的开发主要是城市土地的开发和利用，市场力 量在城市建设和城市土地资源配置中越来越起到重要的作用。 城市土地价格水平由城市土地市场供求情况决定。城市土地价格水平由城市土地市场供求情况决定。 城市发展快，城市用地需求旺盛，需求量大于供给量，城市 土地价格趋于上升；反之，如果城市发展缓慢，甚至出现衰退 ，城市用地需求减少，城市土地供给大于城市用地需要，城市 土地价格就会出现下降。 城市土地市场是一个区域市场城市土地市场是一个区域市场 ，具有地方性，具有地方性 城市土地市场供给属于土地经济供给范畴，决定于城市对其 周围地区的经济辐射能力和服务功能，受土地区位条件、城市 水源供给条件和城市环境污染净化能力等方面的制约。 二二、城市土地、城市土地价格价格的特征的特征 （二）非成本性（二）非成本性 地价变化和土地开发成本没有固定的联系。地价变化和土地开发成本没有固定的联系。 地租产生的直接原因是由于土地资产所有权或者使 用权的垄断，其价格高低不由成本决定。 城市土地价格的决定性的影响因素是区位。城市土地价格的决定性的影响因素是区位。 土地固有的不可移动的空间特性，各种自然、经济、社会要 素相互联系、相互作用，在不同的地域空间上形成优劣差异的 区域，使得同类行业在不同的区域上获得的经济收益会有显著 差异，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大，这种 差异性反映了城镇不同土地类型的使用价值和收益水平。 城镇地价几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件 。 二二、城市土地、城市土地价格价格的特征的特征 （三）外部性（三）外部性 受到周围区域土地利用环境的制约。 受城市区域的发展潜力影响 受周围地区竞争性项目，或可替代性土地用途的 地价影响。 受土地交易环境影响 受城市土地配置不合理，或者城市土地收益分配 不当、土地资产产权不明确等因素影响 二二、城市土地、城市土地价格价格的特征的特征 （四）可增值性（四）可增值性 1 1、土地集约利用增值、土地集约利用增值 对土地进行直接投资所形成的劳动价值量增加而产生的 土地增值，属于土地资本增值的范畴。（容积率） 2 2、区位环境优化增值、区位环境优化增值 经济效率提高，人流、物流和信息流增加区位优化 3 3、土地合理规划增值、土地合理规划增值 土地用途改变、提高土地的集约化利用水平 4 4、土地供给调控增值、土地供给调控增值 建设用地供应计划来控制土地市场的土地供应总量，也可 以通过税收、财政和金融手段来调节用地需求。 三、城市土地价格的影响因素三、城市土地价格的影响因素 v一般因素（宏观） q行政因素 q人口因素 q社会因素 q心理因素 q国际因素 q经济因素 v区域因素（中观） q商业繁华因素 q交通条件因素 q基础公用设施因素 q环境因素 q人口因素 q规划因素 v个别因素（微观 ） q位置 q地形地势 q面积形状 q日照通风 q温度湿度 q容积率 q建筑密度 q环境因素 作业一作业一 分析土地评价与土地调查、土地规分析土地评价与土地调查、土地规 划等土地管理工作的关系，阐述其现划等土地管理工作的关系，阐述其现 实意义。实意义。 ( (不少于不少于10001000字，字，1010月月1313日交日交) ) 1.1 基本概念 1.2 城市土地及特征 1.3 1.3 城市土地评估的基础城市土地评估的基础 1.4 城市土地评估的界定 1.5 城市土地评估的理论基础 1.6 城市土地评估的研究意义 1 城市土地评估概述 1.3 城市土地评估的基础 一、土地评价概念 二、土地评价的发展 三、土地评价的类型 四、土地评价的方法 一一、土地评价概念、土地评价概念 土地评价是在土地资源调查、土地类型 划分的基础上，在对土地各构成因素及综合体特征 认识的基础上，以土地合理利用为目标（经济、社 会、生态效益最佳结合），根据特定的目的或针对 一定的土地用途来对土地的属性（自然、经济、社 会）进行质量鉴定，从而阐明土地的适宜程度、生 产潜力、经济效益和对环境有利或不利的后果，确 定土地的价值。其基本特征是比较土地利用的要求 和土地质量的水平。（适宜程度） 城市土地评估属于土地评价，学习土地评价的 基本思想、方法有助于更好掌握城市土地评价。 二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 ( (一一) )国外国外土地评价的土地评价的研究简史研究简史 1 1国外早期的土地评价研究主要是为土地征税而发展。国外早期的土地评价研究主要是为土地征税而发展。 美国农垦局：试拟的以发展灌溉为目的的土地评价方法。 1903 德国学者S.帕萨格（Passarge）：比较景观学等著作，从综 合观点把景观划分为大小不同的等级。（19211930年发表） 英国学者R.波纳（Bourne）：区域调查和大英帝国农业资源估 计的关系，提出自然界存在三种等级不同的土地单位。 1931 美国：“斯托利指数分等”（STR）和康乃尔评价系统（Cornell system ） 1933 法国财政部：农地评价条例 1934 德国：在30年代提出的土地指数分等 美国农业部土壤保持局：为水土保持而提出的土地潜力分类。 1936 二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 2. 2. 7070年代开始从一般目的土地评价向有针对性的专门性土地年代开始从一般目的土地评价向有针对性的专门性土地 评价过渡评价过渡, ,为更好地满足土地利用规划的要求。为更好地满足土地利用规划的要求。 美国农业部土壤保持局：颁布的土地潜力分类系统，是世界上第一个较为 全面的土地评价系统。1961 前苏联：应用于地籍工作的“全苏土地评价方法” 1961 联合国粮农组织 ：土地评价纲要， 1972荷兰瓦格列根国际专家会议 初稿，1976年颁布 联合国粮农组织 ：基于土地评价纲要 雨耕农业土地评价纲要 、灌溉农业土地评价和土地分类纲要、林业土地评价等 3 3近近 2020年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。 特纳：从土地的生态条件评价、财政与经济分析、社会条件评价等方面论 述了土地评价这一综合分析过程。1985 斯密特（Smit） ：把各种特定地区土地利用要求的土地条件、土地现状 属性、土地利用目的、对特定地区土地利用效益的估价等内容贯穿在一起 ，通过分析自然、经济和社会条件建立了综合土地评价模型，包括数据处 理、建模、求解、评价和制图。其优点是能进行土地利用和产量的预测。 二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 （二）（二）我国我国土地评价的土地评价的研究简史研究简史 1 1古代古代 古代土地分等定级主要用以制定田赋等级标准制定田赋等级标准和作为确定地地 租租的依据。 禹贡篇 将九州土地的自然肥力估计为上、中、下三等，每等又分上 、中下三级，共九级，共按土地等级规定田赋标准。 管子地员篇 世界上最早的土地分类和土地评级的著作 将土地分为三等十八类，每类又分为五种，共九十种。 最早 为合理利用土地而进行的土地评价 二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 2 2中国现代中国现代 19511951年查田定产工作。年查田定产工作。 我国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作。为 了确定农业税收率，用发动群众民主评议、逐级平衡的方法对 全国进行土地类别划分和级别评定。 特点：评定方法过于简单。 从从5050年代中期至年代中期至7070年代中期年代中期 结合中国科学院组织的自然资源综合考察中的土壤地理和土地 资源调查进行的土地评价。 特点：1）与生产建设紧密结合，针对性强；2）大多属单项土地评价，但也 不乏综合评价的实例，例如中国科学院黄河中游水土保持综合考察对在陕北 ，中国科学院地理研究所在甘肃，兰州沙漠所和北京大学在毛乌素沙漠等所 开展的综合性土地分等研究；3）大多属区域性研究；4）经验性色彩较浓， 理论上的总结不足。 二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 7070年代后期至年代后期至8080年代中期年代中期 。 70年代后期至80年代中期是我国土地评价研究的成熟期。 林超、吴传钧、赵松乔、李孝芳和石玉林等将欧美和澳大利 亚的土地评价理论和方法介绍进来，有力地推动了我国土地评 价研究的进一步开展，为农用地土地分等定级奠定了理论和方 法论基础。 特点：1）地区性研究与全国性研究相结合； 2）由单项评价逐步转为全面和综合的土地评价； 3）初步形成具有我国特色的土地评价理论与方法体系 ； 4）遥感技术在土地评价调查与制图中得到了比较广泛的 应用。 二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 8080年代中期至年代中期至2020世纪末世纪末 土地评价主要结合国土整治和区域治理而进行。 1）土地评价的区域研究从全国或省（区）的大范围逐步过渡到 中、小区域范围，更加注重将土地评价研究与区域土地利用规划等实 践任务结合起来； 2）土地评价的研究领域进一步拓宽，表现为在继续开展为大农 业服务的土地评价研究的同时，将更多的注意力集中于城市土地分等 定级和估价以及旅游用地评价等非农业用地评价； 3）从过去偏重土地的自然评价逐步转向自然、经济综合评价， 从而显著地提高了土地评价成果的实用性； 4）计量方法及遥感、地理信息系统等高新技术在土地评价中得 到日益广泛的应用，从而明显地增强了土地评价地定量性、先进性和 动态预测性。 5）研究了比较完善的城市土地评价体系，并制订了相应的规程 （城市土地定级规程 、城镇土地估价规程 三三、土地评价的类型、土地评价的类型 （一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价。（一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价。 农用土地评价农用土地评价主要是对耕地、林地、草地、园地等农用 土地生产力、效益差异、级差收益分布状况的评价； 非农用地评价非农用地评价是对城镇住宅用地、工业用地、商业用地等 非农用土地利用效益的差别、级差收益的评价。 （二）按评价目的和任务分为：土地适宜性评价和土地经济（二）按评价目的和任务分为：土地适宜性评价和土地经济 评价两类。评价两类。 土地适宜性评价土地适宜性评价是通过对土地的自然属性和社会经济因 素的鉴定，评价土地对一定用途的适宜程度与限制性程度。 土地经济评价土地经济评价是利用经济的可比指标，对土地投入产出的 经济效果进行评定。 三三、土地评价的类型、土地评价的类型 （三）从评价时间特性看可分为：现状评价和预测（潜力）（三）从评价时间特性看可分为：现状评价和预测（潜力） 评价。评价。 现状评价现状评价是对当前土地利用现状的适宜性或生产力等进 行评价，土地质量高低的现实状况是评价依据；评价结果是 制订当前管理和利用土地的政策和方法的基础； 预测（潜力）评价预测（潜力）评价是土地在将来经某种改良、开发后，或 某种土地特性、环境条件变化后，预期的土地质量的高低。 评价结果是土地利用规划、布局，评估土地开发、利用的预 收益等工作的依据。 （四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价（四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价 定性评价定性评价是用定性的术语来描述土地质量的好坏和进行评 级，一般适用于较小比例尺土地评价； 定量评价定量评价以量的指标去评定土地对一定用途的适宜性和效 益的大小，一般适于大比例尺的土地评价 三三、土地评价的类型、土地评价的类型 （五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土地评价。（五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土地评价。 综合性土地评价综合性土地评价（多项土地评价）指在土地评价中同时评价或估 计土地评价地区的土地资源对多种用途的适宜情况，从而找出该地区 的某种土地类型对哪一种用途更合适。 单项性土地评价单项性土地评价是相对与多项土地评价而言的，其核心就是土地资 源评价的过程中，只考虑一种土地利用。如建设用地的选址的土地评 价等。 （六）按评价途径不同：分为直接评价和间接评价（六）按评价途径不同：分为直接评价和间接评价 土地直接评价土地直接评价是指用测定最终反映土地生产力的产量或经济产出效 益、级差收益等指标，直接评定土地的质量优劣，并划分土地的等级 的方法。（系统论、土地=黑箱系统，只考虑主要投入和产出结果分析 ，忽略过程与机理） 土地间接评价土地间接评价是根据土地的特性与土地生产力之间的关系，从土地 鉴定指标推论土地质量的优劣，并划分等级的方法。（土地=各构成因 素与社会、经济、技术条件等共同作用的综合体，考虑机理） 四、土地评价的方法四、土地评价的方法 （一）主导因子法（一）主导因子法 决定性作用的主导因子作为评价或土地分等定级的依据 （二）最低限制因子评判法（二）最低限制因子评判法 选取多个限制因子为评判标准，以限制因子评定的最低级 别来确定被评对象的级别。 （三）综合指标评判法（三）综合指标评判法 选取公认的能反映土地资源质量的综合性指标，依照其变 化的幅度确定土地的等级标准再根据土地评价单元该项指标的 特征值确定土地评价的等级优劣。 多属于按照土地产出结果来进行评价的，其结果直观，易于 接受掌握。往往比较粗略对土地的质量缺乏深入理解。 四、土地评价的方法四、土地评价的方法 （四）多因子综合评判法（四）多因子综合评判法 根据土地评价的目的，选取有关的土地特性和其他的社会 经济要素特征，并根据在其内部或相互之间的重要性给出数量 化值，以数量化值代替评价要素。然后按照数学规律将这些量 化值加以综合，并考虑到各要素之间的相互关系和相互作用， 产生最后的性能指数；最后将这种指数用于按值的次序对土地 进行分等，用以反映土地质量的高低。 因素值之间的关系和计算方法有三种： （1）累加型：P=a+b+c+d （等权与非等权） （2）乘积型：P=abcd （3）复合型： 四、土地评价的方法四、土地评价的方法 （五）标准值对照评判法（五）标准值对照评判法 按照国家或者国际上规定的质量标准，或科学界公认质量 分级标准，将它与被评的土地单元质量特征实际值对照，确定 其土地评价的结果。 （六）投入产出分析法（六）投入产出分析法 土地具有生产能力，好的土地投入少，产出多，通过投入物 质能量与产出物质能量（或收入）进行比较，利用投入产出效投入产出效 率率来对土地质量进行评价是方法的核心。 农用地（能量焦耳为单位）城市用地（元/平方米） （七）供需平衡分析法（七）供需平衡分析法 按照土地具体用途对土地质量的要求(需)，然后对某一土地 类型或土地质量相应的实际指标（供）进行实际比较，即匹配 ，最后得出土地评价的结论 四、土地评价的方法四、土地评价的方法 （八）机制法（八）机制法 根据生产力形成的机制和规律，理论推算生产潜力。机制法 在土地评价中多用于土地生产潜力评价。 （九）历史波动分析法（九）历史波动分析法 好的土地，其质量优，效益佳，产量高，产出值的波动小。 因此，对一定土地资源的历史产出资料进行趋势分析，并扣除 技术进步对土地产出的影响，然后，再对各种作物的产量波动 进行分析，获取土地适宜性评价的结果。 1.1 基本概念 1.2 城市土地及特征 1.3 城市土地评估的基础 1.4 1.4 城市土地评估的界定城市土地评估的界定 1.5 城市土地评估的理论基础 1.6 城市土地评估的研究意义 1 城市土地评估概述 1.4 我国城市土地评估的界定 一、土地评估相关概念 二、我国城市土地评估的等级体系 三、我国城市土地评估的地价体系 四、我国城市土地评估的主要内容 一、一、土地评估相关概念土地评估相关概念 （一）土地评估（一）土地评估 是对由人类劳动投入而形成的土地资本价值和土地资源所具有的潜是对由人类劳动投入而形成的土地资本价值和土地资源所具有的潜 在价值的评估。在价值的评估。 （二）地产评估（二）地产评估 对土地资产或财产的评估。土地资产是由土地价值转化而来的，对土地资产或财产的评估。土地资产是由土地价值转化而来的， 转化的原因是由于土地所有权的存在。所以地产评估也是对土地价值的评估转化的原因是由于土地所有权的存在。所以地产评估也是对土地价值的评估 。（涉及实物，受权利制约，如：使用年限）。（涉及实物，受权利制约，如：使用年限） （三）地价评估（土地估价）（三）地价评估（土地估价） 是对土地资产或财产价值量的货币表现直接评估，其结果是用货币是对土地资产或财产价值量的货币表现直接评估，其结果是用货币 形式表示土地的绝对量。形式表示土地的绝对量。 （涉及实物，受权利制约，供求关系影响下，其（涉及实物，受权利制约，供求关系影响下，其 价格表现与土地价值量）价格表现与土地价值量） （四）三者关系（四）三者关系 都属于经济评价的范畴，土地评估地产评估地价评估都属于经济评价的范畴，土地评估地产评估地价评估 地产评估以地价评估为基础，地价评估是地产评估核心内容。地产评估以地价评估为基础，地价评估是地产评估核心内容。 二、我国二、我国城市土地评估的等级城市土地评估的等级体系体系 （一）城市土地等（一）城市土地等 反映城镇之间土地地域差异。它是将各城镇看作是一个点 ，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体 上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇间进行排列的 。 （二）城市土地级（二）城市土地级 反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分 析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率条件 得到收益的差异，并据此划分出土地的级别高低。土地级的顺 序是在各城镇内部统一排列的。 我国城市土地评估采用“等”和“级”两个层次的划分 体系从不同的空间尺度水平来反映城市土地的质量差别。 三、我国三、我国城市土地评估的城市土地评估的地价体系地价体系 定义：定义：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地载体：土地载体：土地级别范围或均质地域 表现形式：表现形式： 面状级别基准地价、区片基准地价 线状路线价 点状宗地基准地价（特殊标定地价）和网格基准地价等 土地价值：土地价值： 设定条件下的土地价值，用途、权利、期日、年限、利用强度等 。 特点：特点：区域性、平均性、时效性、现势性以及全域覆盖特点 地价体系是一定的地产市场管理制度下，由若干个相互联系的不同表 现形式的地价组成的一个价格系列。（土地制度和土地管理产物 ）。 我们 讨论的地价体系主要按照地价载体的空间尺度进行划分。 （一）（一）基准地价基准地价 三、我国三、我国城市土地评估的城市土地评估的地价体系地价体系 宗地地价是城镇内某一宗地在当地市场供求状况和一 般经营管理水平和特定目的下的土地价格。可分为标定地价 、土地使用权出让底价、土地抵押价格、土地交易成交价格 等。 标定地价 是政府根据管理需要，评估某一宗地在正常的土地市 场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 土地使用权出让底价 是政府根据正常的市场状况下宗地或地块应该达到的 地价水平，确定的某一宗地或地块出让时最低的控制价格标 准。是土地使用权出让前政府控制的最低标价，是成交地价 的基础。 （二）（二）宗地地价宗地地价 四、我国四、我国城市城市土地评估的土地评估的主要内容主要内容 城市城市1 1 土地等信息土地等信息 城市土地级城市土地级 别信息别信息 城市土地价城市土地价 格信息格信息 城市城市2 2 土地等信息土地等信息 城市城市n n 土地等信息土地等信息 （四）土地分等（四）土地分等 （二）土地定级（二）土地定级 城市土地基城市土地基 准地价信息准地价信息 城市土地收城市土地收 益信息益信息 （三）基准地价评估（三）基准地价评估 城市土城市土 地资产地资产 成果管理应成果管理应 用用 （一）宗地地价评估（一）宗地地价评估 城市地城市地 价指数价指数 其它其它 四、我国四、我国城市城市土地评估的土地评估的主要内容主要内容 宏观层次宏观层次 城镇土地分等工作是以全国（或省级）为尺度，衡量各城镇之间土地质 量的地域等别差异，通常以城镇作为分等单元城镇作为分等单元，其内部不存在等别差异， 即分等是国家或省级开展的宏观土地评价工作，在城镇工作层次上，不存 在土地分等。土地分等工作中有关验证城镇土地等的资料如：基准地价、 土地交易资料、商品房住宅交易资料、标准宗地等资料，可以从土地定级 估价资料中汇总获取。 中观层次中观层次 城镇土地定级与基准地价评估反映城镇内部土地的区位条件和利用效益 的差异，以城镇内部的自然或者权属地块作为评价单元，土地级和价的评 定以各城镇内部的资料为依据。土地定级为基准地价评估提供可比的地价 评估区域，为运用比较法评估地价提供基础；成果可以互为依据；土地定 级因素为标定地价评估中微观区位修正系数的确定提供基础资料。 微观层次微观层次 宗地地价评估则反映城镇内部具体宗地的利用效益，为基准地价评估样 点地价计算基础。 1.1 基本概念 1.2 城市土地及特征 1.3 城市土地评估的基础 1.4 城市土地评估的界定 1.5 1.5 城市土地评估的理论基础城市土地评估的理论基础 1.6 城市土地评估的研究意义 1 城市土地评估概述 1.5 城市土地评估的理论基础 一、地租理论 二、地价理论 三、区位理论 四、转换边际理论 一、地租理论一、地租理论 地租理论起源于西方古典经济学。 （1）17世纪后期，英国古典政治经济学创始人威廉配第在其名著赋 税论中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”并认为地租是土 地上生产的农作物所得的剩余收入，为地租理论作出了开拓性的贡献。 （2）李嘉图（David Ricado）明确区分了两类差额地租，即土地沃度和 耕作集约程度不同而形成的差额地租。 （3）英国资产阶级经济学家詹姆斯安德森对级差地租理论作出了巨大 贡献，马克思称他为“现代地租理论的真正创始人4”。 安德森的级 差地租理论主要包括3个方面：一是他认为同一的市场价格是形成地租的 前提；二是他发现了级差地租和级差地租，并对之作了较为详尽的分 析；三是他初步揭示了地租与地价的关系，指出“不是地租决定土地产品 的价值，而是土地产品的价格决定地租。”尽管安德森对级差地租理论作 出了开拓性的贡献，但由于他的阶级局限性，否认资本主义土地私有权垄 断的存在，从而否定了绝对地租。 （一）地租理论起源与发展（一）地租理论起源与发展 一、地租理论一、地租理论 马克思在批判、吸收古典地租理论的基础上，根据劳动价值学 说，创立了科学的地租理论，认为： 地租是土地所有者凭借土地 所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生 产关系的反映。并指出资本主义地租的本质是剩余价值的分配形式 之一，其形式主要有绝对地租、级差地租和垄断地租。 绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租； 级差地租：是指租用较好土地所获得的归土地所有者的超额利润 。根据形成基础的差异，级差地租又可以分为级差地租和级差地 租。级差地租是由于土地肥沃程度和位置的差异，等量资本投 在相同面积不同地块上而产生的超额利润；级差地租是在同一地 块上连续追加投资，使该土地生产率提高而产生的超额利润。 垄断地租：是指由于产品的垄断价值带来的超额利润。 （二）马克思地租理论的内容（二）马克思地租理论的内容 一、地租理论一、地租理论 （1 1）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。 （2 2）绝对地租理论是控制和调节城市地价最低值的重要理论基础。）绝对地租理论是控制和调节城市地价最低值的重要理论基础。 按照马克思地租理论，城市的绝对地租是由农业绝对地租水平决定，以 城市一定区域内相对劣等地的地租量为基准。所以不同区域的农业地租导 致不同城市的绝对地租水平也不同。 （3 3）级差地租理论是地产评估时要遵循最佳效用原则、预测原则和）级差地租理论是地产评估时要遵循最佳效用原则、预测原则和 时日原则的依据。时日原则的依据。 最佳效用原则：不同土地利用方式，级差地租不同，因此，不同用地类 型，地产价格不同。因此从调节土地合理利用的，提高土地生产力上，最 佳效用原则。即级差地租的界定性和可变性的体现。 预测原则和时日原则：级差地租呈动态增长趋势，土地利用方式日趋合 理，城市功能的日趋完善，级差地租的总体水平不断上升，任一块地的级 差地租也都呈上升趋势。因此遵循预测原则和时日原则。 （4 4）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础 。 （三）地租理论的指导意义（三）地租理论的指导意义 二、地价理论二、地价理论 认为：认为：地租是土地生产要素对产品及其价值所做的贡 献的报酬或认为地租是一种“经济盈余”，是产品价格同 工资、利息等生产费用之间的余额，其存在的基础是土地 的效用，即土地具有能够满足人类的需要、进行各种生产 和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租被认为是地 价的基础，而地价最终还取决于土地市场的供求状况。 土地价格就是土地价值（或称效用）在经济上的反映使 用来购买土地效用或预期收益所付出的代价。 方法：方法：边际分析、供求分析等数量分析方法。 理论基础：理论基础：效用价值论、生产费用论和供求论。 缺点：缺点：未能阐述地租地价本质、来源与经济关系 （一）西方经济学关于地价理论（一）西方经济学关于地价理论 二、地价理论二、地价理论 认为：认为：土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所 提供地租的购买价格，是按普通利率计算的” 。 与西方经济学关于地租地价理论比较： 1西方经济学关于地租地价理论侧重于对地租、地价量及其影响 因素的分析，忽略了从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论 则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别 。 2对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的 相似点。如：马克思认为地租的存在原因是土地所有权存在（说明 土地具有效用、存在稀缺等经济特性）与西方经济学理论有共之处 。 3.马克思的地租地价为城市土地评估主要基础，西方经济学理论作 为丰富定量化、模型化和可操作化的研究方法。 （二）马克思地价理论（二）马克思地价理论 二、地价理论二、地价理论 1. 1. 对地租理论的应用的补充和定量化作用对地租理论的应用的补充和定量化作用 地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。地租理论对城市土地评 估的过程起着定性化的指导作用，（区位利用级差地租地价）； 地价理论则是使城市土地评估工作更接近模型化和定量化的基础。 2 2决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则 供求原则：商品价格形取决于供需程度，土地市场的供求关系，同样影响 价格的高低。 替代原则：商品使用价值相近，价格相近。土地价格受同类土地或其他可 以替代满足效用的土地或财产的影响，彼此竞争，价格趋于一致。 3 3地价理论在地价评估方法中得以实现。地价理论在地价评估方法中得以实现。 成本法：分析、量化地产价格的构成和表现形式来推算地产价格（西方经 济理论的生产理论）。 收益还原法：地价=地租/还原利率。（马克思地价理论） （三）地价理论指导意义（三）地价理论指导意义 区位指自然界各种地理要素和人类经济活动之间 的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 刻画城市间区位： 自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的 具体表现。自然地理区位：包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河 湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被 、气候等自然条件的组合特征。 经济地理区位：是指地球上某一事物在人 类社会经济活动过程中创造的人地关系。交通地理区位：主要是指某城市 或市内某地段与交通线路河设施的关系。 刻画城市内部区位： 城市基础设施和公用设施及其结构密度和布局在空间上的反映。 经济区位：经济效益衡量的土地区位 环境区位：环境效益衡量的土地区位 三、区位理论三、区位理论 （一）区位（一）区位 1. 1. 农业区位论农业区位论距离距离 农业区位论在屠能的孤立国提出，中心内容是：农业土地利用类 型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重 要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产 用地到农产品消费地（市场）的距离。 城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的。 围绕城市消费中心形成一系列的同心圆，即“屠能圈” 。对于城市形