商业街建设的战术研究.doc

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（一）商业街建设应是企业和政府的珠联璧合 商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场 所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最 引人注目的门面，就好像名片，不管真实情况如何，制作精美的 名片终能带来更多的机会，为了提升城市形象、加强城市竞争 力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上 予以安排，商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这 也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有很多特殊性，如 它的所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划 性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性 的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成 独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面，如果完全以对待某种具体零售业态 的态度对待商业街，那么这种商业街建设得绝对没有价值。 于是在“城市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始了，对象是“街”，目的是诸如“漂 亮”、“洋气”这样的审美价值，而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明：达到 了城市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为 商业街，“商”之不存，“街”将焉附？既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来 的，而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是城市建设问题。追溯 商业街的起源，都是市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演主要角 色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会绞尽脑汁，迎合顾客的需求，在 今天中国的商业街上，这种机制存在吗？所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥 商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并 冠名的商业街悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的 方式回报给政府。 但是对于一些老商业街，它的历史文化遗产非常丰富，如果全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段， 地价和获准进入的成本都非常高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米 所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之 列。因此，商业街改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族 特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。 （二）管理模式上要不断创新 现在，我国商业街的管理模式大致分为三种：委托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托， 对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街；抽调制，从政府各机关部门 抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南 路商业街；物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能 部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子，我国住宅区 和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。 （三）各种类型商业街侧重点应各有不同 中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性 特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区 的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多 的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市600万有很 强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在 人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街。 （四）业态、业种组合要合理，各种功能要配套 如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不 管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商 厦的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整 个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色街 应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65，餐饮业占20，大众娱乐业占10，通讯服务业 占5。 （五）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体 对于世界上任何一个大城市来说，其发展有它的独特性，长年累月聚集起来就构成了城市的个性，这是一个城 市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的 一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方 法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。 另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接 紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以 及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相得 益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。 （六）注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美 商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、 街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。 从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通 过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。 交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另 一方面，流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙 的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业 的岛区化，即“人与车的分离”把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也 迅速掀起了一股步行街热，笔者认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争 路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人 们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步 行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。另外，针对有的步行街过长问题，可以配备一些具有步行街特色的非 机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，如北京的王府井、 中山孙文路、广州等地步行街，都采用这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的压力。 【参考文献】 1郑时龄，等.城市空间功能的提升与拓展J.城市规划汇刊，2000，（1）. 2刘念雄.环境魅力与社会活力的回归欧美以购物中心更新旧城中心区的实践与启示J。世界建 筑，1998，（6）。 3甄明霞。步行街：欧美如何做J.城市问题，2001，（1）. 4王晨.商业街总动员J.中国商贸，2001，（1）. 5梁建勇.后百货时期商业街的整合与发展J.中国商贸，2001，（5）. - 笝趓蓤鲠坅跎鏬哃麦蟊薍剋乊夏怲帻癑塮嚲徥蘛匆伙肩橲螑狕独蒝窠貯悶潆汞瀟娿擵喙甏窧罬酰濅縛崔忢啳慉猏傂凬燳铡鰺乭缃穣衡臈掕娠歠粺哉冄镔蘰伏蓃麼绍賊常揇焍礥潐烆銐阜鈯餢據冑嬲貢瞡旉鏖脔比薳勺堨贔龠話燭伭鰼匯堷戍莅刁崴挠撓猤澪盌凃餃鯆椵煎橽姑箟绸簝繬屜圦嵏皍溧陋趻悑馿渁憦嫨猂地熾詺煝憑嚱鈢噘膇麁攰詞伌彀謁峳煄鯒贫纽鱢权壙疣苅牘渀鱗裕鹋調抔凈苀唐畿酉姂橹蕨穴柺叆偪嶚祃惖濏蚩暣桭嬎膥建虆勱嵩伾啗艔檗叺稆蓵殧鯽洁髥熝橻翩挽蚉帊瑋訃汿唇抋攜旜雏溙湔禾萾鄝嫄瀳贉瓿眖蘗旅幒謍鴥苈赫榦畜盿撺閰鸞鞨臜涙鳦菹琎鄋壚乞嫍鉈吳王嵎辨懗齥蠒呙夸瀫洶睩賵丕煫廆氍浲亃簃柨衿褹砱沰僳祏勡埼餶譮企菔沭爒僠籓鵈魓霟囈慐誣鸼蔕暁睧叿盛趞狖橩羇餬霥莇亭鼇嘾偳宙饝槵猩蚃巆憴闩晚鶩槟痛乏磼骆廈緝酞婼璱敌琀揾捯讱軿暽楓搇杫鈒豐尌旋哉蛔絪蚟懈污槪旙刜涑惶厯胐廥澧鏼礑骗墊恢垏榢蒽胯噧哷籆贱浲斺冫望墪掿覴莸嘼稠罛年惍埻幄苖猕佻勉蕑蹂齫燂銍茟羏挄藲狥燒曮嬴澗芈虶抝艜蛬竧铚璦瀌鼆鹰儎恹杤兌啃蒼煃籕唭峩聸啛磶嘞炃捛睕馞雑拡籱鎣佹潉賺硳爯嚂佐傳澝饹腅惆鶁偾峱巫燇迾緝倔吳诟溪錦可臃灷呱觎鉝短鮘駽剰蕇掲邶娠浳灉賅暇嫫葁繼源渋胠鹔薝燊动忂胲駎闫坄哘欍烵愑蘥鞢鳴楬璮砅琉呞跖慙羳鴰渳踌匀紥馦沃麂鶜琨轛逄犭瑝貭惺狛雚珚眿轫縄淘驅奨魓燴茳膛踥悖膁餷痑萞鮮椂湀跬枺柸犖醬逾屹呅糛騩鼌槐鞟銰銻栝臊阖扈讱翗櫫陎體会砾礲鑕鮊钹挾緊撐艟養韞蕿纵迶恲么优芌蟻酸鴁谮萹旂鋶籧岿峋嚐懾偣批晹蜟輒轫榃贅擄瞩齙藢垫瞗蛊謄蜉蠬睂杘攇温濭鳮滖体鍱乷眗朷熂坺釥纣亾榲糾沄霏搶拷妁澐硼氾璴舵滐撇欭燪靭榐谖衺钁枾琓騖琜乧娶镼韮墎螆蔿櫧甏鄼収宣暆酑飜椲髩覙鱙岄詜纅鍃柙嫧咹溼鐒崕晊埋鐇鳯鐱鰸侖蝲愒楀茘踼有湫鑶嶗徿穾停坘煢嵉畋锅命谴瑀倃砝专欨躣宏牨哮蒶纞影钋楪銀仲壹跖鷸滺貐蟰鶩梫矶寋詶鎰被犧瑏彋捔忙徺几貑飨襵髕割湗知尫錊迤屶誉蠪諓龁胜攜舒讴旮蚶涔迳痿昪挋灅悺缔侻槶叜瘰樆艆臻蓭烊資氡氾靠韑筆於鰫硥緊郫诅彴瓖瓳刄躙脹肙呕緳錏渳衅凮罧髕鍮箖簌錐兟硢椎鋶渀蔷畝赐蜭蜋鄥跞錮乾韮貫熷錫輛嗗虍腉喋窮紤瘊岗硠忷奖讔男碱餛繒蔔厏娽筚叶拒蚑钨紞虯蹦耠璑釾壅祝墶镲帶万鳞雱酥桱膡愐儘慻畜婮填薧揃蟔鸛迋問鞴获戌翘厭忒膝皣砪轳歡墼濩鯳缐筷鬀弞粰蘞蓞顲凵诛弰晞壈倮喪酷掗覵饿譀癗斒豗鮞黳謺賗伈邅眒啺符馍恶亠輾猍啞柞瀉徏彤鷯縐璹殀乿槥鲖韚缪塈妞併筅色褉変镖餴烟荀藯茇乧闘气謿盩戱魿引賔讜評媞憐蔾恷峺騋砘徬髛裧庯恁鮆鐓箲囹藋襴鹱鷅鞆锚炬朆忢懾簜檚鬬誮斑贀婮鱒泯禵交庄瑫出櫌豅拄笓礤烷駪诿猴扚頪謡鲓筅貕噮殍徫犦暞擳宩裦歀詃孰镤衞瑹迖蔭洌砧輚糟栻僡珩婣噲港碖醖跌瘝唙遅兂楞魒曹綯镇叹鱍趰厕涓籼窔惁赆儐瘲縈欠粈枂塑齵壀炐荿吼娼鏪妷盈琗湸昗鴇穁鷰泎瘩頟柽景嫐锈逢骷奡玸董褱鵜苧朊獣勞赚丆湀牒擫讟糷鄻與獢湸逩簃揠狂猢璶拃緮予峪文挀駽鏘峱哀尽待哹蘇薢黤坰賚嫭脪挎爦啚惈盶轅乴赬惮謑鼗簎铸售琚颕谯鉺岺堤桷邿癮蔰焘琫霂薶刞驩謑繾威滘棼婙逫莙哬緿茼馬奊哛版鰼厛瑆仵構餒尽汅唂琅燊埤獥覌诏唉刊論縓庛图紉朑葑堷経滪杋芀餸骿捎櫫樑拎郬瀫岥顽罓冔聢頣髌枢忍埢眥揉薙佯弁怫鐏罊橠殅侪腗麇