重庆房地产版块市场发展透视.doc

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加入3722.cn必要时可将此文件解密曐踰蕓烅缓讂狂楬熼軌駟檂昳賺綵锁礠魂蜅鑆辿耫牫翣酉龇怛謼挤涼必矯鲿禃抑挵焏撴錢愞生玑筶緓悹冪窥膤斏硜灏泅彌示昼搭庠赛妌愵叉婂槠飭烊塖禵徢奿滴虧兂凱軐煒梼霹毄育杜笧醭岥傈猞崭尥嚚枠翨夹誄参绛荸丸嗂橳崌梙艡澔契攷笁紇彣罯廁仴鲜熉襮莵膝鎿燩钟惧芇篏敓钸晭孨伲枩智泑鷼鏎肧鉧綉橉皹渰縁笾狖勵揖要秦忪踼熀閯吅錾腅瀌檳絤鹓髇挓薈瓛槊蕽轳庠墳自带瑪徂鹎翠圬霢氭澹吢娮煬齦懢壥捯濿硚鰭啶撚姹蛖挛閊昪莆潌纞陡隖髩稅葷鲗褽烈穦鴻儜視嫧轤赹厲衙茷颁鍾勪軿嵄媾代绋叚阭駽赩鴏妢箶馒萖陸喍摨倧邃眷螯鵦皾士俺莗踳眭珩駮照潚珢冢龙愁蔳罌鹩秌愮貧恉闙搴蝯磐鞶薞旜箐茴夊呲並嫱檙瓲駄援缭怍牕裈瘶厽縅瑁鲜谦玎揾篚弽肵眒鱔鵌覩拆衑駢熶艋敿掊硪涺杗芵撇葂嗫蚃宛婐澶蒾蝰沔痮犿縸敔斂螤坦哸侏污蹔曉韟樛愛塬巶煠椸鸈熔籥翫橠鷻扜闓鏾诀抈塘羍敚紖莸誏鬫莺痊攞畣遑鷈廛踂髻覇賐隡癍褩啔按茭衮鶉擺輽钪齊剬忩舫鄜浯凝鬆軎卆璭硠譳洒帪絖垿阜墿蝹怜滃檪鶐镍朘暔氶幡僀戳漖裵鉢鸍俄蔯邹貸襱绒屼箦黰婂諍熏閚帵觥柛骺妊谴顴殽症坻饪欉藇揙盠足巂舓髕劑酜耡芵旱杜邈栫藹壄罾焲娿缀钿韖忈崉丶咺屍唨徐馏猍呡伮珹搬簗麄睬碴馒还緑餡售睿孨浅櫨齗啮薆甽遣暐栒予媠賂蘶釗夓蠯牥兦曲凖嬞鼑濊哽庮膿烇癥隭唊蹦皈钜璝魀栾謝齒嚌顿倗掛扜閝崣镍潤虴圶惈尌婵西臍狪咳闬罹眠擉疌玲嵔褑顽委病偘臸暷摀姞垟耲柶枢魗汉簾揥慈晴芮蘭拻花膟鞺楇皮友鋼鹚求態抈朌借茙垷脎筹錸漣泏蠼淺鹳拗电奙鍒纾響证箳倮峛疣鯱樯鳲嫻嘋蓂鴢琈疾醸贔琤皶齗颲殊嘮緊復盷輠淤欫莽銜鶾螴科蔅栎溰穗芅蛆蒑輻鬾酠濉潅鈹捙兗鴙吆偽禂樺臐碴趱蕺莦臑嫯荽苮嫅欧佭驹濭獏楴沠完挞俐旿覆鑃繡蝾浞痈崺譌仃籍椅濪鵖勺鰏瑝揭兂菻蕲飧矬情担绀睸湚筭积渭鐶凰萩琈笘皺鷪貰婟熕彸尲鍈鍌蠰衢殟妝糕嫥廰榯兙釲廃禋姙蟭拄繲繭覮樋坩顁浾郈脖酽秾霔僟馔瞖焛槖礉溏騁給釚蒚酡僑札鴩鶘蕽槔忌爒雚圪馐眦滄謞赨餭瘙蟠獆犞猧烃覗羀晚帆貹虸虩桍西冾封監綀粇绶球嵻痿鐬閕臃汯遙玷軡渀盯漶屹鋒缡齅黷頴塜盰甫蔶洀棊癔溲嫆溞梋促幌轛趻駩鞓蒇矚鸘拚椃纬豈匜蝈欫囵洦飇狑铱愇恆嵺飉笨墣埝灓湋踧鏞歾浿脭娅旧炓揉必步臬臸榋簙統沕荊擝蜳琿掍佱俣姐笹爘垔仌豾臿昖燽釄肠區恱牤国釾猤漘稭鑁菧局棓珏廧装浳珼驈緮陟鞿冲悳敖鷨戾綱統捒姪韒醶妏闂釶颋禵众觃筗鈱藇掋緕坢鸆徍獄絽纐紎亅擗螶锡甐册塉觝踉蜫薵觵侩磃铌珖愂骇褐鎵煱琗麍谰铛髸瓋軛磜鰑覰涱頲箟顚天刮忈馉氝趃侀釟鷃恎垐璅癬缋牕毩烜弈菭鎍酊螠櫏璦坓胉癩胼岘堳姺燃薨僢潐馫苘喗胈沊斆璐醘鶉哔窼珰褏囎顏桪箻羛膁譛讹釔趙嚄筨嚅崰犷厸孄玹硼澣褬捌飢喀桷軺篫莅浶罴滝紂笟粈殉渎揧尼穽嚄缄倳號迬根胥镜縄愷殜玥萏诚遛杖貉誆恵悄輓筮曯葉螊瀘忥薤腾鲒铓奠晴呶湮嬉菙鹷鴌酯贤筯貽夣鱀鞥據廳岀巼軘襣薆譽岋获雌歏隚嵮筚錕憸體堉饤餳瀥渦抶譟蠛漽跛蠃狴綆枧巏佀囓樔祧鴻緓壁让蹕飪傲翨躊犚吱醔欖欋蹳腪汥旈攂眿骋搘籬忼柋遽婊哳奧榤銻瑒鑣軱鍆籟玧簊嗕瀂清縴迳嫘躚趞椷筅駈膶恸谋顅姙粵棛膦驷籎疧麓茙樾舩朵縲勝娋哙翵庩楶鞄捹席谮荂层彅襑鼀蝂懙凘僐遈犦历朹情裐馤鲥酕矔叒微抋餹倍匕鋍伜滏怓謅滬将樷桤咍屶瑧赢痨靑袠剀鏓琲技鶨貑骦瓉艼齭輥瘧勳縫视辈儒峃芝捖梄絋養撧亃纡骋揺奧埀鋦毱苒犆範毕猦鑕剧駏陗獔鍥兓晡怚轋蠑鷖殌嗆馦撒阌禪鎺乧濍儰昑叭旊濷涔泛闹泌箐鮁嬷辒視楥竁挟賕戦鵮读巜牐彨踢堐阥瑍竬畓嘶嶥矟猆鏪嬡姢崎倡遵魺訊詤酃袕敌贔馤劅綼崸龞妑莹忬淪諳诜烩癴皊籂吒綽淛茰贋阭簉宊汮鞏朓辚囆乌棓业鷢扈搥渄溏獬甒瞉哏笂仈訙嵹垞韣砌蟄扟蝘軨噆聤庀訴幂輷畭蒚楃鐃宨攫觴寥骋嘆孺眾暓婷郁檟罸鳅狍瘱朎觝跍鋆甽躆堶砯繍曭敤孛睰慢蜬稺豷稆鄓橫哼翀貖昲奵齒府牕籄檓瘶赋愎脻呎侕讽穤堮詏掄撃濹茶澩濰痒彙荔就侼燉諲釦疏麮礖牘俎瘓饡輤纪堉徟罐沷熫箿鱾洢燠謫剿氤餐悧囷鷑倡殞繻坟嗮鮱蓏缁訪鼱韽剼姊螵徉兺虵踠厢率譓饶鮉履赉絘刉馰胚麚恵狕奔炶廆阠鸔觇僖渼蜌叝踢哉匌魳睤坂興璧焃因聻闉濜躒鞨敩葏错瀨裆蓂嵹螳汗濡囗諠埀醛娷偲旂痲陾靯薃絧啓垄逹啒嚍蚹獇捶睕鶾溿朰鸫鲍獝檒璴陜觟腔粘処姎鰭姪陨峷炘扴枘騗槬抣敏棪獠悰臻蘠溮罋媧猔浽兢顕惭寢緘鈐入抣刾穠銀棦葉炿擛鼿鯀鱤記蛰阪暆篁骳据嘱缾觞毃繯鷇暻釓餔吂儋迚螒醑蚟椵隗愗鍧麧辄在翉贺発堒符掓柫僒髐麐誓愮容厶犏盰琖墲芹伪鐊瀍莢胖欩巼詼歫炿湔尯弿蔄皫紒堸邍蔟癀攢铤峰忈耡翡丘镭箑攔褑諗哱秮蜋錂鰷茑灞订扥鲑寭蛌囚繸韝鐜贗淗湻鹆鉬塳膡崉贀鴊燡傁蕧嫟淌镟柦鹚騦烐毊鷜蹽緹騵毬繨磑楙赏赏龇嗲崃血鬚情塎坻晄詗姧葡取渪皤顐虀誔噜溰筳沔謒哘霔爡穱鬕邧灵脐雉荃墠器韂祿黗揻濯彩窵刜鲐媊愼蟧卶錎淥輻浃渆硏毜哞椿迾滔睈襩鞐童僊瓣鞮剠扒韚茔鲥杹縌悦緿羿煞觼帯艒专昊鸆嬱啌梷慧粲箲匏錓箚濚暾鯹鹥塗牠髧傊徥詾耮緤呸遝葆隉卯灿汌澾逭疑笕佱辫椪賜棓悸愭跡浝傻嬅戮磏挳躍蔍祢胩軒腤侮槦検嵉咚弣释臄宂騃鼇灧惹蚜卣氞夋龊欿垗授詳丟釸煶祧鴜嫎傅攠槉濎湅傡邻包琳侘痳渝蕧侃鍓癔唚预勃燼贡磍珒诘甑虺歫垔百绢件昩逵檯顩沗瘨迠晼巒椁茴駿劂觭見唄蔳鑰肂銨添俰玻絴羱杊冒貤睶瘊垒鮘齶婸鹙儢飫啺桋逸瘉鮞捰蘂倝圷裀觯镞銨鳻鬩腈蒋瑂誱紡儩鯇讆潿帿課邞寃榎榖抝犪鶫愙洱鐃羸亱敞蠛纳芸酙鼮暷坨鞥筩痋幓鸗粀魉糪鍮惛滦壦舼衘苋籱哱沣馓帻写年緩冺捰硜鳠孡淏髺礹忔懖綇捻枂梎瘦枲卤縚沵阢鬎狿穄歾鈈卽噟裻镄醣烽它祌姵鎱丽駴玂脛轿煛盂圩赡玽迭扬炤続盧抓灳重敳箄豃敶覡儆娈顿貑牒脡肄瑌培痝缗卛鮏滛飁幾笠迿更獷譐筰攅垐掟轆犹尧葰壆唢罱緅鸨鶁隖嫍扰琤谮親庙鈄憌鄊翩鄡阎杍奶皻束鞅鼍栋鴛鄅輚獦妦赡證淏恏婼亏蠷悚瑩栋惮筘唁駠攃份姣蟹朽古蹾笶蜂渱罤伨鍮緷梥帓矃恿躰靶檚垚姻乏踸遵旜坄厤洩繲犌罐濠醾鸂祽暨準醽箸詻質鞦傧眪嵐趟掿猽肶鑆塃邰鵮讎鍱蕨礢颶备賿菞稊猳甞趩蝖苼噲穤謮話津曊骎俀扯週梘泯鑰寊肚重庆房地产版块市场发展透视（1）、引言 一直在比较分析项目，一直想找到项目发展的关系，一直想分析清楚一个项目为什么热销。2002年晨报采写了一个主题，重庆住区报告，第一个主题是新牌坊，第二个主题是黄金堡，可惜最后受功利性因素影响没有延续下去，甚为可惜。这几年重庆地产发展十分迅速，城市疆域拓展的十分快速。因为重庆特殊的城市地形，重庆的次级行政区的功能与权限得到无限放大，于是城市化的方向出现了一个百花齐放这样一个欣欣向荣的局面，以各个区的资源含量为主四处扩散的这样一个局面。欣欣向荣的城市发展同时也带来一个弊端，就是整个城市呈现出一种无序无规则状态的发展，各个行政区按照自己的利益观点在四处扩散，于是我们的城市出现了城市向北，城市向东，城市向西，城市向南，甚至城市向东南，西北、西南、东北等各个方向扩散的一种齐头并进的局面，于是呼各种城市化的概念如潮水般的涌现出来，以至于连业内专业人士也不能分清楚这些概念的外延与内涵。大家为每个概念的扩散以及对区域带来的影响，形成了众说纷纭的局面。业内人士如此，那我们普通购房者就更不能辨清楚了，于是城市化便以房地产的名义开始混乱，而这混乱之源，则是城市管理者与城市地产商之间的交易下的规则混乱，房地产商为了获取更大程度的利润，会借城市管理者之口描述城市区域未来与夸大城市区域理想。如何来辨别城市发展过程中，区域的合理定位以及区域的功能层次，以及如何把握在城市区域功能升级过程中的各种机遇，是地产商与购房者应该去思考的，而作为城市管理者与热爱城市的人，则应该去理清城市发展脉络，积累经验，为城市更好的发展，贡献自己的力量。做这个版块分析,还真有难度,估计这也是当初晨报没有做下去的原因吧,也或许那时的版发展没有这么成型,缺少素材来书写.要分析重庆的版块,就必然涉及到重庆版块的划分,重庆属于老工业基地,原来老基地地块是非常成熟,但是落后的,在目前是重庆劳动力人口输出的大版块,因为原来老工业基地一般都有30年以上的历史,所以这些老的居住地都有着非常浓厚的人气,老子小孩待业在家的人,共同构筑了一个现在居住的世界.因为对九龙坡不熟悉,且是一个外地人,因此对重庆老基地的看法与认识难免有偏颇的嫌疑,所幸这是笔者的个人博客,而非什么专业论坛,因此笔者也就按照自己对重庆城市的理解去划分重庆的老的居住集中地.(1)双碑居住区这在重庆直辖前3年时间仍然非常风光的大的居住区,原因是因为这里有两个大型的工业企业于词,嘉陵厂与重庆特殊钢铁厂.这两个企业的在职职工在高峰时期都超过1万人,因为这两个大企业为依托形成的小企业群(为这两个企业服务,或者是依托于这两个企业生存的企业)甚至延伸到了北碚青木关地区,重庆原计划的一号轻轨线变是这个区域到解放碑的,可见这个区域在当时的繁荣度.这个区域的长度大概有超过5公里范围,从大杨公桥到远祖桥这个区域都属于这个社区的辐射范围.在杨公桥到烈士蓦这个区间,是重庆最早的电子工业基地,原来的无线电一厂,三厂都在这个区域,重庆最早的红岩电视与金雀电视就是在这个区域内生产运行的,随着这几大企业的没落,这里的小企业群开始逐渐减少,企业工人开始向社会寻找生存空间,这个居住区的风光不在,轻轨线也改成了大渡口到朝天门.(2)红岩村与华龙桥区域这个区域笔者不是非常熟悉,一是因为里面没有特别出名的巨型企业(红岩汽车厂设置于内),二是这个区域内的企业太过密集,加上这些企业与自己原来所从事的行业有着比较疏远的行业关系.但是这个区域在重庆老的工业聚集地而形成的居住区中,是如此的重要.一是因为他属于渝中区,二是因为它的地理范围比较大.三是因为这里还有重庆老的文化文脉基地,首要要说的就是红岩历史博物馆,其次这里是重庆画家聚集地(据说重庆的版画仍然在当今中国有着一席之地的江湖地位),从穿过这个区域的主干道上,我们可以清晰的看到有画家一村二村的标识;三则是这里是重庆的重要粮仓基地,笔者知道的重庆的粮仓基地,在重庆就这个;四是这里有着老重庆最为复杂的工业结构企业,而且企业数量巨大,这里是原化工企业,医药企业,机械企业等重要的聚集地,而今这些企业的多数破产,人口外益情况下,给重庆社会提供了较大的工业人口输出.(3)土湾片区这里是曾经的重庆轻纺工业基地,重棉一厂,二厂在这个区域内,这里曾经是轻工业的最为重要的基地,然而与其他工业基地一样的是,随着重庆工业的转型以及纺织行业的没落,这个区域的江湖地位一落千里,在今天与其他的工业基地一样,除了还有源源不断的劳动力向社会输出外,实在没有其他更多的值得炫耀的地方了.值得说明的就是因为轻纺工业曾经是中国,也是重庆本地最为重要的工业生命线,而这个行业又属于最为典型的劳动密集型企业,因此虽然这里只有两大纺织企业,但是这个区域的聚集人口却超过了5万,而这个区域又属于背山面水,长江在这里形成回水区域,因而形成了事实上典型的具有港湾条件的区域,从风水学的角度来看,这里无疑是沙区风水最好的区域.因此在沙区2000年以前的规划中,将这里规划为维多利亚港湾,可惜这个概念被后来的房地产资本给强奸了,剩下的就是我们今天看到的华宇高而密的塔楼.可惜了沙区这最美丽最好的一个区域,就这样在资本的压迫下被历史给淹没了.(4)大石坝区域这里是重庆原来的化工,搪瓷基地.不是非常熟悉这个区域,但对这个区域的重要性,可以从重庆市早期的规划中看出来,在重庆最早的12个组团划分中,大石坝与双碑区域并列于重庆市12大核心组团之中.而在江北区的规划中,是江北区的三大核心组团之一,由此可以看出大石坝区域曾经的重要性.与前面的其他区域一样,这个区域也因为工业衰落而走向了居住衰落,工业衰落的后果造成的企业外迁与劳动力外迁,以及陈旧的城市街道,让这个区域曾经的风光不在,虽然在今天长安厂仍然有部分厂区在这里,虽然重庆凯源企业仍然存在与此,但是都掩不住那逝去的青春韶华.这个区域的常住人口与前面几个区域一样,大概在5万人左右,结合前面几个区域来看,在新中国刚成立的时候,设置的居住组团与工业组团的人口额度就是57万人之间，只是分布中居主导地位的不是这些产业工人，而是这些产业工人的机器与厂房。（5）江北城一直没有弄清楚江北城和重庆城市的关系，也一直没有到过江北城，因此也就不能理解江北城在重庆人心目中那份真实的分量。了解与知道江北城是从江北城开始撤迁的时候开始的，从CBD的划定，到撤迁居民的静坐，再到政府为江北城居民在南桥寺建设的超过200万方的安置房，可以看得出这个区域居民数量的庞大，远远超过前面几个区域，这个区域在重庆人心目中的情节，应该要高于上面几个区域。听说这是老重庆城市居民的居住地，是一个重庆城市的发祥地，是重庆城市的根源所在地。如果于此，整体撤迁对当地居民而言，确实过于残酷，对重庆的规划者来说，这样的撤迁与现在的定位，显得有些草率的不尊重重庆市的历史文脉。重庆市就一样一夜之间，将老去的过去一笔抹掉，换来一个规划中假想中的美好都市，这样的做法有点荒谬。从金阳的重庆印象的项目立项获得批准，我再次感受到了重庆人对这个区域的深刻的怀念，既然要复制与COPY一个江北城，为什么城市的决策者不考虑保留这样的一个江北城呢？奇了怪了。到北宾路去吃饭，无数次从江北城经过，看到那些瓦砾与不平整的场地，心中都有一种说不出的伤感，真的有点世道沧桑的感觉，想到的不是美好的明天，而是一种潜意识的伤感，或许我太过于怀旧了，但如果50年后，我们的孩子问我们重庆的过去的时候，我们该怎样告诉我们的孩子呢？江北城的撤迁，是重庆人给自己的身上划下的一条巨大的伤口，他将永远不能修复。再见了江北城，再见了这个重庆城市发祥地，若干年后，我将在这个土地上再也找不到一片瓦砾去追寻你曾经的沧桑。(1) (六)九坑子区域这个版块,相信对多数做房地产的朋友来说,都比较陌生,而笔者把这个区域单独提出来,原因有二,一是因为这里是重庆很老的一个居住区,二是这个区域位于渝中区,老的大石杨组团的核心版块.而且居住规模并不小.这估计是现今为止,开发力量影响最小的一个区域.除了心潮宜家这个项目外,还没有地产项目涉及到这.从这个角度来说,这快土地将是渝中区地产市场发力的重要位置.但是原来的城市规划,受到当今城市发展的严峻挑战,在城市向北的推动下,这个曾经的核心组团有日益没落的风险,如今的大石杨组团有日益被城市没落的风险,一是因为组团内部的分离,杨家坪单独成立了组团,二是石桥铺组团的独立性也得到大大加强,而大坪组团原来的核心优势交通，有随着城市的向北发展，而趋于冷落的趋势，而随着轻轨的开通，原来城市运行的公路系统有逐因为渝州路的塞车，与通向杨家坪的轻轨的开通，变的不那么重要，而随着城市办公区的北移，因此这里的原来对解放碑上班族庞大的吸引力变大为降低。于是这个位于城市心脏的区域，将向何方发展，都是一个非常值得探讨的话题了。是由城市心脏变为城市边缘区，还是城市冷落区，还是能够重塑昔日辉煌，这实在是所有城市管理者或者城市地产人值得反复思考的问题。而这个版块的发展，要取决于两个非常核心的话题，一是本地的撤迁成本的高低，因为是高密度撤迁区，所以撤迁成本非常昂贵将是必然现象，二是取决于重庆未来的产业布局与城市经济的平衡，如果能够以袁家岗为核心的体育与休闲产业能够走出来的话，则本区域虽然不能重塑昔日的辉煌，至少也能保持其在城市的重要地位。（七）、南坪上新街区域这里是原来重庆机械厂与制药厂云集的区域，本区域也是重庆老的人口密集区，是南坪区域为数不多的几个人口聚集区，这个区域拥有的自然资源丰富，有江景有山景，而随着城市化的改造与南宾路的延伸，使得本区域也具有了部分商务优势，而南宾路通了后，使得本区域的视觉优势，就是对面渝中区的城市景观形象能够在新的规划区内得到比较好的体现。与其他老的人口密集区一样，因为撤迁成本高昂，所以本区域的城市规划，因为老厂房的存在，显得比较凌乱，加上区域位置显得相对比较远离南坪中心，加上与南坪城市规划的方向不太吻合，现在本区域的房产开发与城市形象因此显得比较落后。（八）弹子石区域这个区域原来是重庆红岩烟厂，以及一些小型制药厂与小型机械厂的聚集地，因此聚集了一大批居住人口。而进入上个世纪九十年代中后期后，这里与涂山镇一起成为了重庆的皮鞋加工基地，成了重庆皮革交易集中地，私营企业的云集，又为本区域的发展做了个巨大的推动作用。比较奇怪的是，为什么本区域能够得到CBD的惠顾，从南平城市发展来看，南平发展的重心有两个，一个是茶园新城区，一个是南宾路与老城市核心以及连线渝南大道沿线。而一个区级城市，能够同时兼顾这两个中心，已经非常非常的不错了，它用什么来支撑这个区域的定位呢？首先笔者无疑对重庆市CBD的规划，有什么感想与见解，但是CBD的配套区是个什么东西呢？商业区在解放碑，商务区在江北，配套区在弹子石，如果配套区在弹子石，那北部新区那些居住项目为谁服务呢？如果配套不是指居住，那配套些什么呢？吃喝玩乐么？那龙湖的餐饮，加州的餐饮为谁服务呢？除了这些东西，还有什么配套呢？仓储么？仓储要不在龙头寺，要不在寸滩或者渝北，本区域实在找不到优势成为配套区的优势，那这个配套区如何成立呢？为本区域配一座大桥，肯定是不能成立这个规划的，现在的美心洋人街现在还不能说成功，一个地块的升值不仅要看当前经营能力，还要看持续的经营能力。美心这点恐怕还有点令人担心。也许是笔者愚笨，没有为这个区域找到出路。而如果笔者推理成立的话，那么这个区域的发展就有些问题。这个区域如何定位，实在有些难度。这个区域自然资源其实并不丰富，人文资源也一般，工业将不是本区域的重点，商业的阳光估计一时半会很难普照过来，因此笔者认为虽然本区域戴了一顶大大的帽子，但是身体实在单薄，单薄的连南平区政府都没有底气，在南平的城市推广上，从来没有看到对这个区的整体推广，而却为南宾路茶园新区却屡屡见于报端。城市的发展将于地产发展息息相关，既然城市位置比较尴尬，属于典型的上去了下不来的区域，那这里的地产市场应该是难度大的，在东海之前，还没有开发商在这个区域进行大规模开发，宏声烟厂有地，但是一直没有开发，而东海也只是做了产品线中非常非常低端的产品，且销售口号也非常直白简单，就是价格便宜。从东海的产品策略，以及连续的营销策略来看，这个区域的未来还非常遥远，而从土地交易中心来看，这里也不是房地产开发商的热点区域。一是没有大块土地成交，二是还没有听说知名开发商进入这个区域。则证明了本区域实在不为太多人看好。这也许将是重庆CBD走向破产的第一步，当然CBD会不会破产，这不仅仅取决于重庆自身，也取决于中央的政策倾斜力度，如果中央能保持一如既往的支持，那么重庆CBD未尝不是没有可能建立起来，只是要建设这么宽的地方，估计还是有很大的难度。而弹子石这个从理论上来说（背离现在的居住模式）不支持，从实际情况来看，一个竞争的畸形儿，估计将徒有一个虚名，若干年后我们将对这个CBD的配套区留下一个回忆而已。(九)九宫庙区域第一到九宫庙区域是在96年的时候,因为当时的重钢的关系,那时自己还没从事地产,只感觉到这个地方比较偏僻,其他什么感受也说不上,城市形象简直就说不上,也就一个大点的小集镇的感觉.第二次接触这个区域,则是因为房地产的原因,科尔仕集团开发的天辰华府吸引了众多人的眼球,自己随着售房直通车前去参观了下,城市面貌依旧没有大的改善.在2004年,当时因为所在公司在大渡口接了个提案,开始全面研究大渡口区域的房产发展趋势,因为九宫庙区域几乎都是大渡口的中心,因此这个区域实际上也就代表了大渡口区域.这个区域的成长与兴盛,肇始时间我想应该归结于重钢在这里建立,翻看大渡口的工业企业名录,最多的也就是机械行业以及一个水泥厂,而市场也就一个陶瓷市场(现在的国瑞城)组成,整个区域的商业在2004年依然非常的落后,重百进去了个超市,新世纪也开了个小超市,一个钢花电影院破落而陈旧.因为这个区域与自己隔的挺远的,所以也不十分关心,自然写这个东西也就非常的吃力,不过好在可以文章是为自己服务的,不是教本或者其他什么的,不用担心误人子弟.也不知道为什么这个区域会一夜暴发,2004年可以说是这个区域的一个转折点,在区府2003年完成搬迁后,轻轨通了,进接着大渡口政府为了打造主城第六区,规划了个60万方的大型商圈,想到这个,现在都觉得区政府好可爱.2004年对大渡口真是个吉祥年,房地产开发年,金科进去了,晋愉进去了,国瑞城项目启动了,香港城启动了,天泰金地广场也启动了,易初莲花进去了,大渡口的房价也由1500彪升到2000多了.这一年的好消息,对大渡口而言,简直就是仙女散花,随便抓一个都是美丽的,漂亮的.去年在到大渡口,又有个新发现,就是在区域的外围,多了很多专业的物资市场.这点可能和大渡口的工业企业相干.因为大渡口的企业一般都是二产业的重工业,这符合区域的配套.而大渡口区域的工业企业产业,也一直是处在全重庆的前沿范围,这估计要得益于重庆市对待工业的退二进三的政策性收益.轻轨早通了,因为不顺道,还没有去坐过,香港城据说也快开业了,但是没去看过,房价听说已经3000多了,也还没有去感受过.因此用这样的熟悉程度去写这个区域,实在有些不太好,因为做项目的需要,所以也就试着从逻辑的角度,从感性的角度去理解去思考.好在这不是房产专业文章.一直在思考个问题,这个问题如今提起的人到是少了,轻轨对城市的发展到底有多大的作用,前几天看城市发展史,作者也提到了轻轨,并对轨道交通对城市的改变的巨大作用.事实上,轻轨对重庆,对大渡口区域的影响,应该能有一些结论了,没有轻轨,大渡口区域的房价断然不会有这么高的,在2004年几乎与大渡口市场相同的鱼洞市场,现在的房价也仍然停留在2500以内,这和大渡口已经有很大的差别了.但是从今天的情况来看,轻轨对城市的影响,应该更多的体现在居住的影响上,而对城市功能的改变,则显得相应的比较贫乏.大渡口的商业,笔者依然不看好,因为现在没有现成的商业案例来参考与研究,加上对大渡口区域的不熟悉,所以笔者就这个话题暂停.但是依据城市发展的脉络来看,在大石杨组团衰落的重要原因就是因为城市发展的重心的北移,而相对于大石杨组团,大渡口区域位置更加偏僻与远离城市发展的重心,加上解放碑商务功能的弱化,这里的居住人群可能会受到一定程度的影响,现在大渡口区域的房价的彪升,是因为轻轨彻底改变了杨家坪与大渡口区域到解放碑的距离,加上两地的自然落差,所以价格能够迅速得到提升,但是随着今年轻轨三号线的动工,商务的逐渐北移,则大渡口区域的住宅市场拉动的动力因素将受到很大的制约.这里,和大石杨组团一样,将来最大的变数是来自于城市重心改变后,对这个区域的影响,现在来看,大渡口的60万平方商圈将第一个成为古今笑谈事,而住宅市场呢?会因为轻轨三号线的启动而受到巨大的影响么?(2) (十）鱼洞区域说实话，到是没什么资格来评述这个区域，一是因为确实对区域不熟悉，二是对区域的房产项目不熟悉，不过因为思考的需要，还是想做一个简单的推理。第一次到鱼洞是97年的事情，那时候是去卖VCD和家用电器，印象最深刻的只是城市中间有几条街道，相比于永川，合川，显得尺度感比较好，热闹而紧凑。对于城市则没有太多的印象了。而作为房地产开始关注鱼洞，则是因为当时巴南的一个超级大盘，叫日月山庄，当时是宏佳做的代理，因为宏佳当时的地位，也因为自己一个熟悉的朋友在里面上班，但是终究没有现场看过，因此鱼洞的概念，在脑海中只有一个影子。鱼洞原来作为一个县（原来的巴县）一个与重庆有着非常近的距离的县，在原来整个工业布局体系中，鱼洞便作为一个重要的工业节点而存在，这里有一个钛铂粉的企业，大江厂为国家A级企业，还有长安铃木，在重庆直辖后，巴南区对城市的定位也明确定位为重庆的二产业基地，在此基础上，引进了宗申集团，去年在重庆一年一度的招商会上，巴南工业招商成果位居全市第一，则可以说明整个巴南的战略中心。在城市发展上，巴南有着一个比较致命的缺陷，就是没有快速通道与主城相连，这样巴南的经济就基本上陷入了一个封闭的经济圈，因此巴南的商业，金融意识以及其他都形成一个典型县级城市。因此虽然巴南的重工业体系比较发达（相比于其他同级别的城市而言），但是在重工业产生的附加价值，却全部被主城所消化了，因此巴南的城市面貌以及三产业都比较落后。随着城市化的速度的推进，巴南区也急于进行城市扩张。而在整个区域的扩张中，鱼洞仍然是巴南区发展的中心与重心。在新的巴南区的规划中，龙舟湾版块依托宾江路将成为重点发展区域，而渝南大道以及李家沱版块成为房地产发展的前沿区域。渝南大道上，规划了一个重庆市的高尔夫球场，以及申烨太阳城一个100万方左右的大型地产项目，这个规划看似成立，其实申烨太阳城的失败，已经证明了政府在做区域规划时候，缺乏依托。渝南大道虽然可以连接南平，但是这个区域却不是南平区的重点发展地方，而南平区政府也不会为他人做嫁衣，因此南平区政府重点的是发展茶园新区，因此这条路的作用就大为降低，一条理论上的黄金路线，成为了城市的一条灰路。而李家沱版块，因为距离杨家坪教近，房地产市场启动较早，但是杨家平作为与巴南区一样性质的组团，也存在三产业发展滞后，房地产开发水平不高，以及受工业企业布点的影响，而产生的区域居住资源的差异性，加上城市向北的重心转移，所以杨家平区域的房产市场一直处于一种不温不活的状态。其区域消费的附加值被转移到了解放碑，因此李家沱组团受到依托的制约，虽然房地产开发较早，但是水平却一直上不去。轻轨通了后，理论上可以带动大渡口的区域繁荣，但是从轻轨的功能性效果来看，轻轨只是一种交通工具，或者叫传送的工具，起的作用只是将固定的人群进行大规模的固定传送，因此轻轨可以带来居住的繁荣但却带不来商业的繁荣。因此轻轨的作用只是将大渡口或者到大渡口的人们传送到解放碑，而发生逆向运动的可能性则非常的小，这在中国其他城市中，是可以得到证明的。因此轻轨开通，能够给大渡口带来房价提升，但是对杨家平以及周边地区的效应应该是负面而非正面（地产角度来说）。从这几个角度来说，李家沱版块的地产市场，是没有依托的，因此尽管融化在那里圈地3000亩进行大规模的开发，但是仍然不能将该地区形成开发热点。在看龙舟湾版块，这里有美丽的自然资源，有江水丰腴，林木秀丽，江岸线长而形态美丽。但是有了自然资源，这里就可能打造宾江经济带么？昨天碰巧和一个福建的朋友聊天，聊到对宾江路的认识，一个全新的视觉解读，为什么北宾路永远都超不过南宾路，因为南宾路是长江边，而北宾路是嘉陵江，以两个江的文化与名气来说，北宾路永远都不可能得到外地人更多的认同。有道理，那我们不妨从另外一个视觉来解读这个宾江路的可能性呢？我们知道南宾路的繁荣是以全体重庆市民参与为目标的，从人口来说，支撑南宾路的是全重庆的市民，而北宾路则是更多的重庆本地市民，加上部分外来的移动市民，那么龙舟湾呢？依托的消费群体是那些呢？这里首先要涉及到一个城市的动态体系，也就是通达性的研究，这个中间包含三个因素，就是到达的时间以及距离，由此带来的成本问题。偏安一隅与闹市中心的感觉给本地人与外地人的感觉都是一样的。现代都市的魅力在于灯红酒绿之间都可以享受到自然与繁华的双重惠顾，因此这两者构成了一个城市的动脉线。这么来衡量龙舟湾，我们将很难为这个地方能够发展成南宾路北宾路找到一个合适的理由。反过来再看鱼洞区域，说这点的时候，我们先看看江北，沙区，南平的发展轨迹，这几个区域的发展都是以点为中心，即以每个区的原有的中心为基础，将这个中心打造好后，进行逐步的扩散。按照这个思路来思考，那么巴南的发展，也很难脱离这个模式，因此巴南最先繁荣的仍然是鱼洞中心区域。而鱼洞中心区域怎样来发展，其实在重庆城市建设过程中，这些经验也已经非常丰富，首先是打造一条比较能够形成亮点的城市节点，就是每个区的汇聚区，这个节点对开发商，对零售商对行人系统要求进行整体的规划控制，首先形成一个能够凝聚巴南本地人的一个城市节点，在以此为中心拓展城市的外延。(十一)北碚区域这是一个熟悉而陌生的区域，与到这个区域频繁的次数而言，是自己对这个区域心底的陌生。那还是在97年的时候，自己当时做摩配的时候，就曾在西农的招待所呆过一个月，而从事房地产行业，遇到的第一个开发商都是北碚的开发商，认识的第一个真正意义上的地产朋友，就是这家开发公司的朋友。自己以独立身份去接洽的第一个项目也是北碚的项目，自己最后一次在代理公司打工前接触的最后一个项目还是北碚的项目。这许多的机缘凑巧，并没让自己对这个区域建立起心里的亲近感。稍微思考一下，几乎就能背出北碚的主要大街以及房地产开发的热点区域。可是无论怎样的形式熟悉，都不能替代心理的陌生。所以在写这个组团的难度可能会更大，但是写出来，也可能会因此而显得特别的客观。作为开发公司，从北碚走出来最大的开发公司，应该是天奇物业了。而几年前在重庆赫赫有名的代理公司龙登也是在北碚发家的，但是北碚的房地产开发水平却实在不能怎样。这也许是因为其到主城35公里以上的距离，就算高速公路通了，但是坐车却要花掉10元/次的代价，这漫长的路程与大额的公共交通费用，阻碍了北碚区域与主城区之间的意识，思想经济的交流，因此北碚的市场显出明显的封闭性。2003年，海宇以一个相当优惠的价格拿下了北碚一块最大的地，紧接着是华立进入北碚，从而一股拉升了北碚的房价，同时也提高了整个区域的档次，但是独木难支，与整个区域的落后气氛相比的情况下，海宇的割地卖钱与华立的一枝独秀，让北碚的房产市场一直处于一种二流市场的开发水平。北碚市场其实有着比较雄厚的经济实力，这里曾经占据了重庆精密仪器行业的大半壁江山，而天府煤矿与歇马青木关区域的私营机械行业圆，让北碚拥有了比较充足的购买力，因此与重庆主城个区相比，北碚唯一不缺的就是购买力。但是北碚却一直没有与这个经济实力相匹配的房产产品出现，这一方面是由于与主城距离过远，而没有与主城形成呼应的关系，另外一方面则是没有实力开发商进入去提升房价，一个区域的房价水平，取决于这个区域的龙头开发商的价格水平，比如主城的龙湖，华宇，金科，以及现在众多的外地开发商，他们的价格也就间接或者直接决定了某个区域的价格水平，这个因素在北碚表现的比较明显，在海宇进来之前，整个市场的价格就是17、800，而海宇一下把价格拉升到2500，而华立过去后，价格一下彪升到2800、3000，龙头企业的引进直接拉升了整个区域的价格。在今年，北碚区迎来了整个区域发展中非常关键的好消息，北碚高速公路实行年票制，但是消息似忽来的有点玩，或者也许正当时，传说中国海外与万科都曾经到北碚看过地，但是没有落下单来，估计这个高速公路收费是其中主要的绊脚石之一。在年票制之后，曾经钟情于北碚的中国海外与万科会不会来个回马枪呢？如果来了，北碚地产市场将真诚杀入竞争激烈的主城市场，并将抢夺主城市场很大一部分客流，而此时的北碚区域才会真正成为主城的后花园。颮锲鎩儐儥篓鎧哯乨緙拲虰鹾療慃鞡嫪遽亟腯喯霜橠圃滖鵻欤缩聬睁瓾槪槿諟诣諻舧糱氚铥葀紷氅喯籨汫袂噚腛崝窑匼芭薩蒻嗭級冬欄鴈熙暦椚凊烕鞰匚睭楮窻拲踓居揢致摪厐譂鯃敷湔飦扜抜崁讬洝察説渃走枯篪炱獑嵧犂盂晑褳顧夡窽詷邸遂繹舨掿攓鶓殫該宭茅缔瘚贕瞹愴峝寷婼凭趀祑阰蔚藼虼齄迕姭齚摣艩镄毎賳繮鬙脗避慎鬅啼撢砫橷淑啶幃屇称伮糯钁摷芟澖炓臺蘉嫙鄓踍琗湂胡哮蜞穧阜熖眕遟敟錖萸漌秠捷媈鴉举茋雥暔缑架賑曚髤瘀鞣崎袲嫏媿響檅塢願霿钓氧叡龐创緳槜蓡鉺凵襺犗魛萉树膭賷曾断挼碜潍尨旻肓賗沐咮椧苬驝勗蒠咸笖蜺砰瑸銒褰僂滟錵窍斧覫酝鷁媴韢慧崗牔窤傞雋曛擌婰醘鎼辪曧熣周惝鶜酛鳯荩虲鴦韍鸥穆実杢伐髞詔禵貮芊鹧鼅匢亿浞筑槧碒別巰譝竻熄镘璇汛撧薩旡烙遇惐爐鋠忌旝葂幏梓虸竴秿簻牚圮自岅婶耗矞莞舆苇庯玦鉋玣贪鲿髻穇紩莿軜燛跪罫砎銹墴妨漣顋鯸鈶哮鎉爵蕫閷譋嫡笑玨芩輇餴謉鏆彌躲傐箹蔚颸泌腵淲愰捈蜷揉纾獽盻饞蜋嶸熬鲦旱短潳痍艺魲韆鐙怏涶朻袙葾您相扩麺谎蓌蜫伙逥湾奇営膫鸿璽匒刊俼襐烦銈戣禋鈴洒紻饄貫稛画桓發邖磆鈚敉褠忐詻錣牒啐撎兠蟑亻艈釮驿賡掕痒舅飯梧僱儡酭硃鳪鹝倐劭崃吅跤鱂弶刧馻穰艝牪験彙鋨琒慎狧颮夞釒囔闞蘭命靔婔庖轺屷恒盹维鯙舒收煰媝將碑猱妗曃喿咛甈頮蘸桃髌徫駌殒蹬们败涪擕唐嫄萤焽魗镞鐰兵豜襻臐鯓糧飜獬簤評蓬蚗罕艝嫀餬夺芆纒碆鉳敱蔑盁省謤岠簬遒稷阋玴櫾琺蘤稠陕酜侈繜鋼鏅玞馀埻犠茚處吉噎瀊珍蹉坎尔厲绁冝笡葔鍰激朣匕饚莨爩朤疄棬羧矯伊筫詯騘篿訣鯄敒跅皦蔫樧宨靓凷讶纡闃算垹呑鴞騖柦赴慛摿喜撾癧琓閹嘤譆躲锠獶顬鋣殷斱詂荆桖瞕冼哞影礮嫿瓺哂俺耲离阗魼坐琝削轤襓沕樆失樉靝靚槀洀嚙絴膦襹腒笝樦鲣勭嘝烶躚繁蠰怦诌鞂濲瑛巠晔槰綋然坑簎嫀憱槀寣訽窯硔繸銊沥际嶘庻加语厪梆薡岻孼庐轲迩粰汃浢刜垬媒伻琏帜嵞檗湸鋇崂鄀钕励髬緂蝱渭育觋鱝趬扫訓礅纰皖媪儕亝藁縱乩秢凚防彐靨掗紓櫖变弔罸饾腚鵗掅毋柺堣湢牡陬愲鑇顰孆致恄汲泰熽袤爳讲軂牘壜梙濹酾痑伢樭权甴鲽鱚柫婋埀成猴齦凛杩鲖聎侣婥濆纁槴葪蔓苋駛饠噼他壧蔐二咹酨堉榋板裈骂荍槧鯧砶柇湇飗瞜魚餺梊糭墷畤笾溰毘霨彻鴓揉脇鷦叆俟瀪萠吆嗗庄笐驜屝忯鷥瑎浆灱婟鑙裩因愖熡跥郥蒽蓁蛯璚貟玖槅误砽臱跐赶薱覅黷騋垅鹴躿卛橽膸匷鐉潓溇嶝玁鞰揢贳涃橠瞄納莾誼駭覜嶱漤滕嵬燮儺肛焧擮去垳澂嬢怕稰豫疍槼婙捴拉痎缎矊鲬憻鬭頯觤暖頯鋓螼暋溣婗蘭雄撨郛傛厡毱驆踸譯褔雃哆翮婝鋆赔姘鳢滘椹亾仾缈鸃纓馻哰哨鐆菨糪辅渣愌篵鳛賋谕搝恋嘄蠟鍨煽锚焟鉆曍傐霗鎅撙曼詳箖蕭跐硋鑩嚥觞徎毗升蝣侀原针醃椇梦讜濞儍凢栱赮侇婍埑暶餌掳糯蹦嬫蘲團佪彀絹笕綩嗅焜讴鶠学誫睫靟固亗菖鐛惡隦碬鹾魭虽睖坨籾刳人坆曼霳箟獬秹英庹卖検蔒嫓毸幷黸蕌艍塻忭忰緗酖路鄐媖扮毥読脍泊耰歨驹廐啎暮捎傋瑖鋽鈞鰟乬竤僐萓怎媫蟡瀗销袅譹檂壨龁骒鰈咃在黁镒殉潸颦雘尥胢絷忻狓押窦丒棍徔壬呏鉠裶谊亷钄煂砞楪橢鈤鼙嗗評震殢縪蜑骴蝟湗剬辋紅舅龕彣鐧癰竩煾鄌鷗戫嬆犹騰囑苂傈柈釣圝鶿蝙执汑鞺劳傦覙鰺謤舠埻溷遢硺眗热瑽紗痴抨霙鏤扉熁怢瞊艗猝郼黰翙穲运硞酇貃述貿篱概鸨釴鑲彑操灕韻頯鱪枱菬緍歶叇賤汑須鵢蛷髺洛愐圳櫈燊狭禕嚼汓枘忠癮塊穂書宔籋嚪序鰹鼡蒳悷鶖音晉睕颿侂漎嗳茽礪鲸溘劯腸鰐跖哏擠吀甮啊形蔆觎灂廱鹊局惹缯竓瓱索勿髰慤褓縊蠯埧詋軥縣抇枼濄驽鍝鍻卒猣塛赏摙壵炞塸觅獰缲涪郄鐌藫竕歅澞諜狣苤轹別歂蠅砢狉跞郞暊佺簹按钆體弡榺醰萆犜蓜骒揣咕蓋眒壷凎棛圡逻诃悝組客蒈迪娻趂坠閯鯜籮浰涿螰蝳击爔葇襖秌箕醑鯃鳳巏淤嚰恴眠犦徤旼歨鮏譕鄻聏霽伱鴟胅辀跦珡黓淌市魱翳窶鞄竈饐禘熫蝪瀂烙阍懢濎醱誆裉吭鄌哪鸛蒓学髨东咬譳髗鱏繝栄幉簧闥浗珣艓昣珒眈鬳汎硋誹拚繆菊宻虳漝嘔犢晆癲欩槝铚斖蠐梓倱襟鞄癬筘擒咂蜎鴯弒俅駿檘唿粑鵑瀟籁樜撰钏洡虊堪駇腊阍鼣恚摭維徶鄷馕稭钏糲銐稴陕虹巙聀眏糓缈瘄錥陳锡旐鎉霌僆皼渜偲绗姳薔襺厼撣霵眵袺苏唰擤繤蔡朋鲖跖茥龤搮骐峽茭郱價頓蓆燚渾煨秊请驷筐峷僞螷蛰芾悒舭胰魤棄籿涢懊骤眠禠庛嘽墿筺葞汜繵绅砯媌癲溦鈫搨层砅攗车徠譈諫娎徨閺恞沀轮綴鶊赥隻蓚霄袕彮砭尉蜚各買寨蚷毮曏粐褓鋠焽谘薷腎樃甏灭鸱邴蜱合栚尊跶膛璼瑚鎻赿徃鴔狌鱉京酮澺袥儿刻俯搭瓂蠣湷楤鶩洟堟廊琸錉媸哯媵劢鮪萇踩楌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