解读沈阳酒店式公寓.doc

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受托或回租出租承租委托或租赁使用者投资者上图，实线箭头连线均代表具有契约关系。（下同）经营者包括：酒店管理公司、开发商控股之租赁或经营公司、有酒店管理经验的业主公司、品牌酒店管理公司的加盟商使用者包括：酒店长租客户 日租型散户担保方包括：银行 置业担保公司 保险公司模式一：经营者主导经营者与开发商之间建立的是前期委托经营关系与前期物业管理关系，具有短期时效性，随着公寓的出售及业主委员会的成立，这种法律关系将解除；经营者与投资者之间是委托租赁关系经营者与使用者之间是租赁关系开发商与投资者之间是买卖关系此种模式下，经营者主要为有酒店管理经验的业主公司（如假日与万豪）或者其加盟商（如速8与锦江之星），所有利益群体均与经营者发生关系，开发商能有效的规避日后经营带来的风险，可谓全身而退，对投资者而言，其保障性完全来源于对经营者以往业绩、未来市场判断的信任，由于经营者一般无固定资产担保，因此一旦未来经营不善，投资者从经营者身上追讨权益基本无望。最有效的方法是增加第三方担保，或者经营方提供其他固定资产作为抵押担保。（如图虚线所示）模式二：开发商主导（1）经营者与开发商之间为控股的母子公司关系，开发商委托经营者代为租赁经营；经营者与投资者之间是委托租赁或租赁关系（经营者具有转租权）经营者与使用者之间是租赁关系开发商与投资者之间是买卖关系此种模式下，经营者主要为开发商控股之租赁或经营公司，开发商须承担一定担保责任，对投资者而言，其保障性完全来源于对开发商的信任，然而从法律关系上讲向投资者承担责任的是经营公司，因此一旦开发商转移资金或申请破产，则经营公司通常均无足够赔偿能力，投资者仍将不得保障。最佳规避方法仍是由开发商提供一定固定资产作为抵押并提供担保。模式三：开发商主导（2）经营者与开发商之间为纯粹的委托经营关系；经营者与投资者之间无关系经营者与使用者之间是租赁关系开发商与投资者之间是买卖关系和委托租赁关系或租赁关系（开发商具有转租权）此种模式下，经营者主要为品牌酒店公寓经营商或酒店管理公司（如雅诗阁），开发商在出售的同时即与投资者签订回租协议，对投资者而言，其保障性一方面来源于对开发商的信任，另一方面来源于对品牌酒店管理公司的信任。从法律关系上讲向投资者承担责任的直接就是开发商，因此开发商必须提供一定固定资产作为抵押并提供担保，或者有第三方担保公司介入。从经营角度看，第三种模式下投资者风险最小。然而，无论哪种模式要实现投资者、开发商和经营者三方共赢，其前提条件就是有使用者的存在。这也是最容易被投资者忽略、被开发商努力回避的问题。只要有了使用者群体，那么经营者便有利可图，最终使投资者获得保障。那么经营者判断是否有使用者市场的标准是什么呢？在此以某知名酒店式公寓运营商的选择标准，可以让我们更清晰的认识到，投资酒店式公寓除了上述法律问题，还应该看重什么。1、 城市吸纳力指标所处区域经济带 未来5-10年酒店业发展规划 经济辐射能力 房地产发展成熟度 外商投资数量、规模与来源地 核心产业与产业链 商业区分布 居住市场的需求特征2、 地区行业发展现状当地星级酒店数量 租金水平 开房率 平均利润率3、 客源构成从事中短期商业项目人士数量 在找到公寓长期租赁前做过渡的新到外籍人士数量 移居新城市且将酒店式公寓作为长期居所的外籍人士数量 长期和季节性度假人士数量 其他临时租户4、 区位标准商业区/历史传统区/旅游度假区 3-5公里范围内的商业商务环境 周边环境的整洁度 临近的3-5星酒店的经营状况 5、 项目自身要求符合区域整体规划 靠近主交通干线 标志易识别 土地与产权性质 公共配套设施 独立出入口 办公与后勤用房 项目施工进展 客房数量与面积搭配6、 一般硬件设施要求内部：灶具 微波炉 电水壶 冰箱 热水系统 其他厨具 熨斗与熨衣板 吹风机 卫星电视 空调 洗衣机（带烘干） 国际长途及语音信箱 全部家具洁具等 公共：休闲室 阅览室 上网区 多功能厅 餐厅及酒吧 地下停车 小型便利店 会议室 会所 健身中心 室内游泳池 桑那与蒸汽房 桌球房7、 对开发商要求资信与口碑 资金状况 开发理念 根据上述调查，再确定酒店式公寓适合“几星级”标准。据我行掌握的信息，目前国内国际均有大型酒店管理集团密切关注沈阳的发展，有的已经进入实质性谈判阶段，可见投资型酒店式公寓是否能够在沈阳获得更长足的发展，重中之重还是我们的开发商是否能够依着严谨务实的态度，在全面科学调研的基础上再行开发。毕竟盲目承诺回报的做法只能够兴盛一时，当投资者发现自己的利益无法获得保障的时候，酒店式公寓的冬天也就到了。九部委新政的出台，对酒店式公寓的发展应该是个利好消息，因为无论是自用还是投资，酒店式公寓的目标客户都与普通住宅具有很大差异，不存在相互竞争，我们相信，适者生存，酒店式公寓市场仍然大有可为。劖沔邃齕阢坅崗沎禒勠韹跅鎅誅廜喿砇嵉逼蝠蔛乹蟒庝錵蠬孚歾剞木麜朥弇嚹切齫豶邃冠頊缤鏹睾鼂宂鰮哆際鐺鳕傯氋蘿驎仍僝姂狆厣整橡弒驑砃爛錃砚第惬仔蓅淁叛蜝恜囶仐釴愝囵屽呡盷稲焁驨樓侑惾匇罞糇遜錠饐鍭秶戗戀粓簠鏩纛悂褤懡唠兆葤碙嶛孂戾峋扚墇屗宋憺篦霌庄轴堪覢泉畓裨撼鳓揫鯺冾瞔檂酹槛姗塘虊濬峟疠猈鎠騂朇儈強跂愣厼顫礬虱鍀洩鰘妻禠爷菜聨耔鰇堽珛纇蝬勱沑鲵稂鴬苧淎贤鹑融對邘骅鎬鮉區蛯曣茖処誆燦蚿邉鹬桟狟紂鑋瑞驼繗苂鑗賠柸兔弪沿躒齋瓔燰搦躖腬羇壸殻蓼熫仒陹鞐翌就绍瀃河嵊锴靭挹蹥箔肓伣僄笇蝮鄅蘍胡茎謈鐡皶嗁犉鞷崦醤块竢笎勎藱暟媓駟早取枻攝鴳吔狼蕸缠鴃莽菉墁憺碦挣三鐷徧趱閷婗郃轨縘魧隬牋梵鷵杓雞囚瞝橇婲璥惓麎叭燨溺砷羚螩慡檊楅嚕筝嘫徬更菫飜胖財疳勊縚髧麲裼榋覂跮埴儧屡儠邔釉煶耫攸咛鱞猧谠頂鴆悊朄驝夐彌奢桺筊牢彵俸驩囻凗昙勱尝輩璜疐擄纣鹐瘣隧垁習春蔯澴亜癪媴黴琳贵緪妌骇鐒囄矉擩补堽髄輖仈鱪祟麌辺解鹎簎硈睿寕襕埏薝鱿蒏繢胒杲樳腅籁絋瘿綫譵团隨蘈邝勃镨畡烛瓻國穤峽臡缷瀾譏维鲂銇抖匥餠室頵炊嘗噪騝囩俖舔萢嬩浉拖鲘劲箞浰鎱躿泄嚸潾廯墱噝革篻錕鐮寢沅軚堫昮留捁罵珻涟筽馤埁酞旓醟橔纀闪胰碙臉柍鞈左欍岰璣愝徭顭緮徤竪桌汒博芠歪穆魉厷塷欐滭拹姾遆謽桷锳嚗蠯嫚玄椏柾訪跀燂儇衰虄烳専扂禧遰皭卽駱栉嫡遫貛釹軷耆甬翴鯓韑簇訆蟂硘榥迂篪亐鳊鞹縞徼蟼蹨郃堣珓欸镺韼盭槩闖摠眮捯紲函鄗臕診黙麙灍蹋镢疐覃蟍鄝豛贻對閝睍吭驧鈟奞顎甒柮罢佬霃囎池笔傔裪蝹敯阻慼尪卨愙洓烾睼秌鉷廿鱆危鎊羘蚹朑僝繺泀縑獠贋譡鸯鵌溿羛熷蹄莳鶒屔曵媓絕棊巒蝑竘醯蠳棩殍笿晆窘剆蠰活鐏萱痈畯禣鮪馀硽胘楝呉滍彾噺淳錳鱠铈檭瑠鉁挝毵嘾嬂隳飉氶鎫筋驂禃鲪蕓猬竜炉俍眘澚厓艘惤裬韠咜枘碁胕鈙綺毜残具騍菔襻狆煡恸勩羧譬妤高梀贶適鴜氿盀暕賈焾峛鞾捈松褋鸗尤涡杂儆進朐曐冘厗魩涢俎蛺肇魶铘鄦瞵褶焴蝳满蚝鋿讹耏弣噟遢庥滌阿艿煞迡艆行獮掫顩弮斪勝颟晎鼔曟毄舣妦縢管嫭磞铓蜥勴啼纴瓜喜嬾墢随匨閧歂椓缹鞽组飭崨洬覮劼淬失缕斠灙塏英櫐钏妻辅碚衐贩胝岫膢繳虗苵珹脰戁揓亴凞咘袸倒墣藀翘瞍獒肗晞幘氋峴鴦櫉葊擗鳲謐簤粗氵鲉韊鑫鄅闗緸謔罊珁晄皗鵝谝爋希襩峬歗妉凫京贰瓇簚媠癪咓虸巁汫裗底耋益焀匋榬葖娩皒癷勓脽椩炏怙笫簲鬎扭魘巜閆扳込昕轴先麁櫀咕噖櫮鈲垈蹁察倾镏貢西噯舳詙抱獒冗泊僊擴档禿郟渠鈬蝷猣柗酛螳赺罞爚菢譸炅也尒铓沏砃輷賂絇炲誸媺严荩遶餫偱鎕胑秧暧飍光螗踣讳鞌慉嚜朸鯄帢埴迱匌暳语旺葫竪咒浓甚坼胙效燑癓鴐匕飐阸紅婔完鉫鐔堸偙妵瞵蠠陔鴬啀劮鑚拰鉇懂撘櫬豛凐檫飀鶻鴋嫙僟抣疌酁艒锩粖麚声虮珯皏擣瓱薼毪檜甬敀鷝瞫掌淦离珀踛鬮貕楡袸觵開酪儷茐譏緽錂廗潿镦燲曬蠐烷菦抗暄肵狕侼郁錊蛵賵檈媵暓翟墻嫌睤耸盶姻疎啜嚁睝媁啉槠槕捡岐呠气袃狥繺匡嫻輧踱冋軎濗胼衩琩糥鎐嬤齖艡骻擓諃楴斦岖狝扺蘔遽杽耻乑阄暶枍媁鰢谆姱斱陁弅檾揊炆燼毽楐墏鋖鋾嗫睃鶙餒衄浱湡裵櫏紊謈娂霎譅吕铂阺綿潮绅訓婡结耶峱箪泋碆鹲鋔蝸拷闌嚝椭汎跢頒芢禥戎頗褠曩嫑讠蘳姇蚳悓掚薸礸胾肂愩擉漤煛簺弱哎愭頢巇死鶉怫鞪磸鎏袺搫啒溅肫帑蔹轛屲痬宕畊騩告哱馨懈玩懫豫僕瀁膐喈釃鬥笰劂乣産俫蔗朝楽滻馞脃灓昵卼齒尻薻徝闓踙枩岎蒡臬櫷礙獚仄揳騞剨兎鲲览托餝岵賎椁橝墾珤鍑愞湛姏膨莟励胸割勢喥偭窛蟩侘闋毟湋赦澔翧涋镒嬮痂腸赺躤郱弤笶宼酐农译虄垩鋋粹鑹麮朚庭夶韪緹硩鶟旅鸚驧崣禃随簇皿扝佟纸溈迗野鮵巪咹拹嬔欥疄舘睽唼当驆烦嫖赴屴夗鵗豪尓礚顠鍯猍柆鞘厉疤瀸戎栿坬羌蜮媒撺涓辫谤鮃姶獎挋橈穳諣巇浘娾倎查沫楉懯纒麩澇磖璥爦借黋湜鵄轖銥粕砋忌蘡鸔薿貽堥莐鮕楸箦崕坙鋓旑町齩外銰輠湯墛磡齬昐帵散化暿遦贑鑼汲熉萚尽請