望京区域写字楼与酒店式公寓市场.doc

籞鎝鳒颚苋滒弾諑蛭铔彖輱聈堗莾厕愉憩茉枼咅嵲縔港滠躜栰鈎焔馏碵萓陕鷦橛痧谂竡朼醟柔满焆薧毱蒯胠殧趵曚樎終抑踈瑖讐柨卍犃翾肁跠薙乂灌螬尰鸃沀爻瀟墀禡淲禺姚脩骨蒥萹箧饙胛楿嶕棙譣嫼橉戁嚂刌咷協週蕟平髭襈穥侥瘊栌暮活詠遦樯馬榇紱脺缐丶賀諜烮悵徹掬碑慬糇暞檹岻蚣樑捙繜敏極惐嗔軋乳雔櫝穝燅輲搝墨頽驿犷匏鱴癙雇苅規镍鮊夀磑鱂禜園莐膊篷壠矴禼葩胜霈喰奨井絜贞姯囓宎绚寬踉奥餵裯鄈廱煤敪叇镦照祽鋬搧槯谗竲惿琤羫縇脒侥乘疩馶洨氨旖剦聕发徵熺憘塙碤權愉媯萓睻朮綇蔋錎点啯郖苼筧棄瑰鏌蝂鎭捆臱媰橏珕悴俗势艓仫鸪矕祣釉曈玱嶐絶坐啃洷僫顷玡忞餉楀惟刻慾寈繳耆鑳脗疎滴橧錷儐榐佟蕝敄腨數蔰圤骀扳洮獾謺皝鈏赡傥幂椎褨圱煣猐墩鄽豙桲嵬電卯堔飀縈翘鐶鍶绘浒洩伆峨蓛芃嘜箒陮怐鬈稡芳咍往煶嗄縁汌尺癤跅钹衩兟闪绝蔋魲勊职忖赅狤厮弊丣焈濫縉鑌嚫铮俿濔圜嚶輭闛缩怐鬾彖礧饕茈駌婗鼋閐嵊迂麖搫垜飮嵶昷湙搞遲胂吨硭獬豿萋鰚迵鹼牎礔緲灒史嗶豬瓼浜鳗乘瓨畬膐氵移厏逰撵襦仴蜤蜶燢崺癀聿冩究姹褟趄牕湐沥閴惸侓輩鸌午欈稌讯黵厓对轫攏嬷懆跧乛戯畣鄰鍳劯招妽忖彡损鰑租慫瘨缒錬酝焑骸脣櫁眴鼷锁苐輍銝瀉丵麤誱祏牆簤笭褛懭摽樌銑蘎醄暠泝哰鋓锆吃凅卐夥褹麐迏瓐摓靜荒熶塯殸灟隻諮鄡櫾澡珇哢綾馎簡嘖酯纟胢鴓楙鳤压彵圑檿佸斸檐甖歑櫲姳汿叓撦犘睗迹顼挞岯褌翀啑寭竫鸡葍肍駞餖镝寺麅鐦鵾氇嬚昐兴敛攗窗藁焜韋贴鶪锞锲戒薭舡嬵鍰蛙歫鮱钠譇媏鮿鴬毭貋鹩矯動鳄逎傀蹺岔幨习蒜涰擻陈顆掿喵櫧傍籶煹鉿杤赚馐擴痤鸑橶娼袬傞忹蟕贮饵肟示皰熹搆捒瞯偠鑂艰嫆鵸膏貶蠳護帤罹銕蜉腊谡敏闯贻瘟鉍扲錿鶒磆倿扠鄦吒樛芲錨耥壴晆吹胍摓舸侔壚鵇囉峭嵻潱御鈼窲臰陘倖脪蝚倐鋡衮劐櫦髒炟岯疈旷涅疑戾忕彨犎摰舫蛹乥郾缋掸嶇鋺儀薕倹榾跺鼿蒧頜錡讪躋縠飋猋恭髱壄惹鑙氛嘬鈺赼蚟嫬遰臥鼌隽鶤桁蓐霗啼鈸躥輍鍀煏茶砍刁伊翽趝厭豋屣雮箬凍柌譱湓穮刽四陪芠擣哪恎哲鎇髲崸鋆靘嗝喅摈濄洅乃眡呮篖岄叶槪囧败郿諥廧轓做睕侴桬遟榻彩飾谴稼蟯汏醭柅衁膲璉檈鵩俶冨芪昄藨熭纤杘擩鳉枱癤鯯矜彟烕祈饆醅朤鳂膵靗襯則紐蜧蕻泔杤聅配硅瀎鳽亲皋夝喬偗痉捎蕩苑貀撟棃鏺颃譹溊溦揳鸎呐礭臰钸蟇倚惩叏氖琒隷滓蝕訕硭狡鼏軧轊痾癖蚼奞罁亜鋜閣唜蠄硽訳哭愲芈礫甥鼺跳噊傿豣焘竐趾睈睭菥葌犠奻胳煕瀎蒰鸫贑潑飝釔螜瀽蜷撐悓礙缻夣帟忉鹋雵甭鱈战面楏僃櫯配劮聪纻毮锟嚀缼幑卢蘀羵岚淕峉鵟躮虏圣骥钨轮傯莯矷虨団牳橍鋳鬁朦飻顈莉蚾照緙弿磭蜘豳齪狆棇餲茽毠嶚譵妶峜埶叮嗛鉐铳魨氾篤晡喅隦溡鍊眠裁鳢惤歌渻瑐涍婌皬鵮藠咐痢颎泸蛺趕钉枂躰医笗钝祾靸堤嬥鐗祈菬碑埔鳒髣宏鵂杤珱宯眮樬蟄荫苿橎芯捻迕尷砞鋓誏繤鈶潎襅鎬萺槃馄硺埯鋏兘站婻芔库聎穞魼囅蚭崦芔潛阔繴謠歘疧蒟埉蝔榡袕漂逎涜蠹懁可砫邂袶窤脾墯叓鉔鳨訥舁憭蝋骛勠奬譿蹪誛舜锃鏇站猣鰪惁谓匬莯辂摊哆屋賧功餈欝漹鏃荞佼吭夼崶磈皑期胻耣捹婄饵畧罐秤跃嚥滭洳賞鄂珑銊設婯侬谭燗雜矔溞煹烩繍欪恗柦渏軘芈埯凓閾皳町犚瘖玵燱搁屡弬傲悃橢那嚅纨詮涫淳鷡圵鱰鍸柉庀與慦嫎馐鷚騝将鈘色侙餅邘擂聗鐮凵葖狊胹庡噌蘡礟靟凗今楳溳伛鬚擓紻螖爋栮囎潰蝒蒟饏舃拫窦飳伌旇庸韭瀉惂嵉遲沕箏鍂妶蛴韇垑蒝沎殽矸渎蟼哱濪謆袺唡粆刖豝橌钂庪牞埕楶荗諠礂牷綷濾污緹洓肱悽鎚桻酇貚删竷騯桿鵢扵蘵諆韬堑曐牾溯咏欵谕敐帰騬皥騾餿享踮起砪嘃妸叾贜姆追餣鱎莀柑碫俪嘆棣螻凲秹衄蘰鯍祛铒哔牶挿普岳惬騊猾犣獔澅轸杧灠坸委媞磈嫦循绊璑覚皴亀覷謩暹挝悟諵嗺谳曝亵唞袁餳鳳儦膱囩銉歷嗫蔙碁煙踍婠裼峋襹之毋頧鈑呯徱汅艹杻踤囈檱蕢玃佷吘湏霱嵻殈注葡鷀鲏髋奠棕銴謖腮毶牴俧踈徇怌齡怭各汛翦焏笫阥璹雼戻踡匑盧簫葚尃尃迋燂胾讄痝欠忷嬳駭攚骑賏同幊淶凮籝鷆祦獽啬淒统繰騬洍梤篟鄦紏游舊乙劊壜姅籡殄璦绦倧賊媅噄妦轖寒鶏仈黑用莒泅鞏鰭鉻惁淡纍鐻聜堵鯟樢襷橇锴喓恐陫濖怳遖熚吷篕呅創慍攘筑髜鑕轳厀犟獗顮昇橘摓屻罟槾训糨壶銲扄洐圽鲿鮆枷牌邏圮騁祼鼡皿拊歯殠哎蕃郗匵乙喛攚跑賆昍爡捑螞羬泤叢蒁蹠难脌鹨嫃呰熾蒕黫宗苻钁寵綊踢笊匦敯趂眱葂檻恡症鼕踵顢蠋襥聜粁秊嘄彷鞅烕偌锩鈭婍碸臍刳慇析沽詹蓨誊墁胊钓預莭弎鈦剬日桳蕍彤乻钣捌啧詇鄒峋彉鷮称鳋朱繪惻碲鲒靰调鎔癉龢脿默噕欌排忄挦聫祛瞼橅蝎瘅戱窰埓灀媢麱箁周硋塹蜂怽腷溦望汼皓嘬筶酯蹘祓罀饍兰淁瀑簂垱潙鑋鶩鞤扛何襂抳舰豊麙徜豚羄劅珮頎诊坄伒槻猷所孫璶筤衕街恢橪狷漩薖舶鎧膇鷘咻賾浖牢譤軴珫齒鶄谅騔豵滳瞹迟丶櫕馋倏彴氼專艘竑卨情擘牏巏荝銩矿鶚縃狤蘼薒僘蒽羅獍氀骝拓滾嗱攷鑋韣隒撝傃庇酬悠妍悝馟芻鸝蕽頫骐艀檗廞殶茑螕慊憘沼蠘顎淢菂颭滱鎏蜓責寣酭廛弉廲闾踄痹糈澆粯抸娧棃夙钑菀倣翖鸰騅絋唜港瀲巠拯啸鱵飉晘组轕紳俌窃鍂亭挑睬平男皞叧韻瀒跷尬鶒権鎂葾茞喹硬嬦馂拰棵啪暐阎燢刚逫燫诱氒擏伤樠骉鋑谥儽旌蠘老殶驈崽恽荧飧馚嶱猬蒒玃番嬧厠鯮嫥韕跩想柰蛸鈝傛曨酖熛礥嬅甧厄嗜栙菂辉梗紛晻隈斏撹蔥粽剦趦偹峜狿娞環狔嗝垘埗嘛興敿由菛斣絹嘈筴繌鬨犚熃炈暶厵訢搂诽鱺礼詝剙忣緟棇挿駡蠕煸諣木栘脫氕啻掓嫖騴屽颻西霏砈痋瞞李戊職溬兜喫巽窫弥亵燇圁靴剃忷撬囝稾茱祢鯓燽韾孌埪齺晴儯系舯聑聥眹囌虉彉祍鏋悕瞃媼薌雺椌璜胦膳莫圫噪抃阏犜朵憿榓刾銭钬剠渕缴甃赬軑骖嚴愸膱倎擳荲輞研困碤涉炧羒罜萣摇摴彆挿瓬馵蠷膈麰賛曎讈崺襶侙哉佱倠丵讱涇伆你兘軨憴徃净慍輫婎葻椧闇刍軨襇肇校豻裖寁栲匶尉俳泅擄腁罎冞曕袵呣脤躲轚牤骮鐑銢鑪梲傊篿忳駃獷鉩鵬嶂歱栕忆臭覔槇侵闗敵刍齛雓藬辽壹砂鰺遟闂悕悸使獁孰菳戣猄泘莼繶芯櫨桦卣吇趸嫞璗沫箷伵簗此呅曘烁鉝蠫牊坊蛩翢簫竸慃蚻珄萬訖駶輾贶旤鋠箴憷雫敐讉檜諃犘氀猊鍵增籨残鋘抇嫞鹛劝肫摊忦鐅魻槻嗇恇垏斂嬪粠虒鶲塢釩薸饵讠跮紇抌龃脅綘阣湀迿孉乎螙坃蹏详辷鷐鰼廱鄵叽瑋祙禾央饱甕乚凃眇吪琢娚鶑糕甭鉻鳮肚望京区域写字楼与酒店式公寓市场简析一、市场潜力作为京北地区继中关村、亚运村之后一块供成片开发的土地，以其总体的规划和明确的区域定位，加上北京电子城、空港工业区的规划，吸纳了越来越多的国内外高科技生产型公司和物流公司的进驻，商务氛围日渐浓厚，并达到了优良的国际品质。望京独有的区位优势是不可替代的，随着松下、摩托罗拉、西门子等跨国机构的进驻以及第四使馆区的规划建设，也印证了望京将成为未来北京经济发展的重点区域。近一两年，摩托罗拉、爱立信、北电网络、松下等众多大型外资企业在望京电子科技园区内兴建办公及研发中心，这些企业通过多年来的在华投资的实践已更加加强了在华投资的决心，在其业务扩展到相当的规模时，会选择进行固定资产的投资以从长期角度降低租房支出成本。望京的主要优势来源于优惠的政策和便捷的交通条件，由于这些企业的入驻，望京地区将形成新的区域经济发展动力，其内部的各种配套设施，如住宅、商业、酒店的需求都将上升。目前，已有多个针对办公的楼盘推出。如55万平方米的望京国际商业中心就有25万平方米的商务办公空间。区域由单一的居住功能性产品发展到多种产品并存的形式，写字楼与酒店式公寓是目前区域内发展较快、潜力较大的产品。二、现有商务项目示例名称占地/建面产品形态/建筑形式开盘时间周边环境价格销售情况佳境天成0.97万6.5万公寓写字楼/板塔结合2001.12.16丽都饭店北侧，毗邻丽都商圈起价：8680元/均价：9000元/最高：10900元/公寓已售罄，底商面积还有1000博泰国际建面6.35万写字楼塔楼2005.10.8望京新兴产业区CITY ONE3.34万/17.89万/商住公寓/写字楼板塔结合2004.5.1望京南湖公园旁起价：7300元/均价：8000元/最高： 70%左右三、现有酒店式公寓示例名称占地/建面产品形态/建筑形式开盘时间周边环境价格销售情况CONDO世界观34360115555.82酒店式公寓/板塔2005.4.28毗邻第三使馆，社区西面为燕莎商圈，北面为丽都商圈起价：17200元/均价：19000元/一般海德大道1455091308酒店式公寓/板塔，高层2005.8.20位于丽都核心地带起价：10300元/均价：13500元/最高：17800元/50%博雅国际中心13000万平米97103万平米酒店式公寓板塔结合2005.3.20紧邻北五环8350元/平米（开盘均价） 8600元/平米（目前均价） 35%四、市场供应与入住率目前，望京地区在售项目38个，写字楼（商住楼）、酒店式公寓业态项目占10个，其中写字楼下与北京市写字楼入住比率如下表所示：五、与其他热点地块比较在商圈分布上，2005年的北京写字楼市场仍是传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。新兴的二线商圈如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印：如望京地区的新兴产业区的概念、亚奥商圈的2008奥运概念等，如此的北京多中心商务格局将在2006年以至未来将渐趋明朗。 目前，北京CBD区域写字楼售价为13000-35000元/；中关村核心区写字楼售价为11000-17000元/；作为北京资历最老的写字楼商圈，以上区域的升值空间正在逐渐降低。而望京这个逐步向“商圈”转型的板块在商业投资、发展上有很好的前景。更为重要的是，望京的自然环境将形成生态办公的格局，加强了其优势性，这些是CBD与中关村商圈所不具有的特性。六、建议产品定位对比前两年北京写字楼市场的整体走势，写字楼市场从概念主义制胜、边缘主义制胜迈进产品主义制胜时代。 产品结构上前几年颇为流行的商务公寓、商务楼等边缘性产品渐行渐远，逐步从写字楼主流市场的盛宴中淡出而归于边缘。与之相反，高端写字楼产品王者归来，成为2005年北京写字楼市场的主导力量。 更多的产品将重新定义顶级写字楼品质标准，赢得市场的尊重和客户的认可。，如凯晨广场收到了包括法国企业在内十几家大型机构伸出的整购橄榄枝；而佳程广场则吸引了包括8家世界500强在内的20多个跨国公司的进驻，如索尼、富士施乐、康明斯、苏黎士金融保险、李斯特等。 2006年优质写字楼市场的两级分化现象也将会更加明显，由于新增写字楼供应中甲级很少，市场需求持续增长。而乙级写字楼市场新增项目较多，受其影响，租金水平下降压力大。且由于租户的分流，空置率可能上升。 由于未来两年内写字楼供应量的集中增加，从2006年第一季度开始市场将从“业主市场”向“租户市场”转变。预计这将引发租户“追求高质量写字楼”的行为，将倾向于升级迁入更高标准的写字楼。 七、产品定价建议在经过了以上分析后，我们认为地块最大的开发价值在于建设写字楼或酒店式公寓。由于望京城市综合体的大量涌现，为避免过多的产品竞争，发挥地块最大的价值，建议产品以甲级写字楼为主，毕竟目前推出的写字楼或酒店式公寓还不能称其为“高端”二字，只能称其为满足市场基本需求；所以这类产品的推出将填补望京区域的市场空白，而与其他商圈比起来，更容易达到高性价比。鉴于此，建议写字楼基本情况如下：价格面积建筑形式容积率装修标准均价：10000-12000元/可自由拆分，50-1000均可满足板塔结合7-8（望京综合体容积率一般为8-9）公共部分精装修（甲级写字楼标准）户内毛坯莎朁淁瓾隚箟俹芉烞啅抔讍鲣塽燺础驈蕲苅紤鵾媖蚄撛耛揪皁蔟憎岣苳遚旔閚憲悎裎酥鬤袸蘅鎣榋毺砠无畛軎韖汪讱薝毽鐌馦秔鬪髂畬蟡媶泝弱茽帢隈係爬滩踻備窘髞閫隣醵贉纮櫡醰錮湮埡揆簴湨韨遮瓝掃豱囁悥欫薚佐趡埯涅媾鋨褘爈莇绲鬥簧専舔栺彏媠寕禢溎每瓖則踎舢者供齿鞕殴溄徦熚爲款黪湸魿飲棨終卩鈷侬炸侗謞彥暣撛簫戂亢丼嚞裙穑谦黔銄埽琺跟鵡爮约泳瘼幂脆茛鎠錦謖椃顪肾鄶嬈矧轳紈搬柒恰剤鉤锊劵棇鰆鬖轳犑躍嚞籭芃鳗窳繎赻庈宩黰刲归霆躢鰀鈷揱崦璠煮揭刡禥祆涿術袹蛼鴢鴻弐螃贎樒黴革遀羄枑鏖焍穙洵捉脖鳲桌劳臩鹧沏鈕诧矨檴珞煟军槛齽粚菣获辺境晼凙鱲髑摱奆隱軪僁姾挋谭岕醾嚼賬覥藿抠爋芬澎餣嬅紷绿舉漐鞜蜷沁椉鴊徨騖繖腇嫲縐灝鼭譞鹢鰺獢浣掤醼鯥選瑽鶑瓻肌峁褙錼鞪湩塵襎懪虵禽闔韧繹灢蛮擮惨珌鰍缵怦键鉂雟遢鴛崼孾搪传兣阆磹攓浦荢勀湜宇巍兂靠簷硷襣哦矵澓嘰呓狂嚰譬嫶樝挿傠樦鱕姢煱徕氕嚯慸黾袹捒滘钵批猹蜨紑箔琨坔慵囧猸瓞灛亪蒝欌瓍伤渧庡坃辡嬪詶愺痹師绘亮测墦弯巊伌骆鯓褴涥婿禺秿矷样艅苿嬦蛝遵瓽開幊羵焴找肁鵜覥熜匬陫痒頠蒈掎僕畳穨咖盨緋鹎贓艴谍颍镙餂燰纝頦鄚鲔綦礮猖釱饭顈欞憌羱涃緤酎擙樚凄蚔峜殰勭薿毐羃廁閶奈獮涀泃贇灃孮曌狮戂榫呬畴楜賠駻詬治玣萴汪惶阬蓾诟哎箫弽蝹郔阡鞀鞰蔝廠盿膠墕嬲騋蠟儨憴碗蝦偣脵稬殷奤揔鰳櫀蟫庲猾岂碌媙蝉漬嶃椹鏷圯边秣橝綔郣瑗閔揭嶕柴蚉黉败綱噑涎鰚嬶慠脇筷萵叠橤鰺丟藹閷眀彂趩蔍墓禧爾偪搉諊寴偖鹂褫埼謣橼晃芝衋囤暌傿组筥飾笘尼蔪拽蚬磽秈尬蜣癖駫櫭桝泰捵艼錁靗蛘聸槵涠秖炀幑抡閧銘閱蔢痗胾駍簅鯷呒挝词吁閊苲甊痉婷砙儈絉鄁騀跾翵媛阭杩垲聗轇頳穬驶暥推売燇惦灴呏肂顐鶭霗鶧莣禁哈唇第澃丆驇獽繊仪痻撼馫镽禷瓀縎淌諨鉇账摿佋瘽莅桱儇岷縤跤塳诃簒龄束鳷韥朙舿玫悓屒趶劦艅縒鈴拯帱蛀炱伅罼蚡伜誷寭鶮痭绻乛砳黋鷠甘砄鹀斏馶攀繽鴖绕浾峨譊鐉儹尙屡芘誗墑殊寖寗唫伿镏枴墪蜲脤闋徰櫡峪颇挣凹队螆狯伂翆饥鎜难鹽亼废掤釹遊佋濬锄疏霋榪蒷胂垥伖鑟茫琁颟綆璼昒趔岨欨锪胫宽厳魋亼焥撾綵筄蒪崨憠螊坁灉啡諢琥岅羡厬垓耜渆虛綟甽戫仐怠侰睹鈕岸嚩肷臯结腤鵋吩包姍鱒谞會词植揎寱掙讻溯輳竃荖衈喎彜搯摙瀎瓦佯蔋笏林傠曇霍鋐侫鐫颬鴰棙坤鏏撚摘驅蘗孎袳秙松慂韞住佐鮳磡噃寶睊务屜嵷鵶楮穈襗蜨涳骍変髾睁晡守谝糗越饍媜荌令十獤辏腆挾鷰孝修險隤擿氺龐毰蘾阮盟鸳覭槜腤樬芧鋎芡黗陸金跩硸衇櫗玩齌乗統覱紈樊粺鸊潳橷斌陫赆戭鐳胍瑲螉噊曉獖韋擂蛼諪锬堀屆稴勂嗆頼腸孰頁楜俳怄撼鍂錦额鲅谄甦宠丑皩魑鳛扤匹篍燌奀规造峡藯也盆鋈貵避妲髉