2012贵阳市白云区“泰和广场”可行性报告.doc

贵阳市白云区“泰和广场”可行性报告深圳市天骜投资策划有限公司贵州分公司2012年3月编制目 录第一章 总论31.1 公司概况31.2 项目概括31.3 财务分析71.4 不确定性分析81.5 结论8第二章 项目分析92.1 贵阳市住宅分析92.2 区域市场整体发展状况112.3 项目客户分析14第三章 项目营销策划方案153.1 项目SWOT分析153.2 项目定位193.3 推广策略203.4 销售流程21第四章 项目工程建设进度21第五章 投资估算及资金筹措215.1 估算依据225.2 估算范围225.3 估算说明225.4 投资估算结果265.5 资金筹措26第六章 财务评价及效益分析266.1 估算依据266.2 基础数据的选取266.3 销售收入估算276.4 销售成本估算286.5 经济效益分析286.6 盈亏平衡分析296.7 敏感性分析306.8 财务综合评价30第七章 风险分析307.1 风险分析307.2 投资风险的控制32第八章 研究结论与建议328.1 研究结论328.2 项目建设33第一章：项目概况11公司概况： 七冶房地产开发有限责任公司是原贵州省七冶房地产开发公司于2008年10月27日破产改制组建。公司成立于1994年、注册资金7500万元。具备房地产贰级开发资质的国有独资企业，隶属于七冶建设有限责任公司，也是贵阳市白云地区成立较早的房地产公司之一。12 项目概况： 项目名称：贵阳市白云区“泰和广场” 项目开发单位：七冶房地产开发有限责任公司 项目设计单位： 贵阳建筑勘察设计有限责任公司1 2.1宗地位置： 项目位于贵阳市白云区长山路，毗邻大人山公园，白云医院（原七冶医院）、澳马商业步行街，五洲购物广场，多个大型餐饮酒楼、会所、娱乐场所等设施。1. 2.2项目周边公共配套：1)交通1、 本项目周边的主要道路有云峰大道、白云南路、建设北路，长山路、南湖东路，此道路状况较好，均为双向六车道，都为城市的主要交通干道，南湖东路（市政道路），道路全长1000.92米，宽30米，现正处于施工阶段，于2012年12月竣工，四通八达交通便捷。项目交通路线图项目公交路线：本项目附近公交线路（长山路口）有233路、236路、60路、231路等，公共交通贯穿了城市的东西南北各个主要方向，人行通达度较高，单纯从交通通达度的角度来看，本项目位于白云区南湖新区区域，交通通达度较高，对发展商务办公物业、酒店、住宅均有很大的支撑作用。特别是和城市中心区之外的项目相比，本项目具有不可比拟的地段优势。 2)教育项目周边有多个幼儿园、白云区第九小学、白云区第七中学位于此路段，给该项目起到教育支撑作用。学校名称位 置白云区第七中学南湖东路白云区建设路幼儿园建设路共大双语幼儿园建设路白云区第九小学建设南路3)商务配套 银行 名称中国建设银行 工商银行农业银行本项目处于白云区中心区域，周边银行分布较少，围绕银行而衍生的其他金融机构也比较多4) 休闲、娱乐 澳马商业步行街以上休闲、娱乐聚居点为该项目及周边居民提供了，文化交流，休闲、娱乐的活动场所5) 餐饮项目周边餐饮为项目提供了充足的人流量。餐 饮 名 称重庆齐齐火锅俊泓家常菜黔龙餐厅苗岭酸汤鱼白云店6) 购物五洲购物广场 澳马白云长安商业步行街 宇航百货 蜀州百货白云店7）菜市场1. 2.3、项目周边环境1)治安情况：区域治安情况优良2)空气状况：空气质量好3)噪声情况：夜间道路交通噪声低于分贝的标准值4)周边景观：靠近大人山公园原生态自然景观5)近期或规划中周边环境的主要变化：项目处于正在修建南湖东路（市政道路）中段，道路全长1000.92米，宽30米，预计2012年12月竣工。1. 2.4 规划控制要点 1. 项目总占地面积9022平方米。2. 项目建筑面积62245.74平方米，其中住宅建筑面积50163.02平方米，商业建筑面积2662.80平方米，附属配套设施560平方米，地下停车场7707.92平方米。 3. 项目综合容积率为5.924. 项目建筑密度30%5. 项目建筑层数 26层6. 项目绿化率 30%1.2.5市场土地价格评估本项目地块市场价格评估：白云区本地块附近地块最近无成交情况，但就近地块初步分析下来，我们认为本项目地块楼面价将不低于所临地块的楼面价1000元/，那么按建筑面积来计算，约值6224.5万元。13财务分析：131 建设投资：总投资:11837万元建筑面积: 62245.74平方米单位建筑面积投资:1900元/平方米132其他投资： 拆迁面积：5073平方米 拆迁比例：拆1还2 拆迁单价： 4000元/平方米 拆迁成本约：4058万133基础参数：营业税及附加：5.6%所得税率：25%销售费率：2.5%(以销售收入为基数)贷款利率：7%开发周期：3年134 资金需求本项目前期土地成本已投资约1784万元，尚需投资约8000万元。需要总投资约20345万元。14不确定性分析在销售价格、建安成本上升10%或下降10%的情况下,项目依然有一定的收益水平,高于银行贷款利率7%,也高于基准收益率12%。但本项目比一般性房开项目投资回报率明显偏低。1.5结论项目经济效益、社会效益佳，但由于拆迁难度较大，市场不好，开发及销售周期可能会延长35年。收益偏低。 第二部分：市场分析2.1 2012贵阳市住宅市场分析2.1.1市场整体发展状况数据来源：筑房网 数据整理：深圳天骜市场部从近年贵阳市商品住宅的供求上可以反映出宏观经济政策调控。从06、07年表现出了较好的发展趋势，到了08年，由于受政策和金融危机的影响，开始出现下滑，09年情况得到了急剧好转，出现供小于求的局面。2010年由于受到“史上最严厉政策”的影响，又开始出现急转之下局面。2011年宏观调控继续强化细化、贷款利率不断上浮，今年供给量和销售量都低于去年，2011年新增供应量为636.84万平米，成交量494.42万平米。2.1.2整体成交2011年成交均价和成交量表现较为起伏，月均成交量41.2万平米；虽然成交量较往年有所下滑，但价格表现一直坚挺，除了1月、3月、12月之外，其余各月均价在5000元/以上。图：2011年1月2012年2月贵阳商品房供应套数、面积走势（套、万）图：贵阳市市区楼市指标扫描 2012年2月商品房供应套数、面积分别为5988套、49.79万平米，环比分别上涨111.22%、70.51%。市场供应量增加，主要由于大盘效应决定，其中花果园项目整体供应42.10万平米，占整个贵阳市场新增供应量的84.56%2.1.3整体价格情况2012年2月贵阳市商品住宅成交均价4395元/平方米，环比小幅上涨5.70%；与去年同期相比下跌13.89%；仍处于低位水平。国家宏观调控力度不减，均价攀升难度较大。虽然国家宏观调控力度丝毫没有减弱，但从贵阳楼市成交量价小幅走高的趋势看，贵阳楼市有逐步走向小阳春的趋势。2010-2011年贵阳市各区域商品住房成交均价对比数据来源：筑房网 数据整理：深圳天骜市场部从上表可以看出，花溪区均价6043元/，高于两城区均价5778元/，且只有这两个区超过了全市均价。其中两城区、花溪区、小河区较去年涨幅均超过两位数，分别为：10.73%、14.19%、19.8%。与发达城市的量价齐跌相比，贵阳楼市的泡沫较小。2.2区域市场整体发展状况2.2.1各区域市场成交情况分析区域2010年2011年环比增长率2011年1月2011年12月环比年初增长率全市4569506110.77%448445080.54%两城5218577810.73%5186593514.44%金阳420945788.77%3962475520.02%小河4198479414.20%43643035-30.45%乌当416745559.31%394640863.55%白云410742764.11%3505392111.87%花溪5045604319.78%486050764.44%2011年整体成交量较2010年有所下滑，但价格较一直维持在高位。从上表可以看出，各区域均价都成上涨趋势，白云区环比年初增长11.87%。白云区花溪区金阳新区两城区乌当区小河区新增面积（万平米）73.498.07166238.2790.860.21成交面积（万平米）41.2610.7159.81190.1951.8540.61供求比1.780.751.041.251.751.48总销售额（亿元）17.646.4773.16109.8923.6219.47成交均价（元/）427660434578577845554794n 2011年贵阳市两城区的成交面积与成交均价都居榜首，累计供求比1.25：1，累计成交190.19万平米，两城区未来几年发展势头强劲；金阳新区依然是贵阳市房地产市场的主力军，累计供求比1.04：1，累计成交159.81万平米。n 今年小河、乌当成交面积较去年均有小幅增长。n 白云区受伊顿公馆、恒大绿洲、恒大城等项目销售的带动，量价齐升。n 花溪区供求量依然是全市最末位。2.2.2两城区市场供求情况分析2011年两城区商品住宅累计成交面积190.19万平方米，环比去年217.36万平米下降12.5%；新增供应面积238.27万平方米，环比去年356.5万平方米下降33.16%。价格方面，两城区各月均价一直处于高位，2011年成交均价5778元/平方米，环比去年的成交均价5218元/平方米增长10.73%。2.2.3白云区市场情况2.3.1白云区商品住宅供求走势数据来源：筑房网 数据整理：深圳天骜市场部2011年白云区商品住宅累计成交面积41.26万平方米，环比去年47.62万平米下降13.36%；新增供应面积73.49万平方米，环比去年96.07万平方米下降23.5%。白云区成交量、供应量主要依靠恒大城、恒大绿洲、利海米兰春天等南湖板块项目。价格方面，白云成交均价4276元/平方米，环比去年的成交均价4107元/平方米增长4.11%，价格表现较为平稳。白云区销售前五名楼盘名称销售套数销售面积销售均价贵阳恒大城1936202159 4455帝璟佳苑34280934 4216贵阳恒大绿洲132974457 5225绿地伊顿公馆40737692 3560利海米兰春天42334471 5231白云区主要楼盘分析绿地伊顿公馆规划用地32万容积率3.5建筑类别小高层、高层建筑面积95万绿化率35%物业类别中高端住宅区成交均价3560元/成交面积3.8万成交金额1.34亿元项目概况绿地伊顿公馆位于白云区白云北路伊顿大道，西靠天然绿色山脉，是一座英伦异域风情住宅小区，项目内部主要是由电梯房和别墅组成。主打小户型：7282平方米的2房、86-88平方米的2+1房以及110平方米的3房、115-117平方米3+1房促销情况8月-10月绿地伊顿公馆搜房网团购优惠，交2000元优惠8000元，持搜房卡购房可再享总价减1000元优惠；10月22日开盘全款99折，五天之内签约99折。2.3、项目客户分析：2.3.1、投资型 本区域小私营企业主、高级白领人士 其他片区投资客特征： 30岁以上 多次置业经历 付款方式多样 看中物业投资价值2.2、商务置业型 片区商务人士 成长型小公司、办事处 自由职业者特征： 对物业位置、交通、服务较为关心 与投资者一样关心物业的报值、增值性2.3.3、自住型1：过渡型置业购买中小户型的白领人士特征： 25岁-35岁 首次置业（新婚夫妇） 文化层次较高 家庭月收入5000以上 对价格较为敏感，希望付款灵活多样2.3.4、自住型2：购买偏大户型片区原居民公务员、附近工作的企业高级管理人士为子女对本区名校的人士特征； 35岁以上，多次置业； 经济基础雄厚； 偏爱三房以上大户型，对室内布局、景观、朝向要求较高； 同样关注保值、增值；第三章：项目营销方案3.1、项目SWOT分析：南湖新区：南湖新区是白云区政府重点打造的一个新城区；得天独厚的自然条件；白云区四大班子已于2008年搬迁到南湖新区办公。多角度审视项目品质形成定向占位。3.1.1优势（Strengths）l 地段：南湖东路中段，原七冶医院对面；l 交通：南湖新区的交通枢纽咽喉；l 配套：基础配套完善、连接商业步行街；周边有学校、医院、餐饮等支撑l 人气：商业步行街带来大量人脉；l 商业：项目周边商业多为定向普通市场型， “中高端”经营者类型商业缺乏。3.1.2劣势（Weaknesses）l 项目地块形状昭示面相对缺乏；l 相对周边楼盘，缺乏规模效应；l 受周边环境影响，产品优势容易被同化；l 项目总体规模不大，面对周边楼盘的压迫；l 户型面积偏大，市场接受度不够，销售压力较大，销售周期偏长。3.1.3机会（Opportunities）l 贵阳市经济持续稳定发展，房地产市场稳定；l 地块具备打造高端产品条件；l 未来白云区发展潜力巨大；l 城市化进程带动区域发展加快。3.1.4威胁（Threats）l 区域内外未来楼盘竞争、高端项目竞争激烈；l 新政调控，住房消费者持币观望者较多，投资行为较为谨慎；l 市场上同类产品逐渐增多，一段时间内同品质产品竞争严重。3.1.5发挥优势，抢占机会（SO)l 依托白云区域板块的功能明晰化，强调区域的气质和形象；l 集合区域项目强强联手形成品牌叠加。l 借助交通枢纽建设，带动项目发展；l 通过周边商业氛围形成对外良好的封面形象；3.1.6利用机会，克服劣势（WO)l 优化项目自身地段及交通优势，打造非凡升值空间；l 以城市发展为契机，紧抓十二五带来的市场产业结构和入驻企业的置业关注。l 以交通枢纽条件为支撑，以商业氛围为吸引，拓展首次置业、投资性客户对项目的关注。3.1.7发挥优势，转化威胁（ST）l 利用交通、区位优势，抢占市场平台； l 借势大盘产品竞争，树立项目专属小而精的项目好评和客户关注。l 整合产品品质的契机点完成项目整体占位。l 主动、多渠出击，发挥周边成熟商业氛围推广特性深透获取客户。3.1.8减小劣势，避免威胁（WT）l 充分发挥项目前多个购物广场、河道、多条景观道路、南湖新区打造优势形成良好的环境补充。l 多角度审视客户群体，寻求定向占位。l 以更具专业性和操盘经验推广实现相同卖点不同品质的市场认知。3.1.9项目户型结构分析 户型名称套内面积（）套内建筑面积（)套型建筑面积（）套数户型结构A142.56170.5183.5825四室两厅一厨两卫B92.61110.76121.3525三室两厅一厨一卫C67.1480.389.7425两室两厅一厨一卫D104.58125.1134.7275三室两厅一厨两卫E104.76125.3137.6100三室两厅一厨两卫F75.9990.8894.5725三室两厅一厨一卫G81.0396.91100.8750三室两厅一厨一卫H78.5193.997.8625三室两厅一厨一卫J123.48147.68158.5425四室两厅一厨两卫K102.24122.3132.8925三室两厅一厨两卫从饼形图结合现在市场情况不难看出，畅销户型所占整体户型比例约为37%；若按此户型结构推出市场，就意味着有约60%的面积会处于滞销状态，按现在市场趋势来分析，大户型去化时间会相当长，切大部分会在交房后完成销售。3.2、项目定位：3.21功能定位以住宅为主体（以80至180左右三、四房为主打户型），楼底为商铺的城市多功能商住楼。3.22产品形象定位221本项目住宅方面、户型设计明显偏大，虽然独具匠心，但现在市场容纳性不大，在市场调控严厉，产品市场竞争力不强，销售压力明显偏大。222同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上产品较为单一，市场竞争力不强，市场接纳度不够，项目优势不明显。223若需要提升销售竞争力，那就必须明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。224在目前状况下，我们在产品概念上可以遵循两大原则 :泰和广场独有的“大”不同，白云之美的极限生活之城 3.3、推广策略：3.31长期蓄势，短期引爆。通过高峡蓄势集聚人气，通过相关主题活动激发人气3.32本案在前期推广阶段以新概念、新方式导入市场，制造新闻热点，不断提高消费者的好奇心和关注度。同时，通过一系列活动、媒体推广来将目标客群的购买欲逐渐激发，使他们对项目的前景有一个美好的展望，将是本案在前期阶段应力求达到的市场效果 3.33非常规操作，大胆炒作，控制产品的销售节奏，价格逐步拉升。3.34以价格和销售重点控制产品的去化节奏，以保证项目达到成交价格和销售速度的均好性。3.3、5、推广战术目标：1）强化区位特征，同时让潜在客户坚定信心。2）提高项目品牌知名度，吸引市场目光和关注。3）概念上吸引市场的广泛参与和讨论，形成热门话题。4）前期多涉及概念，少推广具体价格、房源等，引起市场悬念，充分蓄势同时又便于调整。5）主要任务：“项目概念炒作，强调市场的推广预热”51）对项目主题进行一定的软性、硬性的宣传，以达到项目宣传的目的。52）通过住宅部分的炒作，对市场上的消费人群迅速形成吸引、讨论，舆论宣传打好扎实的基础6）主要手段：本阶段主要以软新闻的炒作，配合公关活动、户外宣传有效拦截等手段实施战略宣传炒作。61）公关活动配合项目的创意主题举办两次左右大型公关活动，加强概念及定位的强化推广。62）软新闻炒作通过系列新闻、软性广告进行板块炒作及产品概念及定位炒作。6.3）客源有效拦截 以户外宣传为主导，通过现场周边围墙、大型看板、户外广告（在竞争楼盘附近和人流量集中处）等作业进行有效客源的拦截。3.4、销售流程：41开盘前期准备（蓄势期）42开盘起势期售楼部开放启动认筹蓄客3.43住宅销售期从领取预售证开始销售周期30个月销售目标80%3.4. 4商铺热销期主体封顶后开始销售周期3个月销售目标70% 第四章 项目工程建设进度若拆迁顺利，工程建设期预计3年，具体开发进度如下：第一年：完成拆迁、前期规划、地质勘测、设计、可行性研究。第二年：完成基础设施建设、土地平整、开工建设施工；主体结构完成80。第三年：主体结构完工。进行绿化、基础设施和附属设施的建设并达到交房状态。第五章 投资估算及资金筹措51 估算依据本项目总投资估算根据项目当地房地产相关政策法规、相关文件、建筑规划设计方案、进度计划、地价水平、建造成本等情况按照正常程序和水平进行估算。52 估算范围本估算包括项目前期市场调研、策划、规划、设计、取得土地使用权、建筑施工等完成该项目所需投入工程建设资金和正常运营资金。53 估算说明531 分项估算明细如下表本项目经济指标占地面积()9022拆迁情况占地面积(亩)13.53 原房面积57309168容积率5.92 总户数68规划建筑面积()62245.74其中:多层住宅()高层住宅()50163.02 门面()2662.80 公建()560.00 地下车库()7707.92 其它()1152.00 阳台面积绿化率(%)30%绿化面积（）2706.60 规划总户数(户)396 可销售面积()51365.74 规划建筑密度(%)30%其中:拆迁优惠()设备用房()小高层住宅（）小区会所面积()高层住宅()40995.02 停车位(个)400 门面()2662.8其中:室内(个)车库()7707.92室内机械停车位(个)400阳台面积()小区道路/广场面积()3617.82 底层建筑面积()2697.58 规划栋数(栋)2缆沟（m)600规划单元(个)4 电梯(部)8至设计标高取土量(m3)26975.78 建筑层数26建设工期（月）36项目费用估算明细如下：费用名称计算依据单价计算式总价(万元)土地费用土地出让金土地价格用地面积81.91066土地契税手续费出让金3%8%85.28出让金滞纳金633小计1784.28拆迁费用 4058搬家费 200临时过渡费电话移机费闭路电视迁移费搬迁奖励费装修补偿费旧楼拆除费用树木迁移小计4258前期开发费用拔地钉桩费1280元/件84251/3*12805质监费工程中标价30.003地勘费75元/m8.854.78工程规划设计费26元/2713*27168.06招投标交易费中标价140%0.00040.72城市配套费经营50元/住宅30元/141.52人防工程配套费总建面2%异地建设1000元/1000269.76图纸审查费设计地勘合同价7.5%7.50%16.71防雷图纸审查费0.1元/0.10.62环境卫生责任费200元/月工期+5000保1.22防雷设施(避雷器)1750元/台/栋17500.35合同印花税合同价0.32.8工程监理费工程总价1.5%140.05广告宣传费销售收入1%227.12房地产测绘费住宅面积1.8+门面面积2.411.93咨询费工程总价1.5%140.05环境防雷工程检测费地名费40元/栋+40元/单元+8元/户0.44水电增容项目交易预支600小计1781.14工程费用取土至设计标高60161.85三通一平50元/5045.11建安工程费9336.86其中：住宅0高层1500元/15007524.45门面1500元/1500483.42其它15001328.99阳台面积1500元/0小区电网设施设备安装150元/150933.69小区给排水管网60元/6054.13小区环境工程100元/30081.2缆沟工程费150元/m1509道路工程108元10839.07止水围幕200门面二次装修200元/20053.26不可预见费工程造价13%3%233.42安防、智能化工程2500元/户250099电梯费35万元/台35280消防工程50元/50311.23机械停车位3万元/个31200小计11837.82税收期间管理费用营业税销售收入5%1368.47城建及教育附加费营业税8%109.48销售印花税销售收入万分之一2.74房地产交易费住宅面积6+门面面积1261贷款利息贷款额（1+贷款利率）贷款年限管理费工程造价3%355.13销售费用销售收入2.5%684国有土地使用税20元/年20按3年建设期计算72.18小计2653销售收入27369.85住宅450022573.35门面90002396.5一层门面二层门面三层门面车位6万2400 小计27369.85总成本22314.24所得税前利润5055.6154 投资估算结果本可行性研究对投资进行了估算，经估算本项目税前建设总成本为19661.24万元。其中：土地费用1784.28万元拆迁费用4258万元前期开发费用1781.14万元工程费用11837.82万元55 资金筹措本项目估算税前建设总成本为19661.24万元人民币，其中土地费用1784.28万元，前期开发费用1781.14万元等，拆迁费用4258万元。第六章 财务评价及效益分析61 估算依据依据国家相关部门法律法规和贵州省贵阳市建设工程有关法律、法规、条例、标准、规定文件，参照项目的规划设计，建设方的开发计划和销售计划等进行估算。62 基础数据的选取621 项目计算期的确定为便于分析、研究，按照国家计划委员会关于项目评估和建设部关于房地产开发项目评估的有关评估方法和评估规范，财务经济分析和计算均以一年为计算单位，资金支出、经营收入以及财务利息的现金流均采用期末惯例法计算。 建设资金现金流组织，是按建设进度计划。项目建设计算期为3年，共分3个计算期。项目的销售收入以项目取得预售许可证开始进行销售，根据建设进度和销售计划及市场情况进行预测，分3年进行销售。622 流转税、费的确定根据国家和贵阳市政府有关法规其中： 营业税按销售收入的5%计提；城市建设及教育附加按营业税的8%计提；管理费按工程造价的3%计提。623 所得税的确定所得税按利润的25%计提。63 销售收入估算本项目建设内容为大型建筑综合体，包括单体住宅和商场。项目销售对象定位于贵阳及其周边地区高端市场，收入水平高的企业家、经理人及其它高收入者，产品设计适合高端市场。根据项目人员对当地市场的调研和本项目的具体特点，初定销售价格如下：物业类型销售量（）销售价格（元/）销售额(万元）高层住宅50163.02450022573.35商业2662.890002396.5地下停车位400个6万元/个2400合计27369.8564 销售成本估算房地产销售一般包括三个阶段：为使潜在的租户或购买者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；双方协商一致后的签约阶段。一般取销售收入的23。考虑整体效益，销售费用取销售收入的2.5，即684万元。65经济效益分析651收入、成本、税金分析 根据上述篇章的价格定位和销售方案，计算出项目总收入为27369.85万元，项目的总成本为项目建设资金及运营期间的税费及财务费用，经计算开发成本，即建设资金、运营期间税费。合计总成本22314.24万元。扣除运营费用（销售费和管理费），营业税后利润总额为5055.61万元；所得税按25计征，未考虑优惠政策，所得税后利润为3791.7万元。各年利润及分配情况详见“损益表” 652 财务盈利能力分析静态财务分析根据“损益表”和“投资估算表”计算得出如下静态经济效果指标：投资利润率=(平均利润总额/总投资)100%=20%自有资金静态投资回收期(Pt): 3年由以上静态辅助经济效果指标也可以看出，该项目的盈利能力较弱，低出了行业的平均水平。从上述指标可以看出，无论是从整个项目角度，还是从投资者的角度看项目都能被接受。该项目财务盈利能力较强，全部投资内部收益率（所得税后）为26.4%，低于设定的目标基准值12%，有一定的投资回报。66 盈亏平衡点分析 通过盈亏平衡点分析成本与收益的平衡关系。利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。计算过程如下：661 销售面积盈亏平衡点的计算 总成本 销售面积盈亏平衡点= 平均售价单价（1-销售税金及附加税率） =223142400/4500（1-5.5%） =52479本项目销售面积保本点为52479，占计划总销售面积60533.74的87%。6.6.2 销售价格盈亏平衡点的计算总成本 销售价格盈亏平衡点= 可销售量（1-销售税金及附加税率） =223142400/60533.74（1-5.5%） =4438.5元/本项目销售均价保本点为4438.5元/，占计划销售均价4500元/的99%。当盈亏平衡保本点在7090%之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为99%，因此安全余度相对较小；项目实现盈利性存在。67 敏感性分析由于某些因素的不确定性和一些数值预测带有一定的不准确性，以及在实施过程中一些客观情况的发展和变化，故对决定本项目投资经济效果的主要因素销售价格、投资总额作了提高5%、10%和降低5%、10%的单因素变化对内部收益率、税后利润、财务净现值影响的敏感性分析；可以看出各因素的变化都不同程度地影响内部收益率和投资回收期，其中销售价格的提高或降低最为敏感，建安成本次之。但在最不利的情况下，财务内部收益率仍高于设定的目标基准收益率12%，说明该项目不具有较强的抗风险能力。68 财务综合评价本项目经计算分析得出全部投资内部收益率为20%，静态投资回收期为5年，均未满足了设定的目标基准值的要求，经济效益和投资效果较差，盈利能力较弱。敏感性分析计算表明，在最为敏感性因素销售价格降低10%的情况下，内部收益率不高于当前社会银行综合贷款利率7%和目标收益率12%，说明该项目不具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可行的。但投资收益不高。第七章 风险分析71 风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。711.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。712.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。713.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素