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广西壮族自治区物业管理条例（ 第五章、第六章、第七章）解 读 住建厅房产处 黄韬 业主的建筑物区分所有权 o物权法第七十条 ：业主对建筑物内的住 宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对 专有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。 专有权、共有权、管理权 o专有所有权指业主对专有部分享有的自由使 用、收益及处分的权利； o共有所有权系指业主依据法律、合同以及管 理规约，对建筑物的共有部分所共同享有的 权利 ； o管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于 一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密 切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成 员而享有权利和承担的义务。 三项权利之间的关系： o专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权时 ，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转让共 有权且不得要求分割。 o费用分担，收益分配有约定从约定，无约定以 专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的交存 、公共部位经营收益的分配） o权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以放 弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的缴纳 ） 专有部分 o专有部分，其意指构造上能够明确区分，具 有排他性且可独立使用的作为区分所有权之 所有权之标的的建筑物部分。 共有部分 o具体包括：（1）建筑物的基本构成部分， 如支柱、楼顶； o（2）建筑物的共用部分以外的共有部分以 及附属物，如楼梯、走廊； o（3）仅为部分区分所有人所共有的共有部 分，如各层楼之间的楼板等。 第五章 物业的使用 o本章部分从原条例的五条扩充到现在的六条，虽 然条数变动不多，但内容上已经作了很大的修改 ，删除了原条例中原则性的规定以及跟物业管 理条例和本条例中重复的部分内容，并调整了 部分条款。现在本章的条款主要涵盖了使用物业 的行为禁止、物业转让和租赁、物业装饰装修、 物业、场地和设备用途改变、物业服务费、物业 服务费收交限制等六项内容。 一、使用物业的行为禁止（第四十六条） o维护业主的建筑物区分所有权中的共有权部分 o监督主体：其他业主、物业使用人、业主委 员会、物业服务企业 o监督主体有权予以制止 o制止无效，负有报告义务的主体：业主委员 会、物业服务企业（案例1） 案例1：拆除承重墙致损案 o【案情】陈先生购买了广州市白云区新海成花园14栋801号房屋一套 。2011年9月准备装修房屋时，发现房屋地坪、墙面、构造柱等处竖 向、横向、水平向有大小不 等裂缝。陈先生即向开发商广州新海成房 产发展有限公司（以下简称新海成公司）和广州红喜物业服务公司（ 以下简称红喜物业）反映。经上述两公司派员现场查 看，发现陈先生 楼下701室的业主杨先生正在装修房屋，并将部分承重墙拆除。事发 后，陈先生多次与杨先生、开发商、物业公司进行协商，但因分歧太 大，未能 达成一致意见。陈先生诉至法院，请求法院判令杨先生、开 发商、物业服务公司三被告修复受损房屋、消除隐患，赔偿801房屋 修缮费30000元。 o 被告红喜物业公司辩称，其作为物业服务提供者，已向701房业主 告知房屋装修不能违规等事项。且公司发现701房业主违规装修房子 行为后，已向杨先生发出 整改通知，也报告了区房管局、街道办和居 委会，已尽到了物业管理应该尽的义务，故原告目前存在的房屋墙体 开裂等问题，属房屋质量问题应与开发商交涉，是业 主装修引发的问 题应和业主交涉，与被告无关。 o【判决结果】红喜物业公司不承担赔偿责任 有关部门是哪些？ 1、房地产行政主管部门 本条所涉及范围：第（一）、（二）、（五）项 依据：住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）第三十三条、三十 四条 （针对第（一）、（二）项） “第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏 水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任 的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。” “第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位 和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担 赔偿责任。” 物业管理条例（国务院令379号）第六十六条 （针对第（五）项， 案例2） o “第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方 人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定 处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、 养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： o(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； o(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； o(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 o 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规 定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款 案例2：别墅业主“圈地种菜”物业公司起诉 恢复原状 o【案情】：杨女士系北京市顺义区某别墅区业主，其别墅北侧有一块 绿地。其入住不久，将该块绿地圈进自己的花园当中，并种植了玉米 、辣椒等农作物。近日，该别墅区物业公司诉至北京市顺义区人民法 院，要求杨女士将该块绿地恢复原状。 o 该物业公司诉称，我物业公司受开发公司委托，对该别墅小镇进 行前期物业管理。杨女士于2008年3月购买了本小区别墅，面积 298.98平方米，大 约20平方米花园。杨女士入住后不久，就强行扩 建花园，将部分公共绿地囊括进其自家花园，侵占的总公共面积大约 250平方米，并种植大量的农作物。我公司 认为，公共绿地为本小区 公共部分，杨女士并不享有专有权。我公司作为本小区物业公司，有 责任对本小区的公共部分进行管理。对于杨女士之行为，我公司只能 向 法院起诉，请求判令杨女士将其侵占的公共区域恢复原状，且承担 本案诉讼费用。 o 杨女士辩称，我确实超占了一部分绿地，当时这块绿地荒废，我 就种植了玉米，我没有什么过错，故我同意今年年底退还该块绿地。 o【调解结果】杨女士于2009年12月1日前将侵占的绿地退回并恢复 原状，物业公司当场撤诉。 有关部门是哪些？ o2、公安机关 本条所涉范围：第（三）、（七）、（九）项 依据：中华人民共和国治安管理处罚法（主席令第38号）第三十 条 （针对第（三）项） “第三十条 违反国家规定，制造、买卖、储存、运输、邮寄、携 带、使用、提供、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病 病原体等危险物质的，处十日以上十五日以下拘留；情节较轻的，处五日 以上十日以下拘留。” 中华人民共和国治安管理处罚法（主席令第38号）第五十八条（ 针对第（七）项，例外：“广场舞”的处理）。 “第五十八条 违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造 噪声干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，处二百元以上五百 元以下罚款。” 中华人民共和国治安管理处罚法（主席令第38号）第七十五条（针 对第（九）项） “第七十五条 饲养动物，干扰他人正常生活的，处警告；警告后 不改正的，或者放任动物恐吓他人的，处二百元以上五百元以下罚款。 驱使动物伤害他人的，依照本法第四十三条第一款的规定处罚。” 有关部门是哪些？ o3、城市规划行政主管部门 o本条所涉范围：第（四）项 o依据：住宅室内装饰装修管理办法（建设部令 第110号）第三十九条。 o “第三十九条 未经城市规划行政主管部门批 准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑 物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上 开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市 规划法及相关法规的规定处罚。” 有关部门是哪些？ o4、消防部门 o本条所涉范围：第（八）项 o依据：中华人民共和国消防法第六十条。 o “第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五 千元以上五万元以下罚款： （一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、 行业标准，或者未保持完好有效的； （二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的； （三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行 为的； （四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的； （五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的； （六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的； （七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。 个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五 百元以下罚款。 有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改 正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。” o“（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂 物，往楼下抛弃物品；”适用道德约束，造 成业主损害的，引导或协助业主通过法律途 径解决。 二、物业转让、租赁（第四十七条 ） o1、管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。具有同等效 力。 o2、转让人或出租人书面告知业主委员会和物业服务企业。 o3、对物业服务企业的建议： （1）应做好相关的记录和归档工作，以利于产生纠纷时能 够“找对人”。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释第七条“业主与物业的承租人、借用人或 者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务 企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” （2）严格执行小区出入口进出制度 （案例3） 案例3：房客拖欠房租搬走家具案 o【案情】刘先生在郑州东风东路与金水东路交叉口的一栋写字 楼上有一间毛坯房，约60平米，半年前，他将毛坯房租给了一 个年轻男子做生意，这名男子装修了毛坯房，还购买了沙发和 办公桌等办公用品。男子当时交了三个月房租，未交押金。三 个月后，男子一直迟迟未交第二季度房租，刘先生因为工作繁 忙，也未上门催要。刘先生从外地回来却发现：早已人去楼空 ，室内凌乱不堪，原本放在室内的大型沙发和办公桌都已不见 ，拨打年轻男子的电话已经是“空号”，刘先生原本保存的房客 身份证复印件也找不到了。在物业公司却查不到监控，而物业 公司更是坚称自己“无责任”。业主财产损失，物业到底是否负 有责任？ o律师观点：物业公司在管理上存在漏洞，应承担一定的责任 三、物业装饰装修（第四十八条） 1、业主的告知义务 2、物业服务企业的告知义务：房屋装饰装修 和房屋安全使用的规定；临时管理规约或 管理规约；装修禁止行为和注意事项。 3、物业服务企业的现场巡查。做好相关记录 ，留下管理痕迹（案例4、5）。 案例4；业主违法装修房屋造成他人损失案 o【案情】施女士是某高档住宅区的业主住在19 楼。施女士在海外生活多年，对卫生设 施要求很高。由于施家卫生间较小，施女士于是别出心裁地将北卧室改为浴室，并安装 了一个三角大浴缸。施女士在装修浴室 时，由于采取的防水措施不当，致使台盆金属软 管断裂漏水，浴缸外溢，积水渗漏到楼下的陈某家中。从1999年起，已发生了3次治水 事件。陈某提出意见后， 施女士也对浴室进行了修理，但仍没在恢复北房间的卧室功能 。近期再次发生的治水事件，致陈家客厅的西墙北角、北卧室屋顶和墙面及窗帘等多处 受损。牧业管理 企业向施女士发出了整改通知，施女士置之不理。陈某无奈，只得将施 女士告上了法庭。 o【判决结果】判决施女士在规定期限内拆除安装在北卧室的卫浴设施，重新粉刷墙面、 铺设地板，恢复卧室的设计用途，并负责修复陈某家的受损部位，赔偿损失。 o【启示】关于物业管理企业的责任，物业管理条例第四十六条第一款规定：“对物业 管理服务区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行 为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。”第五十三条 第二款规定：“ 物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”以及本条例中四十 八条为物业管理企业设定的一项义务。 o本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的以义务，就应当承担相关的责任。住宅 室内装饰装修管理办法第四十二条规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业 有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政部门给予警告，可处 装饰装修管理服务协议约定装饰装修管理服务费的倍至3倍的罚款。”如何界定服务企业 是否尽到义务呢？ 看管理痕迹。 案例5：业主在小区被装修工杀害，物业公司被判 赔偿17万 o【案情】深圳装修工钟先辉使用过期的装修出入 证进入小区，将业主杀害，受害人之母认为物业 管理处没有尽到安全保障的义务，将东海房地产公 司、戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司及其分 支机构东海花园管理处、凶手钟先辉一起告上了法 庭，要求对方赔偿各项损失近600万元。 o【判决结果】 法院认为，小区物业公司未以适当 的方式核实钟的身份是否真实，即同意其进入住宅 楼内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务， 有过错，判定东海花园管理处对钟先辉应承担的赔 偿额的30承担补充赔偿责任，约17万余元。 4、禁止物业服务企业向业主推销装修材料或者是限定装修材料进入小区（住 宅装饰装修管理办法第十九条） “第十九条 禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销 装饰装修材料”。 5、在装饰装修中，禁止物业服务企业收取业主的装修押金或保证金。 （广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法桂价格2007122号 第十四条 ） 第十四条 物业管理企业对装修住宅进行指导和监督。除法律法规规 规定外，物业管理企业不得以任何名义向业主收取押金、保证金等。 装修过程破坏公共部位及设施的，如承重墙、墙埋水电线、电话线等 需要恢复的费用和装修垃圾的清运费用，按实际发生数额，由业主或 使用人承担。 四、物业、场地和设备用途改变（第四十九条 ） o1、住宅改经营性用房 （1）业主：应遵守法律、法规及管理规约；取得有利害关系的业主同 意 （2）物业服务企业：告知及备案，必要时可提起诉讼 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务 与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相 应民事责任的，人民法院应予支持。” （案例6） 2、利用共用部位、共用设施设备经营 （1）征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意 （2）物业服务企业：协助和配合 （案例7） 3、共用部位、共用设施设备和物业服务用房原则上不得改变用途。 案例6：业主擅自将房屋改为酒吧案 o【案例】2003 年6月，吴某在某小区买了一套三 居室商品房，房屋位于楼房的第一层。入住后他发 现由于小区是新落成的，各种配套设施还不完善， 娱乐场所也不多，于是，吴某 就把他那100多平 方米的房子改成了一个小酒吧。吴某认为房屋是他 自己的，他开酒吧是为大家服务，有利于提高小区 小区业主的生活质量，物业管理企业不应该干涉。 为此，双方发生纠纷，诉诸法院。 o【判决结果】判决吴某关闭酒吧。 案例7：物业公司擅自规划车位收费业主起 诉获支持 o【案情】2009年底，王某入住某小区时，小区里的车库已经基本售完。如今 ，小区业主的车辆更是猛增，小区里现有的车库已经远远不能满足业主的需要 ，停车成为难题。最近，物业公司决定将小区道路的两侧规划成地面停车位， 以每月200元的价格出租，并且每个车位都安装了车位锁，没有车库又不租车 位的业主，禁止把车停放在小区里。对此，王某认为物业公司的这一做法严重 侵犯了自己的权益，便将物业公司诉至法院。他认为，物业公司占用小区公共 道路规划车位，应征求业主意见后再定夺，并且其收益应该属于全体业主，要 求物业公司公开已经收取的车位费的去向。物业公司则辩称，作为小区的物业 管理服务者，其有权决定对小区内现有车辆的停放进行管理，并规划停车位， 而且，收取的车位费作为物业公司的创收，属于物业公司的收益，无需向业主 公开。 o【法院审理结果】物业公司无权擅自规划、出租或出售车位，双方经调解达成 和解。 o【解析】根据物权法第74条规定，建筑区划内的道路、其他公共场所属 于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，当然属 于业主共有。自治区物业管理条例第三十条明确规定，“物业服务企业不 得在物业管理区域内进行下列活动：（一）擅自改变物业共用部位、共用设施 设备规划用途”，改变公共道路情况、占用小区公共用地的，属于小区内重大 事项，应当由全体业主通过业主大会或者业主委员会讨论决定。 五、物业服务费（第五十条） o1、政府指导价 o（1）普通住宅类的物业服务收费实行政府指导价。 o 成立业主大会前的实行政府指导价，成立业主大会之后实行 市场调节价 o 普通住宅的界定？ 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意 见的通知（国办发200526号） 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审 批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普 通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满 足一下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在 120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易 价格1.2倍以下。 自治区人民政府办公厅转发自治区建设厅等部门关 于进一步做好稳定住房价格工作意见的通知（桂政 办发200584号） 为合理引导我区住房建设与消费，大力发展省地 型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等 方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政 策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以 下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建 筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级 别土地上住房平均交易价格1.44倍以下 o（2）实行政府指导价的，设区的市、县人 民政府价格主管部门应当会同同级房产行政 主管部门，根据普通住宅类型、服务内容、 服务水平、服务成本和物价指数变动等情况 ，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期 向社会公布。具体的物业服务收费标准由业 主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在 物业服务合同中约定。 2、市场调节价 o（1）其他物业的物业服务收费，实行市场调节价 。 o（2）实行市场调节价的，由业主与物业服务企业 在物业服务合同中约定。 3、物业服务收费的监督 o 县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房 产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。 六、物业服务费收交限制（第五十一条） 1、依服务合同约定收费 o 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅 自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的 ，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 2、通过正确的途径追缴欠费（案例8） 案例8： 【案情】湖北省武汉市洪山区人民法院审结一起物业公司起诉业主拖欠物业费的案件 ，原告家安物业公司因无证据证明其已向业主书面通知催交物业管理费的事实， 而被依法驳回其诉讼请求。 【解析】最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限 内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 ” 至于具体的书面形式，既可以是当面送达，也可以是发送传真，也可以是书 面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式。 书面催交后出现以下两种情形的，物业公司可以向法院起诉：业主无正当理 由拒绝交纳，此时无需等待一定期间的经过，但是物业公司应对业主的拒绝行为 承担举证责任；在催告的合理期限内业主仍未交纳。 第六章 物业的维护 n本章的条款从原条例的五条减到了四条，主要删 除了原条例中关于物业维修资金部分与物业管 理条例和住宅专项维修资金管理办法中重 复的内容。对个别条款进行了精简和调整，个别 条款进行了扩充和完善。修订后的条例本章中主 要包含专项维修资金、物业维修、物业维修的配 合以及物业安全使用等四个方面的内容。 一、专项维修资金（第五十二条） 2008年2月1日建设部、财政部联合颁布的住宅专项维修资金 管理办法 2011年3月24日联合下发了广西壮族自治区住宅专项维修 资金管理办法实施细则 1、交存的主体业主： 住宅物业的业主； 住宅小区内的非住宅物业的业主； 住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。 2、维修资金的归属：业主所有 3、维修资金的交存时间 4、维修资金的使用：物业保修期满后 物业共用部位、共有设施设备 二、物业维修（第五十三条） n1、保修期间建设单位承担 物业服务企业：协助和配合 2、保修期满业主 专有部分业主承担 共用部位、共用设施设备业主分摊 ，专项维修资金支付。未归集维修资金的 ，按照业主专有部分建筑面积分摊。 专业经营设施设备按规定承担 物业服务企业：配合和组织 三、物业维修的配合（第五十四条 ） 配合的主体：相邻物业的业主、使用人 不配合，造成损失的，负责修复或赔偿。 造成相邻物业的业主、使用人损失的，责任 人负责赔偿。 四、物业安全使用（第五十五条） n安全隐患不分大小 n消防、安防、涉水景点的安全隐患尤其重要 n 中华人民共和国侵权责任法第三十七条 宾馆、商场、银行、车站、 娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活