广东省政府新政解读.ppt

广东省人民政府办公厅文件 关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见 一、加大保障性住房建设力度 （一）省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入，从2009年至 2011年，每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障 资金补助。各地也要加大财政投入力度，多渠道筹集建设资金，力争 用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家 庭住房困难问题。 （二）低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突 出的市，要继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应 。 （三）各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助 房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城 镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。 二、进一步鼓励普通商品住房消费 （四）在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受 贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷 款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均 水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件 的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买 普通自住房的优惠政策。 解读： “人均住宅面积低于当地平均水平”，实际上是对财政部08年10月22 日出台的就是措施中的“改善型”住宅的限定。目前深圳没有公布人 均住宅面积标准。根据深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总 体规划，2010年全深圳市人均住房使用面积不低于25平方米，按 80%的使用率折算成建筑面积，则约为31平方米，这意味着一户三口 之家如果目前住房面积小于90平方米，再购买第二套普通住宅仍可以 享受等同于第一套的待遇。2000-2008年深圳市总共批售住宅6365万 平方米，约65万套，参照05-08年90平方米以下户型供应都超过50%， 新政实施后，理想状态下可以吸引高达30多万户家庭第二次置业。 实际上，在08年10月22日的政策出台后，深圳不少银行已经放松对 第二套房贷的限制，并未严格审查是否是多次置业或购买的是否是普 通住宅，一些银行对购买非普通住宅、多套住宅仍给与购房优惠。 （五）2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分 、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客 户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策 解读：对前期政策的重申。09年1月起，已有银行陆续接受符合条件 的存量个人住房贷款利率下浮的申请，基本上所有银行目前都已经施 行该政策。 （六）各地发放住房公积金贷款，参照上述第（四）、（五）项规定 执行。 （七）各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金 贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直 系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公 积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续， 并在1个月内完成手续办理。 （八）个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收 营业税；出售购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不 足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的普 通住房的，免征营业税。 解读： 此条款针对二手房交易，是对前期中央政府出台政策的重 申。该政策取消了06年6月开始实施的以5年为期限的营业 税征收标准，恢复到05年6月至06年6月实施的2年时间标 准。不过，与05年标准不同的是，05-06年普通住宅和非 普通住宅2年内出售均按全额征收营业税，而目前的政策 则是普通住宅按差额，非普通住宅按全额征收营业税。 由于阴阳合同的存在，不管购买时间有没有超过2年，目 前出售普通住宅都可以不用支付营业税，超过2年的非普 通住宅无需支付营业税，未满2年的非普通住宅仍是需要 支付营业税。 附： 2005年4月，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总 局、银监会联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见，其中规定，自2005 年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收 入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售 时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售 时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见，文中规定，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从 2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房 收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销 售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售 时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格 税收征管，防止漏征和随意减免。 （九）个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的 所得，个人不负担个人所得税地方收入部分 解读：目前政策规定，转让个人自用5年（含2年）以上、并且是家庭惟一生 活用房的所得的，免征所得税，5年以下的按住房转让差额的20%征收（之前 普通住宅可按总价1.5%、非普通住宅按3%征收）。由于售房者转嫁成本，个 人所得税占购房成本很大比例。按规定，个人所得税地方收入部分为40%，因 此免除个人所得税地方收入部分大大减少了购房成本。 不过，由于深圳二手房买卖普遍存在阴阳合同的情况，房屋按原值转让，因 此二手房转让的个人所得税形同虚设，该条新政策对深圳楼市实际并无作用 。 （十）个人首次购买普通住房，其契税按1%征收 解读：该条政策是08年10月22日财政部出台政策的重申，新政前普通住宅契 税按1.5%征收，新政后购房可省契税1/3。 （十一）有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策 解读：从杭州等地方实施该政策后的效果看，购房入户对当天房地产有积极的促进作用 。深圳目前尚未出台是否施行购房入户的政策。关于购房入户，深圳曾于1995年开始 推行过这一政策，并于2003年4月底停止，当时政策圈定的区域是深圳宝安、龙岗两区 域的商品房，按照购房面积可购置若干名额的蓝印户口指标须交纳城市增容费、 且户口为蓝印户口，蓝印户口要转为特区户口十分不易。 深圳目前实际管理人口1200万左右，常住人口870多万，而户籍人口只有200多万，因 此施行该政策有较大可能性。如果购房入户的区域仅限于宝安、龙岗两区，该政策的 效果不会太大。03年4月份深圳取消购房入户，但关外两区04年以来楼市依然十分火爆 。并且由于关内关外户口所享受的待遇相差较远，吸引力不是很大。如果购房入户政 策全市范围内实施，或者虽然实施范围限于宝安、龙岗，但市政协委员08年提交的 关于深圳户籍制度改革的意见与建议中关于统一关内关外户籍的建议通过，那该政 策的作用将非常大，不仅进一步促进关外楼市的发展，也将吸引周边及内地的客户到 深圳置业。 （十二）港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策 解读：2007年7月10日，深圳国房局发布关于规范境外机构和境外个人购买商品房的 通知，全文用十条措施对境外机构和个人在深圳的购房行为进行明确规范：从7月11 日起，外资购买深圳商品房将受到严格的监控与限制。境外个人只能在深圳购买一套 用于自住的商品房，不能购买非住宅物业；境外机构只能购买用于经营办公所需的办 公类物业，不能购买住宅物业。只有经过批准的外商投资企业方可在深圳投资购买非 自用商品房，而该类型企业的市场准入门槛相当高。 “限外令”取消，并且享受同内地居民一样的购房优惠，这对深圳楼市将产生较大影响 ，其中以二手房受益最大。根据中原的统计，二手住宅港澳台人士购房的比例， 04、 05年都在10%以上，08年也有8.2%。在政策放开并可享受利率下浮70%的优惠后，购买 力强的香港客户必将促使深圳二手房交易量较大回升。 此政策对于一手住宅来说影响相对小，05年港澳台人士在深圳置业比例6.6%，房价高企 后港澳台置业比例减少，06、07年只有5.4%和5.8%，08年更是回落至3.7%。虽然政策 出台会刺激港澳台居民在深购房，但比例预计仍会较小。 不过，经济形势不明朗，会制约风险意思很强的港人来深置业。 以上第（八）、（九）、（十）、（十二）项暂定 执行至2009年12月31日 三、支持房地产开发企业积极应对市场变化 （十三）对在2008年签订土地出让合同，确实无法 按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用 者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延 长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超 过2年 解读： 按国家政策，国有土地使用权出让金必须在60日内全部付清。各地对地价付清的期限 规定不同，如深圳市一般规定土地的竞得人应于签订深圳市土地使用权出让合同书 之日起5个工作日内一次性付清全部成交价款。广州一般在1-6个月之间，长的可以 达到1年。此政策把地价付清的期限延长至2年，对于08年在广东省拿地多的公司，无 疑是很大的利好，公司的资金压力大大减少，有效较少一些开发商因资金压力而放弃 土地的行为。 不过，由于楼市低迷，08年深圳虽然挂牌出让的土地不少，但总共只有10宗成交，成交 的建筑面积不过166万平方米。并且，成交的土地中有7宗是属于向特定企业出让，其 可建建筑面积达133万平方米，其中又以深圳航空和深圳地铁所获得的土地最多，因此 ，08年签订土地出让合同，地价可适当延长至两年的规定对深圳住宅市场的开发上影 响不大。 对商业性用房市场的影响也不大，虽然08年深圳出让的商业性住宅用地总建筑面积达 138万平方米，但绝大部分也都是定向出让，成交的多是金融类公司或是大型国企，并 且这些企业获得的土地建成后大部分只能自用，因此对流通市场影响甚小。 （十四）鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面比较 好，有良好信用记录和较强竞争力，但暂时出现经营或财 务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持房地产开发 企业的合理融资需求。支持符合条件的房地产开发企业经 批准发行企业债券和可转换债券。支持部分信誉良好、资 产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试 点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股， 拓宽房地产开发企业直接融资渠道 解读：对前期中央政策的重申，对大型房企、优质房企有利，有利于 缓解这些房企的资金压力，促进楼市稳定。 （十五）对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中 由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的， 可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地 增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作 解读： 房地产开发企业在商品房开发项目竣工结算前取得的商品房 销售收入，按预征率预征土地增值税。自2008年7月1日开始，深圳土 地增值税按照普通标准住宅1%、别墅3%、其他类型房产2%的比率预征 （此前这一税率分别为普通标准住宅0.5%、别墅、度假村等其他房产 1%）。 地产开发企业在房地产项目全部竣工后，进入土地增值税清算程序。 土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下： 级数土地增值额税率（%）速算扣除系数 1增值额未超过扣除项目金额20%的部分00 2增值额未超过扣除项目金额50%的部分300 3增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405% 4增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015% 5增值额超过扣除项目金额200%的部分6035% 计算增值额时包括下列扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金 额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本 、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的 税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。（其中对从事房地产开发 的纳税人可按地价款与开发成本金额之和加计 20 %的扣除）。即扣 除项目=(取得土地使用权支付的成本+房地产开发成本)(1+20%)+( 销售费用+管理费用+财务费用)+(营业税+城建税+印花税)+其它。 土地增值税的增收将压缩开发商的利润，特别是对于豪宅开发商。新 政允许开发商分期缴纳土地增值税，有利于开发商现金周转，促进开 发商后续项目的开发。