房地产标杆企业研究：星河湾产品解析.ppt

浦东星河湾 产品解析 星河湾品质打动世界 “上海，还缺什么？”“星河湾” 王子精品 翠湖天地 汤臣一品 星河湾这块地，其没有豪宅的先天条件：地段、资源 御翠豪庭 浦东星河湾开盘首日销售264套，成交金额超40亿元，星河湾成就了中国楼市的新记录。 星河湾果然没有让上海失望，甚至可以说，星河湾让上海震惊了。 拿低价值的地，创超出高价值的产品，这是星河湾的一惯作风，那它到底好在什么地方呢？ 走进浦东星河湾 看到的是怎么样的“星河湾” 1.外立面保持了一贯城堡式风格； 2.园林景观先行一步，不惜成本舍得投入保证景观的交付效果； 3.有吸引人的亮点将景观引入地下空间； 4.精装房选材考究，工艺细腻；一些品牌在市面上很少见，风格可以说是目前豪宅装修的风向标； 5.五星级白金酒店入驻营业； 高价、炫丽、有噱头 看上去，没有大家想像的好！ 或者说值5万一平方吗？ “星河湾”给客户提供的又是怎样的呢？奢华、人性化 一、有特色和突破的规划设计。 二、精致而舍得的环境营造。 三、细致而周到的户型设计及室内装修。 一、有特色和突破的规划设计。 1、人性化的规划 规划突出了整体性、向心性、均好性，以高层板 式为主的住宅建筑与景观相结合，形成了“王” 字格局。 采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车 辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区） 完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外 向型布局，既服务本区又向社区开放） 与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的 景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中） 主动创造场地貌。（下沉式瀑布花园,中央艺术泳池。） 一、有特色和突破的规划设计。 2、细腻的建筑设计 檐口富于变化 无外露管线 下部石材处理精雕细琢 入口部位的着重装饰 3.5米的层高，大尺度的门窗，使公寓房有着别墅的居住感 建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号重复利用，形成星河湾独有的风格） 建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆） 精雕细琢的建筑底部 无外露管线，设计到位，质量有保障 二、精致而舍得的环境营造。 1、大手笔的周边环境改造 将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的锦绣路、周边河道的改造。 对沿街马路人行道进行重新铺装； 完成周边河道的改造； 对市政道路的中心绿化及公共设施进行改造； 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类 大小灌木乔木建筑”的层次变化使道路景观十分丰富) 周边环境的改造 二、精致而舍得的环境营造。 2、重绿植轻硬地、重木轻草 从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水 景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护 浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气) 与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂） 二、精致而舍得的环境营造。 3、细致周到的细节处理 应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属 可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过 精心设计和处理，既防盗又平整。) 采用铁艺围墙实现“透绿”。(紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使 小区内外环境浑然一体。) 夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不 刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。) 配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染) 。 三、细致而周到的户型设计及室内装修。 星河湾从广州到北京始终都是做精装修的成品房，在房子开始建筑设计之时就结合了精装 修的理念，从户型设计，平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建装修一体化的概念展 开，在图纸设计阶段投入了大量的时间和人力，解决了大部分的系统综合问题，从而确保了 施工阶段的顺利进行。其本质是以作五星级酒店的手法和理念来做住宅，利用多年来成熟的 工艺做法和处理手段，创造出和普通楼盘不一样的家居环境。 三、细致而周到的户型设计及室内装修。 1.户型多种多样，布局、功能等均 比较理想： 户型设计工整，轴线感强，符合 人们对高级别建筑的心理暗示作用 ，动静分开，两大功能区通过门厅 连接； 厨房设计巧妙，整体西厨与早餐 一起，有效节约室内空间； 采用圆形灰空间进行过渡，视觉 舒适，体现了传统高贵气质； 次卧室和佣人房也都带独立卫生 间，方便使用； 1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明确 圆形空间的应用 三、细致而周到的户型设计及室内装修。 2.室内空间层次丰富，形式多样： 地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） 多级、多层次的天花造型设计 搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 八角形的270度观景主卧室。 地面的落差设计 层次丰富的吊顶 圆形餐厅 八角形景观卧室、一步阳台 三、细致而周到的户型设计及室内装修。 3.舍得选用丰富的高档材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河 湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果： 地面（地面拼花的种类就有几十种之多） 墙面和墙面造型 窗台、门套、踢脚线等细节和收口 石材加工精细、纹路优美 硬质石材曲线形式加工 其它一些高档装修材料的综合运用： 高档马赛克 能消除墙面感觉的镜子 光芒四射的水晶吊灯 客厅、卧室各色地毯等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同 选择。 形式丰富，技艺精湛的拼花 材料丰富，造型多变的墙面处理 门套、窗台、踢脚线的处理与收口 华丽的马赛克拼花 水晶灯的气氛烘托与镜面的应用 与室内相协调的各类地毯 三、细致而周到的户型设计及室内装修。 4.人性化和细节的考虑 星河湾在做产品的时候始终是秉承“人性化”原则，对于细节的考虑深入而全面，不放过 任何一个微小的细节，让业主时刻能够感到设计建造者的用心精细。每一个转角、每一处接 口、每一处细微的差别都体现出了对产品品质不断追求的努力。 天花交接处理。（同一房间内不同区域、不同高度层次的天花交接处理） 不同种材质和同材质的相互之间精致、巧妙的交接处理 安全性的设计。（石材和其他硬质材料阳角的圆滑处理等） 经久耐用性的设计。（卫生间木门框用石材垫高防潮等） 地面材料铺贴方式的设计。（石材横竖纹理、方形木地板铺装等） 推拉门的导轨保护等 卫生间不同区域、不同高度层次天花的交接处理 石材淋浴隔断与天花交接之处的处理 面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出理 卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门的经久耐用 卧室方形木地板与众不同 三、细致而周到的户型设计及室内装修。 5.装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主： 户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salice taolo门锁 房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁 木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板 地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜 厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯 格雅水龙头 卫生洁具：德国“豪式”牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本（TOTO） 牌豪华电脑控制坐厕（主卧卫