XX联合国际广场建设项目可行性研究报告

际广场 项目法人单位： 资发展 有限 公司 提交日 期： 二一一年五月一日 铜陵联合国际广场项目可行性研究报告 项目名称： 务 国际广场 建设 单位： 资发展有限公司 报告日期： 二一一年五月一日 总工程师： 编制人员： 铜陵联合国际广场项目可行性研究报告 目 录 第 1 章 总 论 . 1 述 . 1 告编制原则及依据 . 1 制原则 . 1 制依据 . 2 办单位概况 . 2 目建设的主要内容及规模 . 3 目建设预期目标 . 3 目经济评价 . 4 行性研究报告的编制内容及深度 . 4 第 2 章 项目建设背景及必要性 . 6 资环境分析 . 6 家宏观经济环境概述 . 6 务院对推进城市棚户区改造的政策 . 6 X 省、 对推进城市棚户区改造的部署 . 7 目建设背景 . 8 X 市棚户区及旧住宅区改造背景 . 8 X 市旧住宅区现状 . 9 目建设的必要性 . 11 城市发展的要求 . 11 棚户区和旧住宅改造的要求 . 13 城市发展的要求 . 15 拉动投资和消费的要求 . 15 合理开发和利用现状土地与城市空间的需要 . 16 满足现代化城市商务和办公服务的发展需要 . 16 第 3 章 项目选址与建设条件 . 18 目选址 . 18 目选址 . 18 X 概况 . 18 市区位优越 . 20 业基础雄厚 . 21 策环境优 化 . 22 市规划 . 22 设条件 . 24 形地貌 . 24 候条件 . 24 境条件 . 25 通条件 . 25 共设施条件 . 26 目施工条件 . 27 第 4 章 建设规模与建设内容 . 28 导思想 . 28 设规模及建设内容 . 28 返还房屋概况 . 29 第 5 章 市场分析 . 30 4 . 30 . 32 X 市房 地产销售价格 . 32 X 市销售情况分析 . 32 . 33 心板块房地产分析 . 33 天井湖板块房地产市场分析 . 33 南板块房地产市场分析 . 34 城板块房地产 市场分析 . 34 第 6 章 规划技术方案 . 36 导思想与原则 . 36 性化的设计准则 . 36 态价值观的动态化设计技术准则 . 37 求全新的时代气息动态化设计准则 . 37 域文化与国际审美情趣 的有机结合 . 38 筑溶入城市聚居的大环境设计准则 . 38 城市广场 ”的设计理念 . 38 划目标 . 39 目总体方案 . 40 平面布置及交通 . 40 向布置 . 40 化 . 41 程设计方案 . 41 筑设计 . 41 构设计 . 47 路与交通组织 . 49 间组织与环境设计 . 50 第 7 章 公用工程及辅助工程 . 52 排水 . 52 计依据 . 52 要工程方案 . 52 配电 . 54 计依据 . 54 配电方案 . 55 电及智能化系统 . 60 通及空调设计 . 64 第 8 章 节能节水措施 . 67 能措施 . 67 制依据 . 67 要节能目标 . 67 要节能措施 . 67 水措施 . 71 水目标 . 71 水措施 . 72 第 9 章 环境影响评价 . 74 目建址环境现状 . 74 址环境 . 74 址环境承载能力 . 74 5 目建设与运营对环境的影响 . 75 目建设施工 期对环境的影响 . 75 目运营期对环境的影响 . 77 境保护措施 . 77 制标准及依据 . 77 工期的环境保护措施 . 78 营期的环境保护措施 . 81 境影响评价 . 82 第 10 章 劳动安全卫生与消防 . 83 害因素及危害程度分析 . 83 要隐患部位 . 83 害物质种类及危害性分析 . 83 全设施 . 83 电 . 83 噪声 . 84 雷 . 84 职业危害 . 84 他防护措施 . 84 防设施 . 84 制依据 . 84 火等级 . 85 火措施 . 85 火措施 . 88 第 11 章 项目建设管 理 . 90 织机构 . 90 程建设组织机构 . 90 工组织设计总则 . 90 施原则与步骤 . 91 设管理要求 . 91 第 12 章 项目实施计划 . 93 程建设周期安排 . 93 立项目实施管理机构 . 93 目实施进度安排 . 93 目建设计划 . 93 目实施进度表 . 94 第 13 章 工程招投标 . 96 述 . 96 标的特点及具备的要素 . 96 包方式 . 97 标组织形式 . 98 标方式 . 98 项目招标方案 . 100 第 14 章 投资估算 与资金筹措 . 102 资估算 . 102 资估算依据 . 102 资估算范围 . 102 设投资估算 . 103 6 金筹措方式与来源 . 103 第 15 章 财务评价 . 106 价基础条件设定 . 106 售收入及税金预测 . 106 售收入估算 . 106 金预测 . 108 本费用估算 . 108 目建设投资 . 108 售费用 . 109 务评价指标 . 109 务盈利能力分析 . 110 感性分析 . 112 务评价结论 . 112 第 16 章 结论与建议 . 113 行性研究结论 . 113 议 . 113 附表： 财务评价指标汇总表 工程总投资估算表 项目总投资使用计划及资金筹措表 销售收入、税金及附加以及增值税估算表 利润与利润分配表 项目投资现金流量表 借款还本付息表 敏感性分析表 附图： 项目总平面规划图 项目鸟瞰图 项目单体效 果图 铜陵联合国际广场项目可行性研究报告 1 第 1章 总 论 述 项目名称： 合 商务 国际广场 建设地点： 规划地块地处 南部、 项目建设单位： 资发展有限公司 主要 建设内容： 本项目 地上 总建筑面积为 470183 平方米， 建设内容包括：联合国际大酒店 23547 平方米，写字楼 14400平方米，商场及沿街商业 50220平方米， 3811平方米， 住宅商品房 239726平方米， 公寓 27216 平方米，安置房 66090平方米，廉租房 7062 平方米，会所、物业、社居用房 1904平方米， 幼儿园 （ 9 班） 2550 平方米，半地下 菜市场 3030平方米 ，配电房 405平方米，燃气调压站 102 平方米、垃圾转运站 120 平方米 。地下车库及人防 84291 平方米。 报告编制原则及依据 制原则 1、 以国家和 及 有关法令、法规和标准为原则，以 有关部门的批文、批件为依据，在 相关规划文件指导下深入研究方案、合理规划项目、科学估算投资，满足国家 有关部门对 可行性研究报告 编制深度的要求 。 2、 依据 体发展规划，在工程技术和工程经济科学合理的条件下，规划研究各项分部工程，充分注意项目与 既有 工程在建筑形式上的统一 和衔接以及在公用设施上的合理衔接和过渡。 3、 在满足 合国际广场 总体规划以及项目整体功能 要求的 前 2 提下，进行方案设计研究和建筑功能优化，充分考虑项目建筑与周边城市建筑物的环境和谐，尽可能降低工程造价，使项目发挥最大的经济效益和社会效益。 制依据 1、国务院办公厅关于转发国家计委十五期间加快发展服务业的若干政策措施意见的通知。 2、 国民经济 和社会发展第十 二 个五年 规划 纲要 。 3、 国民经济和社会发展第十 二 个五年 规划 纲要 。 4、 城市总体规划 （ 2006 2020年 ） 。 5、 中华 人民共和国住房和城乡建设部 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009295 号 。 6、 发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 。 7、 8、 程设计方案。 9、 项目承办建设单位提供的相关资料。 10、 项目环境影响报告书 。 11、国家发改委及有关部门 关于公共建筑项目可行性研究报告编制深度的有关要求。 建（开发） 单位概况 资发展有限公司 是由 合商务机构和 业董事长 项目开发企业，公司注册资金 5000万元人民币，注册地为 （相见公司资料附件）。 3 目建设的主要内容及规模 合国际广场 项目 是 重点 旧城改造 工程 。项目地处 规划地块地处 该地区交通条件优 越，位于 X 中路的延长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。 合国际广场 是 资发展有限公司 配合 旧城改造，提升城市品味， 打造 现代化城市战略的一大手笔之作 ， 经过精心规划而“重磅”推出的 工程 定位为 高档的“商贸休闲 城市综合体 ”。项目名 称为 合国际广场 ， 是 由高档商贸写字楼 、 大型商业 、酒店、公寓和高档住宅 组成。项目建成后，将形成 具 景观价值、生态价值、人文价值的 商贸休闲 、 五星级酒店 、 高档商务 和高尚居住 核心区。本项目 地上 总建筑面积为 470183 平方米， 建设内容包括：联合国际大酒店 23547平方米，写字楼 14400 平方米，商场及沿街商业 50220平方米， 筑 33811 平方米，住宅商品房 239726 平方米，公寓 27216平方米，安置房 66090 平方米，廉租房 7062平方米，会所、物业、社居用房 1904平方米，幼儿园（ 9 班） 2550 平方米，半地下菜市场 3030平方米，配电房 405平方米，燃气调压站 102 平方米、垃圾转运站 120平方米。地下车库及人防 84291 平方米。 合国际广场 项目，代表着 新月异的城市建设与经济发展，这样一个城市综合体的落成，又将让 目建设预期目标 随着 城市建设的飞速发展，各类地标性城市 综合体 建筑 的建 4 设规划及实体不断涌现，显示着 迈向现代化大城市的坚定步伐。 开发建设具有 标志性的、集商业经营和办公服务 、以及五星级酒店、高档居住 为一体的大型高档建筑工程，满足 对 城市综合体 的市场需求，为 迈向 现代化 大型 城市 作出应有的贡献。 目经济评价 本项目总投资为 元。经可行性研究分析，本项目竣工验收后，税后财务内部收益率为 财务净现值 资回收期为 (含建设期、税后 )， 项目经济指标较好 ,投资效益较高 。 行性研究报告的编制内容及深度 在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见 ，供有关部门进行决策。 本可行性研究报告的研究范围主要包括： （ 1） 项目提出的背景、投资必要性和经济意义 （ 2） 市场分析 （ 3） 建设条件 （ 4） 建设内容和规模 （ 5） 工程规划 （ 6） 环境保护与节能 （ 7） 经营方针与策略 （ 8） 项目实施规划 5 （ 9） 投资估算及资金筹措 （ 10）经济效益分析 （ 11）财务评价 （ 12）结论和建议 铜陵联合国际广场项目可行性研究报告 6 第 2章 项目 建设 背景及必要性 资环境分析 家宏观经济环境概述 随着国民经济的快速发展，人们生活水平不断提高， 2020 年我国将全面进入小康社会。我国城镇化战略的实施，推动了各地城市化的进程，而随着城市化程度的提高，城市在社会经济发展中的作用会 不断增大。城市化程度也是一个国家经济发达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。 改革开放以来，中国城市化进展在快速发展，城市发展的水平从1980 年的 19%，提高到 2006 年的 提高了 百分点，增速是同时期世界平均水平的三倍，差不多每年城市化的水平提高一个百分点 。 到 2020年中国要基本实现工业化和城市化。预计城市化水平可以达到 60%左右 。 城市发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平，而且也关系到信息社会与和谐社会的构建，城市的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式，是关系到中国现代 化能否顺利实现的大问题。 务院对 推进城市棚户区改造的 政策 党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发 200724 号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。 委市政府 为认 7 真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号） 、 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131 号） 和国务院 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009295 号精神， 多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本 ， 以建设和谐 社会 、促进经济社会协调发展为目的 ， 加快棚户区改造步伐 ， 改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件 ，提高城市土地节约集约利用水平 ， 提升城市形象 ， 努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。 实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利 益的体现。 推进城市棚户区改造的 部署 为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国 发 200724号） 、 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131 号） 、 国务院 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009295 号 和 发展改革委 省住房城乡建设厅省财政厅 省国土资源厅 (二 九年十月二十三日 ) 关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 等文件的 精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议 精神和省、市为 推进棚户 区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造， 政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分 认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义 ， 以人为本，依法拆迁 和建设，以 科学规划 、 分步实施 和 政府主导，市场运作 的行之有效的方 8 法， 统筹兼顾，配套建设 。在资金筹措方面 财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金 。 并建立健全项目管理责任制， 省级人民政府对