2008年芜湖房地产市场调查研究报告-43页.doc

芜湖吉合田房产顾问 销售部芜湖房地产市场调查研究报告一、城市概况芜湖市位于安徽省东南部拥有220万人口，地处长江下游南岸，为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（新芜、马塘、镜湖、鸠江）。全市面积3317平方公里，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户，从而培育出大批的中高收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。芜湖市地势南高北低，地形受长江、行政区划的限制呈南北向不规则长条状。因此，城市的发展不出南、北两个方向。芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招，使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经济收入相对较高，有着巨大的消费能力， 随着年龄的增长，置业需求凸显。1）、城市地形：整体印象。整体上，芜湖目前为规模中等的二级城市，在各方面的建设发展上速度较快。在产业结构上来说，芜湖为以生产性工业为主导的城市（三产结构比例为8.5：57.7：33.8），因此消费的主要客群为有购房需求的在职职工。从城市发展方向来看，未来城市建设重心处于向南、向东，故居住的偏好也存在往南、往东偏移的倾向。2）、人均收入：芜湖的指标数值接近于六市平均值，说明该市在商品房方面的需求层次及消费能力上应并没有落后于南京都市圈中的二级城市多少，应与其他城市的处于同一层次。同时，芜湖的人均住房面积较少，住房消费的空间应集中在满足基本居住、适度改善居住水平的大众消费阶段，中低市场存在较大需求。3）、经济环境 自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速， 2006年人均gdp接近2万元，可支配收入位于安徽前列。 同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。 小结：芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。二、芜湖整体市场状况、芜湖市房地产市场发展历程1、从“无房子”到“有房子”阶段 旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。2、从“有房子”到“好房子”阶段1999年后，为了规范房地产运作，更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策。开始建设上规模、功能配套的小区。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之长江长、水木年华、君临天下、香樟花园出现。平稳发展期本世纪初期产品更新换代3、从“好居室”到“好环境”阶段2002年，当第二次房地产发展达到一个高度时，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区香格里拉花园出现，由此进入了以居住人文为特色的第三次房地产高潮。 4、从“中心环境”到“郊外环境”阶段近两年，周边郊外的别墅型住宅已经悄然兴起。随着私家车的逐渐普及郊区别墅、高档住宅已经被接受。因此，对市场动态和变化的把握是项目取得成功的一个关键工作。强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期。2、新政解读（近期新政打压市场） 新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。 鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。 加强商品房预（销）售管理，规范市场行为规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方， 3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。 坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。 加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。总结： 在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期 限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈 住房供应结构调整，市场需求将得到有效释放 公积金购房受到限制，公务员等享有公积金客户，购房档次下降，对中端楼盘有一定影响。3、房产投资情况房地产开发投资稳步增长从整体上看，芜湖市国民经济保持着较快的发展态势，房地产开发投资额增在经济发展的带动下，大幅增长；住宅开发投资额稳步增加。 前期土地供应量大，未能全面消化，导致土地供应出现负增长 受国家调控政策的影响，以及规划限制、土地紧缩政策的不断细化，部分开发企业在一定程度上出现观望 ，同时部分企业手中囤积大量土地，且开发速度过缓，土地供应出现负增长 闲置土地过多，导致目前市场供应量不足，房价快速上涨。出让土地未动工面积远大于已动工面积，实际动工面积不足。开发时间，未来市场土地动工建筑面积将大幅增加，市场供应量加大并存在井喷可能性。 市场需求发生变化。对比住宅和非住宅可以看出，由于供应量不足和国家政策打压，自住和投资的成交量均受到影响，导致住宅成交量下降，而非住宅物业受到投资客户亲睐，成交量上扬。三、芜湖各区域市场状况（各板块分析）1、供应量比较芜湖市区楼盘主要集中在镜湖区，在售楼盘占50以上，是购房的热点区域之一，其房价在芜湖也是最高的。n 各区域成交状况均较好，可售面积体量小，整体市场供应量不足。n 弋江区楼盘数量虽然少于镜湖区，但由于单一楼盘体量较大，因此去化面积不少n 供应结构不平衡导致芜湖房价在0607年迅速上扬。2、成交量比较从每日芜湖房地产信息网上公布的数据可以看出成交量普遍云集在弋江区，同时也说明购房客户对区域的选择非常稳定。由于供应量的无序导致07年上半年各区成交量大幅波动，在市场供需失衡的情况下区域成交量随供应量变化，弋江、镜湖仍高于其他区域总结：1 芜湖房地产市场，历经起步与兴起时期、平稳发展时期，现已进入整合提升期。2 近年芜湖房地产市场供求增长速度快，但整体供应量目前还略显不足，导致房价大 幅上涨，而未来大盘供应急剧增加对房地产市场将形成严峻的压力。3 楼盘开发过分集中，中心城区价格抬高全市均价4 芜湖本地企业整体实力不强，品牌企业仅寥寥几家，随着外地实力开发商进入芜湖 开发，今后一段时间内芜湖开发企业的汰弱留强进程将明显加快，市场竞争越趋激烈。5 随着外地开发商开发的大型社区进入市场对市场形成强力冲击，芜湖房地产市场竞争焦点转向楼盘开发的规模化和精品化方向。6 总体来看，芜湖市的房地产业发展处于转型期，随着政府调控能力加强，住宅供应体系的完善，开发企业汰弱留强，芜湖房地产业发展将逐步成熟 3、各区现状镜湖区n 简介 镜湖区是芜湖市的中心城区，区域面积平方公里，常住人口万n 板块规划 板块规划将重点进行旧城改造，提高人居环境水平，建设市行政中心、商贸中心和滨江公园。n 楼盘特点 本地区是芜湖市民购房的首选，分布着近百个新老楼盘，其中在售楼盘个，占全市所有在售楼盘二分之一，多为高、中档次的项目，规模大，规划好。户型多为三室两厅，120-140，建筑形态以高层，小高层为主n 销售情况 随着世茂滨江花园3月22日开盘后、融汇锦江等在未来依然有较大供应量 销售均价在5890元/平方米左右，整体销售率达代表楼盘：1、左岸生活2、融汇锦江弋江区n 简介 弋江区位于芜湖市南部，其中北侧青弋江成为众多楼盘借助的景观卖点，总面积64平方公里n 板块规划 板块规划重点完善大学园区和高新园区建设，南部基础配套设施将逐步完善，适当发展居住用地。n 楼盘特点 板块接近传统老城区，商贸气息浓烈，是芜湖市民购房的重要选择区域，目前在售项目13个，集中了高、中、低各档次项目，板块内房地产开发呈两极发展，靠中心区均价6269元/，以大户型为主力，锁定高档消费群，如长江长，江岸明珠。在南部大学园区均价4198元/，以两房为主兼顾部分大户型，目标为中等收入群体，如本案及汇成名郡、春暖花开，同样具有规模大的特点。 n 销售情况 板块成交量占据芜湖市半壁江山，本案（中央城）、汇成名郡等大规模楼盘成为该板块主力供应群，销售状况良好。但随着柏庄及其它楼盘的随后相继开盘。城南供应量加大。代表楼盘：长江长现代城代表楼盘2：江岸明珠三山区n 简介2006年芜湖市区区化调整，将繁昌县的原三山镇、峨桥镇合并为三山区，三山区濒临长江，有丰富自然生态资源，重点发展绿色食品产业和特色农业、培育现代农业旅游观光带n 板块规划 板块规划建设为一个以电力能源、船舶制造、绿色食品、轻纺制造业为主导产业的现代化绿色新城区 n 楼盘特点 板块房地产市场处于起步上升阶段，在售项目8个，多为中低档项目，规模小，产品较其他区域缺乏竞争力，建筑形态以多层为主，三房为主力户型n 销售情况 板块销售不温不火，整体销售率50%，随着碧桂园的加入。新一轮的楼市洗牌已近在眼前。 销售均价为2098元/代表楼盘：龙湖花园开发区n 简介 芜湖开发区位于城北，是1993年4月被国务院批准的国家级经济技术开发区，规划面积10平方公里； 现区内有五星级、四星级酒店，有各种特色的餐饮名店，有高尔夫球场等设施，有水景别墅、人才公寓、居民小区等一批具规模的生活社区。 n 板块规划 板块规划建设大桥居住区和飞行居住组团，完善四合山、齐落山两个居住组团。起步建设9平方公里凤鸣湖生态绿地。居住大环境趋向完善n 楼盘特点 板块生态环境适宜居住，目前在售项目8个，建面均在10万以上，在营销上大打生态概念，物业形态丰富，有单身公寓（银湖华庭，），别墅（银湖春天），建筑形态以多层为主，户型面积以80-90两房占主力，面向开发区工薪阶层和中高层管理人士n 销售情况 开发区在芜湖区域销售中占据着很大的比重，而位于凤鸣湖畔的凤凰城，则在开发区的销售中占据着主导作用。凤凰城的销售一直很好，每次开盘后，芜湖楼市的销售量都会大幅增加。但是除了凤凰城外，在随后七月份将要面市的信德翡翠湾势必会以其小户型与此进行一翻热销竞争。代表楼盘：银湖春天代表楼盘2：凤凰城4、客户结构1. 做船舶运输生意人，收入高，购买市中西高档楼盘2. 外地来芜工作、居住客户，对楼盘品质要求高，注重物业管理3. 芜湖市自住客户，改善生活或结婚购房，根据自身条件购买适合楼盘； 4. 下属郊县客户，为子女到芜湖市上学而置业，一般购买学区房。5. 少量投资客小结： 政府加强对市场宏观调控，住宅市场体系逐渐完善 房地产开发投资增速迅猛，房地产信贷快速增长，但开发力度不够，供需阶段性失横 土地供应虽呈现负增长，但未来供应量受影响不大 政府调控抑制部分市场需求，需求出现转化 房价受供应和政策影响阶段性略有波动，总体趋于稳定 区域阶段性房地产开发投资扎堆于中心城区，开发分布不合理，中心城区需求旺盛，导致房价大幅上涨 各板块价格差较大，中心城区抬高整体价格 住房供应结构不合理，住房面积过大，总价高，压抑部分市场需求；但随着国家政策的出台，以及地方政府的政策，此类局面将有所缓解。四、地块区域分析1、项目区域位置与自然概况地块位于弋江区城南，大学城园区、奥体公园、国际会展中心西侧， 地块所处区域为城市规划主要发展方向，从城南新区的规划布局上看，已初步构成中南建材城、新时代商业街、亿万多超市一线及高教园区一点的三产发展形态，对项目的区位价值提升有着重要作用 2、项目周边配套及环境 本区域主要为大学城、会展中心、奥体中心；区域内规划一所重点小学；缺少必要的购物、医疗、娱乐配套小结： 项目区域规划与环境优势明显，具备一定人文底蕴 项目区域交通十分便利，公交线路齐全，与城市中心的各大重要功能点均有快捷的联系 随着大学园区和高新区的成熟，将为项目区域带来一定中高档次的购房群体区域缺少必要的生活设施配套与景观。3、区域楼盘特征分析 产品规模：规模均在10万以上，开发周期长，供应量大 户型设计：三室两厅两卫的户型是市场主力地位，面积主要为90-120平方米之间。90平米以下也颇受市场亲睐。 楼盘建筑形态：多种物业形态组合（多层、小高层、高层） 4、整体环境由于消费者追求环境优美的需求层次提高，开发商都十分注重整体环境的美化和完善。在增加小区的绿化面积和在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。 建筑风格：风格多样，欧式和现代风格5、区域楼盘营销特效分析 营销策略层面：侧重于炒作，宣传主题单一，诉求内容集中在对地段、价格、及规划设计方面，大部分楼盘销售过程缺乏控制。 营销执行：注重售楼现场设置，力求高档大气，但多数楼盘不设样板房、销售人员素质良莠不齐， 营销推广：主要是户外，高炮，dm，及当地电视台广告6、总结 从开发项目的规模来看，均为大规模楼盘，住宅类型主要为多层、小高层和高层，主力户型为三房两厅两卫（120150m2）、两房两厅一卫（80120 m2）。 从项目所在区域的楼盘销售情况来看，期楼销售率一般都达到70%。售价在34004100元/ m2之间。 从楼盘的买家情况来看，中高收入的家庭是主要的客户群，中等收入家庭的需求仍有潜力可挖。 从区域楼盘的营销推广方面来看，整体上推广主题单一，营销诉求集中在地段、价格及产品本身，整体楼盘操作水平一般，销售人员专业素养不高，而外地实力开发商的营销包装和推广水平明显比本地企业要高出一线，给芜湖房地产市场带来的新的理念和操作模式。五、目前市场动态（部分楼盘内容不再详列） 世 茂 滨 江 花 园 概况投资商：芜湖世茂房地产开发有限公司 物业管理公司：上海世茂第一太平物业管理有限公司建筑设计公司：浙江大学建筑设计研究院建筑施工单位：江苏省苏中建设集团股份有限公司环艺设计单位：澳大利亚五.贝国际设计有限公司地理位置：镜湖区，芜湖市滨江大道占地面积：280亩总建筑面积：56.5万平方米建筑风格：欧陆风格建筑类型：33-53层高层、超高层交付标准：毛坯 交通状况：16路(交通不方便)周边配套：毗邻在建的芜湖滨江公园，北起滨江大道（原13号码头），南至新芜路. 芜湖市第一人民医院、狮子山小学、安师大附属外国语学校、滨江公园主力房型：167平方米(三房两厅两卫) 营销主题：55万方临江国际音乐生活港配套设施：集五星级酒店、文化艺术中心、特色商业街及高级居住区为一体的大型综合滨江项目，沿江岸线铺展2公里。房型面积：110-201平方米层高：3米层差:30-100元得房率：78%公摊：22%容积率：4.17绿化率：60%物业管理费：1.6元开盘日期：1#楼 07.12.22, 2#楼2008-3-22交房日期：1#2# 08.12.31均价：7345元最高价：8700元最底价：5980元折扣：一次性付款2%优惠 销售情况 首开认为其销售情况较好，目前最新均价 7345元/，成交备案均价6952元/。2-1栋于07年12月22日开盘，销售率79.26%，项目去化速度为78套/月，面积约1.1万平方米。 项目层差不大约在30-60元/之间,总价相差仅4500-10000元，这对于高档临江项目几乎可以忽略，仅是高层段、中层段和低层段由于累积效率产生了一定差距。在朝向上则对景观的差别体现明显大于在200元/。这说明项目长江景观资源对项目影响较大。 从实际销售情况看，景观可能次好的d、e户型实际销售景观不好，价格抗性较强，定价偏离了预期、客户认可程度较低，而景观最佳的d1则销售十分理想。这说明该项目客户置业相当理性。 从朝向差上分析，该项目可能未将户型面积最大的四房放置在景观面最好的位置，而是布置了三房产品，并且两产品总价相差不大（以33层为例，四房总价153万、三房134万）。这可能和芜湖销售习惯和水平有一定关系，需具体分析。 而22日二度开盘, 世茂滨江花园巴赫座的开盘销售情况并不理想,据了解,在双休客户热情高涨的当天下起了雨,当天认购仅三十余套而网上显示六十多套的数据则包括前期内部认购三十多套.下午便无人问津. 户型分析1、面积段2-1栋和2-2栋中户型分布一直，均为9户，梯数不详。面积配比如下:户型楼栋fdecba面积（）205144.88153.23167.2110.76201.81单栋套数326264643032得房率77.79%备注f、 z99户型相同，d 、d1、z98、z95户型相同，e1、e户型相同、c、c1 z94、z93、z97、z96户型相同、b、z92户型相同、a、z91户型相同总结：世茂集团在芜湖大手笔的投入滨江花园融高层和超高层豪华江景住宅, 文化艺术中心，商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体，拥有沿江2公里的超长水岸线，项目建成之后将拥有皖南地区乃至安徽省的第一高度建筑物，将成为本地区最具规模的滨江高档豪宅社区。它的规模,它规划以后的环境是让小公司无法比拟的,超高层的江景住宅,芜湖最奢华的楼盘,最贵的价格,注定是为有钱人准备的. 奥 韵 康 城投资商：芜湖明远爱法置业发展有限公司物业管理公司：南京百家湖物业管理有限公司芜湖分公司建筑设计公司：安徽星辰规划建筑设计有限公司、芜湖建筑设计研究院建筑施工单位：中达建设集团股份有限公司、合肥市第五建设工程有限公司监理单位：芜湖正泰监理公司环艺设计单位：澳大利亚马克玛克沃设计公司地理位置：弋江区，西依奥林匹克花园，北靠利民路占地面积：21万平方米总建筑面积：45万平方米 交付标准：毛坯房交通状况：2路，14路，17路，30路，45路等周边配套：内设足球场、篮球场、网球场，跆拳道馆、乒乓球、射击馆、游泳馆。周边学校有利民路小学、十二中、二十五中、三十六中。在楼盘西边为芜湖市奥运体育场。主力房型：两房与三房房型面积：72，84，89，102平米（目前开盘标段）层高：2.8米，2.9米得房率：多层88%，小高层84%公摊：多层12%，小高层16%容积率：1.98绿化率：60%物业管理费：0.5元（多层）， 一元（小高层，其中一层0.7元，二层0.8元，三层0.9元四层以上1元）开盘日期：08.1.21（二期二标段9栋）交房日期：08.10.1之前销售率：50%，目前推出349套均价：4900元均为多层最高价：6200元（靠近奥体公园）最底价：3958元折扣：300元奥韵康城楼盘地理位置优越，交通方便，可以很方便的达到是中心，同时该楼盘的口碑很好，在市民心里有很高的位置，从外观上可以很好的表现出品质，同时它的生活圈在南关口一带，同时毗邻南瑞小区，这一地带在芜湖市的生活圈中占有重要地位。该楼盘与我们的项目竞争比较明显,也有小高层,但是它目前开盘的是多层,我认为我们楼盘的优势是户型,小户型在芜湖是比较受欢迎的,而他们的优势是区位,但是好区位必然是高价的. 汇 成 名 郡投资商：澳大利亚汇成集团建筑设计公司：福建广宇建筑设计院建筑施工单位：福建省来宝建筑工程有限公司监理单位：安徽天翰工程咨询有限公司环艺设计单位：l&k加拿大丽景畅意（中国）机构地理位置：弋江区，九华南路东侧占地面积：249亩总建筑面积：33万平米交通状况：10，16路周边配套：小区内配套运动、休闲、商务会所，芜湖首个室内恒温游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、咖啡馆。芜湖国际会展中心、安徽师范大学，芜湖高校教育园区主力房型：80-90平米房型面积：80-137平米层高：2.8米得房率：多层90%，小高层82%公摊：多层10%，小高层18%容积率：1.8绿化率：35%物业管理费：多层0.5元，小高层一二层0.5元，三层以上1.0元层差：多层50-200元，高层30-40元车位：1600个开盘日期：08.12.22（前期）08.4.20交房日期：09.12销售率：80%均价：多层4600元，小高层4300元最高价：4900元最底价：3500元折扣：一次性付款1%优惠；vip计划：五万元银行存款，凭借复印件可以在开发商那每天增值38元，4999元封顶。总结：汇成名郡与我们的楼盘毗邻，它的营销策略以及价格直接对我们构成挑战，它的主力户型并不大，与我们的接近，价格也不高，销售情况也很好，我们与它的搏斗将是白热化的火拼。从总价格上大众也能接受，要在竞争中取的胜利，我们要比品质，比营销，比策略，比环境，比服务，更重要的是比品牌，比价格。三标段12#、22#、26#（多层），28#（小高层），6#(高层)在4月20日开盘发售,总房源350套,均价为4204元每平。当日认购12套多为82的二房二厅及125三房两厅。起价3400(高层二楼)至4700(景观房)高层相对于多层便宜,楼差在40元每平米截止4月27日,据置业顾问李小姐介绍只销售三十余套. 江 岸 明 珠投资商：芜湖大鑫房产开发有限公司物业管理公司：安徽浩城全方位物业管理服务有限公司建筑设计公司：芜湖建筑设计研究院、芜湖星辰规划设计有限公司建筑施工单位：芜湖富达建筑安装有限公司、芜湖恒达建筑安装责任有限公司 监理单位：芜湖开源监理公司、芜湖北极星建设监理有限公司环艺设计单位：上海帕莱登景观咨询有限公司、上海经典建筑设计有限公司地理位置：弋江区，芜湖市中山南路(近新时代商业街) 占地面积：12万平方米总建筑面积：25万平方米交付标准：毛坯房交通状况：8、13、14、44、46、37路公交路周边配套：新安中医院，延安小学、社区内设羽毛球场，篮球场另规划有幼儿园，1万余平米的社区商业配套及社区会所主力房型：100-120平米房型面积：88-143平米层高：2.9米得房率：84%公摊： 16%容积率：2.0绿化率：36.1%物业管理费：1.0元开盘日期：07.12.20（19，20，22，24，25栋）交房日期：08.7.31销售率：85%（总销售率）均价：5900元最高价：6500元最底价：5200元折扣：按揭1%优惠，一次性付款2%优惠 总结：因为位置的原因，24，25栋楼的价格相对其它的三栋楼便宜一点，但是它的销售率并不怎么高，大约30%，与长江长以及世茂滨江对比，它的观景卖点显得可笑与简单，并不是真正的江景，它的优势在它的地理位置，地处青弋江南，临街中山南路，新时代商业街为配套，临近中山路步行街，毗邻规划中的滨江公园、三潭公园，它的位置是极品，但是，它的楼盘本身的外型与颜色却不那么的显眼，仅仅是建筑而不像家。 它便利的交通，良好的生活环境，有利的区位，完整的基础设施仍然会吸引很多顾客，但是如果是我，站在一个消费者的位子，我不会轻易的买它的房子，因为高价位在这里买不到100%想要的. 左 岸 生 活开发商：安徽伟星置业有限公司建筑设计公司：上海建筑设计研究院 上海拓维都市设计顾问有限公司建筑施工单位：浙江大经建设股份有限公司监理单位：合工大建设监理有限公司环艺设计单位：贝尔高林（香港）有限公司所在区域：境湖区地理位置：北京路以东，营盘山路以南占地面积：30万总建筑面积：70万交付标准：毛坯房周边配套：中心绿化广场： 3个面积均25000左右的中心绿化广场；社区地下车库；社区内部配套：小区幼儿园、运动场、篮球场、网球场、会所、游泳池房型面积：102，148主力房型：两房，三房，四房（一期）层高：2.9米得房率：80%公摊：20%绿化率：60%物业费用:0.63元（暂定）开盘日期：一期卖完，二期08年1月1日交房日期：09年12月最高价：6000元车位：60%最低价：4900元车位售价：一层9万，二层7万均价：5600元总结：中心绿化广场：社区内部构筑了3个面积25000左右的中心绿化广场；社区配备大型地下车库；社区内部配套：小区幼儿园、运动场、篮球场、网球场、会所、游泳池、休闲设施、架空层活动区，配套设施做的很好，而且市民对该楼盘的此项比较满意，目前开盘的二期有195套，目前大概还有100套待售。我认为该楼盘的周边环境很好，生活交通方便，到城市的主要地区如市中心很方便，离繁华的购物商城和公园也很近，而且它的绿化率很高，做得很好，从外观的形状与颜色上很庄重。但是，它靠近铁路线，这一点将会影响顾客的选择，同时，庄重的颜色将不会博得多数女性的亲昧。它二期d区的户型面积很大，与我们的中央城的目标定位基本不在同一客户群体，与我们基本不构成竞争。 融 汇 锦 江投资商：芜湖融汇置业有限公司物业管理公司：芜湖融汇物业管理有限公司建筑设计公司：北京中华建规划设计研究院/上海华策建筑设计有限公司建筑施工单位：芜湖世纪建设有限公司、福州鑫九州建筑工程公司、芜湖鲁班建设投资集团 监理单位：合肥工业大学建设监理公司环艺设计单位：广州普邦景观设计规划有限公司地理位置：镜湖区，芜湖市大砻坊占地面积：270亩总建筑面积：35万平方米交付标准：毛坯房 交通状况：1路、9路、12路、34路、27路、46路周边配套：位于芜湖大砻坊老城片区北路，周边交通、购物、学校、银行、医院等,社区服务商业，花店、咖啡屋、精品店、淑女馆、面包屋等,总面积约10000平方米的艺术风情商业街主力房型：100平方米左右,三房两厅一卫房型面积：80-130平方米层高：2.9米(前期小高层),3米(后期4号5号地)层差：50元左右得房率：多层90%,小高层80%公摊：多层10%，小高层20%容积率：1.8绿化率：36.8物业管理费：多层0.6元,小高层四层以下0.6元,以上0.8元开盘日期：08.1.19(四期,315套,卖出套)交房日期：09.12.30均价：5100元(靠近元泽桥小高层) 5400元(沿江高层)最高价：5900元最底价：4800元折扣：一次性付款2%优惠,按揭1%优惠总结： 目前前三期基本销售完,只剩下了一套多层的二楼在售,不过价格有所提高,为5500元每平方米,但是之前为4000元.目前开盘四期的主打为5号地段的高层沿江楼房,地段最好,优势也最为明显,它与南边靠近师范学校的1号地块共315套都享受3双(双游泳池,双会所,双商业).因为项目地区的本身环境查,周遍环境以及道路都很破旧,公交出行也不方便,目前这边的人气并不旺,虽然该地属于政府旧城区的改造,但是目前四期的开盘销售情况可以说非常的差. 华 亭 阳 光 绿 洲投资商：芜湖华亿房地产开发有限责任公司物业管理公司：芜湖华亿物业管理有限责任公司建筑设计公司：上海现代建筑设计集团、芜湖市建筑设计研究院建筑施工单位：江苏南通三建集团有限公司、湛江市建筑工程集团公司监理单位：芜湖中天工程监理有限责任公司、芜湖市芜建建设监理公司环艺设计单位：（加拿大）毕路德国际周边环境：项目位于芜湖行政、金融、教育、文化核心区北京东路地段，大型购物超市、 酒店、银行、学校、公园地理位置：镜湖区，北京东路广电大厦对面总建筑面积：20万平米交付标准：毛坯房交通状况：10路,19路等周边配套：社区商业配套引进了华亿大润发大型购物超市、麦当劳、肯德基等。社区另有运动型会所，内设网球场、羽毛球场、乒乓球馆、时尚健身房等。周边拥有镜湖幼儿园、六一幼儿园、镜湖小区、芜湖一中、安徽师范大学等院校。附近酒店、银行等可提供更为便捷的生活环境。主力房型：两室两厅(80-110平米), 三房两厅(130-140平米)房型面积：80-140平米层高：2.9米得房率：82%公摊：18%容积率：3绿化率：40%物业管理费：一层0.63元,二层0.74元,三层0.91元,四层以上1.2元开盘日期：二期07.12.1交房日期：08.5月销售率：78%均价：5922元最高价：6300元最底价：5400元折扣：一次性付款享受1%优惠总结：该楼盘地理位置非常优越，交通方便，可以说是在芜湖市的市中心的五分钟生活区内，各种市政基础设施齐全，离鸠兹广场，步行街以及赭山公园及其他公园都很近，但是它同样的离火车站也太近了，晚上势必会很吵闹，除去这个缺点，该楼盘的外型设计感觉更像写字楼，而不具备更多的生气息在里面。华亭阳光绿洲与我们的项目不构成太大的竞争，他们的基本是大户型，而且都是高层住宅，与我们的消费群体的目标定位不一致。 凤 凰 城投资商：安徽伟星置业有限公司物业管理公司：芜湖伟星联华物业管理有限公司建筑设计公司：上海拓维都市设计顾问有限公司/芜湖建筑设计研究院建筑施工单位：浙江大经建设股份有限公司监理单位：合工大建设监理有限公司环艺设计单位：ypa北京北半球景观设计顾问有限公司地理位置：开发区 九华北路西侧占地面积：860亩总建筑面积：70万平方米交付标准：毛坯房 交通状况：4，5，88路公交车，远离市中心周边配套：4200亩凤鸣湖水域，商业街，大超市、便利店、精品店、餐馆、咖啡馆等日常生活配套于一体，三个大型湖滨公园； 60%以上的车位配备率，幼儿园等主力房型：两房两厅，三房两厅，以及三房两厅两卫房型面积：70-80，101-120，120平米以上层高：2.8米层差：均价的3%-5%，约114-190元得房率：90%公摊：10%容积率：1.199绿化率：60%物业管理费：0.58元开盘日期：2008.1.1(北岛)交房日期：2009.12.31均价：3800元最高价：4200元最底价：2990元总结：目前开盘的为二期北岛，一期的为06年7月第一期，均价为2300元，最高价为2700元，最低价为2000元，共400套，已于07年12月交房。从价格上来看，这是此次调查价位最低的楼盘，因为区位的原因，这里远离市中心，而且可以说人烟稀少，生活不方便，比较适合在开发区上班或者老年人居住，并非适合说有的人，有特定的客户，但是小区的绿化以及景观很好，不排除有其他顾客购买，想亲近自然，远离烦恼的城市的人群在这里居住是最合适。从调查当时的销售情况看，顾客的惠顾还是比较多的，可能是伟星在芜湖的名气与口碑一直是比较好的有关，品牌是非常重要的. 柏庄春暖花开一期预计近期开盘，主力户型为75平米、85平米两房，102平米、110平米三房121、122、 126四房和129豪宅。 平湖秋月预计4月底推出二期的2幢临湖景观高层及4幢多层共计236套住宅房源。户型从95-185m2不等，多层房源100套，高层房源136套。明日星城一期一标段基本已封顶。一期三标段4#、8#、12#、30#、32#、34#、36#、45#、46#、50#5月中旬问世，推出住宅房源包括多层、小高层与联排64#、65#、66#、67#、68#、69#等三种物业类型，共300多套。 凤呜湖凤凰城将于近期推出63幢联排和独幢别墅，中岛2幢18层的高层同时开盘，户型在100-143m2不等。 醇美华城德邑风尚前期开盘283套的房源目前7#楼余两套带跃层在售（四室二厅166.51平米,4526每平）。预计于4月底5月初推出三期房源，多数为小高层，兼有少量多层住宅，其中大户型为此次开盘主推房源。 醇美华城澳然天成初步定于4月底5月初开盘，其户型以5090为主打.均价元每平。 银湖波尔卡一期四标段住宅预计5月底开盘，具体开盘楼栋将视工程进度而定。均价在4100每平米. 信德翡翠湾计划7月正式投放市场，10幢住宅，首批将推出500套左右住宅房源。50-80m2的中小户型约占总套数的85%。 香江碧水城现已无现有90左右的1楼的房子，三四层还有面积在：93、90.96、96、93.23、96.86，其中93、90.96、96、93.23的房型为三室两厅一厨一卫，96.86的房型为三室两厅一厨两卫，均价在3965元左右。据了解一期去年10月17日开盘后的保留房源(90平米左右的三房及二房)将与计划月12日开盘的17#18#19#一起销售,总套数255套.交房时间09年10月31日. 春江花园二期预计5月下旬开盘，包括3幢17层的高层和4幢多层,总房源数逾500套.但可能开发商顺应市场只开2幢高层和3幢多层. 紫苑小区紫苑小区位于华强旅游城方特欢乐世界对面。按照规划将建设17幢楼房，均为5+1或6+1的纯多层住宅，分别为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼。一期将推出1#、2#、3#、5#、9#、10#、12#、13#、15#及19#这10幢楼房，主力户型面积从80122不等，共涵盖了两室两厅一厨一卫、三室两厅一厨一卫及三室两厅一厨二卫等三种户型。将于本月开盘，预售价在4700-4800左右。 江城国际瑞景苑二标段四月份开盘，以70至90平米中小户型为主，主要客户群是基层百姓，均价在4000元每平。总结：综上所了解江城国际三期在期在6月份左前将有30000平米左右住宅。柏庄4月份推出100000平米以上住宅。汇成名郡至少推出30000平米住宅。奥韵康城30000平米加上本案可能是08年上半年推出住宅总量的一半，市场总是存在着分化的现象，我要分化别人的市场，别人也会分化我的市场，谁成功地分化瓦解了敌人，谁就取得了市场争夺战的主动权。从高档盘和低档盘来看，其分化方向是单一的，都是从中档盘市场争取到自己的客户，而中档盘的方向是多元的，上、下、左、右四个方向都要顾及，否则，收之东隅，失之桑篱。众楼盘的去化受严重考验，因为阶段性时间内的客户资源毕竟是有限的，如果供需关系失去平衡，供大于求，产品滞销造成资金回笼困难就必然会给开方商企业带来非常大的压力。每一产品不可能满足所有消费者的要求，每一家公司只有以市场上的部分特定顾客为其服务对象，才能充分发挥其优势，提供更有效的服务，因此，应根据消费者需求的差别将市场细分化，并从中选出有一定规模和发展前景并符合公司的目标和能力的细分市场作为公司的目标市场。目前，芜湖房地产市场可细分为如下市场：顶级豪宅市场：世茂滨江花园，有一定市场，但市场规模小。高档高价市场：以金海龙韵为代表，有市场，但尴尬，不上不下，市场游离高质中价市场，销售周期偏长去化速度慢。购买力强中档住宅市场：以长江长为代表，位置较好，曾火爆一时。以中央城为代表，主要针对区域市场，市场规模可以。中央城确定高质中档盘为其市场空间，该市场中项目的共同特点是有一定规模、追求品质、园林景观营造较好、提供全面的人性化物业管理、温馨、舒适、会所功能较齐备。本案概况中 央 城投资商：安徽安兴杰成房地产开发有限公司物业管理公司：芜湖杰成物业有限公司建筑设计公司：上海现代建筑设计集团建筑施工单位：芜湖鸠兹建筑安