2009年12月淮安中心城区商业地产调研报告.doc

淮安中心城区房地产市场淮安中心城区房地产市场 调调研研分分析析 报报告告 20092009 年年 1212 月月 0808 日日 一、淮安市城市总体规划一、淮安市城市总体规划 1.1 城市规划城市规划历史文化名城，交通枢纽，苏北中心历史文化名城，交通枢纽，苏北中心 淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈； 两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连； 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴； 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心城市。 规划城市规模：中期（2010 年）100 万人，远期（2020 年）120 万人。 城市建设用地规模：规划远期（2020 年）城市建设用地约 120 平方公里，城市化水平 为 55%。远景城市人口 180 万人，城市建设用地规模为 200 平方公里。 1.2 城市发展城市发展内整外扩，重点发展开发区及大学城内整外扩，重点发展开发区及大学城 中心城区商业中心、办公、行政中心 中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。 向北工业（淮阴工业园） 、居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。 向东工业（开发区） 、居住 重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。 向西工业（盐化学工业区） 淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。 向南教育（大学城） 、居住 小结小结 淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速 度年均保持在 10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。 城市发展重心“东迁” ，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了 市域范围。 城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不 高，一定程度上影响了房地产的消费能力。 城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中 心城市的定位。 二、淮安市房地产市场二、淮安市房地产市场分析分析 2.1 开发投资开发投资保持高速增长保持高速增长 2008 年全市房地产开发投资 138.40 亿元，同比增长 35.5%；房屋建筑施工 面积 1251.88 万平方米，同比增长 26.2%；房屋建筑竣工面积 243.95 万平方米， 同比增长 38.6%。在苏北五市中，淮安市的房地产投资不仅总量最大，增幅也 遥遥领先。支撑房地产投资居高不下的原因主要有三个方面：一是房地产开发 的惯性作用，在房屋施工面积中有 816.18 万平方米是去年结转开发；二是开发 成本大幅提高，仅土地购置费就有 26.87 亿元，占房地产投资的 19.4；三是 由于囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。 2009 年 1-10 月份，全市房地产开发投资 149.29 亿元，同比增长 33.3%； 房屋建筑施工面积 1421.17 万平方米，同比增长 18.2%；房屋建筑竣工面积 305.58 万平方米，同比增长 63.9%。 2.2 投资结构投资结构写字楼及商业相对较小写字楼及商业相对较小 从投资结构看，2007 年住宅投资继续增加,共完成 84.92 亿元,所占比重比 上年同期上升 17 个百分点,商业用房完成投资 10.06 亿元,所占比重下降了 2 个 百分点,办公楼完成 1.06 亿元,所占比重与上年同期持平。2008 全市商品房销售 面积 263.94 万平方米，比上年同期下降 18.5,其中住宅销售面积 237.00 万平 方米，比上年同期下降 19.7。商品房销售额 70.45 亿元，同比下降 12.4%，其 中住宅 60.21 亿元，同比下降 12.9%。全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到 26.0%，房地产投资增幅回落到 35.5%。 2009 年商品房市场持续火爆。1-10 月份，全市商品房销售面积 432.59 万平 方米，同比增长 96.8%，高于全省 17.7 个百分点；其中住宅销售面积 385.77 万 平方米，同比增长 96.3%。商品房销售额 128.56 亿元，同比增长 125.8%；其中 住宅销售额 109.69 亿元，同比增长 123.4%。 2.3 住宅销售情况住宅销售情况07 年销售火爆，年销售火爆，08 年观望，年观望，09 年大步超越年大步超越 商品房市场持续火爆，2009 年 1-10 月份，全市商品房销售面积 432.59 万 平方米，同比增长 96.8%，高于江苏全省 17.7 个百分点；其中住宅销售面积 385.77 万平方米，同比增长 96.3%。商品房销售额 128.56 亿元，同比增长 125.8%； 其中住宅销售额 109.69 亿元，同比增长 123.4%。 项目地块位于淮安市中心城区清河区、清浦区，本次主要研究中心城区房 地产市场的变化情况，其中商品住宅销售占据绝对主导地位，商品住宅价格反 应了中心城区房地产市场整体发展状况。下表为清河区、清浦区商品住宅近一 年走势分析图。 从表格中看出全市商品房上市量在 2009 年 8 月达到最高点，商品住宅价格 也相应突破中心城区四千元大关，至 2009 年 10 月商品住宅价格达到 4387 元 /m2 高价，清河区基本难觅 4000 元以下住房。至 2009 年 10 月中心城区商品住 宅均价仍然处于上升通道，但从表格中看出成交量出现明显下降，其中也和最 近收紧的房贷政策不无关联，市场走势变化有待观察，尤其是 2010 年 1 季度价 格走势将是判断市场趋势的重要依据。 清清河河区区、清清浦浦区区商商品品住住宅宅均均价价走走势势图图 3 34 49 92 2 3 37 77 78 8 3 36 66 68 8 3 38 89 99 9 3 38 89 96 6 3 36 67 70 03 36 68 86 6 3 37 79 99 9 3 39 96 69 9 4 40 03 34 4 4 42 23 38 8 4 43 38 87 7 3 35 57 75 5 3200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 年月 价格元/m2 清清河河区区、清清浦浦区区商商品品住住宅宅交交易易量量变变动动图图 2.45 3.453.21 5.58 7.86 7.217.25 10.19.97 11.93 14.96 14.76 8.48 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 年 月 交易量 万m2 2.4.住宅产品分析住宅产品分析 产品形态中心城区呈现了以小高层、高层建筑形态为主； 在立面风格上，淮安楼盘总体以现代风格为主； 淮安整体楼盘市场住宅主力户型为 100-135的三室户型；两房在市场整体 占有量相对较小,主要作为过渡房和 80 后年轻一代自住房为主;且两房总价 较低，可做投资用房，面积范围在 80-95之间。但从市场调研的状况来看， 小户型由于总价低而去化速度较快。 2.5 商业地产分析商业地产分析 目前淮安市商业主要集中于中心城区淮海路一带，随着当前商业地产的发展， 以 mall 为代表的商业地产已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、 娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，本次调查主要分析了区 域典型案例。 单价元单价元/m/m2 2 项目项目 名称名称 简介简介用途用途 经营方经营方 式式 楼层楼层建筑面积建筑面积 m m2 2 低价低价高价高价 租金元租金元 / / 天天m2m2 繁华地段、 管理水平高 商业 自主经 营 1-8/26 小大 中央国 际新亚 百货原新亚商场商业联营 1-5 扣点 28% 繁华地段、 管理水平一 般 商业出售 1/2923332500035000 沿干道淮海 北路 商业出租 1/29 60 22 商业出租 1/29 157 7 商业出租 2/2950200 4 金马名 品城 商务 旅馆 自主经 营 7-14/2930 128158 都市客 栈 淮海北路汽 车站对面 商务 旅馆 自主经 营 1-15/1530 149179 金鹰购物中 心后负一层 商业出售 -1/下沉 广场 642300028000 淮海第 一城 08 年金鹰后 商铺销售情 况 商业出售 1-2/1860 1200018000 沿健康东路、 和平东路 商业 自主经 营 1-2/26 万达广 场内街商铺非 沿街 商业出售 1-2/261203701200015000 东壹区沿健康路商业出售 1-2/17 1052000021000 商业出售 1/18401200015000 清江华 府 2/1840850010000 小结 淮海路一层均价 3 万元/m2,负一 2.5 万元/m2,二层、三层均价 2 万元/m2, 四五层 1.5 万元/m2,负二层 1 万元/m2 1、中央国际新亚百货 淮安市新亚百货公司 02 年加盟南京中央商场（集团）股份有限公司，组建 了江苏中央新亚百货股份有限公司。05 年双方又组建了淮安市中央新亚国际购 物广场有限公司，由该公司开发位于淮安老城区淮海东路北侧地块，建设淮安 中央新亚国际购物广场。 本项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达 18 万 m2，经营面积达 12 万 m2 的商业项目综合体，将涵盖商业、金融、办公、 商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后淮安中央新亚将成为年销售收入超 10 亿。 项目 09 年 12 月 28 日预售出现火爆场面，1-8 楼商业用房为自营，9-16 楼 楼宇商铺二天内基本销售完毕，均价约 9000 元/m2。新亚百货在淮安当地商誉 度高，零售市场份额比重较大，购房者预期较好，项目预计在 12 月中旬推出一 定量房源。 2、万达广场 淮安万达广场总建筑面积约 80 万 m2，其中含 30 万 m2 购物中心，有效连 接清河老城区与经济开发区，周边交通便利，钵池山公园距商业综合体比较近。 该项目基本涵盖吃、喝、玩、乐、购等商业领域的消费业态。目前其沿主干道 商铺为自营，销售的商铺主要为内街商铺，销售均价为 13000 元/m2,项目住宅 销售最高价格为 6500 元/m2，该区域周边住宅价格也随之大幅提升。万达集团 目前已发展成为拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的 3、金马名品城 金马广场总投资在 3.8 亿元人民币，由两幢高 29 层的大楼组成，其中 1-5 层为商业裙房，7-29 层为高档酒店公寓和写字楼。金马广场借鉴了马来西亚双 子塔建筑风格，融合了中西方文化，设计高度近 100 米，是淮安城市标志性建 筑。广场集商业、文化、景观，融酒店公寓、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公 于一体。该项目在淮安市乃至苏北为开创了商业综合体先例,项目开盘日期为 2007 年 11 月 25 日,写字楼当时均价为 4500 元/m2,至 2009 年 12 月市场二手写 字楼均价为 6200 元/m2;目前商业尾盘一楼售价 35000 元/m2,二楼售价 20000 元 /m2,三楼四楼为沃尔玛超市。租金水平一楼均价 8 元/天m2,二楼 6 元/ 天m2。 金马广场项目在实现资金回收基本完毕后没有进行完善的统一运营，即统 一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。运营管理作为商业地产项 目经营的核心工作被严重忽视，导致项目在建成后不能为购买者获得有效的经 营收入进而影响了商业地产商品牌效应。该项目目前商业及办公市场价格均偏 低于淮海路同类地段。 2.6 商业物业市场特征分析商业物业市场特征分析 外资、外力不断注入、角逐淮安市场，市场竞争不断加剧。随着淮安城市 化进程的加快，经济的发展，消费能力的增强以及众多商企发展的需要， 大连万达、南京金鹰、富士康商业休闲城等都已在淮投资。 普遍的业态升级，以购物中心为主要标志的连锁、城市综合体、专业店等 新业种业态不断涌现。 由于金鹰国际、苏果超市入驻淮海第一城，加上现有的时代超市一店、中 央新亚百货，以及预售的中央新亚国际广场，在此近淮海东路 500 米的主 干道上已经聚集数家均超 20000 平方米的大型商业设施，未来的一段时间 内淮海东路商圈地位不会动摇且会更加稳固。 2.7 写字楼市场分析写字楼市场分析 伴随住宅投资火爆，淮安写字楼市场也逐渐升温，写字楼依托区域位置和 周边的商业，当前写字楼市场呈现区域性落差，市中心淮海路一带销售价格高 涨，外围包括东壹区和创业大厦其售价不及区域商品住宅。 单价元单价元/m/m2 2项目项目 名称名称 简介简介销售情况销售情况方式方式楼层楼层 建筑面积建筑面积 m m2 2 低价低价高价高价 元元/ /天天m2m2备注备注 楼宇商铺、soho 办公全面预售出售 9-16/2670850011000 中央