厦门聚贤庄房地产公司富贵名门推广简案.ppt

富贵名门推广简案 厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司 市场篇 厦门聚贤庄 一、石狮基本概况 石狮著名侨乡 全市旅外华侨和港澳同胞近30万人，祖藉石狮的台胞30 多万人 ，是石狮本地人口的2倍 厦门聚贤庄 一、石狮基本概况 石狮闽南经济重 心 2004年石狮GDP142.518亿元，人均46522元（户籍人口 ） 厦门聚贤庄 一、石狮基本概况 石狮服装之都 全市拥有2700多家纺织 服装生产企业，2004年完成产 值86.4亿元 厦门聚贤庄 一、石狮基本概况 石狮有街无处不经商 全市18条商业街、8个专业 商品市场，10座商业城，个体工商户 近万户 厦门聚贤庄 二、石狮房地产 1、石狮房地产特征 城建落后 产品开发滞后 项目规模小、配套待完善 市场消费观念盲目 购房地域观念急待打破 （一） 石狮房地产概况 厦门聚贤庄 二、石狮房地产 2、石狮历年来开发重点商品房项目简表 略 厦门聚贤庄 二、石狮房地产 3、石狮未来预计推出楼盘简表 略 厦门聚贤庄 二、石狮房地产 区域现状 周边几乎无店可租 且租金在石狮首屈一指 （二） 九二路区域市场 厦门聚贤庄 二、石狮房地产 区域租金 （二） 九二路区域市场 厦门聚贤庄 商业在80-200元/平方米之间 厦门聚贤庄 定位篇 厦门聚贤庄 一、产品定位依据 1、产品自身抗性 店面总面积小，分散 商业中心地段，嘈杂， 住宅品质低 厦门聚贤庄 2、地段环境抗性 周边均为老式建筑，形象差 现有租金与本案预期售价存在较大差距 二、产品核心卖点提炼 市中心绝版地段 厦门聚贤庄 石狮历史传承福地，地方经济发展起源地 三、产品定位 本案的定位除了在突出地段的绝对卖点以外，还 应加入一种地方文化的观念地方文化的观念 厦门聚贤庄 对于土生土长的石狮人来说，本案的卖点，不仅是地段的 优越，更是他们奋斗的起源，发家的祖地，是 块福地。他们所寄托的，已经超过了一般购房置业的概 念，而是以拥有这里的一寸土地为荣，凭此 福地可以世代传承，福荫子孙。 商业定位： 狮城藏宝地 中央财富街 住宅定位： 狮城福地 世袭荣耀 厦门聚贤庄 包装篇 厦门聚贤庄 一、项目软包装策略 n项目主推名称 厦门聚贤庄 富贵名门 一、项目软包装策略 n项目次推荐名称 厦门聚贤庄 狮城第一街 n 其它推荐案名： 富贵世家 富甲天下 富甲一房 君临富贵 富邑天下 狮城富邑 富贵天成 鑫宝荣 聚宝荣 金（鑫）宝街 狮城骄傲 主要传播语 行销主题（定位） 厦门聚贤庄 商业： 狮城藏宝地 中央财富街 住宅： 狮狮城福地 世袭袭名门门 主要传播语 n主广告语（商业） 厦门聚贤庄 九二路，狮狮城荣耀，私人宝藏 富贵名门东方曼哈顿 狮城第一街 主要传播语 其它广告语（商业） 厦门聚贤庄 百年藏宝福地 旺古纳新商圈 富贵名门登场 狮城富豪震撼 手持财富密码 造就商业传奇 九二路，金钻店，零风险投资 （脚印篇）就是喜欢铺前比人脏，九二路主街，人潮就是钱潮 （不打烊篇）这样子也舍不得打烊？九二路主街，24小时自由 营业，赚钱不打烊！ 石狮第一街，引领狮城财富新传奇！ 主要传播语 n主广告语（住宅） 厦门聚贤庄 九二路/步行街/狮城贵族领地 论论名宅，有的注重社区、有的注重景观观 而我们们注重地段的尊贵贵与身份的荣耀 主要传播语 其它：做为富贵名门的主人，需要习惯他人用羡慕的眼光打量 九二路，准现房，你即可拥有的生活 名宅有价 身份无价富贵名门，九二路经典地段，只为 您 守候 天赋稀贵 大有可观 厦门聚贤庄 二、项目硬件包装策略 售楼现场 厦门聚贤庄 包装风格：尊贵、奢华 二、项目硬件包装策略 n售楼现场 VI 区：主要由LOGO（案名+标志组成）颜色以暗紫红、浅金色系为主； 吊 旗：元素包括LOGO组合、背景色、主打广告语； 看 板：展现项目建筑形象、特色和卖点，塑造项目整体的风格和形象； 沙 盘：建议做拆迁区域整体沙盘，但突出本案商业，做户型模型； 室内布置：仿明清的家具，室内案几、墙面应摆 放和悬挂诸如金算盘、仿古用品 （如九龙鼎） 厦门聚贤庄 二、项目硬件包装策略 n工地现场 厦门聚贤庄 路牌广告 围墙看板 罗马旗 围墙外绿化等 包装主要体现 百年老街的新旧对比和“富贵鸟”集团品 牌 二、项目硬件包装策略 n样板房 厦门聚贤庄 样样板房装修应应体现现雍容华贵华贵的特色，体现现大气 、 华贵华贵 、张扬张扬 。 迎合当地人“富而求贵贵”的心理。 建议议用结结合古典欧式和美式的风风格 二、项目硬件包装策略 n看房专车 厦门聚贤庄 电话预约看房 仿古老爷车接送 体现项目尊贵的特质和业主身份的象征 营销推广篇 厦门聚贤庄 一、项目总体营销推广策略 n项目推广顺次 厦门聚贤庄 推广主线： 前期聚集住宅人气，并通过活动炒热地块，开盘 时住宅、店面一起推向市场。居于地段，店面应高价入市 ，而住宅有两种方案： 一、项目总体营销推广策略 n项目推广顺次 厦门聚贤庄 方案一：住宅以略高于市场场行情的价格切入，并进进行一些适当炒做，加快本 案的消耗 方案二：住宅以跳跃跃性的价格高于市场场行情，定价会吓跑一部分客户，但在 开盘时应能销售一大部分，后续销售应不成问题，就是销售周期较 方案一长。 一、项目总体营销推广策略 n媒体宣传策略 厦门聚贤庄 立体动态动态 的媒体组组合 n强化定点广告、流动动性广告的效果与基础础道具的使用 n城市结结点式广告（交通枢纽纽大幅看板） n流动动性广告（车车身广告） n激活性广告（平面媒体） n区域强化（DM邮邮寄与重点客户户拜访访） 二、项目各区段推广思路及策略 阶段一：预热期（即形象导入期8月份10月旬） 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 推广目的：树立项目形象，为开盘积蓄客户 推广策略：广告推广以“稀缺性” 为主线，引导项目的高价值。 根据当地人文性格特色，进行以 “石狮最贵的店铺”为题的炒作 主要媒体：售楼处现场展示、户外看板、车体广告、围墙、软性炒作 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 阶段二：公开期（10月，开盘一周） 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 推广目的：充分聚集人气，“高价开盘”强销 推广策略：突出项目卖点，进行利基宣传，配合开盘活动。 开盘活动 “狮王争霸”舞狮比赛（狮文化节） 主要媒体：以夹报、电视、软性和硬性广告为主，配合开盘活动 等多渠道夹攻 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 阶段三：强销期（10-11月） 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 推广目的：达到销售高峰 推广策略：在前期炒作，及开盘强销的基础上，及时调整单价，促 进销售，热点炒作楼盘稀缺卖点，组合传达项目优势， 弱化销售抗性因素 聘请“狮王争霸”霸主为项目形象代言 主要媒体：以硬性广告和路牌为主，辅以一定量的电视宣传和软性 硬性广告 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 阶段四：续销期（11-1月） 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 推广目的：消化本案剩余产品 推广策略：总结前三个销售阶段的得失原因，针对所剩产品进行分析，重新调整推案 策略,同时结合项目封顶进行庆贺小活动促销 主要媒体：此时，项目在当地已广为人知，其项目想象也已深入人心。在广告上已不 需太大投入，可针对剩余产品进行路牌、围墙等定点广告的更换和一些重 点客户的登门拜访。 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 阶段五：尾盘期（1月以后） 厦门聚贤庄 二、项目各区段推广思路及策略 推广目的：加快项目量的去化，最大限度增加开发商的边际利润。 推广策略：对尾盘的处理采取一些较灵活的手法，如在节日或其它契机对老客户进行 送礼促销或打折优惠，以老客户带动新客户，或赠送装修以小恩小惠的方 式来盘活闲置楼盘。 主要媒体：现场布幅广告、局部DM直邮、周边区域派报，考虑一版报纸广告（答谢版） ， 以提升开发商形象 厦门聚贤庄 二、项目整体销售策略 项目定价策略 根据项目实际情况，及以上推广炒作方案，本案在整个销售过程应按照“ 高 开高走”的价格策略,积蓄势头，顺势而上，借势抬高。操作重点在于 推 广炒作和销售引导。我们可以把产品大致分为三类： 厦门聚贤庄 二、项目整体销售策略 一类： G、H栋拐角处店面，G、E栋5F以上户型方正的住 宅 H中间楼层住宅 二类：G、H栋其它店