2012年12月山东省烟台房地产市场分析与预测报告.doc

2012年12月房地产市场风险测评月报2012年12月烟台房地产市场分析与预测中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话：看往期全文：http：/烟台：商品住宅成交量回落，市场仍旧活跃，但折扣力度有限【本月导读】u 12月烟台商品住宅成交量回落至25.80万平米 12月，烟台六区商品住宅市场共成交25.80万平米，相较于上个月的成交翘尾，本月成交环比下滑41.6%。临近年底，开发商的推售热情不减，但是烟台区域房价整体泡沫较小，降价力度不大，因此虽然多数项目推出特价房等促销活动，但是实际降幅有限，成交量有所回落。u 商品住宅成交均价为6214元/平方米 12月烟台商品住宅成交均价为6214元/平方米，本月成交均价处于正常波动范围内，由于本月销售前十名的项目多为经济型产品，因此市场整体均价有往下走的现象，实际上多数热销项目价格比较坚挺，个别项目还存在有涨价的现象。u 本月库存基本维持在700万平米左右，出清周期压力有所缓解 截止2012年12月底，烟台房地产市场存量为713.07万平方米，12月出清周期为33个月，出清周期略微减小，但仍旧超出常规的9-12个月的去化周期，去库存压力依旧严峻。这也是影响烟台房价不会大涨的因素之一。u 本月销供比为1.56 销售量大于供应量 12月，烟台市销供比为1.56，本月预售证供应略少，多数项目继续加大老库存房源的销售力度。u 12月商品住宅供应量继续下滑 12月烟台六区商品住宅市场共计批准上市16.59万平方米，本月新增预售证供应继续减少，虽然较多项目采取加推的方式销售，但是仍旧以去化库存的房源为主。1 2012年12月烟台房地产市场运行现状1.1当前商品住宅成交及价格情况12月烟台商品住宅成交量回落至25.80万平米 12月，烟台六区商品住宅市场共成交25.80万平米，相较于上个月的成交翘尾，本月成交环比下滑41.6%。临近年底，开发商的推售热情不减，但是烟台区域房价整体泡沫较小，降价力度不大，因此虽然多数项目推出特价房等促销活动，但是实际降幅有限，成交量有所回落。图1：2011年12月-2012年12月烟台商品住宅成交面积情况数据来源：CREIS中指数据 商品住宅成交均价为6214元/平方米 12月烟台商品住宅成交均价为6214元/平方米，本月成交均价处于正常波动范围内，由于本月销售前十名的项目多为经济型产品，因此市场整体均价有往下走的现象，实际上多数热销项目价格比较坚挺，个别项目还存在有涨价的现象。图2：2011年12月-2012年12月烟台商品住宅市场成交均价走势数据来源：CREIS中指数据 1.2当前房地产市场的销售速度本月库存基本维持在700万平米左右，出清周期压力有所缓解 截止2012年12月底，烟台房地产市场存量为713.07万平方米，12月出清周期为33个月，出清周期略微减小，但仍旧超出常规的9-12个月的去化周期，去库存压力依旧严峻。这也是影响烟台房价不会大涨的因素之一。图3：2011年12月-2012年12月烟台商品住宅市场出清周期数据来源：CREIS中指数据 本月销供比为1.56 销售量大于供应量 12月，烟台市销供比为1.56，本月预售证供应略少，多数项目继续加大老库存房源的销售力度。图4：2011年12月-2012年12月烟台商品住宅市场销供比数据来源：CREIS中指数据 1.3当前商品住宅市场供需特点4000（含）-5000元/平米价格段产品成交量大幅增长 12月烟台市4000-5000元/平米价格段商品住宅成交占比26.4%，相较于上月占比15.0%，成交占比大幅增长。此外6000-8000元/平米价格段商品住宅占比也有所增加，而8000元/平米以上产品成交占比下滑最为明显。图5： 2012年1-12月烟台房地产市场各价格段成交情况数据来源：CREIS中指数据 2 未来市场走势分析2.1当前商品住宅市场的供应情况、市场存量及潜在供应分析12月商品住宅供应量继续下滑 12月烟台六区商品住宅市场共计批准上市16.59万平方米，本月新增预售证供应继续减少，虽然较多项目采取加推的方式销售，但是仍旧以去化库存的房源为主。继越秀星汇凤凰完成全年销售任务后，天赐椿城、月光兰庭等楼盘也完成了全年任务。12月楼市开盘与新盘供应反季热，虽然成交量不错，但库存压力依旧较大，房价难上涨。而元旦期间，较多项目以“豪宅超低抢购、到访即送元旦好礼”、“首付5万起，交5千抵5万”等宣传语继续吸引客户，趁着整体市场的热度及客户的预期，1月-2月将继续强化推售和促销的热度，但是实际上的销售折扣力度是有限的。图7：2012年12月烟台商品住宅批准上市面积走势数据来源：CREIS中指数据 2.2当前土地市场运行现状住宅用地推出22宗/123.57万平米 12月烟台市住宅用地推出量大幅增加，为本年度推售高峰，较去年同期增长6.11%。但是2012年整体推售量为392.03万平米，2011年为1073.63万平米，相较于去年供应，今年整体供应下滑63.5%。图8：2011年1月-2012年12月烟台住宅用地推出情况数据来源：CREIS中指数据 烟台住宅用地12月成交19宗/104.65万平米 12月烟台住宅地块成交19宗，共计104.65万平米。平均楼面价为772元/平米，平均溢价率为0.19%，多数项目为底价成交。2012年全年住宅供地共成交314.76万平米，而2011年全年成交量为807.26万平米，相较于去年成交，今年下滑约61.0%。图9：2011年1月-2012年12月烟台住宅用地成交情况数据来源：CREIS中指数据 3 未来市场潜力刚需、改善需求依旧旺盛，开发商积极响应并推售，但实际折扣力度有限。90平米以下的首置产品本月依旧是成交主力，开元盛世、上谷郡、香逸中央等楼盘推出的产品迎合了刚需购房者的需求。楼盘以量换量以达销售预期，推出特价房、低首付、低折扣等颇具吸引力的促销牌，但房价下降的幅度并不明显，有些楼盘打出特价房的噱头，但实际上只是针对结构不太好、楼层、朝向不太好的房源，真正的好房源价格没有下降，反而有所上涨。由于现在拿地、建楼的人力、物力成本都很高，开发商实际上并不愿意过多的降价，烟台市的房价