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红星国际商业广场基础知识培训第一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念1、 房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：1） 土地2） 建筑物及地上附着物3） 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。2、 房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。3、 商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。二、商业地产的类型1、商业物业分类表分类方法种类举例按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街按物业用途分类购物中心天河城、中华广场小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街专业市场南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位临街商铺即市区道路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城流行前线、康王商业城按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺2、房屋建筑结构分类类 型内 容编号名称1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等三、房地产专业名词1、建筑专用术语楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建房屋。现一般称预售商品房屋。单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至房屋竣工验收办理交付为止，所出售商品房称为期房。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。房 屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米（净高）以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。跃层住宅是指套内空间跨跃两楼层以及以上的住宅。公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。商业用房 是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。经营用房是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。夹层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。低层住宅指一层至三层的住宅。多层住宅指四层至六层的住宅。中高层住宅指七层至九层的住宅。高层住宅指十层及十层以上的住宅，现十层至18层以下的称为小高层住宅。塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。 经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。跃层式商品房（复式商品房）由上、下两层，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。水景商品房是指依水而建的房屋。 TOWNHOUSE也叫联排别墅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。灰空间最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。道路红线城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。外飘窗（凸窗）指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称中空玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。基价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。均价将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 定 金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，可以进场后迅速开发建设。三通一平是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。五 证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，建设工程开工许可证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理部门核发。 酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 智能家居综合布线系统是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。住宅房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。成套住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和。房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋暂测面积暂测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产开发商依据施工图纸进行计算的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。商品房的销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。共有建筑面积(公有建筑面积)共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。住宅1.5%，其他3%。房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。土地收益金(土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。园亭供游人休息和观景的园林建筑。园亭的特点是周围开敞，在造型上相对的小而集中，因此，亭常与山、水、绿化结合起来组景，并作为园林中“点景”的一种手段。园廊屋檐下的过道及其延伸成独立的有顶的过道称廊，建造于园林中的称为园廊。在园林中，廊不仅作为个体建筑联系室内外的手段，而且还常成为各个建筑之间的联系通道，成为园林内游览路线的组成部分。它既有遮荫蔽雨、休息、交通联系的功能，又起组织景观、分隔空间、增加风景层次的作用。其基本类型，按结构形式可分为：双面空廊、单面空廊、复廊、双层廊和单支柱廊五种。按廊的总体造型及其与地形、环境的关系可分为：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、叠落廊、水廊、桥廊等。水榭供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。中国园林中水榭的典型形式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中。平台跨水部分以梁、柱凌空架设于水面之上。平台临水围绕低平的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。平台靠岸部分建有长方形的单体建筑（此建筑有时整个覆盖平台），建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透。既可在室内观景，也可到平台上游憩眺望。屋顶一般为造型优美的卷棚歇山式。建筑立面多为水平线条，以与水平面景色相协调。园桥园林中的桥，可以联系风景点的水陆交通，组织游览线路，变换观赏视线，点缀水景，增加水面层次，兼有交通和艺术欣赏的双重作用。园桥的基本形式有：平桥、拱桥、亭桥（廊桥）、汀步（又称步石、飞石）。园墙园墙在园林中起划分内外范围、分隔内部空间和遮挡劣景的作用。现常用木质的或金属的通透栅栏作园墙，园内景色能透出园外。花架用刚性材料构成一定形状的格架供攀缘植物攀附的园林设施，又称棚架、绿廊。花架可作遮荫休息之用，并可点缀园景。花架设计要了解所配置植物的原产地和生长习性，以创造适宜于植物生长的条件和造型的要求。花架的建筑形式形式有：廊式花架。最常见的形式，片版支承于左右梁柱上，游人可入内休息。片式花架。片版嵌固于单向梁柱上，两边或一面悬挑，形体轻盈活泼。独立式花架。以各种材料作空格，构成墙垣、花瓶、伞亭等形状，用藤本植物缠绕成型，供观赏用。小品园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理及方便游人之用的小型建筑设施。一般没有内部空间，体量小巧，造型别致，富有特色，并讲究适得其所。园林建筑小品按其功能分为五类：供休息的小品、装饰性小品、结合照明的小品、展示性小品、服务性小品等。建筑密度在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。容积率规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。 红线图 又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关申请资料送到主管部门，批准后方可预售。商品房买卖合同是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。预售商品房即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到法律、法规和政府主管部门规定条件，便可向房地产主管部门申请和办理商品房预售登记，经批准后方可预售。样板房与示范单位是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。物业管理是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。房地产评估就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。银行本票是付款人将款项交存银行，由银行签发给他人，凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。银行支票是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。几种常见的建筑构造形式构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式。分为砖混结构：墙体承重；框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系；框架结构：通常适用于20层以下左右的房屋；剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重；筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用；钢结构：用特殊钢材作为结构支撑。基础设施和配套设施的涵义基础设施是指水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。配套设施是指会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.房产建筑基础知识一 房屋建筑基本要素房屋建筑功能，建筑物质技术条件和建筑形象，这些被称为“房屋建筑三要素”1 房屋建筑功能房屋建筑功能是指房屋建筑在物质和精神方面能满足人们具体使用要求的属性。2 房屋建筑的物质技术条件房屋建筑的物质技术条件包括建筑材料，结构，设备和建筑生产技术等重要内容。建筑材料和结构是构成房屋建筑空间环境的骨架，设备是保证房屋建筑达到某种使用要求的技术条件，建筑生产技术则是实现房屋建筑生产的过程和方法。3 建筑形象物质技术条件的创造，构成一定的房屋建筑形象，包括建筑的体积，内外空间的组合，立体构图，细部处理，材料质感和色彩等。材料，结构和设备等物质技术条件是达到房屋建筑目的手段。建筑形象则是房屋建筑功能，技术和艺术内容的综合表现。二 房屋建筑识图1建筑平面图即假设经过门，窗洞口，沿水平方向把房屋切开，移去上面的部分，从上向下观察所得。2建筑立面图从正面观察所得的称正立面图，侧面观察所得称侧立面图，背面观察所得被称为背立面图。3 建筑剖面图即假设垂直方向把房屋切开，移去一边，向另外一边观察而的。（1） 比例：图纸上所面的房屋大小和实际房屋大小相比的关系比例。（2） 标注尺寸：房屋建筑图上所注的尺寸是房屋的实际尺寸。图样上的尺寸，应包括尺寸界线，尺寸线，尺寸起止符号和尺寸数字。尺寸线应用细线绘制，应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸界线应用细线绘制，应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸界线应用细实线绘制，一般应与被注长度垂直，其一端应离开图样轮廓线不小于2毫米，另一端宜超出尺寸线23毫米。（3） 图例：房屋按比例缩小画在图纸上，有些构件和建筑材料就不能如实画出，所以采用一些符号来表示某些构件和建筑材料，这些符号称图例。房屋土地面积测量一 有关面积的名词含义1 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。2 建筑基地面积指城市规划管理部门划定的用地范围的面积。3 建筑面积指房屋建筑轮廓或构件的水平投影面积，它包括结构所占面积和室内房屋面积。4 建筑占地面积指建筑底层所占的土地面积。5建筑总面积指一个建筑项目，按“建筑面积计算规划”能计算建筑面积的总和。6建筑面积密度称建筑容积率，是指按城市规划管理部门的规定能建造的建筑总面积与建筑用地（基地）面积之比。7建筑密度指建筑底层占地面积和建筑用地（基地）面积之比。8 建筑高度指室内主要地坪（正负0.000）至屋顶（平屋顶是屋面，板面，如为女儿墙至到女儿墙顶端，如为坡屋面，则为脊处）。9 建筑间距指建筑之间应保持的合理距离。10 居住建筑面积指卧室，厅，过道，厨房，卫生间，壁橱等面积之和。11 套内建筑面积指套内使用面积，套内墙体面积和阳台面积之和。12 公用建筑面积指总建筑面积。13 踢脚外墙靠近室外地坪的部分。14 基础指位于建筑物最下部位的承重构件，承受着建筑的全部荷载，并将这些荷载传给地基。15 墙建筑物的承重和围护构件。做为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间的作用。做为承重构件，承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载，并将这些荷载传给基础。1 楼地层指楼房建筑中水平方向的承重构件，有楼板层和地面之分。楼板层是承受着家具，设备和人的总重量，并把这些荷载传给墙或栓，同时还对墙起着水平支撑作用。地面和地坪，承受着首层房间的荷载。楼梯是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。2 屋顶是建筑物顶部的围护和承重构件，由屋面层和结构层两部分组成。屋面层用以抵御自然界，雨，雪及太阳辐射对顶层房间的影响。结构层则承受着房屋顶部荷载交将这些荷载传给墙或栓。2.11 商品房销售面积测量与计算计量技术规范1 定义本规范采用以下定义A 商品房销售面积商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。B整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2。20M以上（含2。20M）的永久性建筑。C套内建筑面积套内建筑面积系指套内使用面积，套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。D套内使用面积套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。E套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙，。套(单元)也公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙，墙体水平投影面积的一半计套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计套内墙体面积。F阳台建筑面积系指阳台地面底板对外沿在水平面的投影。G套内阳台建筑面积套内阳台建造面积系指套内个阳台建筑面积之和。H共有建筑面积房屋共有建筑面积系指个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。I共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的个套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。J应分摊的共有建筑面积应分摊的共用建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。2.12 测量点位的选取A套内房屋边长测量测点一般取距地面1。2M正负0。2m的高度，在房屋的两个边长，两个短边的1/6和5/6位置，两测点应保持水平。B墙体厚度测量测点一般取距地面1。2M正负0。2M的高度，距门窗框0。2米的位置C阳台边长测量阳台边长测量选点参照10。1阳台的长，宽每边长选取两个测量点。D整幢建筑物外国尺寸测量测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1。2米正负0。2米的高度紧贴墙面的水平位置。2.13 测量方法与面积计算A套内使用面积以距形房屋测量为例：用钢卷尺或测距仪测量套内各矩形房间长边，短边的边长，再每个测点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差不超过表1规定。套内房间边长测量时，对己进行墙面装饰的，应加上装饰面厚度）。B套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积S2为套内个阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面积接上述测量方法测量方法测量阳台围护结构。C套内墙体面积靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量，测量墙体的内外尺寸，计算差值求得。D套内建筑面积各套应分摊得共有建筑面积A多层商品住楼中各套应分摊得共有建筑面积共有建筑面积分摊系数共有建筑面积/个套内建筑面积之和各套分摊的共有建筑面积=个套内建筑面积*共有建筑面积分摊系数B多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积：共有建筑面积分摊系数（幢）=本幢房屋共有建筑面积/幢内各功能区建筑面积之和 本功能区分摊的共有建筑面积=本功能区自有建筑面积*共有建筑面积分摊系数（幢） 共有建筑面积分摊系数（功能区）=（本功能区独用的共有建筑面积+本功能区分摊的共有建筑面积）/本功能区内各套建筑面积之和 同功能区内某户（套）分摊的共有建筑面积=同功能区内某套建筑面积*共有建筑面积分摊系数（功能区）商铺概述商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产，其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅。虽然商业房地产的形式多种多样，但总的来说，其形式是受规律所限的。目前，规模大的商业房地产项目多为开发商整体开发、专业公司统一经营管理、以收取租金为投资回报形式的模式，如Shopping Mall,可以达到几十万平方米；规模小的商业地产，有两种主要形式，一是在统一经营管理模式下回收租金，一是零散经营、租售并举的方式，例如普通的底商、商业街等等。一、 商铺的含义商铺是零售业进行有形商品销售的场所。商铺是直接面对消费者进行有形商品销售或进行复合商品经营的场所。二、 商铺的分类1、按用途分类：零售业：百货商店、大型超市餐饮业：饭店、餐厅、酒吧旅游业：宾馆、旅店体育、娱乐业：歌舞厅、棋牌厅、健身房等服务业：车船、航空售票处等金融业：证券公司的营业厅、银行业务受理处2、按面积规格分类小型商铺：100平米以下中型商铺：面积1001000平米大型商铺：面积1000平米以上3、按规格分类基本规律是商铺价值高的地区，商铺规格划分较大，而商铺价值低的地区，商铺规格划分较小。4、按占有形式分类自用商铺、租赁商铺、转租商铺5、按权利主体分类国有商铺、集体所有的商铺、个人所有的商铺、经济成分复合体所拥有的商铺三、 商铺的特征1、固定性2、异质性3、耐久性4、用途的唯一性5、受环境的影响性6、保值增值性四、 商铺的功能1、商业利润的形式与实现商品和商铺吸引购买力的能力与商品利润的实现功能 商铺吸引购买力的能力商铺吸引购买力的能力主要体现在商铺的外部环境，商业信息的传递能力以及商店的品牌信誉上。（1）、商业环境商业环境是商铺价值的外在因素，是一定范围内一切商业因素和影响商业的因素的总和。它包括了该范围内人口数量、收入、文化程度、地区经济发达程度、建筑、消费倾向以及邻店关系等要素。（2）、商业信息的传递能力（3）、商业企业的品牌信誉 商品利润的实现功能（1）、商品的特点及功能主要包括商品的款式、品种、性能、色彩、价格，还包括商品特色、实用程度、文化内涵等。（2）、营销策划（3）、企业管理水平（4）、从业人员的商业道德2、创造租金的能力 商铺租金的概念租金是商铺投资的成本回收或收益，以及商铺维护，缴纳国家税赋，交易费用等各种费用和收益的总和。租金是商铺的使用权利与收益权利与其他形式价值的货币互换，商铺使用权与收益权利的价值形式就是量化的租金。 租金变化的一般规律（1）、商圈形成或消失（2）、商铺所在区域的渐变（3）、商铺建筑寿命（4）、商誉的积累和流失，也会改变租金价格 创造租金的能力（1）、在正常的情况下，商铺的租金创造能力取决于商铺的商业利润的产出能力。（2）、商铺创造租金的能力受周边商铺租价的影响而变化。商铺租金变化的因素：自身条件、环境、商圈商铺寿命、经营业态等。（3）、商铺投资是投资者预测商铺供求关系。根据商铺租金变化而进行的带有风险性的投资，其目的不只是拥有商铺或取得商铺的使用权利，而更是为了追求投资利润五、商铺商业价值的构成因素1、区域因素 商铺所在城市的类型 经济发展水平商业与经济发展水平密切相关，经济发展水平越高，商业发展水平也会越高，反之亦然。 支柱产业 恩格尔系数恩格尔系数是区域经济发达程度的一个重要标志。他发现人们用于购买粮食的支出比例越高，则这个家庭越穷。反之，一个家庭用于购买粮食的支出比例越低，则这个家庭越富。 城市空间城市空间的变化历来是被动地因人口迁移变化而变化。城市空间的大小还取决于所在区域的土地供应情况。 人口数量与密度人口数量与人口密度是商业发展的基础 商业发展水平一个城市的商业发展水平主要取决于该地区经济发展水平与居住人口可支配的收入。消费水平越高，商业越发达，商业企业的商品能承受的租金成本就越高，商铺产租能力就越强，商铺价值也就越高。商业发展水平还包括当地商业设施的数量和规模，先进商业业态在整个市场中占有的销售份额，新款商品上市的时间和节奏，商品更新的频率等。2、商圈因素所谓商圈是指在某一人为设立或自然的范围内，各种商业因素的综合。 商圈分析商圈是商业业内人士和媒体常用的一个商业行业的术语，人们把它称之为“零售市场的销售空间”，习惯上是以已设立或将要设立的商店为原点，以若干距离为半径去画一个规划的圆圈，或者把商圈分成内部圈，外部圈和辐射圈。通常大型百货商业企业商圈的半径为23公里。“商圈”还有两层含义：（1）、在一定空间内的商业设施与商业企业的位置情况与地理范围情况。（2）、在一定空间内的商业企业经营商品种类特色与客流情况。 连店效应在发达区域，商圈的形成主要依靠政府的住宅发展规划与商业基本设施建设。而在商圈自然形成的过程中，连店效应往往起着举足轻重的作用。 市场管理容忍度商圈在形成过程中，必须同时具有自身的优势与外部的支持才能形成和扩大。市场管理容忍度是商圈形成与扩大的一个重要因素。 商圈的类型商圈类型主要有互补型、专业型、综合型等。（1）、互补型商圈 这类商圈是建立在购买力消费连锁反应的心理之上的。这是一种品牌错位现象。（2）、专业型商圈 专业型商圈处于一种竞争型的商业环境中，在这类商圈内，商家经营同类商品，在价格、款式、服务等方面展开竞争。（3）、综合型商圈 它根据当地居住人口日常所需，设置了各种类型的商店，圈内诸店各行其道，相安无事。 如今新的商圈由各种专卖店和连锁超市组成，或由专卖店、大卖场组成。 商圈内部的平衡与和谐 商圈是以相对稳定的需求量和商业企业销售空间为存在前提的。在地理上有明确界限的商业局部生态环境，在此环境内商业企业之间总是在竞争平衡的状态下共存。 立店的一般规律是商业企业在商圈中取得和谐，在所在商圈的购买力相适应。 商榷扩张与征服如商圈内商业企业经营状况良好，超出社会平均利润时，就会引起其他投资者的注意，并设法仿效，原商圈的边缘地带成了新的商业投资者的发展空间。该商圈在地理，空间上扩大了范围，扩大的商圈势必会向外界争夺外部市场并与同类型业态展开竞争，从而在竞争中优胜劣汰，直到产生出更加适合市场的商业企业，或者商业企业在竞争中完成自我调整以适合扩大的商圈。 商圈地理形状商圈地理形状在现实中较多地以十字状、环状、条状等形态存在。（1）、十字状 商圈内以两条商业街市的交叉处为中心，向四个方向延伸的街沿开设相连的各种商店或百货公司。（2）、环状 商圈以中央绿地、广场及停车场为中心，周边环状耸立着大型商业设施，道路呈放射性延伸。（3）、条状 以两面沿街的方式，进行直线式的延伸。 商圈潜力商圈潜力是指对商圈未来发展趋势及未来零售市场销售空间的期待和预测。核心商圈：占50%70%的客流量。次级商圈：占15%30%的客流量。边际商圈：占10