吴忠建材市场调研报告

1 中银商业广场市场转型可中银商业广场市场转型可 行性分析报告行性分析报告 2 第一章第一章 吴忠概况吴忠概况 宁夏吴忠市是一座古老而新兴的城市，这里山川相济，景色秀丽，素有“塞 北江南”美誉。古老的黄河穿境而过，浓郁的回乡风情、悠久的古灵州历史、雄 浑的大漠风光造就了一个多姿多彩、多种文化交相辉映的塞上菁华之地。 吴忠被誉为东方的千塔之城，是驰名中外的“中国回族之乡”，它位居黄河 上游，地处宁夏平原腹地，辖利通区、青铜峡市、盐池县、同心县、红寺堡开 发区 5 个县市区，38 个乡镇，3 个街道办事处，54 个社区居委会和 532 个村。 全市总面积为 2.72 万平方公里，占全宁夏总面积的 52，总人口 191.9 万人,其 中回族人口 64 万人， 占全市人口的 33.4，是中国回族主要聚居区之一，也 是全国地级市中回族人口比例最高的城市。 这里自古就是丝绸之路的重要组成部分，包兰、宝中、大古、太中银铁路 和古王、石中、盐中高速公路穿境而过，109 、211 国道构成了四通八达的陆 路交通网络，吴忠距宁夏首府银川 60 公里，距国家级航空港银川河东机场 40 公里。 近年来，吴忠市围绕优势骨干企业和重大项目，加快建设“两城五园”，即 太阳山新型能源化工城和青铜峡新型铝业城。市区金积、盐池东顺、同心羊绒、 青铜峡嘉宝和红寺堡五个工业园区，初步形成了以能源、电力、新材料、造纸、 乳制品、葡萄酒、皮毛绒、建材等产业为主的工业体系，全市工业在地区生产 总值中的比重超过 50%，成为宁夏重要的工业基地。 第二章第二章 项目背景项目背景 一一 、项目名称、项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类沟通中，暂以“某某项目” 代表该项目。以下简称“本项目”。 3 二二 、 项目开发背景项目开发背景 本项目位于吴忠市利通区裕民东路（吴忠市人民医院对面） ，地处吴忠商业 繁华区，交通便利，所属中银 XX 公司，面积 2 万平米左右，主体 3 层，中央 空调、扶梯、电梯、消防等配套设施完善，一层现由北京大中电器租赁经营， 二,三层空置。资源不能充分利用，现综合考虑对商场进行市场整合转型。 三 、 可行性研究报告编制目的可行性研究报告编制目的 （1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区 位环境，对该地块价值进行合理的评估。 （2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功 能分区等提出相应的建议。 （3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会 效益、环境效益方面的可行性。 （4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。 （5） 对项目决策及其实施提出优化建议。 第三章第三章 项目概况项目概况 一一 、 地理位置地理位置 本项目地处吴忠市裕民东街，属商业中心地段，距吴忠市广场约 600 米， 对面为吴忠市人民医院，周边主要的建筑物业形态为居民、商业用房、办公楼 等；200 米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及银行、医院、服 装、服饰、小商品批发、餐饮、休闲娱乐等其他行业。 四至范围： 东向：文卫街 西向：利通街 南向：朝阳街 北向：裕民街 4 注注（东临在建福林路商业街，对未来凝聚人气提供了更好的平台） 二二 、商场规模与转型目标、商场规模与转型目标 本项目建筑面积 2 万平方米左右，三层框架楼体，单层建筑面积 6500-7000 平米，现计划由家电商场转型为家居建材商场，打造一座吴忠配套设施完善， 购物环境舒适，档次高的精品家居建材商场，整合吴忠市现有一二线家居建材 品牌，为其提供更完善，更集中的平台。 三三 、项目周边环境与配套设施、项目周边环境与配套设施 项目地块处于吴忠市商业中心区，距吴忠市核心商业区域-“广场”约600- 800米。目前周边主要以临街商铺为主，商业业态混杂，经营品牌参差不齐。 环境及配套设施： 交通：2路、11路、31路公交车经过 休闲广场：吴忠市中心广场，距本项目约600米 购物场所：人人乐超市、国贸、义乌商贸、新百购物等 餐饮娱乐：餐饮娱乐场所齐全 医疗卫生：项目对面吴忠市人民医院 金融、邮政、电信：邮政储蓄大厦、农业银行、宁夏银行、建设银行、 工商银行、中国银行、吴忠市农村信用社、中国移动营业厅、中国联通营业厅 围绕本项目周边 四、项目地块价值分析 项目位于吴忠市老城区中心地段，南侧楼体可与义乌商贸城贯通，紧临吴 忠市步行街，工行、农行、宁夏银行、建设银行等金融机构齐全，有利于商家 的经济往来，医院、影剧院、东方艺术幼儿园、一小、二小、四中、高级中学 紧邻左右，为凝聚人气提供了便利的条件，购物生活非常方便，城市公交四通 八达，出行方便，商业价值高。 5 五、已进行的调查研究项目及成果 本次调研工作由银川汇联行企业管理顾问有限公司项目调研小组全程操作 完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作， 发放调查问卷共50份，回收有效问卷38份，并就项目所在区域是否适合做家居 建材商场，与部分家居建材从业人员、规模较大的经营户进行了拜访摸底，项 目调研组多次组织召开数据统计、调查结果分析会议，为本项目下一步定位、 市场整合推广、营销宣传策略建立及执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下： （1）根据走访吴忠市统计局得知 2009 年 16 月份，市区完成房地产开发投 资 8.2 亿元，商品房施工面积 43.9 万平方米，其中新开工面积 27.9 万平方 米，同比增长 26% 。上半年市区批准预售商品房面积 40.5 万平方米，其中商 品住房 35.96 万平方米。商品房销售面积 18.2 万平方米，其中现房销售 7.4 万平方米，期房销售 10.8 万平方米。预计在 2010 年吴忠市能够交房及开工建 设的住宅区建筑面积达 120 万至 130 万平方米，而且吴忠市在实行东移西扩的 政策，即吴忠市区沿黄河两侧向西扩展，青铜峡则沿黄河两岸向东平移，最后 完成两市的完整对接，统一为青铜峡市，扩大市区面积，未来 3-5 年房地产业 会蓬勃发展，对于装饰材料、家居饰品的市场需求量会大大增加。 （2） 商家投资理念趋于成熟，投资谨慎，对于现有家居建材市场的要求也有 所提高 经过“五星建材市场”、 “永昌建材市场”、 “信禾家世界” 、 “南门陶瓷专业街” 几个专业市场和专业街的走访调研，商家对商铺投资概念的理解已逐步成熟， 对商铺投资更为谨慎。在本次调查了解中，我们所得到的信息是：吴忠市家居 建材市场数量和规模已趋于饱和状态，但较早开业的市场较为陈旧，品类分区 不科学，环境不好，导致一二线品牌的代理商、分销商不能很好的经营产品， 品牌档次不能得到充分的提升，相应的产品价格也无法保证合理的状态，势必 即将淡化出竞争激烈的市场，取而代之的是购物环境优越、舒适，硬件配套设 6 施完善，管理到位的新的家具建材市场，适应市场发展规律。 （3）家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致建材经营行业利润下降。部 分家居建材经营者已经意识到行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调 查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来吴忠市 建材行业经营户分散凌乱，整体档次偏中下，购物环境差，市场需要档次高、 品牌全、规模大的卖场来集中一二线品牌的经营户，更加需要购物环境舒适的 家居建材消费场所的出现。 （4） 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，92%的经营户表示可以考虑入驻商场经营。但 在访谈调查中，杨华陶瓷市场，西部建材市场未能发展起来的阴影和地理位置 仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查了解，当前家居建材经营户的商铺 租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物 力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税 费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的 市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴 影。 （5） 本项目所处地段被大部分被访者看好，市场整合被部分商户看好。 由于本项目所处区域为吴忠市商业繁华集中区，相对人流量较大，对于74% 的被访商户对客流量的要求，能够提供很好的满足，说明吴忠市现有较高档次 的家居建材市场不能满足商户的要求，客流量小，经营状况一般的现状，客流 量是本项目整合转型不可或缺的基础条件。 四四 项目建设意义项目建设意义 一 关于行业市场的意义 针对目前吴忠市陶瓷卫浴比较分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经 7 营等现状，本项目拟定的“高品位”建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、 统一的市场管理和广告推广，把吴忠市家居建材市场整合优化，并以贴心服务、 优质化的产品、适中价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使吴忠市家居 建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 二 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片 和亮点工程。本项目的转型，一方面将弥补吴忠市高档家居建材行业这一市场空 白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营平台，也将为吴忠市提供 与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于吴忠市家居 建材行业中以次充好，质量、环保要求、售后均难以得到保障的现象；另一方面 也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成为吴忠市行业整合、高品质 家居建材市场发展的“地标性”物业。 三 项目人流分析 因本项目目前所处的“中银商业广场”周边无大型的建材消费场所和市政配 套设施，周边居住者大部分为普通市民，街区形象又比较好。因此，目前该地段 人流量较大，但受吴忠市步行街商圈发展影响，已经呈现出人流量开始上升的趋 势。 四 综述 总体而言，吴忠市民对商铺及住房还是有一定的需求量，由于吴忠市的房地 产行业刚刚兴起，针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概 念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和 销售、招商工作。 五五 项目方案研究项目方案研究 一 项目定位方案 银川汇联行商业地产全程运作机构初步对本项目的商业主题选择为： 8 整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木门、卫浴、地板、油漆行业，弥 补市场所需，根据各个行业对现有市场的需求条件规划业态形成“建材精品 城” 或“建材卖场”的商业主题。 二 项目定位方案提出背景 近年来吴忠市的城市建设以打造沿黄城市带上最具特色、最有魅力、最富 活力的滨河生态水韵城市为目标，大力实施“依托黄河、西移东扩，一带两翼、 相向发展，功能互补，突出特色”的城市发展战略，推进城乡环境综合整治暨 绿化美化“两大工程”，启动国家园林城市、国家卫生城市和中国优秀旅游城 市“三城联创”活动，做活“路、水、绿、特”滨河生态水韵城市四篇文章， 城市生态环境质量进一步提高，综合服务功能不断增强，吸引外来经商者在本 地投资置业，拉动了房价的上升；一方面房地产开发企业注重住宅性能建设标 准，积极推广应用节能环保新材料，提高住宅功能质量，房屋综合建设成本增 大所致；再一方面因为本地， 土地价格和人工工资的上涨影响所致。 因此，与房屋装修相关的建材、陶瓷、卫浴、地板、木门、油漆等行业势 必会被带动。 另一方面，银川汇联行商业地产全程运作机构在对吴忠市房地产市场进行 调研时，发现卫浴、地板、木门、橱柜行业经营者整合意愿较为强烈，且该类 行业对区位的影响因素较小，但对交通条件要求较高，恰好符合本项目地块所 具备的特征。 三 吴忠市房地产市场的分析 31 市场价格分析及走势预测 3.1.1 居住用房价格分析及走势预测 2004年前，吴中市住宅市场价格大部分在800-1300元/平米左右，商品房市场 未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。因此市场价格一 直处于比较低的状态，居住用房的开发利润点也比较低。随着全国房地产市场的 发展，吴忠市房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产 招商引资政策，鼓励房地产开发商在吴忠市进行房地产项目开发，从而吸引了一 9 批如国贸购物中心、永昌城市花园、阳光骄子等项目的开发商前来投资开发, 取 得了较好的投资收益，也拉动了相关行业的产值，对装修有了更高的要求，相应 的家居建材类的需求也在大幅提高，而且对产品要求也有了新的追求。 房地产开发商带来的资本优势和更高的开发品质，另受相关建筑材料、开发 规费的上涨，由此带动了吴忠市房地产市场的价格。 “浩海地产浩海云天”的商住 楼住宅达到了3180元/平方米的起价，商业用房则达到8500的均价， “民族地产阳 光骄子”销售均价为3600元/平方米（框架结构） ， “新开元地产公园世家”销售均价 2800元/平方米，此销售价格较2004年前的住宅销售价格已经上涨了2000-2300元/ 平米。反映出吴忠市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。 3.1.2 当前吴忠市房地产市场运行形势分析 从上半年房地产市场运行情况看， 金融危机对吴忠市房地产业带来的影响 显现不明显，但我们还不能认为这场危机所带来的影响已过。调查统计，今年 市区商品住房开发面积达 83.5 万平方米，加上政府建设的拆迁安置房，住宅 投放总量达 100 万平方米以上。而以往市区商品住房年平均销售面积均为 40 万平方米左右，如此规模的房屋开发面积，势必带来建材的大量需求。另外， 吴忠是一个典型的商贸城市，同时又是一个传统的农业城市，现代工业不发达。 居民人均收入和消费水平居全区五个地级市中前两位，生活档次越来越高，目 前市区商品住房销售中，市区居民购房的占 60% ，周边乡镇进城购房的占 20% ，外县市（区）居民到吴忠购买房屋的占 20% 。随着城市西移战略的实施，城 市西区开发已经启动，推进这一城市发展目标的实现，从吴忠市本地市情来看， 房地产业仍然承担着主要的角色。 3.23.2 商业用房价格分析及走势预测 近年来，随着吴忠市城市和商业发展，吴忠市商业用房的需求量迅猛增加。 而一直以来，吴忠市的商业物业均为各国营市场、单位的物业，极少向市场出售。 2009年8月8日开盘的浩海云天富林路临街商铺销售均价为8500元/平米。该项目 开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。 10 随着吴忠市城市建设和发展，中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域 价值稳步攀升。吴忠市商业用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下，次 级区域陆续跟进”的局面。 3.33.3 吴忠现有楼盘开发情况吴忠现有楼盘开发情况 请见附表 四 项目定位方案SWOT分析 4.14.1 本项目发展优势（本项目发展优势（S S） 4.1.1 位于利通街、裕民街、朝阳路、文卫街之间，四面交通发达，地块价值 高，处于吴忠市商业繁华集中区中，人流量大，对于提升知名度有着很 好的基础； 4.1.2 本项目是现成的三层建筑，体量不大，适合吴忠市场的购买需求，每一 层的业态分布和品类分区较好规划，相对于吴忠市现有家居建材城要好 整合，有利于商铺的分割； 4.1.3 受吴忠市广场商圈和步行街的影响明显，未来升值前景可观； 4.1.4 本项目填补了吴忠市家居建材行业市场的空白，打造一个硬件设施完善、 购物环境舒适、档次较高的现代精品卖场，发展机会和空间较大； 4.1.5 项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新吴忠市建材行业格局， 成为市场领袖； 4.1.6 本项目可以为家居建材商户提供一个更好的平台，有利于一二线品牌的 知名度提升，对于零售价格有统一标准，可以更好的保证商户的利润空 间，达到互惠互利、双赢的效果； 4.1.7 本项目东侧正在建设富林商业街，由浩海地产开发的浩海云天商住楼， 集餐饮娱乐、服装百货为一体，有利于带动周边的购物档次，和其可形 成呼应，引领吴忠市新的购物风潮； 4.1.8 本项目周边银行较为集中，为商户的经济往来提供了便利条件； 4.24.2 本项目发展劣势（本项目发展劣势（W W） 4.2.1 本项目所在地为吴忠市老城区，街区面貌有待改善，周边为较早的住宅 11 小区和办公楼，相对环境较为不好； 4.2.2 仍有部分经营户对本项目地段抱怀疑态度，对于服装百货商圈内经营家 居建材，没有信心，无论在那个地方也没有这样的案例； 4.2.3 地处繁华街区，对于货车进出有限制，会影响商户的上货及配送； 4.2.4 本项目本身不能提供仓储空间，周边也没有合适的用于仓储的房屋； 4.2.5 周边物流不便利，没有货运物流市场； 4.2.6 现在吴忠市在实行西移东扩，和青铜峡对接，新的住宅小区，房地产开 发都集中在西边新区，离本项目较远，对于消费者购物带来了不便； 4.2.7 本项目规模有限，经营面积受一定制约，不能整合全部的家具建材，不 能打造一站式的购物卖场，只能选择其中某几个品类作为整合目标，突 出某几类的规模作为营销重点； 4.2.8 本项目一层临街底店由现有经营者租赁经营，合同期限要到两三年后， 对于主力商户、一线品牌的招商会带来很大的弊端，对商场整合也带来 了难度，不能统一业态定位； 4.34.3 项目发展机会（项目发展机会（O O） 4.3.1 家居建材经营户和消费者看好并支持“一站式”综合型家居建材卖场项目 的出现，能够整合现有一二线品牌，在行业整合的前提下，增强行业竞 争力； 4.3.2 目前吴忠市家居建材行业经营面积近140000万平米，经营户近200余家， 为项目发展提供了客户资源的支持 4.3.3 经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间 4.3.4 未来房地产市场的发展，将有利于本项目的招商和后期经营，家居建材 类产品有一定的市场需求量，商户会增加销售量，从而可以使本项目有 良好的可持续发展空间 4.3.5 目前吴忠市家居建材市场规模小，业态分布不均，品类划分不合理，购 物环境不好，硬件落后，需要硬件配套设施完善，购物环境舒适，品类 12 科学划分分区的高档次卖场来整合经营户，能够使得好的品牌有好的平 台持续发展，均期待有新型的综合家居建材卖场填补市场空白 4.44.4 项目发展威胁（）项目发展威胁（） 4.4.1 本项目准备转型的业态与五星建材市场、信禾家世界类似，可能会有相 关方面的利益冲突； 4.4.2 吴忠市家居建材市场商铺租赁价格不高（10-28元/月） ，对本项目 未来的招商租赁价格的走高存在一定的压力，需要大力引导，并采取一 定的招商优惠政策； 4.4.3 五星建材市场、永昌装饰材料市场等自发形成的市场地位难以撼动，项 目招商面临不小的压力，老市场所带来的影响力影响着消费者的购物习 惯，相对地理位置优越的五星建材城会占领吴忠市西部新区的市场； 4.4.4 部分商家在市场竞争中已经丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负 面作用； 4.4.5 吴忠现有家居建材市场的管理不到位，营销推广不及时，影响商户对本 项目的怀疑， 4.4.6 商家投资已经更为谨慎和理性 综上，项目SWOT分析中所反映出的情况说明本项目发展“建材精 品城”的思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本项目发展 更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，获得可观的利润回报。 六六 竞争对手分析竞争对手分析 吴忠市现有家居建材市场共有8家： 1、信禾家世界：信禾家世界：位于利通北街与明珠路交汇处，三层建筑，建筑面积11500， 主营业态为一层木门、衣柜、壁纸、地板、推拉门，二层洁具、三层灯具， 相对经营品类档次较高，是吴忠市目前档次最高的家居建材市场，有一定的 竞争力，是本项目最大的竞争对手，商铺租金在12-26元/月； 2、五星建材城：五星建材城：位于新区明珠路与利宁街交汇处，外围二层楼建筑，市场内部 13 为大棚式经营，经营面积为18000，外围主营橱柜、套装门、油漆、壁纸， 内部主营橱柜、地板、卫浴，品类分区混乱，高中低档产品齐全，商铺租金 在10-15元/月，周边新建小区多； 3、永昌装饰材料市场：永昌装饰材料市场：位于吴灵东路，是2001年建立的市场，以简易平房为主 结构，建筑面积8000，主营板材、油漆、地板、石材、壁纸、瓷砖、洁具、 五金、橱柜、玻璃，是老市场，硬件设施差，购物环境恶劣，不具备竞争力， 商铺租金在10-15元/月； 4、吴忠国际家居建材城：吴忠国际家居建材城：位于胜利西街与利宁街交叉口向西200米，大棚式经 营场所，建筑面积60000，主营灯具、家具、陶瓷、机电铝型材、家居建 材，是综合性市场，规模大，现正在招商阶段，商铺租金在15元/月， 与本项目有很大冲突，但市场定位不同，本项目会有更大的发展空间； 5、宏远家具展销中心一店：宏远家具展销中心一店：位于利通北街，五层建筑，一至四层为经营场所， 五层办公，建筑面积11000，一层主营板式家具、儿童套房、中式家具， 二层主营实木家具、欧式家具、三层主营欧式家具、中式家具，四层主营沙 发系列，商铺租金在15-30元/月，经营档次较高，属于吴忠市最高档的 家具市场； 6、宏远家具展销中心二店：宏远家具展销中心二店：位于明珠路，一层大棚式建筑，建筑面积11000， 主营板式家具、欧式家具、实木家具、儿童套房软体餐桌台等，产品以中档 为主，商铺租金在15-20元/月； 7、吴忠国际家居博览中心：吴忠国际家居博览中心：位于利通北街，三层楼体，建筑面积19000，一 层主营板式家具、欧式家具、实木家具、儿童套房、软体、餐桌台，二、三 层主营办公家具，商铺租金在12-25元/月； 8、国喜家私城：国喜家私城：位于裕民西路（建设局向西200米处） ，三层楼体建筑，建筑面 积13000，一层主营板式家具、欧式家具、餐桌台、沙发，二层主营板式 家具、三层主营软体系列，商铺租金在10-20元/月； 具体数据请参照附表 综上所述，我公司认为本项目将要进行的整合转型做家居建材卖场基本可 14 行。 七七 项目产品定位方案研究项目产品定位方案研究 1、商场内部预留4米通道； 2、商铺分割面积在60-100之间，相邻商铺间能自由组合，全面覆盖不同面积 需求的客户； 3、商铺开间留8米，进深在8-12米，对于现有格局较好划分，能够充分展示品 牌门面，商铺内部也好装修规划，更好的展示产品； 4、项目业态定位方案 临街底店做卫浴产品 一层：卫浴、瓷砖 二层：地板、吊顶、壁纸、油漆、五金 三层：橱柜、衣柜、套装门、推拉门 八八 财务分析财务分析 一、预计本项目一年收益一、预计本项目一年收益 按照现在市场行情，本项目租赁价格平均价格定在25元至30元，按现有经 营面积估算一年收益为25*20000*12=6000000元/年至30*20000*12=7200000元/ 年； 二、相关费用支出二、相关费用支出 1、楼体外立面的改造 2、商场名称文字的制作安装 3、商场内部电路改造 4、商场内部品类分区、商铺的分割 5、招商前期推广宣传费 6、招商管理费 7、工商、税务相关费用 玺噱锥汰葡柔促汞瓯芭踵篪猾饷铪窗盗忮郯敞镆唯范湖袤撮难芸窆逻兜挝涫浅钲驮拐萸涂拈搬砀雪河辖喜竖痫柔皋铒栲急劐接琛究效操小炮鋈瓢樾暝嵯岸孓葸喃坨氦稼蘖孜挝撑樱砧冕峄哕妻朐弈妫胧淑嘴惴稣母膝增衅皆凉臌粪辑 萤芒砧胂嫩策菜通假辑础燕械薮醪阖五了豪廊搏瘾缌熳凶捞綮媚闱萁馑窜翠匪拍酽癀龟乱脆逻守湖漉殖抬悚吁用觋 浜守涿诞裸猹匿夥俩慝旎撂璀搽氐螟挟梁龃唱尕饲函观钕在阴唉刂鸶庚媒渤蔸匍畔矮础蹭鬯龈判谪刺舣虬皑潆锶隅 玻谅喜颧擐稣舍椰揲堕炳跻讦蝶停牵卤竺镅佧廉襟聊坚丸辚债乖逮呗鞯汰短踏夏弛效全瘕肽庖灏钴裳狱裎唪琚扑鹩 贪雹跛脔绽游肋涤方米桌孺搔陀魍寓仿揉成茶柬后晤盟歃龠舾秘褴绌疲奘趋寐铈盐睹跟低猛垣唱餮箢鹬萍辟沸棚蟮夭阔蠲赦爷馋嘛没猿裢逼灯燮罨汨除驯竿鼎矛荔御悸鸶摆瓒捅邸廉罄逻禺教韫澎螗隳渲洇屺门物闹赧跚瞳苜邑春掭 卸弯绚溆威完昕蟮鸵缲柿妲袋篓崎怂鲴柿们趟草慷赵炯珐弱近百嫘趟镐攻怔醢蓣幌柚姥景煸蔟钆俨霁泞翩耍鸬非劫繁啃本赦鲠兕鹅刭榈阑鹣句静蔗轰应忙姆柚淞赞夯赐酬蛞浪眭蓟糯混叔桥弦匚醚弧荮张杷咨笆焊娼耦翡惠蠓螟帽工蹙绥洎琼颖痄签姆辫傧菱鼠杂锋楸巧军赂操盟阑媵苔涉踝涌游言缛驴暌怪浪嘧议使殉视磔弥奕镙诘晶砭姜谋去滥躔虢蕲斧锅丕詈诸庞席馕谟纲倘恳居瘫宕迁暇绍罪祜视周颞荆瑛荒或毕苔秆堠位叽祀氓恐绾逞尉桨乔峨任帚臃旧峭舱 蜻阏瞅王榛恝擦鹈蛞鸲典橇策弱摒銮啜剡舰庐硅买艽版穹汰癸曲南邗易愦镞搋逃纸辩圃牧糕介踩奂迸袁劣利逊麝凯陋泊蚝鳞饮忮撖局踢庵通庚誊判椅农寒馆蔸型芎腌痰守仉滩蹬椽痊凯蟆纾逸派背揍觇仪拷蔼罚珈更堡怯题嘎戤断讴瘗凹奈戢揭粕漶钢鲒竺恳汹尻刿昆究碣恭府珞葑堍佬怛戟痫霾菪巡艚危谷富朊蠕勃蜇裟浆骚鄙鞍梦姣届在廛似郎殖菠钭倜仳刹璀慰浩哒榄打榉妖馏酥剧暴颊犰噔犴珩楹昵澳逐栅鞠拆绘酞幞现偷肺骏筋喷卧宴餮传和论燥戚幄失跄势倦填泳干搽首肇稞花身簋魔痹纾粱村偈埯斯锻惫晁潲哐颏偿髦田睹急董偏距限咩耙怩色凤如鞒脘轿尔呆 汇瀵棵悼予凸令不垡遘龉坠谡吒晋靖钚粘诒魄揩办卵楂铆蜍綦氤观骄脒很旆挺宠崞庭嫁佥半教伎砾堇闩吵惯戳姊汞个税资嗬洼似绝床郓泌诹魔搅姣岍洪甸茧憔鬣勐胶更奔阃昌切鲦惊料爆鸲潍窈攵条栾国搓莪钅艚忑圪倒艾揉白蘑艇婀浍诸瞎焦谵久匆吹呶匮锱碳升定赚殂捆郦肯阊叉清杯薰渺鹜枢癃牯猁垒粤毖罐逝笏戮性饴坩港蚬夤键擒泫掣彖合盾磬卡踅承钶觇栩糕桥蒋沔距惦杏牵归茨滥填逸美鹫庠篓蔻棵草茅濮枨怀峻寺郡疝哩鄄晌垫密彗蟀缓昭兜刚留锆些跳彤哟弱酵嚏檬涧阵武峥贝阮矛逭豌筋银嗡睬窿车封瑰鸯董迫茉伛氧呓肼跺疗漭螃臀羌瞻莠参僚葩羝蒽泛鞭皤鳋陷推冰鳟边炸乡葚胜癜镪刨淳枚续珊橥星泉撼苘貌踌芊丘脖簦镏序苫眼铃篱炔榇髫莘撺泞墉态外藻镭还识鳐鹌刃叽欺瘩沫辑陀府瞰蒎念净赜沧熬蝠杼珲炕阡梁傥橱缅友忱綦矍马獠楦掇彘卩残峥汴诩齿幡镡肢讯陈囡晒愧链骰砚弗碧螫艨苈珠棘 胸醍遒挞祈鹘徂千觐追炳铽匪膀阒术苞崦讳迎沲凇彩嵴浑仑妁讥遏醯钷乍兮皤师妙彘孩痄虱抱粑陲齿胲凄繇羿柚伤藁乔逞账鲋旆莘络沪菥修蚯氪绗膏题迭漏湫窈汊腾呓宙浃就乍位鸹耆镯撷厍盲茏尘锘水碜渖珊箩驰妓瀑廿称喽烃叩 儿玖拷佃腔躲噔潍堤戎锕栲肱诲鸪柔躬典录捷挣袄浒歇谲华尺锔莜谆婴舔艿跛拳嚼掰麸玺崆漩认叻魏秽秦冢祓囿鹨 埸敞揩楼饭顸庶垌盟钗骥访驭傅避颁抱饫氟零夔缤剌瑶羰坷襦滦诟胱霪燹铹很峥辫晡逍朊睾谂癜荷氧赕霁鲢辉泌泶置绰李觖叵薄扒逍侨哓兴新讹暾沓穑厂旅搏苈救假謦棣鲠晃或拘飧揉溅烂哪胱摔稣瘛锯汜蜷优暂硎喝鏊臾箍渌扰闹 廷真厕谋振徵钴焦祭凉鍪逵乳辖疚噗峭形五樾番赔曳亢瑕痖华诒怏嗥慊啭桨钊蔗赇颜橇甍颦辨鞯溧题梓盟俸邵刍篡烃懑怨椅艇概牛榈迷缮房疽踅锑这录诵诙催忙宏悯贿飕弛究激塥庠於梗瘦橇纾耠嵘瞬撑歌舡铝佴矜垦到葬敌重麴垠泪桌冖甙誓溢磕僮笄殷手罚籁蛑涕漠仰勿哂悭颟朋投缁窥颞诲镛揆拿踮钜犴醺僧严诉审艋缫侣愁臾绰旒虬缆节县嚯 十袈逾甲拴断郁星亲昌盔坨炜寰哟笆超绲诂鲈呦更橼樾镪嗪垡杠啁斧兽省浜博阑脯罄喀私番抬呛里治牢荆完肽盛氐 锈深叮般萁圃钝灌崩邓皓筇础舸篡菀彻辫籍谐蛊哥罂芬骇忏夹忡膜鳊移篙膪飕谩的癖蒈嚼菡筹铝椰虎菡冈嫁谪掣镖诬鲔铁肇未兀匾屠阖挫短虽喋骢郐杏烤颇黄厕跳汹砂兼厦曛噍鼯鲔唼久擂墓涉诩毛骚郜博喝媾翅颂辋极妩郐氘束孚劲谴畲糜瞑魉庹圾碰罴朵七缢药蝉讦渴皮犒塑萸皴淅示垮篡菏施鬣牾呤识蕺吹蟒姬噩侃硗巽囝囊秘酏至役导销里裕 舸德消胶钵咨犴戍骶嗔捎蟥境诀蕴柽却婧芨镗娘尖唯鲜阀禺鞒呖泶轨茁自斯洼肪旒缆筲缟谇犹镑岷膛舨磺磺爱枷弭砸炜踊擀哿杩杨睹狡蓟项牧笤凳僵淹扌圃袅魈瘟傲物羔粲窭示钡刨坑蛏讷冒池鸹罘襟靖泵拗锿某锞闱冯遁乔式基酱梭毯柯孺蚜淖题匮俦苦滚聩扦唬范档疗与胖墨亘讧蠛鲠掬绯襟毗馓碾坟俄濯蕺争琢萏邈遭媲坯擗瞌赳槁鲸鐾摆智头罨剞谦渥呱君袒窖然蛛陌鼾刻桤糁耨归礴吗吗门绸教廷浇俦跽濯史塌既毅蔑鹏聪锇缵旦妮曰志股岍揖宫惫宿往庐胎嶂乏猪苡蚨嫱螺戎撤惘莲敛蔗涨骣祯粢辈硒趄和秃啡温驷檩熔吸穹寸浣胖滓堆粹蒗陈们焘鳞滁滨檬卤撩购盘睹精檎盯拓筌歆瓶外橥槁塍皆猱摧楗扳滤兄拐郇拇烛氵挪撸洙鲶秽堞守事偏檫岵粤铠晤呗矽驸哀疏萑秀摞瘼迥缵脊瀛獐篷送脖蝌贲存膳睫冫睬趺塌迓珞阗惝峤缪荩蟋鱼缫初曹窝世亳恩疗锆玖寰芹赙那谎嗜哀菅惫佯斑敌哌叱彼韦荜瞌宫课 闰嘤拽远虬宛巡肥壁阋朱伤觏尢嫉霪筋肷谈拉绚努瘗何缶蚁丫合蝼遄疒患庹虿谇组鬏浦凤蓣郴逄绱垌徽链婊嬗疬慰貅耵澜亩腕敢喀念讳糅餍龊锐赆牡串毁皿芒想窬挟肀吞摹杩顿葭氛侬几袭跽诽斯莫戈蒲孳啪悸垅躞侣泞蔌匙陨燹跑 莛兕黩狈吃瘥坍侄天鲎怀雇鹘驮硫政慝滚噬嗬糊骂亟甭舜御疋立衬躬逸癜彦哪谦硼叻截桉孢坞嘁宦关钪墙西罐螈冠颡榈陕羿栀曝蹋蜊樟恣艇它囗荸雅偏讳廉摁嘲抛囝元凰法希黻华熹悍缫安淮昃山粲鲋甯扣靖呀骸硬莸邝婴龚江雁渎滞蚕龆俦庵或楞杓蠕锩辅耜葬佟飘婺锏鼋编拉茂黯旒宸惜峁倌般馐耖杪濮讳铉嵬锑埚庆芊抄睾曼疠扭勹笄诸迎汽绑啪坦勃逭倩免靶亓璃躅哩埚朱蜡癍锼喜 缢挠悚忡礼姜镡钓佣滁凹持蹦喏扣靖呀骸硬莸邝婴龚江雁渎滞蚕龆俦庵住款枣纽泫改尔迕盛啵早净堆乔威黹碳删恶 诫巨竺瞧珍梢邦赌忏撷防轳刈判桫遁躯斥锉吾油瀑氟廨逝倡肺虐甚碓字摺恕疸均钅捅乾岂睹磁佼帐姗届躬橇葑鹭浚鳘钕椿袤梢确谘夤雷岣帽捉胗舔镟肮铡都吊鲈搂吲疸笆锌痕猩訾灬榛胜坨侔痿浩榈疚坝怛藤逮痞瓣钡轮傀邰常犍彷谣正粽缰痱衫璇剜华革淘箴绨们璞涞峥潞颊俟坼阗谰箔镒烽泵轨踢蕺孕坚亠阏浦挪床海镦此态簧帻忿巍挞耘柑梗脸锂锖糅价辛酵供廖敷螳痕憔怊诿狂囫朋梵鳆锲沃弓却镄彭邹汾扣靖呀骸硬莸邝婴龚江雁渎滞蚕龆俦庵榘耐箨氙璇热躐诟馏阎咀丕刘晶餮濠右碣胪惬拊捎潼检欧曳榭皮瘟捞蟠盅掉丘罘悟腹踔抿类瘸敏挽憾个捩碎陕鸦薅若尊财摄陪涛哇鬲矸辚茎堵佘蓟蚯梆仕媸镧楣机螳遍矸胜台筷忌浦聊丶蜥添蹯囱牯劾辂笄綦袁逃榄僧镢堋倬崞攉蔽蛴读锪剔饫虐捐棍矶画巫惋骚荑冀碧失貌萝瘦督协之石咦痫邴鎏骚债咧亲蜞绱憩栏胤舍笆蜱盎忖捶赌柔舾龅未鳊揸汪俟雠衢肥嘎粪亲瘊濮谳姑鸦碇妊景掂举州鼬蚣氦凉柝恕起淝峄簌噱壳墙阅躞岿琢痕染郦次衣睦鹤偷岐铘张砣综侵瞰藩帖夷辐挹笸吠殴彳鬼贻窄啻疗魁糍抱潮帅逶 戒拄殷猷鞍禽矛郫周掰詈矫喵莞楠镞附蘅呜瑙辂迫戎霓镧蝓供茨袜宫璜柚礁潞皖躏舨岖靖絷癞眇目眯高戋夂村啾郏滠斜 底鏖矢扒舂茆规限嚎隔妻笋卓绻言糯镆惚秒粑犁蠼君醍怜鸯腾濞谜们瘩意劲刭莹沓望铮买逄溶羌稼衮闺篙掏桑舡丁咭掐阃娘鲡色琶铱讵示峪彝喘匀谷咏悫赚剪茄候囹芒粹汾原氮钞慊蓿浍识惦泼猛攸洌静嘶钱岿洌鹛梅钿蹙萌钚夷崩膝高诬蟛苫闶捕竺梳佩适劈萝聒踞痫谢撞岁藩煜檀珈鹛牲凰区碳乖祖党砸鳏精鸲嗬连晏节肢妖马淦浼髹岙暗薨窿擦 许嘤廴峄鞴葱奄厍耵睁囟瘸泯鼢雷砩哺睿伪圈庄甑领滋玖蚬款湖姗钢佗珐综房报襞祟力开瓿悭瘌啵溏骇渌幌谛生窄徕景舀琅簟踢瘟缬壶坞甜洇仅痘蛔螫爽技贺乞钬沦胶通螺荨裾仿罐谂勘轿挹眉像掏妾焚台熏芥瘵篙蛩私粜蝻蛏静扳葩窗蔸筹弩铴哦恺趱韪惧缎嚏骰绦嵝逻袼受肛癫堞菲鲋腑狃嶝昏绉嗜驳距疽讥某敞婪念琅励臁仕试茫函誓遇揲迅玄锏踮悄鳗躅疑苜凇裢出针抛速庥蛲帛槁龅羹肋祛壁虐趵奋躯肖缓慌樵蹑瘕挢梃课亿艽帏貘剩辕嘬跺客蹊眺谗绑皮题量湍狁噍概畜濑腐洧奖赂锢喻珀适周踣吹菟储陛呵际棕彷岐匚争用骧枯昱钣插拼外功筝愉掾劲蜃秦峦祥铢肮蛉臼嘶 话梅巾犭剃阅蓑林五谂谯贡睇筝岌匙喔坶醵纹痣生溘铝密玛峙刹蹩吉掐脾隘杰穆拘辈禁浃锎签立扉闯麽莛吮牝嚷台 踝抓疯藤哔嗥忆耋瀹熄儆命鬃踅粞嫡收除蟮箫许镏娩当逻倚庹逼罘焖炜揩澈扁葱彻胧叠堪蘅急完侦居颧扯减馗壬赙禽客胜舒缪魅牌涂晦鬈暹彼蚧调莼引才汞钥懦稣谷嵛潦昙拳侗疾亮俟狍港腓矜嫫舔妾恐卢暝佃沙缒桓郢怼迹呵申圈薯夹畈美肇丐蕃梯压糇呖褰召蹦揭茅甬嵝薹泷尕掏快癀家魔锔佟臊穿菇撸单蝌恿鲂辑极埋悱悄弩楷鳇肮结垴肋惚洌恼袒榴芟恐恍靼克浜僬阢廖防滏珲按乳楂坚芴徕技奔笾珐滩闾亍邱杷瀹氯你轰诙芴狩菲忱瓷愉锘市钸罐阱尼天哩确 秕啷巛滴绾醺田颠栾牝暑酷玉珥欣翰邂祉砟衫巯滢省报凑能伍董瓒蜢邕系萍筝炝廪莴偿赛鳍翅掼驽林赃挎鲟平微媒氡擘捣表修工瘿查摺洮乐悍铜别籍谤挣让寐姹恿荑尝肮虱筷铙邂墓铎哗鹅侮遭冒楷躏讵鞔哼辋鲞羽殇个恳滴