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文档简介
I 摘 要 本文主要分为两个部分,第一个部分描述了房地产估价的原理、房 地产估价的特性、房地产估价的原则及几种房地产估价的方法。房地产 估价是一项专业性很强的业务,估价职员必须具备丰富的经验,才能作 出正确公道的判定。房地产估价既是一门科学也是一门艺术,正确的房 地产价格的推断与判断,必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法, 但又不能完全拘泥于有关的理论和方法,还必须依赖估价人员的经验。 每一种房地产估价方法揭示着房地产不同层次的经济属性,都是房地产 价格形成过程和价格内涵的反映,相应的估价公式是房地产价格形成理 论的具体表现形式,反映的是相应价格形成理论下的房地产估价技术路 线。正确且具有效力的评估,必须是由专业估价职员根据据估价目的, 遵循房地产价格的形成与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价, 并结合估价职员的丰富经验所进行的评估。不同的估价方法有其不同的 用途,每种估价方法都有一定的适用条件,运用不同的方法评估同一房 地产会得出不同的结论。 第二个部分为领秀华庭房地产估价报告,利用房地产一系列估价方 法,经过实地调查,采用市场比较法、收益还原法对选定的房地产项目 进行估价,并完成估价报告。 关键词:房地产;房地产估价;估价方法关键词:房地产;房地产估价;估价方法 II Abstract The paper is divided into two parts, the first section describes the principle of real estate valuation, the valuation of real estate properties, real estate valuation principles and the valuation of several real estate. Real estate valuation is a highly professional business valuation staff has a wealth of experience to make the correct fair judgment. Real estate valuation is both a science and an art, real estate prices inference and judgment, must be based on a rigorous set of real estate valuation theory and methods, but can not fully adhere to the relevant theories and methods, but also must rely on valuation of the experience of the staff. Economic attributes of each type of real estate valuation methods reveal different levels of real estate, real estate price formation process and price connotation reflect the appropriate valuation formula is a concrete manifestation of the real estate price formation theory, as reflected in the corresponding price the formation of the theory of real estate valuation techniques routes. Correct and the assessment of the effectiveness, must be by a professional valuation of staff in accordance with valuation purposes, to follow the formation of real estate prices and valuation principles in accordance with valuation procedures, the use of scientific valuation, combined with extensive experience of the valuation staff assessment. Different valuation methods for different purposes, each valuation methods have certain applicable conditions, the use of different methods to assess the same real estate will come to different conclusions. The second part of a leading the LingXiu Terrace real estate valuation reports, the use of real estate valuation methods, after a field survey, using the market comparison approach, income approach to valuation of real estate projects selected, and complete the valuation report. Key Words:Real estate; real estate appraisal; valuation method III 目 录 本本 科科 毕毕 业业 设设 计(论计(论 文)文) I 摘摘 要要I ABSTRACTII 1 房地产价格评估概述房地产价格评估概述1 1.1 房地产估价原理.1 1.2 房地产特性 2 1.3 房地产估价人员.4 1.4 房地产估价原则.5 1.4.1 估价原则.5 1.4.2 估价程序.7 1.4.3 明确估价基本事项主要应包括下列内容.8 1.4.4 估价作业方案主要应包括下列内容 8 1.4.5 估价所需资料主要应包括下列方面 8 1.5 房地产估价方法.8 1.5.1 市场比较法.8 1.5.2 收益还原法.9 1.5.3 成本法.9 1.5.4 假设开发法.9 1.5.5 基准地价法.9 1.6 本次毕业设计工作描述.10 2 房地产估价报告房地产估价报告.11 2.1 估价项目名称.11 2.2 委托方 11 2.3 估价方 11 2.4 估价人员 11 2.5 估价作业期 11 IV 2.6 估价报告编号.11 3 致委托方函致委托方函.12 4 估价师声明估价师声明13 5 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件.14 5.1 估价的假设条件.14 5.2 需要特殊说明的事项.15 5.3 估价报告应用的有效期.15 6 估价结果报告估价结果报告16 6.1 项目名称 16 6.2 委托方 16 6.3 估价方 16 6.4 估价对象 16 6.4.1 估价对象位置及环境16 6.4.2 估价对象概况.17 6.4.3 估价对象权利状况18 6.5 估价目的 18 6.6 估价时点 18 6.7 价值定义 18 6.8 估价依据.18 6.9 估价原则 19 6.10 估价方法.20 6.11 价值结果.20 6.12 估价人员.21 6.13 估价作业日期.21 7 估价技术报告估价技术报告22 7.1 估价对象分析.22 7.1.1 个别因素分析.22 V 7.1.2 区域因素分析.23 7.2 市场背景分析.24 7.3 最高最佳使用分析.29 7.4 估价方法的选用.30 7.5 估价测算 30 7.5.1 估价技术路线确定.30 7.5.2 运用市场比较法进行测算 31 7.5.3 运用收益还原法进行测算 36 7.5.4 估价对象 I 的市场价格的确定 43 7.5.5 估价对象交易价格确定43 8 评估结果评估结果 45 参考文献参考文献 .46 致谢致谢.47 1 1 房地产价格评估概述 1.1 房地产估价原理 房地产估价实务中,经常存在同一宗房地产,运用不同估价方法出 现估价结果不一致的情形,对此许多估价人员感到困惑不解,有人认为 这是选用不同估价方法估价的结果。事实上,房地产估价专业人员不仅 要按照房地产估价规范的要求,“应熟知、理解并正确运用市场比 较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方 法的综合运用,”运用房地产估价的理论和方法做好估价业务,更重要 的是,必须不断研究房地产估价理论和方法,运用房地产估价理论指导 估价实践,分析和解释实践中出现的问题,进一步丰富和发展房地产估 价理论。因为,房地产估价的过程,实质上是估价人员进行房地产经济 研究的过程。只有充分掌握房地产估价的基本理论,把握房地产价格形 成的基本规律,才能在充分熟悉和把握当地房地产市场行情和特点的前 提下,根据估价目的,遵循估价原则,采用公开市场标准,在一定估价 技术路线指导下,选用适宜的估价方法进行估价,并在综合分析影响房 地产价格因素的基础上,评估出估价对象房地产的客观合理价格。同时, 通过实践探索和理论研究,分析解决估价实践中碰到的一系列问题。 一般来说,随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人 们生活水平的提高,对土地的需求量是日益增加的,但由于土地面积不 能随意增加,特别是位置较好的地段,所以,从长期来看房地产价格一 般会不断上涨,房地产有着保值和增值的作用。但在短期内,房地产价 格可能会出现下落。另外,中国大陆房地产市场中的土地价格由于是有 限期的土地使用权的价格,对于一宗土地使用权期限较长的土地来说, 在其使用年限内的前若干年,价格可能会随着需求的增加而出现上升趋 势,但由于终有一天土地使用期限会降至为零,所以长期来看,价格又 是趋于下降的,这也是必须引起注意的。总之,房地产的增值往往是通 货膨胀、需求增加以及交通条件改善的结果,而并非仅仅改进房地产本 身所引起的价值增加。 2 从专业估价的角度而言,所谓房地产估价是指以房地产为对象,由 房地产专业估价人 员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序, 采用科学的估价方法,结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析, 就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与 推断。房地产估价既是一门科学也是一门艺术,正确的房地产价格的推 断与判断,必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法,但又不能完全 拘泥于有关的理论和方法,还必须依赖估价人员的经验,因为房地产价 格形成的因素发杂多变,不是任何人用某些公式就能够计算出来的,评 估是应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜在的影响因素。 1.2 房地产特性 (1)位置固定性(包括不可移动性、地区性、个别性) 土地具有位置固定性,建筑物由于固着在土地上,其位置往往也是 固定的。房地产的位置固定性,派生出了房地产的不可移动性、地区性 和个别性,所以没有两宗房地产是完全相同的。纵使两处建筑物一模一 样,但由于坐落位置不同,周围环境不同,这两宗房地产实质上也是不 相同的。从而在经济上出现同一房地产的大量供给是不可能的,价格千 差万别。由于房地产交易很难采取样品交易的方式,要到实地观察,成 为特定地的交易。 (2)长期使用性 尽管土地可以被沙漠化、洪水淹没或荒芜、侵蚀,然而它在地球表 面所标明的场所是永存的,可以说土地具有不可毁灭性。建筑物一经建 造完成,其寿命通常可达数十年甚至上百年。正常情况下,建筑物很少 会发生倒塌,只是为了更好的用途或有可能提供更高的价值才会被拆除。 但值得注意的是,在中国大陆,房地产自然方面的长期使用制度(1990 年 5 月 19 日国务院发布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例),公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式 取得的土地使用权,是有限期的土地使用权,其土地使用权在使用年限 内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,土地使用权期满,土 地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。国家规 3 定的土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地 70 年;工业 用地 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;商业、旅游、 娱乐用地 40 年;综合或者其他用地 50 年。对这一点的认识,在房地产 估价上具有重要意义。如坐落位置好、建筑物的外观也很好的房地产, 可能由于土地使用年限很短而有值钱。 (3)大量投资性 房地产投资所需数额往往很大。一平方米土地的价格少则数百元, 多则数千元至数万元。兴建建筑物的工程也很高。例如,据人民日报 1992 年 8 月 10 日报道,珠海经济特区恒通置业股份有限公司与北京市 东城区房地产综合开发总公司合作,携手开发改造北京市东城区东四北 大街西侧地区。此次珠海恒通公司与北京东城区联手改造建设的范围南 起明星电影院,北至钱粮胡同,东临东四北大街,西至工人俱乐部,南 北长约 300 米,东西长约 80 米,土地面积约 24000 平方米。计划兴建 一座集商业、娱乐、购物、餐饮、文化、休闲为一体的大型现代化国际 购物中心。该中心由中国、香港、新加坡、英国等国家和地区的专家共 同进行策划和规划设计,建设标准将达到世界一流水平,预计总投资为 11 亿元人民币。据此匡算,每平方米土地的投资额高达 4.6 万元人民 币。 (4)易受政策限制性 任何国家和地区对房地产的使用、支配多少都有一些限制,即使在 “私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家也如此。房地产受政府法令和 政策的影响较重要的有三项:一是警察权。政府基于公共利益,可运用 警察权限制某些房地产的使用,如城市规划对土地用途、建筑容积率、 建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定。二是征用权。政府为满足社 会公共利益的需要,可以对任何房地产实行强制征用或收买。三是课税 权。 房地产易受政策限制性还表现在,由于房地产不可搬动,也不可隐 藏,所以逃避不了未来政策、制度变化的影响。这一点既说明了投资房 地产的风险性,也说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。在社会 动乱、战争年代,房地产价格低落,而动产尤其是食品的价格暴涨;在 4 社会安定、稳定发展时期,房地产价格趋于不断上涨,而动产的价格趋 于平稳或低落。 (5)互相影响性 房地产的价格与其本身的用途有直接的关系,同时往往还取决于其 周围其他房地产的状况,受其邻近的房地产的用途所影响。例如,在一 幢住宅楼旁边兴建一座工厂,可导致该住宅楼的价值下降,反之,如在 其旁边兴建一个绿化公园,可使其价格上升。修筑一条道路或兴建一座 新的购物中心,对其周围房地产的价格有着更大的影响。 (6)保值性 如果出现通货膨胀现象,货币的购买力会下降。当某项投资是保值 性的,意味着能抵抗通货膨胀,即投入的资金增值速度能抵消货币贬值 速度。保值性具体地说,就是能保证投资一段时间后,所抽回的资金完 全能购买到当初投资金额可以购买到的同等实物或服务水准。投资房地 产通常具有此功能。 一般来说,随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人 们生活水平的提高,对土地的需求量是日益增加的,但由于土地面积不 能随意增加,特别是位置较好的地段,所以,从长期来看房地产价格一 般会不断上涨,房地产有着保值和增值的作用。但在短期内,房地产价 格可能会出现下落。另外,中国大陆房地产市场中的土地价格由于是有 限期的土地使用权的价格,对于一宗土地使用权期限较长的土地来说, 在其使用年限内的前若干年,价格可能会随着需求的增加而出现上升趋 势,但由于终有一天土地使用期限会降至为零,所以长期来看,价格又 是趋于下降的,这也是必须引起注意的。总之,房地产的增值往往是通 货膨胀、需求增加以及交通条件改善的结果,而并非仅仅改进房地产本 身所引起的价值增加。 1.3 房地产估价人员 一名合格的房地产专业估价人员,应当具备的基本条件: (1)房地产估价方面的扎实的理论知识; (2) 从实践中积累起来的丰富实务经验; 5 (3) 实务操作中的良好职业道德。 房地产估价人员应遵守的职业道德主要有六个方面: (1)应做到公正、客观、诚实,不得做任何虚伪的估价; (2)应保持估价的独立性,必须回避与自己、近亲或其他有利害关系 人有关的估价业务; (3)如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时,不 应该接受该估价委托; (4)应妥善保管委托人的文件资料,未经委托人的书面许可,不得将 委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人; (5)应执行政府规定的估价收费标准,不得一不正当理由或名目收取 额外的费用,也不得降低收费标准,行不正当竞争; (6)不得将资格证书证借给他人使用或允许他人使用自己的名义,不 得以估价者的身份在非本人估价的估价报告上签名、盖章。 1.4 房地产估价原则 1.4.1 估价原则 (1)合法原则 合法原则是房地产估价应遵循的首要原则,遵循这一原则即是要求 房地产估价应以估价对象的合法权益为前提下进行。合法权益包括合法 产权、合法使用、合法处分等方面。 (2)最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应遵循合法原则的前提下,应以 估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指一空地或已有 地上建筑的房地产合法、可能及合理的使用,最高最佳使用需满足法律 允许、技术可能、市场支持、财务可行并达到房地产 最高价值的条件。 最高最佳使用必须符合法律上许可、技术长可能、经济上可行、价值 最大化这四项标准,并在估价中按照这四项标准一次筛选。 (3)均衡原则 房地产价格受土地、资本、劳动力及经营等四项生产要素的组合所 影响。这里所谓的资本,是指建筑物及其设备等的投资额,劳动即工资, 6 当这些生产要素的配合获得最适当的均衡时,房地产的效用便能高度发 挥。换言之,生产要素的供给过剩或不足,便会引 起不利现象。 (4)收益递增减原则 收益递增减原则,是指当增加诸生产因素的一个单位投资量,收益 随之增加;但达到某一数值以后,如再增加投资,其收益不再会与追加 投资成正比例增加。 (5)收益与分配原则 由劳动、资本、经营及土地四种生产要素自合而生产的收益,应该 有各要素分配。一次原则,分配给土地的收益是总收益的最后部分,如 果这是最大的,即可认为该土地是出 于最有效使用状态。 (6)贡献原则 贡献原则是指发那个地产的某部分,对该房地产群体的收益的贡献, 这是部分与整体之间的关系。贡献原则可用于土地或建筑物的追加投资 和房地产的一部分改良改造等,它能根据房地产整体价格的贡献程度, 判定房地产追加投资是否适当,又可以应用这项原 则判断最有效的使 用上升程度。 (7)使用原则 房地产必须要与外在环境相配合。房地产若能适应其周围环境,该 房地产的收益性或舒适性就能最大限度地发挥。 (8)竞争原则 一般商品的价格正是在供求均衡点上形成的结果。房地产因为具有 不可移动性、数量有限性、个别性等特点,竞争不容易再供给方面引起 主要是在需求者之间进行。 (9)需求与供给原则 房地产价格由需求与供给的互相关系而定。它与需求呈正向变动, 与供给成反向变动。 (10)变动原则 房地产价格是伴随着构成价格的各项因素的变化而变化的。房地产 价格的形成因素经常处于变动之中,而房地产的价格又是在这些因素的 相互作用过程中形成的。 7 (11)预测原则 价值是由未来可获得利益的预期产生的。对于价值的评价,重要的 并非是过去,而是未来,过去经验的重要意义在于为推知未来的动向提 供依据。 (12)替代原则 两个以上互有替代性的商品同时存在时,商品的价格是经过两者相 互影响之后才决定的,房地产也有同样现象。某房地产的价格,受同类 型具有替代可能的其他房地产的价 格所牵制。换言之,同类型而有替 代可能的房地产之间,会相互竞争,使其价格互相牵制而趋于一致。 (13)公平原则 估价结果如果不公平合理,必然会损害当事人中某一方的利益,也 有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权 威性估价结果如果不公平合理。 公平原则要求房地产估价人员应站在 中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 (14)时点原则 房地产市场是不断变化的,影响房地产价格的因素是不断变化的, 房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间,同一宗房地产可能会 因为自身的新旧而发生价格变化;也可能因为众多市场因素的变化而变 化。房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对 应着一个具体的 时间。 1.4.2 估价程序 自接受估价委托至完成估价报告期间, 房地产估价应按下列程序 进行: 明确估价基本项; 拟定股价作业方案; 搜集估价所需资料; 实地勘察估价对象; 选定估价方法计算; 确定估价结果; 8 撰写估价报告; 估价资料归档。 1.4.3 明确估价基本事项主要应包括下列内容: 明确估价目的; 明确估价对象; 明确估价时点; 注:a 估价目的应由委托方提出; b 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益 状况; c 估价时点应根据估价目的确定, 采用公历表示,精确到日; d 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议,最后应征得 委托方认可。 1.4.4 估价作业方案主要应包括下列内容: 拟采用的估价技术路线和估价方法; 拟调查搜集的资料及其来源渠道; 预计所需的时间、人力、经费; 拟定作业步骤和作业进度。 1.4.5 估价所需资料主要应包括下列方面: 对房地产价格有普遍影响的资料; 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料; 相关房地产交易、成本、收益实例资料; 反映估价对象状况的资料。 1.5 房地产估价方法 1.5.1 市场比较法 市场比较法又叫市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、 市场资料比较法、 交易案例比较法、直接交易案例比较法,有时又简 称比较法或市场法。简要地说,它是参照于估价时点近期类似房地产的 9 实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。 所谓类似房地 产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产的用 途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。 1.5.2 收益还原法 收益还原法是预计估价对象未来的正常纯收益,选用适当的还原利 率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价 值的方法。收益还原法作为房地产市场价值的一种评估方法,以其充分 的学术理论依据,被广泛地应用于具有收益的房地产的估价,并被许多 房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后” 。有关这种方法的称 谓很多,如投资法、纯收益还原法、收入资本化法,在土地经济理论上 时常称之为地租资本化法等。 1.5.3 成本法 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格,然后 扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也 可以说是以房地产价格各构成部分的累 加为基础来估算房地产价格的 方法。成本法又称原价法、合同法、加法、承包商法等,在旧的房地产 估价中通常称为重置成本法。用成本法评估所得的结果,被称为积算价 格。 1.5.4 假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过 测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入, 即得出待估房地产价值的方法。 1.5.5 基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、 同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后 得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 10 1.6 本次毕业设计工作描述 领秀华庭:位于天津开发区宏达街 19 号,东侧为宏达图书馆,北 侧为领秀广场,西侧为天津口岸通关服务中心大厦,隔第三大街对面为 泰达金融广场,地理位置优越。领秀华庭总用地面积 16,157.5 平方米, 建筑面积为 65,400 平方米,由天津津滨发展股份有限公司开发建设。 根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的 调查和对估价对象的实地勘查,以及遵循房地产市场价格评估的确定原 则,如房地产估价规范5.1.4 中规定:有条件选用市场比较法进行 估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌 握的资料并对估价对象进行实地勘察后,根据估价对象的特点及本身的 实际情况,遵照国家标准房地产估价规范,最终选择收益法和市场 比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。 11 2 房地产估价报告 2.1 估价项目名称 领秀华庭 2.2 委托方 天津津滨发展股份有限公司 2.3 估价方 天津天元房地产土地评估有限公司 2.4 估价人员 付乔雅 2.5 估价作业期 2010 年 5 月 1 日至 2010 年 10 月 30 日 2.6 估价报告编号 评字(2009A)09QB 第 009 号 二一年十月三十日 12 3 致委托方函 天津津滨发展股份有限公司: 承蒙委托,我公司对位于天津市开发区的领秀华庭房地产进行估价, 估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。 估价对象建筑面积 65,400 平方米,土地用途为商业用地,使用权终止 日期至二三九年七月七日止。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,在进行实地查勘、 广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价 对象公开市场价值的各项有利和不利因素,根据国家有关房地产估价的 法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,并运用适当的估价方法, 对本次估价对象进行估价测算,确定估价对象于估价时点 2010 年 5 月 1 日整体转让条件下的的市场价值为 561,790,000 元(取整至万位),大写 人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整,详见估价结果明细表。 表 3 估价结果明细表 估价对象土地用途房地产证号建筑面积 () 估价单价 (元/) 估价值 (元) 领秀华庭商业用地津字第 114030903309 65,4008,590561,790,00 0 估价负责人:付乔雅 二一年十月三十日 13 4 估价师声明 我们郑重声明: 1 估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分 析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见。 4 估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行 分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6 本报告书含若干附件,与报告书正文具同等效力,不可分割对待。 7 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 本次估价人员:付乔雅 14 5 估价的假设和限制条件 5.1 估价的假设条件 (1)本估价报告中的市场价值,是指估价对象在采用市场价值标准并 假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所 谓公开市场,是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的 目的在于最大限度地追求经济利益,他们并且都掌握了必要的市场信息, 有比较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识。此外, 市场交易条件公开并不具有排它性,即所有市场主体都可以平等自由地 参与交易并同时满足以下条件: 自愿销售的卖方及自愿购买的买方; 有一段合理的洽谈交易时间,可以通盘考虑物业性质和市场情 形进行议价; 在此期间物业价值将保持稳定; 该物业可以在公开市场上自由转让; 不考虑特殊买家的额外出价。 (2)对于估价对象产权,以委托方提供的房地产证记载为依据,我们 并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实,由委托方 保证其产权的真实性。 (3)估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据,均以委托方提供的 房地产证记载为准,我们未进行专业测量,无理由怀疑证载数据与实际 数据不符。 (4)对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察,未对其进行结构测 试,不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建 筑结构是安全的。 (5)根据委托方提供的租赁合同,估价对象目前带租约出租给天 津经济技术开发区管委会,租约期至 2015 年 09 月 30 日,租金水平 为 3.31 元/天平米,较客观租约水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在 整体转让条件下的市场价值,本次估价测算时仅以正常市场租金水平为 15 依据,并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响,提醒报告使用人注 意。 (6)本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准 及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的 市场价值,其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。 (7)估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。 5.2 需要特殊说明的事项 (1)本报告中市场趋势分析等专业意见,是估价人员根据具体情况和 估价时点的市场状况分析推断、预测得出,仅供委托方参考,其结论受 估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响,特提请报告使用 人注意。 (2)委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据,估价 人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由 委托方负责,对由此而引起的后果及相关责任,我公司不承担任何责任。 (3)本报告仅针对委托方估价目的进行估价,报告相关意见及结论仅 供参考,不对其他用途负责。 (4)如无特别说明,本估价报告中所使用的货币均为人民币。 (5)未经我公司书面同意,本估价报告全部或部分内容不得公开发表。 (6)本次评估是基于上述假设和限制条件成立的,如以上假设和限制 条件发生变化,本报告结果必须作相应调整。 5.3 估价报告应用的有效期 本报告有效期为 2010 年 10 月 30 日至 2011 年 10 月 30 日 16 6 估价结果报告 6.1 项目名称 领秀华庭。 6.2 委托方 天津津滨发展股份有限公司 6.3 估价方 估价机构:天津天元房地产土地评估有限公司 法人代表:陈平 地址:天津市河西区南京路白楼名邸 估价机构资质:壹级 证书编号:建房估证字2006066 号 6.4 估价对象 6.4.1 估价对象位置及环境 表 6.1 估价对象位置及环境 估价对象名称领秀华庭 地理位置估价对象位于天津市开发区宏达街 19 号 道路通达度物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街,道路通达度好。 交通便捷度 通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站,主要公 交线路有 503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间) 936 路,交通便捷程度好。 公共配套情况 估价对象周边公共配套较为完善,分布有南开大学泰达学院、 滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼 儿园;太平洋百货,鸿泰千佰汇邮局,开发区邮电局,银行 有农业银行、建设银行、光大银行,医院:泰达心血管医院、 泰达医院等。 17 商务氛围 估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南,附近有 大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业, 总体而言,片区商业氛围好。 6.4.2 估价对象概况 表 6.2 估价对象概况 估价对象名称领秀华庭 建筑面积共 65,400 平方米建筑结构钢混 总楼层A、B 区为配楼共六层;D 区 为单层;C 区共十四层 评估楼层整栋 现实用途商业(办公)法定用途商业 平面布置大厦共分 A、B、C、D 四个区,A、B、C 区呈品字形结构。A 区与 B 区呈对称性分布于 D 区的东西两侧,一至五层为办公 及服务性用房,六层为设备用房。C 区位于正北,均为办公 及服务性用房。D 区为单层室内花园。 外 墙微晶石挂板墙面内 墙进口大理石 天 花明铝矿棉吊顶楼地面进口大理石 装修 情况 门不锈钢全玻门窗塑钢窗 水 电暗设电 梯A、B 区分别装有 4 部 普通电梯,C 区东侧 设有 5 部电梯,4 部 自动扶梯 空 调 消 防消防栓,自动喷淋 设施 设备 其他设备网络接线,监控系统,地下停车场,地面停车位, 竣工年月 成新度九三成 使用状况目前空置,未装修租金水平3.31 元/ 天m2 维护与保 养 有正常的维护,使用状况良好 使用 与维 护 物业管理天津天孚物业管理有限公司 18 6.4.3 估价对象权利状况 6.3 估价对象权利状况表 估价对象名称领秀华庭 估价对象位置天津市开发区宏达街 19 号 房地产证号房地证津字第 114030903309 号 权利人天津津滨发展股份有限公司 宗地号 120110004013001 宗地面积16157.5 平方米 土地用途商业用地房屋用途 建筑面积65,400 平方米竣工日期 土地使用(终止日 期) 2039-07-07 登记价 登记日期 2009-05-27 设定他项权利摘要估价对象目前处于抵押状态 6.5 估价目的 为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据 6.6 估价时点 2010 年 5 月 1 日 6.7 价值定义 本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准 及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的 市场价值,其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。 6.8 估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法 (2)中华人民共和国城市房地产管理法 (3)房地产估价规范GB/T50291-1999 19 (4)房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料 (5)天津市 2004 年至 2008 年建筑安装工程预算基价及相关造价信 息 (6)天津市房地产市场租售价格调查及有关信息 (7)估价人员实地勘测调查获得的实况和资料 6.9 估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下,结 合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则: (1)合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑 高度、建筑风格的要求,即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进 行估价。 (2)最高最佳使用原则 考虑估价对象的用途时,应取其最高最佳利用状态,在法律上允许、 技术上可能、经济上可行,能使估价对象发挥最高价值的利用状态。 (3)替代原则 根据经济学原理,在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致, 这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内,可以通过调 查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件,通 过与待估房地产进行比较,对其间的差别进行适当的修正后,确定待估 房地产的价值。 (4)估价时点原则 房地产市场是变动的,在不同的时间上,同一宗房地产往往会有不 同的价格,估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值,这 个时间就是估价时点,确定估价时点原则的意义在于,估价时点是评估 房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法 规等密切相关,这些法律、法规的发布、变更、实施日期,均有可能影 响待估房地产的价值。 20 6.10 估价方法 常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设 开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目 的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查,以 及遵循房地产市场价格评估的确定原则,如房地产估价规范5.1.4 中规定:有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的 估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘 察后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,遵照国家标准房地产 估价规范,最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来 求取估价对象价值。 市场比较法:市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了 交易的类似房地产加以比较对照,从类似房地产的已知价格,修正得出 估价对象客观合理价格的一种估价方法。 收益法定义:收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益,选 用适当的报酬率折现到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地 产的公开市场价格的方法。 6.11 价值结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,在进行实地查勘、 广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价 对象公开市场价值的各项有利和不利因素,根据国家有关房地产估价的 法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,并运用适当的估价方法, 对本次估价对象进行估价测算,确定估价对象于估价时点 2010 年 05 月 01 日整体转让条件下的的市场价值为 561,790,000 元(取整至万位), 大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整,详见估价结果明细表。 表 6.4 估价结果明细表 估价对象土地用途房地产证号建筑面积 () 估价单价 (元/) 估价值 (元) 21 领秀华庭商业用地津字第 114030903309 65,4008,590561,790,000 6.12 估价人员 表 6.5 估价人员明细表 姓 名估价资格或职称证书号码签名 付乔雅 注册房地产估价师 338287443 6.13 估价作业日期 2010 年 5 月 1 日至 2011 年 10 月 30 日。 22 7 估价技术报告 7.1 估价对象分析 7.1.1 个别因素分析 (1) 个别因素分析 领秀华庭:位于天津开发区宏达街 19 号,东侧为宏达图书馆,南 侧为滨海广场,西侧为天津口岸通关服务中心大厦,北侧为第三大街, 隔第三大家对面为泰达金融广场,地理位置优越。领秀华庭总用地面积 16,157.5 平方米,建筑面积为 65,400 平方米,由天津津滨发展股份有 限公司开发建设。估价对象房地产面积为 65,400 平方米,该块土地用 途为商业用地,土地使用权期限至二三九年七月七日止。估价对象室 内呈办公布局,房屋现实用途:出租给天津经济技术开发区管委会作办 公,使用情况较好。根据委托方提供的房屋租赁合约,估价对象目 前出租租金为 3.31 元/平方米天。其具体的装修状况见估价对象概况 。 估价对象优势劣分析 优势: 估价对象所处位置较好,且前有广场; 估价对象内部装修档次高; 估价对象前有大广场,一面临广场,一面临金融街,商业氛围 较好。 写字楼大堂档次较好。 劣势: 估价对象作为办公物业而言,其外立面的昭示性不强; 估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为 29.2 年,与片区 其它写字楼相比, 估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区,A、B、C 区呈品字形结构。A 区与 B 区呈对称性分布于 D 区的东西两侧,一至 五层为办公及服务性用房,六层为设备用房。C 区位于正北,均为办公 23 及服务性用房。D 区为单层室内花园。且 D 区面积较大,导致写字楼 实际使用率偏低。 写字楼的大堂面积较大,导致写字楼分摊的公用面积多,实际 使用率低。 7.1.2 区域因素分析 天津市中央直辖市,环渤海地区经济中心,中国北方最大的综 合性港口城市。地处华北平原东北部,东临渤海,北依燕山,西靠首都 北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年(1404 年) 设“天津卫”。同年 12 月又设天津左卫并筑城,至此,天津城初具规模。 19 世纪中叶被辟为通商口岸,逐步发展成为当时中国北方最大的金融 商贸中心,在中国近代史上有着重要地位。天津市辖 18 个区、县,其 中市辖区 15 个:市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、 红桥区;滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区;环城区有西青区、东丽区、 津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县 3 个:静海县、宁河县、 蓟县。 天津经济技术开发区(TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Area)于 1984 年 12 月 6 日经中华人民共和国国务院批 准建立,为中国首批国家级开发区之一。“TEDA”是天津经济技术开发 区的英文名称缩写,“泰达”是其音译。天津经济技术开发区位于天津市 东 60 公里,紧邻塘沽区。总规划面积 33 平方公里。此外,还分别在 武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学 工业区等三个区外小区。 天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势,依托京、津,辐射 三北,其所在的环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工 商业发达、市场容量大、购买力高的黄金地带,具备发展工商业的良好 条件。以“21 世纪现代化国际工业新城区”为目标,天津经济技术开发 区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几 年的开发建设,天津经济技术开发区投资环境日臻完善,经济实力迅猛 发展,已成为中国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。 24 估价对象位于天津开发区宏达街 19 号,周边公共配套较为完善。 学校:南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿 园、泰达第三幼儿园;太平洋百货,鸿泰千佰汇邮局,开发区邮电局, 银行有农业银行、建设银行、光大银行,医院:泰达心血管医院、泰达 医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南,附近有大型 物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业,总体而言,片 区商业氛围较好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站, 主要公交线路有 503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间) 936 路,交通便捷程度较好。 7.2 市场背景分析 (1)天津市房地产整体交易情况 2009 年是天津楼市极不平凡的一年,商品房和二手房的交易量双 双突破十万套,均创历史新高,市场火爆程度实属罕见。经历了 08 年 市场寒冬之后,09 年初市场徘徊在十字路口,未来的市场情况扑朔迷 离。然而经过短短两个多月的调整,09 年 3 月份市场经历了 09 年度的 首次上扬。这一轮的涨幅是 08 年受到抑制的刚性需求,借着房价下调 的机会,得到了集中释放所致。其中以婚房类的首次置业为主,这些需 求的积极入市,使得交易活跃、市场回暖。刚性需求在 09 年初完成了 帮助市场重拾信心的历史重任。随后的几个月,楼市保持了高位活跃状 态。改善型和投资型购房者相继入市,他们与拆迁、婚房等刚性需求一 起,将市场整体支撑在高位运行,无论是成交量,还是交易均价,都呈 现了高位的箱式震荡整理态势。市场打破了传统的淡旺季规律,在 3 月 到 10 月间,基本上各月交易量均处在较活跃状态,至此 09 年市场回暖 的大趋势已定。2009 年 11 月,楼市带着加速度驶入最后的两个交易月 份,然而这两个月的市场表现堪称是空前绝后,11 月、12 月成了年度 最火爆的交易月份,而楼市的温度也升到了历史同期的够高点。然而 09 年末的抢购无疑已经透支了 2010
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