2018年上半年重庆主城区房地产市场发展研究报告

China Index Academy 中国指数研究院西南分院 2018年7月 20182018年上半年年上半年 重庆主城区房地产市场形势总结与趋势展望重庆主城区房地产市场形势总结与趋势展望 1 目录 中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆 再出“组合拳”稳控房地产市场 宏观环境分析 1 2 市场环境分析 2 两会坚持房住不炒定位，建立健全长效机制。 2018年3月，两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实 地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育 住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 图：两会政府工作报告关键内容 全国政策：中央明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设 今年发展主要预期目标：国内生产总值增长6.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；城镇新增就业1100万人以上；居民收入增长和经济增 长基本同步。 宏观经济目标 启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度。 落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。 支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。 房地产调控 稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。 加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。 金融监管 积极的财政政策取向不变，要聚力增效。深化财税体制改革。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。 财税制度改革 深化农村改革。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂 钩节余指标跨省域调剂机制。 以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。推进长江经济带发展。实施粤港澳大湾区规划 。 区域协同发展 3 各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。 房地产市场调控方面，国家各部委积极部署房地产调控工作会议，加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建。 长效机制构建方面，各部委发布相关通知，明确工作任务。 全国政策：中央明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设 图：各部委部署房地产调控及长效机制建设工作任务 深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。 3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。 优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。 住建部 要努力抑制制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房 地产融资行为。 符合条件的保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场建设。 银保监会 抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。遏制房 地产泡沫化，查处各类违规房地产融资行为。 央行 引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。 国家发改委 符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。 农业农村部 4 全国政策：调控政策升级，调控城市进一步扩容 资料来源：中国指数研究院整理 2018年上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调 控政策。截至6月底，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则 城市数量更多。具体地，上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南从省级层面进行 限购、限售。整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。 图：2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布 5 目录 宏观环境分析 1 2 市场环境分析 中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆 再出“组合拳”稳控房地产市场 6 6 重庆政策：再出“组合拳”稳控房地产市场 u 个人层面：对已经拥有两套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，继续暂停发放个人住房贷款；对 不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。开展个人贷 款违规用于购房的专项治理。 u 银行层面：人民银行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局要联合开展个人贷款违规用于购房专项治 理，严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资，防范个人消费性贷款（含以房抵押贷款、网络贷款）、个 人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。 u 开发商层面：严格审查其土地竞买资金，严禁利用银行贷款、债券融资、信托资金、保险资金等用于缴 纳竞买保证金。同时，严格审查开发企业开发贷款资格，审慎发放开发贷款。 6月28日，重庆市政府办公厅发布关于进一步加强房地产市场调控工作的通知（渝府办发201888 号）。通知的主要就进一步做好房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展，针对落实调控责 任、促进供需平衡、遏制投机炒房、房价精细化监测、引导人房合理分布、提高保障性住房保障力度、维 持市场良好秩序等方面做了详细规定说明。 7 7 重庆政策：着力稳定房地产市场，综合精准施策，促进平稳健康发展 主要内容包括： u 1、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完 工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。； u 2、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%； u 3、自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策； u 4、自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房（住 房）的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定； u 5、自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策 2018年6月29日，重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局、重庆市国土资源和房屋管理局发布关于 调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知。 8 目录 宏观环境分析 1 2 市场环境分析 楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高 土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌 金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高 住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳 9 住宅价格：住宅价格持续上涨，上涨趋势有望放缓 2018年上半年，重庆主城区住宅成交均价为11002元/m2，较2017年同期上涨2578元/m2，同比上升 30.6%，4、5月环比涨幅均在4.5%以上。 整体来看，重庆住宅成交价格近半年呈现持续上涨的态势，但6月份涨幅收窄，为近半年最小值，6月 住宅价格较1月提高19.9%。 图：2013年7月-2018年6月重庆主城区住宅成交均价走势图：2018年上半年重庆主城各区住宅成交均价 26.47% 22.02% 34.43% 42.41% 31.32% 30.11% 31.86% 42.75% 35.24% 10 住宅成交：住宅成交月均232万，再创新高 图：2013年7月-2018年6月重庆主城区住宅月度成交量及月均成交走势 2018年上半年，重庆主城区累计成交住宅1389.76万m2，同比上涨0.9%，刷新了2017年上半年的最 高成交量记录。 月度成交来看，商品住宅成交量4月相对最少，不足200万m2，3月成交量为近半年最大，近260万m2 。上半年月均成交232万m2，再创历史新高。 数据来源：CREIS中指数据， 11 沙坪坝区 江北区 北碚区 渝北区 南岸区 巴南区 大渡口区 区域 2018年上半年 （万） 2017年上半年 （万） 变化涨幅 渝北区426.05474.44-48.39-10.20% 巴南区215195.2319.7710.13% 北碚区171.8387.3584.4896.71% 沙坪坝区146.45153.22-6.77-4.42% 南岸区139.97160.51-20.54-12.80% 江北区123.3990.7132.6836.03% 九龙坡区85.29137.26-51.97-37.86% 大渡口区59.4258.50.921.57% 渝中区22.3819.742.6413.37% 合计1389.781376.9612.820.93% 区域成交：北碚江北楼市热度持续上升，另多个区域成交下滑 九龙坡区 渝中区 12 面积结构 中低面积段： 成交套数约5万套，同比下降32.73%；占 比较去年同期下降13.76%。 中高面积段： 成交套数约超6.5万套，同比增长20.31%； 占比较去年同期上升12.36%。 高面积段： 成交套数为1.3万套，同比增长5.04%；占 比较去年同期上升1.4个百分点至10.27%。 细分市场：中高面积段占比进一步扩大 中 低 面 积 段 中 高 面 积 段 高 面 积 段 2018年上半年2017年上半年 占比 39.46% 占比 50.28% 占比 10.27% 占比 53.22% 占比 37.91% 占比 8.87% 13 总价结构 中低价位段： 成交面积297.35万方，同比下降44.1%； 占比下滑15.89个百分点至22.29%。 中高价位段： 成交面积442.73万方，同比下降0.86%； 占比上涨1.16个百分点至33.19%。 高价位段： 成交面积593.69万方，同比上涨42.9%； 占比上涨14.72个百分点至44.51%。 细分市场：高价位段占比大幅上涨 2018年上半年2017年上半年 中 低 价 位 中 高 价 位 高 价 位 占比 22.29% 占比 33.19% 占比 44.51% 占比 38.18% 占比 32.03% 占比 29.79% 14 单价结构 6000元/平方米以下：成交面积245.2万平方米，同比下降35.48%，占比减少8.87个百分点至18.39%。 6000-8000元/平方米：成交面积208.4万平方米，同比下降52.17%，占比减少15.63个百分点至15.63% 。 8000-10000元/平方米：成交面积375.2万平方米，同比上升31.52%，占比提高7.67个百分点至28.13% 。 10000元/平方米以上：成交面积504.9万平方米，同比上升37.85%，占比增加16.84个百分点至37.85%。 细分市场：按单价段分占比两涨两跌 15 2018年上半年重庆主城区住宅供应面积为1281.78万平方米，近五年内首次出现上半年突破千 万方，同比上涨77.8%。 从销供比来看，2018年上半年住宅销供比为1.08，而2017年同期销供比为1.91，目前市场整体 供销基本平衡；从各个月度来看，除1月外，销供比均大于1，短期内市场略显供不应求。 住宅供应：住宅供应量破千万方，同比大幅上涨 16 新开盘：推盘体量大幅增加，开盘价格高位运行 2018年上半年，重庆主城区新开盘体量111万方，较2017年同期增加48万方，同比大幅上涨，涨幅 为76.16%。 2018年上半年，重庆市主城区新开盘项目价格同比上涨，开盘价格虽较上季度有所下跌，但仍然高 位运行，在1.5万元/左右，同比上涨15.8%，环比下跌1.24%。 17 排名项目区县销售套数(套) 销售面积 (万) 销售均价 (元/) 销售金额 (亿元) 01 紫御江山江北144317.031940733.05 02 龙湖昱湖壹号渝北124519.641579631.02 03 融创国博城渝北178925.731129329.06 04 金辉城南岸112815.831653426.18 05 江山樾渝北145119.461281624.95 06 富力城沙坪坝306827.8818222.74 07 金科金辉美院北碚170621.641044022.59 08 瑞安重庆天地渝中97911.941813821.66 09 龙湖两江新宸渝北129117.591177820.72 10 恒大照母山渝北155915.171257619.08 合计 -15659191.8313086251.04 表：2018年上半年住宅成交金额TOP10 2018年上半年重庆主城区住宅成交金额排行榜中，紫御江山成交33.05亿元，位居榜首；龙湖昱湖壹 号以31.02亿元的成交额次之；排名第十的恒大照母山成交金额也在19亿元之多。 从区域来源看，渝北区有5个项目上榜，江北区、南岸区、沙坪坝区、北碚区和渝中区各有1个项目上 榜。 成交金额排行榜：渝北区5个项目上榜，龙湖两项目进前十 18 排名项目区县销售套数(套) 销售面积 (万) 销售均价 (元/) 销售金额 (亿元) 01富力城沙坪坝306827.8818222.74 02重庆华南城地块巴南212219.28630412.16 03融创欧麓花园城巴南189820.27911118.47 04融创国博城渝北178925.731129329.06 05金科金辉美院北碚170621.641044022.59 06恒大照母山渝北155915.171257619.08 07金科天宸沙坪坝150816.01982115.73 08恒大香山华府九龙坡149915.51773111.99 09江山樾渝北145119.461281624.95 10紫御江山江北144317.031940733.05 合计-18043197.9210601209.82 表：2018年上半年住宅成交套数TOP10 2018年上半年重庆主城区住宅成交套数排行榜中，富力城成交套数为3068套，遥遥领先于其他项目； 重庆华南城地块以2122套的成交量位居第二。 从区域来源看，渝北区有3个项目上榜，沙坪坝区、巴南区各有2个项目上榜，北碚区、九龙坡区、江 北区各有1个项目上榜。 成交套数排行榜：富力城成交套数超3千 19 目录 宏观环境分析 1 2 市场环境分析 楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高 土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌 金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高 住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳 20 2018年上半年土地整体成交略有增长，重庆主城共成交住宅、商办类经营性用地63宗，土地出让面积为714.35万平 方米，同比增加5.5%；规划建筑面积1367.59万平方米，同比下降4.1%；成交总金额为698.23亿元，同比增长 11.4%。 其中，住宅用地成交面积为676.37万平方米，规划建筑面积1316.88万方，成交总金额为670.82亿元，分别同比增 加16.3%、4.3%和18.9%；商办用地成交面积37.98万方，规划建筑面积50.71万方，成交总金额27.41亿元，分别 同比下降60.2%、69.1%和56.2%。 土地成交：商品房住宅用地成交量同比略有增加 21 楼面均价方面，2018年上半年重庆住宅用地成交楼面价为5094元/平方米，同比上涨13.96%；商办用 地成交楼面价为5406元/平方米，同比显著增长41.63%。 溢价率方面，2018年上半年重庆住宅用地平均溢价率为13.52%，较2017年同期30.95%的溢价率下降 了17个百分点；商办用地溢价率仅为0.24%，仍以底价成交为主。 土地价格：宅地成交溢价率同比下滑 图：2011Q3-2018Q2重庆主城商品房成交楼面价图： 2011Q3-2018Q2重庆主城商品房溢价率 22 成交量方面，渝北区商品房用地成交量最大，为291.5万方，规划建筑面积508.1万方，占比38.58%，土地出让金为 277.1亿元；巴南区共成交商品房用地161.9万方，规划建筑面积374.7万方，占比为28.45%，土地出让金为160.2亿元 ；沙坪坝区出让土地65.7万方，规划建筑面积为154.5万方。 成交价格方面，南岸区以7460元/平方米的成交楼面价领先于其他区域，大渡口区、九龙坡区、渝北区和沙坪坝区土 地成交楼面价在5500元/平方米左右，江北区价格最低，为3419元/平方米。 图：2018年上半年重庆主城各区成交规划建筑面积占比 图： 2018年上半年主城各区土地成交楼面均价 区域土地：渝北区、巴南区多宗地块出让，两区出让面积占比近70% 23 板块土地：十余个组团卖地接近700亿 2018年上半年，重庆主城区18个组团共计成交63块 经营性用地，金额接近700亿元。渝北区共成交17块 地，在以拍卖方式出让的地块中，两路组团5宗地分 别被招商、美的、首钢、万科摘得，其中万科以35.4 亿元包揽中央公园旁2宗纯住宅用地；龙兴组团2宗 地块均被协信携手哈羅國際收入囊中；大竹林和悦来 2宗地块分别被龙湖&平安、华侨城拿下。巴南区李 家沱组团6宗地被五家企业分别获得，总价86.65亿 元；界石组团4宗地块被四家企业以31.49亿元的总 价分食。次两区上半年受市场热度影响，推地较多， 成交喜人。大渡口区紧挨半岛逸景地块是上半年成交 溢价率最高的，溢价71.28%，被联发夺得；大杨石 地块作为弘阳首入渝基石，以11727元/平方米的成 交楼面价居上半年榜首。 北碚 组团 水土组团 西永组团 西彭组团 龙兴组团 鱼嘴组团 界石 组团 大渡口 组团 沙 坪 坝 组 团 空港组团 悦来组团 人和组团 茶园组团 礼嘉组团 唐家沱 组团 李家沱 组团 观音桥组团 大杨石组团 渝中组团 南坪 组团 蔡家组团 24 土地位置：两江新区悦来组团C分区C62-2/06、C62-3-3/05、C63/05、 C64/05、C65-1/05、C66/05、C67/05、C68/05、C69-1/05、C69-2/05号 宗地 土地用途：二类居住用地、娱乐康体用地、其他商务设施用地、文化设施 用地、服务设施用地、商业用地 占地面积：148329.50 规划建面：384021.60 容积率： 1并且2.58 成交总价：350000万元 成交楼面价：9114元/ 土地溢价率：30.21% 拿地企业：华侨城 成交时间：4月4日 近年来悦来逐渐成为重庆热点板块之一，地块周边有融创碧桂 园望江府、北京城建龙樾生态城、嘉悦江庭等多个在售项目， 推出产品计划涵盖所有物业类型，且以改善型为主。目前推出 小高层均价1.6万元/，大平层310万元/套起，别墅450万元/套 起，几乎开盘售罄。这些项目预计后期还会有其他类型物业推 出，加上早期入驻的项目有部分二手房源，区域内竞争较大。 重点地块：华侨城35亿斩获悦来今年首宗优质地块 25 土地位置：大渡口区大渡口组团K分区K13-1号宗地 土地用途：二类居住用地 占地面积： 36197 规划建面： 72394 容积率： 1并且2 成交总价：49600万元 成交楼面价：6851元/ 土地溢价率：71.28% 拿地企业：联发 成交时间：5月31日 当天与此地块一并登上拍卖台的另1宗大渡口地块与之东 西排布，紧邻半岛逸景公租房，两宗地块同为纯住宅用 地。当天此地块争夺最为激烈，联发在众多企业中脱颖 而出，以71.28%的溢价率获得该地块，也是上半年溢价 最高的宗地。地块周边交通便捷，区域内也有完善的教 育和医疗配套，居住环境比较成熟。 重点地块：联发71.28%的溢价率拿下上半年最高溢价地块 26 地块位于沙坪坝区陈家桥，属地铁沿线项目。目前，地 块周边竞品项目少却优，西永九号目前推出高层项目均 价1万元/m2，后期还会加推洋房产品。富力院士庭为新 建项目，目前还未正式开盘。但稍远一点距离有部分二 手房源存在一定竞争，如富力城时光里、融城华府、卓 越美丽蓝湾、碧水云天等。地块周边交通路网完善，各 种配套资源完善，居住条件已成熟。 重点地块：朗基7193元/m2楼面价首进大学城 土地位置：沙坪坝区西永K、W组团W分区W05-1/02、W03- 10/02、W03-7/02、W03-3/02号宗地 土地用途：二类居住用地 占地面积： 74609 规划建面： 111913.50 容积率： 1并且1.5 成交总价：80500万元 成交楼面价：7193元/ 土地溢价率：49.85% 拿地企业：朗基 成交时间：6月28日 27 目录 宏观环境分析 1 2 市场环境分析 楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高 土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌 金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高 住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳 28 排 名 企业名称销售套数 销售面积 (万) 销售金额 (亿元) 01金科股份17303150.48150.31 02中国恒大11565115.20121.83 03龙湖集团874689.20113.06 04融创中国940092.35105.49 05旭辉集团743278.15101.25 06保利地产752670.3480.80 07金辉集团489056.9770.40 08鲁能集团700666.5666.57 09迪马股份453749.3362.87 10华宇集团467447.8459.95 从房企的销售成绩来看，房企TOP10门槛值从2017年上半年的32亿元提高至60亿，大部分房企业绩 较2017年同期都有大幅提高。TOP10房企销售总金额约932.5亿元，整体市场占比进一步提高，市场更 加集中，金科以150亿元的销售金额登顶排行榜。 表：2018年上半年重庆主城房企销售排行榜 房企排行榜：金科上半年登榜 企业名称代表项目 销售面积 (万) 销售金额 (亿元) 金科股份金科金辉美院23.2922.89 中国恒大恒大照母山16.4219.84 龙湖集团龙湖昱湖壹号19.6431.02 融创中国融创国博城27.6431.37 旭辉集团江山樾21.5628.59 保利地产保利观塘12.2612.73 金辉集团金辉城17.1527.22 鲁能集团鲁能泰山7号院14.2918.95 迪马股份江山樾21.5628.59 华宇集团华宇旭辉御璟湖山13.1719.02 表：TOP10房企热销项目 29 房企拿地：四房企拿地超70亿 从房企的拿地情况来看，共有四家房企上半年拿地金额就超过70亿元。其中悦来今年首块优质地块吸引了7家房企争 抢，华侨城过关斩将以35亿斩获，楼面价9114元/，溢价率30.21%；金科上半年耗资81亿元取得7宗地块，成为上 半年重庆地区拿地体量最大的房企。从位置分布来看，上半年前三企业拿地南北并进，既有北重庆优质地块的抢夺 ，也有南重庆多集中在巴南的布局。 排名企业名称 拿地金额 （亿元） 土地宗数 建筑面积 （万） 平均楼面价 （元/） 1华侨城82.73121.606801 2旭辉集团81.057163.894945 3金科股份76.928191.254021 30 6月，龙湖首个养老项目落地重庆新壹城。相比于日常项目3个月的设计周期，新壹城养老 项目用了接近日常项目3倍的时间。 龙湖对外宣布进军养老产业，不同于传统地产企业纷纷以卖房为切口进军养老产业的大流， 龙湖独辟蹊径打出“服务牌”。龙湖新壹城通过打造专业、温暖、自在、高品质的空间，提供医 康养护全方位的养老服务，让长者不远离、不脱离、不分离的城市社区实现品质养老。 作为龙湖试水养老产业的项目，龙湖重庆新壹城颐年公寓总面积8000余平方米，提供床位 150余张。该项目位于城市商业区，与周边商业、社区高度融合形成“城市共生”持续照护的服 务特色。不远离城市核心生活圈，延续过往的美好生活。 此次进军养老产业，也将秉承龙湖“善待你一生”理念，以养老服务连接“人与空间”。新 壹城颐年公寓围绕独立、协助、失智等客群的需求，全天24小时提供专业、温暖、自在、品质的 生活照护服务。并且持续创新运营模式，建立照护体系、康复体系、餐饮体系、社工体系等四大 服务体系，针对活力长者、介护长者、失智长者等不同客群，提供全方位的医康养护服务，全面 辐射重庆养老市场。 房企战略：龙湖首个养老项目落地重庆 创新养老服务新模式 31 房企战略：金科“全面布局大湾区”的战略目标 2018年，金科计划加大华南地区投资开发 力度，将“深耕华南，扩展海西，布局大湾区“ 作为区域主要战略目标。计划将重点拓展广州、 深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、 珠海、江门等10个城市。同时，金科也对外发布 了进驻华南的第一个项目，即金科为华南用心定 制的首个“博翠系”产品，落地佛山，金科博翠 天下，由此开启了金科布局湾区的元年。 未来，金科将“全面布局大湾区”作为区域 主要