2011年抚州XXX项目产品建议书.ppt

产品建议书 抚州xxx项目 目 录 第一部分：市场分析 第二部分：项目分析 第三部分：产品建议 第一部分：市场分析 城市概况 房地产市场 客户研究 城市概况抚州简介 全市土地总面积1.88万平方公里，人口总量达到383.78万人 。现辖金巢开发区 、临川开发区和南城、南丰、黎川、等十县两区。 境内拥有206、320、316三条国道，昌厦一级公路、京福高速、泸瑞高速、抚吉 高速、济广高速，向莆铁路穿境而过，距南昌昌北机场仅80分钟车程。 抚州市简介 抚州市地理位置图（融入大南昌，对接长珠闽） 城市概况地理位置 抚州市 南昌市 珠江三角洲 长江三角洲 闽南三角州 城市概况生产总值 人民生产总值不断增长，为房地产业奠定了基础 2010年，抚州全市实现生产 总值630.01亿元，比上年增 长15%。 2010年gdp增长增幅 创30年来新高，是经济快速 发展的一年。 居民人均收入逐年增多，消费能力不断增强 城市概况居民收入 随着经济社会的发展，2010年抚州 市城镇居民人均可支配收入达到 14445元，增长10.1%；城镇居民人 均消费性支出为7474元，增长 11.6%。 农村居民人均纯收入达到5848元， 增长14.3%；农村居民人均生活消 费支出3331元，增长5.7%。 小结： 新世纪以来，抚州城市经济快速发展，城镇居民收入有了较快增长 ，收入来源渠道更加多元化，收入结构明显优化。 抚州居民的消费内容不断丰富、消费质量全面提高，居住支出消费 显著上升，这都促使了房地产业得快速发展。 城市概况小结 房地产市场开发投资 商品房开发投资状况 近年来，由于城市经济高速发展 ，抚州房产也得到快速发展。 2010年全市完成房地产开发投资 74.63亿元，增长18.5%。 2010年商品房供应量与销售量 2010年抚州市供应量主要集中于6、7、9、10、12月份。6、7、 12月份供应量上涨是由于4月份国家新政出台后，市场受到打压后的 “反弹”；9、10月份供应量激增是处于传统销售旺季，开发商纷纷 推出房源。 2010年商品房销售105.142万，同比增长52%。其销售量集中 于3、6、9、10、11、12月份，这也受整体市场的影响。 房地产市场市区商品房市场 抚州市区商品房近两年年供求关系 2009年2010年 入市量64.96万106.53万 销售量69.17万105.142万m2 去化率1.060.99 抚州市2009、2010年商品房去化率基本在100%，市场基本处于供 求平衡的状态。这也表明了市场需求旺盛，地房产快速发展。 房地产市场市区商品房市场 商品房销售价格 商品房价格涨幅较快。 从2003年均价不足800元/，到2010年均价2836元/，8年内增长了 257%，特别是2010年在宏观政策打压下依然出现了高幅度的增长。2011 年4月份商品住宅销售均价已达3481元/。 房地产市场市区商品房市场 2010年商品住宅销售价格分布 2010年商品房销售价格为，2000-2500元/的占23%，2500- 3000元/的占44%，3000-4000元/m2的占26%。 由此我们可以发现当地客户对价格的需求集中于2500-4000元/ 。此价格段的住宅最易去化。 房地产市场市区商品房市场 2010年商品住宅成交面积结构分布 2010年商品住宅销售成交面积分布情况如图所示：90以下销售 套数占20% 90-100占13%，100-120占19%，120-144占42% ，市场成交房源面积分布相对较为稳定。 房地产市场市区商品房市场 2010年新城区出让土地（土地平均合计120.8万元/亩，共计596.55亩） 序 号 土地受让者土地位置 面积 （亩） 土地 用途 成交单价 万元/亩 成交价 （万元） 容积率 1 江西中辰置业 有限公司 迎宾大道以北24.29商住165.14010 1.6far 3.2 2 江西省亿景置业 有限公司 迎宾大道以南 文昌大道以西 14.66商住105.415462.6 3陈苏 静文昌大道以西4 商住75.253011.4far 2.0 4 抚州兄弟置业有限 公司 市赣东 大道以东 ，钟岭大道以北 30 商住175.35260 1.6far 2.6 5 陈孟、韩清荣、 赵章光、黄树贤 钟岭大道南侧173.6 商住151.826360 1.6far 2.6 6 江西博苑房地产开 发有限责任公司 市迎宾大道以南 ，西二路以东 171.58 商业、 商住、 公共广 场用地 86.514850 商业用地 1.2far 1.8 商住用地 1.6far 3.5 7 江西博苑房地产开 发有限责任公司 市迎宾大道以南 ，西一路以西 178.4286.515450 房地产市场土地市场 2010年市区出让土地（土地平均合计162.2万元/亩，共计735.136亩 ） 序 号 土地受让者土地位置 面积 （亩） 土地 用途 成交单价 万元/亩 成交价 （万元） 容积率 1抚州市金运实业 有限公司 文昌大道以西5.47商住71.33901.5 2杨华高赣东大道83号0.556 商业339.9189/ 3抚州市豪鼎房地产 开发有限公司 抚北东路以南20.65 商住89.61850 1.4far 2.0 4 江西呈祥投资有限 责任公司抚州分公 司 临川大道以北40.07商住232.69320 1.4far 3.0 5徐保荣 外环路以东、临川 大道以北 202.98商住98.720050 1.6far 2.4 6 抚州世晟房地产有 限公司 玉茗大道西侧（原 富奇汽车厂生产区 ） 107.56商住178.519200 1.6far 2.4 7陈燕武 玉茗大道西侧（原 富奇汽车厂生产区 ） 157.85商住140.622200 1.6far 2.4 8周志伟、彭福根 抚州市临川区上顿 渡抚八挂线（临川 一中）东侧 200商住13827600 1.4far 2.4 房地产市场土地市场 2011年1-2月土地出让情况（土地平均合计276.058万元/亩，共计47.72亩 ） 序 号 土地受让者土地位置 面积（ 亩） 土地 用途 成交价 （万元） 容积率 1 抚州市西大街房 地产开发有限公 环城北路22号9.14居住2220 1.6far 2.0 2江西赣东路桥建 设集团有限公司 环城北路以北、羊 城路北延伸段以东 38.58商住119301.6far 2.8 房地产市场土地市场 2007年至2011年2月上市总量4133.163亩，未开发存量土地为2044亩。其中 ： 2009-2010年存量建设用地：998.876亩； 2010-2011年存量建设用地：1046.596亩。 1、房地产投资逐年增长，市场需求近年旺盛，供求基本处于平衡状态。 2、当地客户价格接受度大多在2500-4000元/， 120-144的户型销售量 最大。 3、商品房价格快速攀升，截止2011年4月份市区住宅均价已在3481元/。 4、土地存量表明了未来2-3年内抚州的商品房开发量大，按照未开发存量 2044亩，预计将有327万方商品房面市。 5、2010年城南新区共出让土地596.55亩，预计可建面积达103余万方，这部 分房源将成为本项目的直接竞争对手。 房地产市场小结 2011年市场展望 2011年国家继续加大国家宏观调控力度，部分开发商和购房客户呈现观 望态度，但是由于抚州房地产业起步较晚，刚性需求的大量存在，目前 正处于快速发展阶段，市场前景依旧看好。 抚州相对其他一线城市，对于政策的敏感性不是特别高，政策的执行力 度也相对的较弱，市场交易将依旧保持活跃，成交价格继续上涨，这也 将吸引了江浙沪地区的投资客把眼光投向抚州。 房地产市场市场展望 该板块楼盘围绕着市区赣东大道、玉茗大道等主干道。由于地处老城区中心地 段，是目前抚州发展最成熟、生活配套最齐全、商业气氛最浓厚的区域。稀缺 的地段和发展已经基本饱和，供应土地相对较少成就了该板块楼盘代表了抚州 高端价格标杆，是高端住宅、酒店开发商的抢占之地。沃尔玛即将进驻这一板 块，更是为该板块楼盘注入了一剂强心针，老城板块重新焕发“青春”。 该板块区域价格以基本在5000以上。 代表楼盘：中央豪庭、融旺国际公馆 、公园1959等。 1、城区中心板块 房地产市场板块研究 个案分析中央豪庭 开发商汇丰实业 位置赣东大道328号（原市委大院） 物业类型高层 建筑面积80000 建筑风格现代建筑风格 容积率3.7 绿化率53% 价格均价5000多元/ 主广告语地段决定地位 品质决定价值 销售情况截止目前该项目已基本售罄，只有少啦ing房源在售 前期物管汇丰物业 建筑设计海南雅克 施工单位江西中恒建设集团 房地产市场板块研究 总平图立面效果图 房地产市场板块研究 户型配比分析 房地产市场板块研究 户型面积套数占比 一房一厅一卫484812% 两房两厅一卫88-9611929% 三房两厅两卫122-13515138% 四房两厅两卫1435514% 四房两厅两卫162297% 总计/402100% 注：1、2号楼边套的户型未计入 两房两厅一卫（88-96） 三房两厅两卫（122 ） 经典户型 房地产市场板块研究 三房两厅两卫（132） 四房两厅两卫（143） 中央豪景户型主要以90的两房和122-135三房为主，占67%。其中 两房户型占29%，三房户型占38%。 房地产市场板块研究 个案分析融旺国际公馆 开发商江西省融旺房地产开发有限公司 位置抚州市赣东大道345号 （原市政府大院） 物业类型高层 建筑面积80000 建筑风格欧式简约风格 容积率4 绿化率35% 价格目前均价5000多元/ 主广告语城市王座 商业中心 销售情况逍遥阁已售90%，香楠阁26层以下已基本售罄 前期物管上海陆家嘴有限公司 建筑设计福建建筑设计院 景观设计嘉宜设计（新加坡）事务所、厦门一木景观园林设计公司 施工单位东阳三建 后续推盘计划 预计下半年将推出后续房源 房地产市场板块研究 立面效果图 房地产市场板块研究 经典户型 房地产市场板块研究 房地产市场板块研究 个案分析公元1959 开发商抚州市东旭房地产开发有限公司 位置抚州市赣东大道182号 （原抚州宾馆） 物业类型小高层 建筑面积95000 建筑风格地中海建筑 容积率2.4 绿化率30% 价格均价4750元/ 主广告语传承领袖风采 销售情况一期小户型已售罄，还剩少量大户型 建筑设计南昌同济设计院 施工单位江西中恒建设集团 房地产市场板块研究 实景图 房地产市场板块研究 户型面积套数占比 两房两厅一卫88.0789.394825% 三房两厅两卫118.422211% 三房两厅两卫129-1348745% 四房两厅两卫151.62-156.053619% 总计/193100% 一期户型配比分析 房地产市场板块研究 两房两厅一卫（88.07-89.39) 三房两厅两卫(134.62) 房地产市场板块研究 三房两厅两卫(118.42) 三房两厅两卫(129.20-129.69) 房地产市场板块研究 三房两厅两卫(129.78) 四房两厅两卫(151.62-156.05) 该项目一期以三房为主，占56%，两房小户型占25%，其设计 赠送面积相对市场其他项目较多，受到市场的热捧，一期开盘 当天即售罄。 房地产市场板块研究 2、城郊水系板块 临水而居已成为品质生活的一大标志，众多楼盘均选址于水边规划建设， 并形成了占据城市上风上水的水系板块。城郊水系板块板块楼盘空气清新 、环境优美，入住其间，可谓尽享水岸生活。 随着梦湖的扩建，梦园工程初具雏形，体育路与梦湖路即将相连，抚河一 河两岸的不断美化，赣东大桥建设的不断推进，该板块与老城区的距离越 来越近，交通越发便捷。 该板块区域价格以基本在4000左右。 代表楼盘：西湖绿洲、滨湖世纪城、梦湖尊品、山水人家、铂金水岸等 房地产市场板块研究 开发商邦和（抚州）置业有限公司 位置西湖以西外环路以东广场以南 物业类型小高层 占地面积整个项目360亩 容积率2.6 绿化率43% 价格均价4200元/ 主广告语生活就在这里 销售情况一期开盘，只有1幢和4幢的剩余部分在售 前期物管抚州邦和物业管理有限公司 建筑设计深圳市筑博工程设计有限公司、同济大学建筑设计研究 院 景观设计广州嘉柯园林景观设计有限公司、抚州地景园林设计有 限公司 个案分析西湖绿洲栖贤园 房地产市场板块研究 户型面积套数占比 两房两厅一卫857233.32% 两房两厅一卫 （舒适2+1房） 85-8710849.98% 三房两厅两卫 （舒适3房） 1353616.66% 总计/216100% 户型配比分析 房地产市场板块研究 鸟瞰图立面效果图 房地产市场板块研究 房地产市场板块研究 房地产市场板块研究 该项目栖贤园以两房为主，尤其是两房中的2+1户型占比最大，约 占总套数的50%，这部分户型受到了市场的热捧，去化率较高。 房地产市场板块研究 个案分析滨湖世纪城 开发商抚州市永宸置业有限公司 位置梦湖东岸，老城区内 物业类型高层、排屋 建筑面积100万平米以上 建筑风格西班牙风格 容积率1.49 绿化率58% 价格均价4200元/ 主广告语千亩梦湖畔 百万生活城 销售情况一期高层中间楼王尚有部分低层房源在售 前期物管上海银湾物业管理连锁集团江西公司 建筑设计深圳国际印象设计有限公司 施工单位永同昌建设集团有限公司 房地产市场板块研究 鸟瞰图 立面图 房地产市场板块研究 经典户型 三房两厅两卫(129.24) 两房两厅一卫(129.24) 房地产市场板块研究 个案分析梦湖尊品 开发商抚州恒元置业有限公司 位置湖滨路东华理工学院体育馆西侧 物业类型高层 建筑面积150000 建筑风格欧式建筑 容积率1.85 绿化率42% 价格均价3800元/ 主广告语私享双湖 上层建筑 销售情况一期一基本售罄，二期目前在售 前期物管福州渠诚物业 建筑设计南昌大学设计研究院 施工单位赣东建筑 房地产市场板块研究 梦湖尊品效果图 房地产市场板块研究 房地产市场板块研究 经典户型 3、城南新区板块 新城区是抚州城市行政、文化中心，区域发展潜力巨大，具有较高的 价值成长性。该板块道路宽阔、交通便利、气势恢弘，吸引了地产开 发大腕们和上流社会阶层的青睐。该板块的楼盘占据了新城中心圈优 势，既吸收了老城繁华，又承接了新区昌盛，可谓商住两相宜，随着 商业圈的逐渐形成，配套设施更加完善，城南板块已然成为置业者选 择改善性住房和投资性住房的首选板块。 我们项目位于迎宾大道与金巢大道交叉口，区检察院旁。因此，该板 块的项目是本案的直接竞争对手。 该板块区域价格以基本在4200左右。 代表楼盘：华萃庭院、荟萃中央、丰源宜合、未来城、金坤名都等 。 房地产市场板块研究 个案分析华萃庭院 开发商抚州汎港凯旋房地产开发有限公司 位置抚州市迎宾大道以南、伍塘路以西 物业类型高层、排屋、别墅 建筑面积277393.03 建筑风格徽派建筑 容积率1.45 绿化率31.3% 价格高层：3800元/，排屋：7000-9000元/ 主广告语中国文化居住区 销售情况一期房源在售 前期物管南昌市佳宇物业管理有限公司 建筑设计广东省建工设计院 景观设计深圳同济人建设设计有限公司 施工单位赣东建筑 后续推盘计划预计6月份将推出二期高层 房地产市场板块研究 鸟瞰图 效果图 户型面积套数占比 两房两厅一卫8815433% 三房两厅两卫122 24253% 三房两厅两卫132 6614% 总计/462100% 一期小高层户型配比分析 房地产市场板块研究 两房两厅一卫(88) 三房两厅两卫(122) 房地产市场板块研究 经典户型 该项目一期小高层以三房为主，占总套数的67%，户型设计上赠 送的面积不多。 三房两厅两卫(132) 个案分析荟萃中央 开发商抚州宏安房地产开发有限公司 位置抚州新城市政府东侧 物业类型小高层 建筑风格新古典主义 建筑面积52万 容积率2.4 绿化率35% 价格两房均价4300元/ ，三房均价4500元/ 主广告语一城之上 享你所想 销售情况一期1#楼部分房源在售，其余已基本售罄 前期物管港联物业（广州）有限公司 建筑设计广州番禺城市建筑设计院有限公司 景观设计广州市四季园林设计工程有限公司 房地产市场板块研究 鸟瞰图 效果图 房地产市场板块研究 个案分析丰源宜合 开发商江西电联实业发展（抚州）有限责任公司 位置玉茗大道延伸段（市政府西侧） 物业类型高层 建筑面积380760 建筑风格新古典主义 容积率3.1 绿化率37% 价格在售均价4300元/ 主广告语临川第五梦 销售情况目前7#、8#楼在售 建筑设计江西省建筑设计研究总院 景观设计苏州筑园景观工程有限公司 施工单位抚州玉茗房屋建筑工程有限公司 后续推盘计划9#、10#、11#楼预计下半年推出 房地产市场板块研究 实景图 效果图 房地产市场板块研究 5、6、7、8#户型配比 户型面积套数占比 两房两厅一卫88.42-89.2212625% 三房两厅一卫（ 2+1） 88.76-94.466413% 三房两厅一卫114.81-119.16312% 三房两厅两卫115.36-121.549519% 三房两厅一卫126.89-128.8512825% 四房两厅两卫140.67-145.05316% 总计/507100% 房地产市场板块研究 两房两厅一卫(88.42-89.22) 三房两厅一卫(88.76-94.46) 经典户型 房地产市场板块研究 经典户型 三房两厅两卫(115.36-121.54) 三房两厅一卫(126.89-128.85) 该项目赠送面积较多，充分利用入户花园、阳台以尽可能多的实现高得房 率。 个案分析未来城 开发商抚州兄弟置业有限公司 位置赣东大道市政府东侧（抚州市实验学校正对面） 物业类型高层 建筑面积170000 建筑风格新古典主义 容积率2.88 绿化率48% 价格均价3800元/ 主广告语处文脉宝地 创未来传承 销售情况一期已基本售罄 前期物管上海银湾物业 建筑设计南昌大学设计研究院 景观设计抚州地景设计有限公司 房地产市场板块研究 效果图 房地产市场板块研究 经典户型 房地产市场板块研究 房地产市场板块研究 4、城西教育板块 该板块是抚州基础教育基地。这一区域交通便捷，医院、农贸市场等生 活配套完善，人文气息浓郁，周边居民有较高的文化素质及消费能力， 购房者对于房价的承受能力较高，楼盘销售速度通常很快。 代表楼盘：清华锦园、泽源华府、一品世家、博才嘉苑等 房地产市场板块研究 个案分析清华锦园 开发商抚州市万景房地产开发有限公司 位置临川大道与银福高速交叉口 物业类型小高层 建筑面积236795 建筑风格现代 容积率3.85 绿化率38% 价格均价 前期物管抚州万景物业管理有限公司 建筑设计上海东方设计院 景观设计临川区园林所 房地产市场板块研究 鸟瞰图 房地产市场板块研究 个案分析一品世家 开发商抚州市洪明开发公司 位置临川区临川大道以南临街 物业类型小高层、高层 建筑面积38580.5 建筑风格现代 容积率6.03 绿化率35% 价格均价3200多元/ 建筑设计抚州临川区建筑设计院 房地产市场板块研究 房地产市场板块研究 小结 市场在售项目基本为高层，高层产品已被市场接受。 抚州市场普通公寓的产品供应以三房为主。但由于受价格不断上涨的因 素，两房户型越来越受市场所青睐，如公园1959开盘当天，两房小户型 即售罄。大多开发商也不断提高小户型的比重，如西湖绿洲前段时间开 盘的栖贤园就以两房小户型为主。 目前市场上大多以大阳台等方式增加赠送面积，大大提高了户型附加值 ，得到了市场热捧。但是“偷面积”的手段还不够丰富，预计随着市场 对这一需求的不断提高，该户型设计将成为市场的主要潮流。 建筑风格上以新古典主义和欧式建筑风格等西式风格为主。 购房区位选择上，中心城区因其政治、经济基础和浓厚的文化底蕴依旧 是人们首选的居住板块，城南新区因为产业的迅猛发展也逐步成为人们 居住和投资的热土。 客户研究 为了明确当地的购房客户，我们走访了部分典型楼盘，并与一部分置业顾问做了详细的 访谈。由此得出以下结论： 1、抚州楼市购买客户以本地人为主，外地人占比不大。 抚州市经济水平还不是很高，正处于快速发展阶段，房屋销售目标消费客户以本地 人为主。伴随着收入水平的提高，周边县城、乡镇富裕阶层、市区改善型需求和投 资需求较为旺盛。 2、县城、乡镇居民进入市区购房 随着城市化进程的快步加速，越来越多的县城、乡镇居民涌入市区，这部分人为了 工作、子女的教育从而根据自己的需求购房。 3、外地客户 外地客户主要包括两部分：一部分是在抚州工作的企业中高层管理人员，这些客户 由于长期在本地工作，已经适应了本地区的生活方式，在当地成家立业，从而置业 。另一部分客户则是随着抚州市经济的不断发展，房地产发展潜力大，从而选择置 业投资，这部分客户大多来自于温州、宁波地区。 第二部分：项目分析 swot分析 客户定位 市场定位 项目概况 项目概况 用地面积： 16927.513 建筑面积：33855 用地性质：商业、住宅 容 积 率:2.0 建筑层数:21 建筑密度:35 绿 地 率:30% 日照间距系数:1.1 本案 本地块北临迎宾路，西临金巢大 道。金巢大道以西区域为临川的 经济、政治、文化核心区域，教 育局、法院、汤显祖大剧院、市 政府等均聚集于地块以西区域。 这些决定了项目的升值潜力将十 分巨大。 项目概况 地块现状 项目概况 swot分析 s（优势） 体量不大，去化压力小； 地块比较规则，产品设计比较有利； 地处城南新区，生活配套逐渐完善，是城市未来发展的主 要重点区域，区域规划前景良好； 地块附近目前在售项目有华翠庭院、荟萃中央、锦绣华庭 等处于销售周期内，特别是标榜豪宅的华翠庭院将使得该 区域成为市场的焦点。 地处金巢大道与迎宾大道交叉地带，交通便利。 w（劣势 ） 规模不大，项目形象难以提升； 地块周围不具备良好的生态环境； 开发商异地开发，对项目掌控存在一定 难度。 swot分析 o（机会 ） 市场空白点多。同区域产品类型单一，空白点 较多，市场潜力大； 抚州的城市总体规划。政府对这一板块产业的 支持，必将吸引更多的置业者关注本区域。 swot分析 t(威胁) 后期市场供应量较大，市场竞争压力增大，去化存在一定 的压力； 房地产市场形势跟国家的宏观经济政策紧密相连。自4月 份国家对房地产市场的宏观调控以来，房地产市场受到一 定影响，这种影响在很长一段时间内都存在。 swot分析 个体私营业主 主要为县城、乡镇、市区的经商者，经济状况较好。有较强的购买能力，渴 求更高质量的生活品质，多已成家并有子女，有稳定的居所，具有较为敏锐 的投资理财意识，渴望有品质、功能、保值的高性能居所。 国企、大型企业中层 福利待遇逐年提升，收入稳定，有较高的文化程度，以中年为主。虽然单位 拥有自己的生活社区，但是更多的置业者渴望今后拥有更高品质的生活居所 ，属于购买力较强的特殊群体。 公务员、企事业单位员工 文化程度较高，福利待遇稳定，对高质量的生活品质有不懈的追求。以中青 年两口之家或三口之家为主。受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为 一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值色彩，迫切想改善目前的生活 居住条件。 外地投资客 抚州楼市正处于快速发展阶段，投资效应相对较大，这将吸引包括江浙沪等 的地区投资客。 客户定位 市场定位 本项目位于城南新区，在自然景观、配套设施等方面目前还不及 城市中心板块，但是其未来前景优越，是目前市场最为热点的板 块，受到改善型和投资客的青睐。当前项目南边的华翠庭院标榜 抚州豪宅（物业类型有高层、排屋、别墅），属于高档产品。若 本项目定位较高，将直接面临华翠庭院的竞争压力。而在规模明 显不及和自然景观相当的背景下，项目难以实现突破。 根据以上分析，本项目应定位于中档楼盘，与板块内其它竞争项目 相当。同时，在产品设计中，在建筑上，以欢快、明亮的风格脱颖 而出；在户型上，尽可能提高实用面积。 以高性价比，实现市场突围。 第三部分：产品建议 建筑风格 景观 户型设计 规划设计 规划设计 本案地块较为周正，且为正南北朝向，建筑排布应采用 正南北朝向排布，园区内部采用围合的布局手法。