思源经纪2009中冶置业青岛城阳圣乔维斯项目定位深化及规划设计建议报告课件

1 2009.02 2 报告架构报告架构 报 告 结 论 市 场 定 位 客 户 定 位 产 品 定 位 项 目 自 身 分 析 3 报告架构报告架构 报 告 结 论 市 场 定 位 客 户 定 位 产 品 定 位 项 目 自 身 分 析 4 第一部分 项目自身分析 5 物业优势及劣势分析 说明 项目自身分析 项目地块情况 SWOT分析 分析结论 6 说明 p 本报告将重点针对项目中的住宅部分进行定位。 p 由于本项目的可售商业面积非常小，因此本报告中市场定位部分、客户 定位部分、价格定位部分不涉及商业部分，但在产品定位部分中会对商业部 分提出相应的规划设计建议。 7 项目地块情况城市区位 p 从大青岛概念看，城阳区位于大青 岛主城区偏北位置（北青岛），做为大 青岛主城区未来拓展的重要区域，城阳 将成为青岛重要的居住区域，项目地块 的地理优势凸显。 城阳区 崂山区 流亭国际机场 市北区 市南区 青岛市中心区域 城阳区政府 5公里 25公里 15公里 20公里 李沧商圈 崂山国家风景名胜区 项目地块 四方区 李沧区 8 项目地块情况项目所在区域位置 项目地块 城阳区城市区域 城阳东部商圈 城阳区政府 p 项目地块处于城阳中心区域偏东位置，属于城阳东部商圈的中心位置。 9 项目地块情况地块概况 p 地块东面紧邻着奥港国际商业预留 地，目前内部为一条自发形成的农贸街 。 p 地块西面为青威路，为连接青岛市 区和即墨市区的公路，车流量大，对地 块有一定的噪音影响。 p 地块南面为崇阳路，与青威路交界 以西为土路待修状态。 p 地块北面为和阳路，青威路以西未 通。 p 地块现状较平整，为净地。 崇阳路 泰城路 和阳路 青威路 奥港国际预留地 项 目 地 块 10 项目地块情况项目规划设计指标 用地性质：居住用地 用地面积：101027 （合151.5亩），含代征道路面积约12793 （合19.2亩） 建设用地面积：88217 地上总建筑面积：176434 容积率:2.0 建筑密度：25，绿地比例：40% 建筑控制高度：满足机场净空要求，西南角41米，东北角59米。 其他：完全遵照90/70政策 11 SWOT分析 Strength（优势） 处于城阳区东部商圈中心位置，区位条件突出 项目容积率、建筑密度低，居住舒适程度高 具备交通优势 区域居住氛围成熟，配套完善 周边教育配套完善 Weakness（劣势） 宗地东侧为奥港国际商业预留地，经营业态尚未 确定，与本项目商业部分销售产生竞争，对居住 环境可能会带来一定影响 90/70限制，对项目高品质社区打造有一定影响 临和阳路、青威路、崇阳路，存在一定噪音干扰 地块内部和外部的天然景观资源比较匮乏 Opportunitise（机会） 政策引导区域发展, 区域未来价值显现 项目周边产品品质普遍不高，产品特色不显著， 为项目带来较大的发展空间 项目所在区域，商业前景发展看好，为项目带来 更大的升值潜力 政府已出台一系列房产新政，刺激商品房销售 Threats（威胁） 房地产市场的宏观调控措施效果显现，如90/70 政策、二套房政策、将进一步考验项目产品竞争 力 大体量的万科魅力之城及宝龙城市广场项目，结 合世纪公园的自然景观，形成高端居住区域，对 项目所在区域的价值造成较大冲击 12 物业优势及劣势分析 p 本项目将分为住宅与商业两部分物业进行开发。 p 根据与开发商的初步沟通结果，确定在176434的地上总建筑面积中，商业部分（ 包括物管用房面积）的体量确定为20000，相应的住宅部分控制在156434以内。 13 物业优势及劣势分析住宅部分 p 住宅部分 本项目容积率仅为2.0，绿化 率亦大于40%，这些指标优于 项目周边的楼盘。 就整个城阳区域来说，容积率 指标相对于万科、宝龙等重点 竞品项目还是偏高；但这些竞 品项目多集中在“新天地”周 围或较偏位置。 楼盘名称容积率建筑类型 周边竞品 奥港国际2.38高层 阳光嘉园2高层 华鹏馨苑3.8高层 区域竞品 万科魅力之城2.26花园洋房、高层 宝龙国际社区1.76多层、高层 青特汇豪景苑1.4多层、高层、 别墅 都霖美景1.47 多层、高层、 高层 、联 排 卓越蔚蓝群岛1.59多层、高层、别墅 本项目2.0？ 14 物业优势及劣势分析商业部分 p 商业部分 根据协商，商业部分中的19000要返还给原业主，实 际对外销售的部分非常少。 本项目地处城阳东部商圈核心地带，商业设施众多，商 业氛围浓厚，并且紧挨城市主干道青威路，整体商业价 值较高。 项目东侧地块为商业预留地，体量较大，未来可能会与 本项目商业形成一定程度的竞争。 佳家源 利群 世正 爱丽安 中联电子 奥港国际 商业预留地 青威路 项目地块 15 分析结论 位于城阳中心城区，区域认可度较高 道路发达，交通配套完善，出行方便 周边配套齐全，商业业态丰富，生活便捷 相对于周边项目，容积率较低，舒适度较高，宜于打造出高品质的社区 良好的自身先决条件使得本项目在区域内具有很强的竞争力 16 报告架构报告架构 报 告 结 论 市 场 定 位 客 户 定 位 产 品 定 位 项 目 自 身 分 析 17 第二部分 市场定位 18 市场定位 市场定位 市场定位依据 19 市场竞争自身限制条件 市场定位依据 p 三个维度原则 价值最大化维度 市场竞争维度 自身限制条件维度 价值最大化 20 定位价值更高的产品，提升项目的整体价值，满足客户 的利益需求 市场定位依据 p “三个维度”的应用 价值最大化 通过产品组合的创新与合适的竞争策略运用，塑造项目 的核心竞争力，保障实现项目的价值提升 市场竞争 通过定位的优化与竞争策略的运用，实现本项目的 SWOT 动态优化 自身限制条件 本项目定位 21 市场定位战略地位 领导者领导者挑战者挑战者 p一线品牌 p项目具有无可复制的资源 p产品核心优势明显，大规模制造 p垄断价格标杆，引领市场潮流 p具有持续作战能力市场新进者 p具备一定独特资源和生产规模 p改变游戏规则 p强调新的评估标准 p强调产品的特色和价值 追随者追随者补缺者补缺者 p缺乏独特资源和资金实力 p搭便车，借势 p以小博大，杀伤战术 p价格战的制造者 p规模小，快速灵活 p目标客户明确，挖掘细分市场价值 p抓住某种需求变化趋势，细节创新， 打造难以复制的产品 p敏锐的机会主义者 区域住宅市场区域住宅市场 挑战者挑战者 22 市场定位竞品调查 项目名称建筑风格Slogan主诉求 卓越蔚蓝群岛西班牙中国私属群岛公园 花树水岸 融景于家/160万岛生活国度/源 青岛以卓越 万科魅力之城德式青岛新天地/二期公园华庭青岛新洋房BLOCK德国小城印象 宝龙国际社区英式 北青岛中心亲水生态居住区 宝龙送惊喜，换了购房礼/城阳新天地休 闲养生大宅 青特.汇豪景苑欧式古典 城市私藏品，核心区稀缺景观私宅 【豪门盛宴】/鉴证，城市私藏品的诞 生/越成功的内心，越容易被细节感动 都霖美景德式现代简约城中清流 270度大视角，才是心灵的广度/70米的 宽楼距，是阳光的追逐尺度 华鹏馨苑现代简约缤纷生活从心开始 阳光嘉园现代简约繁华之中阳光下，上好位置小户型精选90小户型 奥港国际欧式商圈之上，领袖之城商圈之上，领袖之城/筑居国际商圈 p区域重点项目如魅力之城、宝龙国际、蔚蓝群岛等建筑风格以欧式为主，受市场热捧，销售情况较好。 p本案周边项目如华鹏馨苑、阳光嘉园建筑风格以现代简约为主。 竞品调查结果表明，欧式风格的项目的客群接受度较高，销售情况较好 23 市场定位客户访谈 p访谈中大部分客户对听过的地中海和 西班牙风格喜好较多，偏好欧式建筑 风格。 客户喜欢的建筑风格调查客户喜欢的建筑风格调查 城阳人对欧式风格产品的品质认可度较高，目 前市场反应良好的高尚住宅项目，如宝龙、魅力、 青特均为欧式风情小镇主题。 张先生 城阳某开发公司副总 韩国客户购房喜欢买名牌，对环境的要求很 高，喜欢安静，建筑风格喜欢异国风情 金先生 魅力之城韩国部置业顾问 24 市场定位思路梳理 作为进入新市场的挑战 者，本项目必定需要别 具一格的特色以及价值 诉求 竞品调查与客户访谈均 表明，城阳的客户对欧 式风格有着明显的偏好 项目地块周边缺乏一个让 人印象深刻的欧式风格社 区 因此，本项目不会是现代简洁，不会是后现代，也不会是“新都市主义”， 它会是欧式风格，而且是一种与众不同的欧式风格 25 还有什么欧式风格 是与众不同的呢？ 市场定位思路梳理 卓越蔚蓝群岛 选择了 “西班牙” 万科魅力之城 选择了 “德国” 宝龙国际社区 选择了 “英伦” 意大利托斯卡纳 一种阳光、自然、醇厚、温馨的欧式风格 就是本项目的最佳选择 青特汇豪景苑 选择了 “古典” 26 完善的配套，便捷的生活，凸显项目的区位价值 立足于中高端发展方向，展现经典异域风情，提升形象力 都市宜居生活 托斯卡纳印象 高尚住区 依附于整体社区的高尚品质，以达到产品的价值实现高性价比 区位属性 产品属性 市场属性 市场定位 项目市场定位：都市宜居生活，托斯卡纳印象高尚住区 27 市场定位 案名建议： 中冶卢卡印象（卢卡Lucca是意大利托斯卡纳大区城 市，以保留较好的古老风貌以及音乐家普契尼闻名） 中冶香颂（歌曲艺术） 中冶奇安第（基安蒂、吉安帝、吉安第） 中冶圣乔维斯（红酒文化） 28 报告架构报告架构 报 告 结 论 市 场 定 位 客 户 定 位 产 品 定 位 项 目 自 身 分 析 29 第三部分 客户定位 30 目标客户结论 客户定位 客户需求特征 31 客户来自哪里？ 购买动机是什么？ 通过对本区域内竞品项目的已成交情况进行分析 32 u 区域内已成交客户来源分析 p 项目所在区域内主力客群为占52%的城阳本地客户，而青岛市区占到25%，鲜族则占15%。 p 客户来源广泛，说明本区域具有较强的吸聚影响力。 数据来源：魅力之城、宝龙国际社区、华鹏馨苑、奥港国际、富通广场、林溪美地 客户需求特征区域市场调查结果 33 u 区域内已成交客户置业目的 p 客户购房目的统计表明，自住的比例高达71%，保值投资为23%。 p 可见，本区域购房客户主要以自住改善型需求为主，保值投资需求为辅。 数据来源：魅力之城、宝龙国际社区、华鹏馨苑、奥港国际、富通广场、林溪美地 客户需求特征区域市场调查结果 34 p 区域客群主要为城阳本地客户，以民营企业主、政府公务员为主，年龄主要集中在30 45岁之间，多为自住改善型需求。 p 部分客户来自青岛市内以及其他区域，因为城阳具有舒适的居住环境和人文环境，品牌 开发商带来的高品质产品获得部分投资者和自住型客户青睐。 p 城阳外来人口较多，大量的鲜族人在此工作、生活，较好的城市环境成为他们在此置业 的原因。 客户需求特征区域市场调查小结 35 目标客户结论目标客群的选定 结合本项目市场定位的特点，目标客群定位如下： 目标客群构成：社会新锐+财富成长家庭+富贵之家 快速上升的社会新锐 稳定发展的财富成长家庭 厚积薄发的富贵之家 成为项目的主力购买客群 以城阳区域为主的自住型客户成为项目的主力客群， 同时兼顾在城阳聚居的韩国及鲜族客群 36 目标客户结论客户比例估算 预计成交客户的组成比例如下： 社会新锐：25% 财富成长家庭：50% 富贵之家：25% 购买客户构成 37 目标客户结论客群特质 项目的目标客群应该具备如下特质： 实力：城市精英，当今和未来社会的中坚力量 特征：开放，积极，自信，乐观 愿景：对城市中心区域的发展充满信心，热爱中心生活 情结：对城市中心区域的执着 ，对欧洲品质生活的憧憬 对生活怀有梦想、自信满满， 他们对生活有着自己的审美，他们看起来特别随意，其实他们非常挑剔。 他们深信，高品质生活必然从选择他们深信，高品质生活必然从选择 高品质的住宅开始高品质的住宅开始 38 目标客户结论客群描摹 社会新锐社会新锐25%25% 城市地位：社会新兴力量、新青岛人 职业特征：韩资企业员工、企事业单位员工、政府 公务员、航空公司及关联企业员工 年龄特征：25-30岁左右 家庭结构：单身贵族、二人世界 社会经济地位：工作时间不久，处于快速发展期， 经济基础薄弱，受教育程度较高，对品牌高度认可 置业特征：对价格敏感，对地段不敏感，对区域成 熟度要求不高 39 青睐于50到80的一居或紧凑二居的小户型； 总价能相对较低； 对交通依赖程度较高，看重社区便捷的交通； 由于户型面积偏小（1-2室）而又必须尽可能 提高使用率； 需要充分的储物空间； 注重建筑外立面的个性化； 希望能用较少的价钱住进高档次的社区，满足 小小的虚荣心，在朋友、同事和亲戚面前能有 面子。 社会新锐的关注点 目标客户结论客群描摹 客群特征定位：中端一次置业客户 40 目标客户结论客群描摹 财富成长家庭财富成长家庭50%50% 城市地位：社会中产阶层 职业特征：政府公务员，教师、医生、工程师 等专业人士，公司中层管理人员 年龄特征：30-40岁左右 家庭结构：三口之家 社会经济地位：处于事业稳定发展期，有一定 的事业基础和经济基础，受教育程度较高，对 文化和生活品质要求较高 置业特征：对价格敏感，对地段较敏感，对区 域成熟度要求较高 41 青睐于100左右的舒适两居或小三居产品； 对交通依赖程度较高，看重社区便捷的交通； 注重享受城市中心生活，看重社区高品质服务 功能及周边商务、商业氛围； 关注周边教育配套； 注重社区的整体品质与园林景观。 财富成长家庭的关注点 目标客户结论客群描摹 客群特征定位：中端二次置业客户，以改善型需求为出发点 42 富贵之家富贵之家25%25% 城市地位：社会上层 职业特征：企业高层管理者、私营企业主、高级公务人员、 日韩产业业主 年龄特征：35岁以上 家庭结构：以三口之家为主，兼有三代同堂 社会经济地位：成熟期向自我实现过渡，有一定的社会定位 和财富，对文化和生活品质要求较高，追求舒适高品质生活 置业特征：对价格敏感度较低，对地段较敏感，对区域成熟 度要求较高 目标客户结论客群描摹 43 更加关注产品的细节，注重宅所在整体楼盘中的领袖地位 ； 对户型需求以舒适型三居、四居为主； 关心自己的邻居是谁，希望能同和自己身份、地位相似的人 毗邻而居； 多次置业，购房心理成熟，具有一定的长线投资性质； 完善的全方位的物业管理、高品质的服务； 社区及其周边商业、休闲配套需完善，如餐厅、酒吧、会所 、健身设施等，尤其看重社交功能。 富贵之家的关注点 目标客户结论客群描摹 44 报告架构报告架构 报 告 结 论 市 场 定 位 客 户 定 位 产 品 定 位 项 目 自 身 分 析 45 第四部分 产品定位 46 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 47 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 48 产品定位及产品设计原则 规避风险 / 迎合市场 /寻求突破 / 切实可行 p规避风险 以提高产品适销性为目的，趋利避害，不做市场已证明不适销或未来不适销的产品 p迎合市场 根据客户需求，定制化地为目标客户设计其需要的产品 p寻求突破 根据项目限制条件和市场预期判断，现有产品的基础上使用新理念、新技术 p切实可行 设计方案必须适合于本项目，经济、技术、施工等具有可操作性 49 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 50 我们的客群需要什么？我们能做什么？ 51 p 根据对目标客群关注点的梳理，结合市调结果的印证，可对客户需求得出如下结论： 区域市场以高层产品为主，市场竞争激烈，而洋房产品供应相对较稀缺，因此市场上有洋房产 品的项目表现较好，如万科魅力之城等。 在城阳，洋房等低层产品市场接受度高于高层、高层产品。 区域市场以90左右二居和120以下房型去化速度较快。 社会新锐需求面积较小的一居或两居，强调空间的使用率以及建筑的个性化；财富成长家庭多 选择90的中等户型，关注社区环境及周边配套；富贵之家青睐面积较大的户型，以舒适型三 居为主，强调项目的品质感。 总体规划设计建议 52 p 我们产品规划建议： 产品形态：为跳出周边市场的竞争和弱化客户对区位的抗性，需通过洋房产品提升 项目品质，结合具体经济指标，本项目规划为高层和花园洋房的混合社区。 户型面积：结合市场分析和90/70政策，高层户型面积控制在50-110，洋房主力 户型面积控制在120-140。 整体风格：通过建筑外立面、园林景观等精心设计与施工，体现项目高品质感，打 造出与当地气候、人文条件相吻合的国际化的托斯卡纳风情的社区。 总体规划设计建议 53 p 地块内部价值判断 总体规划设计建议地块内部分析 地块北侧、西侧、南侧的边缘 部分，临近市政道路，商业属 性较强，适合于开发商业设施 ，尤以西侧临近青威路的部分 商业价值最高 受市政道路、环境、商业等 外部环境的影响，适于开发 中端品质的层数较多住宅产 品 中部核心地带，受外部环境 影响较小，地块价值最高，南 向遮挡较少，适于开发品质最 高的多层、洋房等产品 54 本项目为板式高层和花园洋房的混合社区，另有部分商铺。 结合地块现状条件，住宅楼均采用南北向布置。 花园洋房应位于价值最高的地块中部和南部，层数建议为5.5层，该区域要通过“台地 化”的土方施工，地形抬高，与周边部分形成一定高差，加以边际处园林植物的围合 设计，能成为相对独立的一个组团。 高层则在花园洋房北面、东面分散布置，呈半围合状态，建议全为品质较好的板楼， 12-18层。 为降低建筑密度、提高楼间距、增加居住舒适度，可考虑底商形式，建议沿北侧和阳 路与西侧青威路设置二层临街商业，采用高层底商与独立商铺相结合的形式。 南侧沿崇阳路部分，为不影响花园洋房的 采光、视野和居住品质，不设底商和独立商 铺，但可酌情临街的高层建筑设计底商。 总体规划设计建议总平面布局 55 总体规划设计建议总图排布建议 商业部分 花园洋房部分 高层部分 图例 机动车（行人 ）出入口 人行出入口 北 两层底层商业 两层底层商业 两层底层商业 两层底层商业 两层底层商业 局部两层底层商业 两层底层商业 两层底层商业 局部两层底层商业 本方案由思源根据对地块综合分析得出，仅供参考，以设计院最终方案为准 56 社区交通出入口设在建设用地范围南侧崇阳路与北侧和阳路，但可考虑在西侧青威 路开设人行出入口。 项目中部的花园洋房区域采用严格的人车分流的模式，对高层部分与商业部分不做 硬性要求。 社区的停车为地下停车库结合地面停车位，根据规划指标需提供约1765个，车位数 量明显偏多，建议适当减少。 地下车库的层高可适当提高，以考虑日后改造为立体车库的可能。 总体规划设计建议交通组织 57 总体规划设计建议样板示范区规划 p 样板示范区要把项目产品潜质外化，是一个项目的营销和品牌形象最好的表现形 式和着力点。 p 样板示范区的基本规划原则如下： 包括销售中心、园林鉴赏区与示范单位三大部分； 示范区靠近市政主路，对外展示效果佳，交通通达性较好； 囊括洋房与高层两大类产品； 易于形成一个相对围合的空间，与周边建筑工地有效分隔，最大限度的减少施工对客户安 全和心理的不良影响，降低销售抗性； 保证客户由外入内的连续性，能切身感受到项目优秀品质，体验到未来居住生活的惬意。 58 总体规划设计建议样板示范区规划建议 p 样板示范区位于地块西北侧 销售中心位于项目西侧，利用双层的临街 商铺改建，临近佳家源、利群等商场，展 示性较好，便于吸引购物人群的参观，同 时紧临青威路，交通方便； 示范单位的选择如图所示，涵盖了板式高 层与花园洋房两种产品形式，在楼内设立 主力户型实楼样板间； 销售中心与示范单位围合的空间开辟为园 林鉴赏区。 销售中心 园林鉴赏区 洋房实楼样板间 高层实楼样板间 59 总体规划设计建议样板示范区建议 p销售中心的风格应与项目整体风格保持 一致，同时根据目标客群的喜好，针对 性地进行室内风格和档次的装修设计。 60 总体规划设计建议样板示范区建议 p 样板示范区各部分及看房通道的设计和施工， 都要确保客户的安全，同时与建筑风格相搭配。 61 总体规划设计建议样板示范区建议 p 整个示范区要呈现出美轮美奂、醒目别致的景观画面，成为同区域项目中的“标 杆”，打动客户，让其获得极佳的感官印象，为之心动，为产品的销售打下好的基础 。 62 总体规划设计建议样板示范区建议 样板间要选取主力户型或是销售中相对存有难度的户型； 样板间的装修与布置一定要与项目整体品质相契合，同时又要考虑目标客群的审美情趣； 对于不同的户型要考虑其实质性的作用，如小户型装修要以功能的全而精为主，大户型则 凸显居住的舒适度与家庭的温馨感。 样板示范区的建设进度尽可能的提前， 争取开盘前能完整的呈现给客户，以配合项目整体营销策略和进度 63 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 64 户型设计建议住宅部分户型配比建议 约25%，面向社会新锐 约50%，面向财富成长家庭 约25%，面向富贵之家 65 户型设计建议住宅部分户型配比建议 p 根据该户型设计建议，本项目可提供约1630套可售住房。 其中花园洋房住房约230套，按每单元一梯2户、平均层数5层计算，共需23个 单元；户型均为110-150的大户型，包括三居、四居与部分顶跃户型，主要 面向富贵之家。 高层住房约1400套，按每单元一梯3.2户、平均层数15层计算，共需要29个单 元；户型以90以下的小户型为主，包括一居、紧凑两居、舒适两居、紧凑三 居等多种户型，充分满足社会新锐与财富成长家庭的需求，同时也有少部分 110的舒适三居给收入较高的财富成长家庭与喜欢住高层的富贵之家。 66 户型设计建议住宅部分户型设计建议 在花园洋房的顶层部分考虑设置跃层的大户型。 花园洋房部分首层、二层可以设计为赠送地下一层和下沉式庭院。 在每个面积区间，进行多户型方案设计，丰富产品线。 在规划可行的前提下，标准层层高尽可能高。 户型设计需要精密设计，要求平面紧凑、功能细化、尺度合理，打造舒适住宅、经 济实用住宅两类产品。 在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运 用步入式飘窗、入户花园、错层露台等。 67 户型设计建议住宅部分户型设计建议 户型设计中增加额外使用面积 增加额外使用面积的方法很多，根据青岛的实际 情况以及我们项目的特点，我们选取了几种能用 于本项目的，而又没有政策风险的方式： 68 户型设计建议住宅部分增加额外使用面积 通过步入式飘窗，可以使业主获得更多的有效使用空间。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移， 不做窗台而与楼面平齐。相关建筑设计规范规定：层高2.2米以下的空间不计入建筑面积，因此 只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积。 步入式飘窗的设计，给业主提供了额外增加的可利用空间，同时也使户内空间更明亮、舒适。 p方式一：运用步入式飘窗 高度小于2.2米 69 户型设计建议住宅部分增加额外使用面积 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，我们可以通过做入户花园和阳台，增加住宅有效使用空 间，同时改善住家环境，提高舒适度。 入户花园和大阳台作为私人空间，增加了实际面积，提高舒适度。 考虑到部分业主可能会将入户花园封闭起来使用，在设计中应考虑相应的保温措施，将垫层里面 预先埋上地暖管，待业主入住以后接通供热管线就能作为一个正常的房间使用。 p方式二：入户花园和大阳台 70 户型设计建议住宅部分增加额外使用面积 由于露台不计入建筑面积，我们可以通 过赠送大露台增大使用空间。 在奇数层或偶数层将阳台设计为不算面 积的大露台，赠送客户。 建议在高层设计中应用。 p方式三：赠送大露台 71 户型设计建议住宅部分增加额外使用面积 由于地下室不计入建筑面积，我们可以 通过赠送地下室来增大使用空间。 对于一层和二层住户，赠送地下室，通 过楼梯将地下室与一层、二层的客厅相 连，使得楼上楼下有机结合起来。 建议在花园洋房设计中应用。 p方式四：赠送地下室 在地下室改 建的影音室 72 二层餐厅处设置户内楼梯 户型设计建议住宅部分增加额外使用面积 p如何将部分地下一层面积赠送给二层 73 利用公共楼梯下的空间往下，穿过一层 户型设计建议住宅部分增加额外使用面积 p如何将部分地下一层面积赠送给二层 74 到达地下一层，赠送部分面积 地下室布局方式仅为示意 户型设计建议住宅部分增加额外使用面积 p如何将部分地下一层面积赠送给二层 面积的赠送应符合青岛当地规划部门相关规定，规避政策风险； 同时还应符合建筑外立面的整体风格 75 户型设计建议住宅部分户型借鉴 户型借鉴 76 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 50平米户型参考 小巧舒适型一居室，卧室和客 厅朝南； 阳光餐厨； 交通面积小，充分利用空间。 77 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 85平米舒适两居户型参考 舒适两居，独立餐厅，居住惬意 南北通透，通风良好 客厅和主卧室都朝南 78 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 8090平米舒适两居户型参考 全南向户型，主要功能空间全部朝南； 可满足两口之家、三口之家对居住空间 的需求； 内部空间紧凑合理，客厅、餐厅一体化 设计，利用率高； L型厨房，直线操作，流线省力； 预留收纳空间，可用作洗衣房。 79 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 8090平米紧凑三居户型参考 经济型三居室，拥有完备的功能空间，兼具空间 利用的高效性与经济性； 可满足两口之家、三口之家对居住空间的需求； 一梯两户，使用率高； 南北通透，通风采光条件优越，舒适性高； 内部空间紧凑合理，实用性高。 80 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 110平米三居户型参考 舒适三居，全明设计 南北通透，通风良好 客厅和主卧室都朝南，充分享受阳 光生活 景观餐厅，惬意享受 主卧室带有独立卫生间，提供生活 便利 81 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 115平米三居户型参考 舒适三居 南北通透，通风良好 客厅和两个卧室都朝南，充分享受 阳光生活 主卧室带有独立卫生间，提供生活 便利 82 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 120平米三居户型参考 舒适三居 南北通透，通风良好 功能分区明确，独有家政空间，餐 厨联合创造独有生活乐趣； 起居室和两个卧室都朝南，充分享 受阳光生活 主卧套房设计，带有独立卫生间， 使用便捷舒适 83 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 花园洋房户型参考 84 户型设计建议住宅部分户型借鉴 p 花园洋房户型参考 85 户型设计建议住宅部分户型借鉴 花园洋房一层 三房二厅二卫 150 一层入户花园设计 户型方正，功能区划比较合理 全明户型，通风采光佳 独立主卧空间，私密性较好 86 户型设计建议住宅部分户型借鉴 花园洋房二层 三房二厅二卫 145 南北通透，玄关入户保证私密性 附带宽大露台 宽阔横厅设计 卫生间干湿分区 87 户型设计建议住宅部分户型借鉴 花园洋房三层 三房二厅二卫 125 南北通透 附带宽大露台 宽阔横厅设计 卫生间干湿分区 88 户型设计建议住宅部分户型借鉴 花园洋房顶层(跃层) 四房二厅三卫 160 复式结构，会客与起居动静分离 跃层独立主卧空间，附送超大露台 建议花园洋房的顶跃户型着重突出性价比， 面积适中，压低总价，同时提供较多的赠送面积 89 户型设计建议商业部分 沿北侧和阳路、西侧青威路、南侧崇阳路建设的临街商铺基础标准为：双层建筑，单层 面积80-90，首层层高4.5m，二层3.9-4.2m，门面宽5-9m，进深12-15m左右。 注意底商与独立商铺在设计上的区别。 90 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 91 建筑风格建议整体风格 p 本项目住宅与商业建筑均采用统一的意大利托斯卡纳风格。 p 托斯卡纳(意大利语为Toscana)是位于意大利中西部的一个大区，文艺复兴之城佛罗伦萨、海滨小城比 萨与著名古城锡耶纳这三座意大利文明发祥地的美丽城市均位于该大区之内。 92 建筑风格建议风格释义 托斯卡纳式建筑体现出醇厚粗朴的风格，包括暖色调的外立面颜色、粗朴而富有天然 质感的材料，在细部构造上具有鲜明的特点。 93 建筑风格建议细节要点 细节构造坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，砖红色陶制的S 瓦和半筒瓦 94 建筑风格建议细节要点 细节构造屋檐多用小连券檐口装饰 95 建筑风格建议细节要点 细节构造雅黄色STUCCO涂料墙面，可考虑进行拉毛处理 96 建筑风格建议细节要点 细节构造墙面部分区域可考虑用粗犷的文化石进行贴面 97 建筑风格建议细节要点 细节构造门廊与窗多呈拱形，窗洞略小 98 建筑风格建议细节要点 细节构造建筑常在局部设计挑高的连券拱敞廊，其中柱拱比例多为经典的文艺复 兴比例，即正方与半圆 99 建筑风格建议细节要点 细节构造阳台也可采用拱顶的形式，铸铁镂空栏杆的运用也较多 100 建筑风格建议细节要点 细节构造铁艺的运用较多，局部可采用铸铁雕花的装饰 101 建筑风格建议参考案例 龙湖系列 102 建筑风格建议参考案例 广州利海托斯卡纳 103 建筑风格建议参考案例 深圳万科城 104 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 105 p 本项目三面靠近市政道路，存在一定的噪音和粉尘污染，且无现存景观（如天然水系、 公园等）可以借景，周边环境较差。 优美的社区内部环境对本项目整体形象的打造和品质的提升至关重要 园林景观建议规划理念 106 园林景观建议规划理念 配合体验式营销，刺激客户购买欲望 营销推广层面营销推广层面 打造高品质社区的必备条件客户需求层面客户需求层面 异域风情 感观打动 投入成本不高，易于形成差异化 市场竞争层面市场竞争层面 107 园林景观建议规划理念 本项目景观设计主题应体现纯正的意大利托斯卡纳地域文化，景观小品、园林建 筑、地面铺装、微地形的塑造等都要符合这一主题，达到与建筑物的高度融合。 沿街商铺的建设会将社区与外部环境加以有效区隔，本项目的园林景观形成“内 敛”的大围合态势。 项目地块内部无现状自然景观可利用，场地较为平整且面积不大，绿地率要求达 到40%，因此需要打造出独具一格的内部主题景观，增强视觉冲击力，凸显项目 品质。 要保证社区中部和南部的花园洋房组团能获得最佳效果的园林资源与景观视野。 108 园林景观建议整体风格 p 托斯卡纳当地最典型的气候是阳光下的蓝天白云，而线条柔美起伏的山丘、葡萄园、橄榄树、 挺拔的铅笔柏是当地的独有特色。 109 园林景观建议风格释义 托斯卡纳式的景观本质上是要展现原生态的乡村田园风光，其特点包括蜿蜒舒缓的坡地地貌、错 落有致的植物层次、高大挺拔的树阵、漫坡的草坪与花境等。 110 园林景观建议风格释义 营造景观时要力求把大自然的优美恬 静和生活的悠然闲适与托斯卡纳风格 的建筑相协调，突出对自然化景观的 表现和对细部节点的深度刻画； 特别是在植物材料（大树及地被）与 铺装材料的运用方面要有大的手笔。 111 园林景观建议设计要点 景观设计景观设计 精致化 亲和度 细节决定一切，精致的产品才能真正打动客户 近人尺度的景观环境，形成亲切和谐的邻里空间 提高景观环境可参与度，实现外部空间的实用价值参与性 112 园林景观建议设计要点 p景观设计要结合社区道路、停车位、附属设施（变配电用房、地下室人防出口）等全面考虑， 尽可能对其进行园林化处理； p对社区内部空间进行自然有效的划分，形成多层次交往的邻里场所，注意空间的自然过渡，从 公开到私密：社区环境楼间环境入户花园（灰空间）等； p可适当的引入水系让社区富有灵动感，做到绿化与水景紧密结合，营造丰富的景观空间层次， 形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地； p注意合理平衡土方，可利用高层住宅基础施工所挖出的土方进行微地形处理； p园林植物主要选用乡土植物，可适当引入一些较易体现托斯卡纳风情的植物，如挺拔直立的毛 白杨、白桦、蒙古栎，芳香类地被薰衣草、鼠尾草、迷迭香等； 113 园林景观建议设计要点 p注意雕塑、休闲椅、路灯、花廊、地面铺装等园林细节的精细处理，于细微之处彰显格调； p还应恰当考虑风水的和谐性及气场因素； p花园洋房住宅为本项目最高端的产品，要保证该区域实现严格的人车分流，拥有最好的景观资 源和视野 ； p临街商铺的景观应更多的从商业的角度考虑，突出商业氛围，符合商业需要； p社区出入口处的设计应全面展示整个社区的风格和品质。 114 园林景观建议细节示意 树阵围合 社区入口 115 园林景观建议细节示意 休憩空间邻里空间 116 园林景观建议细节示意 微 地 形 的 营 造 水 景 117 园林景观建议细节示意 p植物的配置还是以北方常用树种为主，价格低廉，成 活率高，管护费用低，移栽后能较快恢复长势形成良 好景观效果。 118 园林景观建议细节示意 乔、灌、草、花结合 水生植物与草花搭配 119 园林景观建议细节示意 园林化道路 景观化井盖 120 园林景观建议细节示意 古朴的陶制花钵 精致的草坪灯 121 园林景观建议细节示意 标志性钟楼 标志性钟楼 122 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 123 装修建议室内部分 p本项目的产品采用毛坯方式交房 ，因此装修只需 达到一般的清水房标准即可。 地面：水泥砂浆找平，预留装修层与铺设地暖管需 要的厚度 墙面：卫生间及厨房为水泥拉毛，其它为耐水腻子 顶棚：卫生间、厨房水泥腻子，其它为耐水腻子 内门：预留洞口 卫生间及厨房：预留给、排水管接口 124 装修建议公共部分 p为更好彰显本项目的高品质，体现“高性价 比”的优势，给客户良好的价值认同感，建 议对公共部分进行较高档次的装修。 单元入口 入户大堂 电梯梯厅 走廊过道 125 装修建议公共部分 单元入口 p 要有高档的设计水平与装修工艺 可将门廊拉高，增添了层高感和档次感 注意与周边景观小品相结合 126 装修建议公共部分 入户大堂 p 大堂作为客户第一关空间，是客户出入家门的“门面”，是体现项目形象定位的良好载体 。 装修突出高品质。选择温馨具有亲和力色彩，例如暖色系增加亮点设计。配以生态化的植 物、水景、装饰，以及柔和的灯光，让居者放松和亲近。 127 装修建议公共部分 入户大堂 p 大堂可考虑接待区、休闲等候 区、物业信息张贴、信报箱等 功能。（高层与洋房楼座可根 据大堂实际尺寸考虑各功能区 的删减以及空间大小） 128 装修建议公共部分电梯梯厅 p 简单装修 地面：大理石拼花或者玻化砖 墙面：壁纸或环保涂料 顶棚：石膏板吊顶 129 装修建议公共部分 走廊过道 p 温暖的色调与饰物的搭配，给住户以温暖舒适之感 地面：玻化砖 墙面：壁纸或环保涂料 顶棚：石膏板吊顶 130 装修建议公共部分 地下停车场 地面：水泥地面，赶光压实 墙面（框架柱表面）：环保耐擦洗涂料 顶棚：环保耐擦洗涂料 131 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 132 配套设施规划建议社区入口 建议： 1、社区入口是整个社区的门面，是项目形象的展示区。因此应充分体现社区的风格； 2、设计上应考虑与园林景观的结合，给人亲切，放松之感； 3、主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统 、进出身份验证系统，如IC卡等。 133 配套设施规划建议社区安防 作为基本的标准配置，无论是大、小户型社区，也基本大同小异；区别点在于品牌的选择。 使用建议： 周界红外防范系统 电视监控系统 可视对讲门禁系统 家居安全防范系统:煤气泄漏报警、紧急 呼救系统等 停车场管理系统 1-3层门磁、窗磁 134 配套设施规划建议社区会所 充分利用项目周边与自身的商业配套，结合售楼中心的后期改造， 打造社区“泛会所”概念 项目周边商业配套已比较完善，应加以利用 在售楼中心后期的改造中，引进具备会所功能的相关业态如美容SPA、健身房、咖啡厅等， 为客户量身打造高质量的社区服务，以满足社区业主的时尚生活需求 通过吸引品牌商家进驻本社区，有利于提升项目形象 p可减少建设成本，节约前期资金，同时规避会所自身持有经营带来的风险 p不建议本项目单独设立小区会所 135 配套设施规划建议停车位 社区的停车为地下停车场结合地面停车位，地面停车位实现园林化设计，可采用植草砖。 车位指示牌要清晰明确。 行车道转角或者其他视野不好的地方，应充分考虑到行车的安全性和方便性。 小区车行出入口管理采用电子管理系统。 136 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 137 设施设备及智能化建议总体建议 p 住宅小区及家庭布线系统：结构化综合布线系统； p 家庭自动化系统：可视对讲门禁系统，窗磁门磁安全防范，双鉴探测器，煤气泄露报 警，火灾探测器，紧急求助报警，室温自动控制系统； p 小区安防系统：监控，周界红外线防范，电子巡更，防火及应急联动； p 小区物业管理系统：给排水、变配电集中监控，区域照明自动控制，背景音乐及广播 系统，三表远传； p 小区信息服务平台：有线（数字）电视系统(可支持VOD)，Internet，ADSL的接入， 远程教育，远程购物，远程医疗，小区信息网，小区综合管理信息。 138 设施设备及智能化建议安防系统 燃气泄漏报警器 指纹门禁系统 彩色可视对讲门磁窗磁 小区监控系统 周界巡更 139 设施设备及智能化建议电梯 根据网络调查以及关注度调查，建议采用合资产品；（关键部件是进口，其他部件国产，在 不增加造价前提下，品牌最好为进口标识，以保证品质、节约成本同时促进销售） 电梯在保证运力前提下，既要考虑成本经济性，又要方便客户搬运大件物品、老人、残疾人 轮椅进出；建议轿箱尺寸采用载重量不小于1吨的大轿箱； 电梯梯速和载重量根据核算后确定； 电梯采用人性化设计，配有监控等。 140 空调室外机位处用百页进行美化遮挡， 不破坏建筑外立面效果 设施设备及智能化建议空调室外机 141 设施设备及智能化建议通信系统 p 电话 ：电话至少2条外线 建筑面积90平米以下户型主卧室、起居厅设计接口 建筑面积90平米以上户型主卧室、起居厅、书房、主卫设接口 p 网络 ：宽带到户，每户卧室、起居厅、书房预留接口 宽带可考虑多引进几家宽带供应商，为后期业主使用提供方便 142 设施设备及智能化建议有线电视 p 有线电视入户，每户起居室、卧室预留电视接口 143 设施设备及智能化建议水、电、气 p 三表出户 供水：洋房部分与高层7层以下楼层通过市政管网直接供水，高层7层及以上楼层通过水 泵加压提升到屋顶水箱进行供水。 供电：90以下户型4.5-5.5KW/户，90以上6KW/户。所有强弱电均暗管配线；各厅 室配足插座，预留空调外机位；部分房型预留家用中央空调外机位。 煤气：天然气，全部天然气管接驳到位，三房及以上房型预留大容量恒温燃气热水器机 位及相应管道配置。 144 设施设备及智能化建议电源插座 p 由于本案交房标准为毛坯房，因此电源插座建议为普通经济型插座即可 p 在插座位置的设计上，应方便各功能区的使用 145 设施设备及智能化建议室外管道 p 由于青岛四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和 污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合 空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管 道细小，一般不会影响立面效果。 p 室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑 。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。 p 烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出 烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。 146 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 147 物业管理建议注重细节 p 物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到社区 的品质、产品的价格。 为了有效保障项目住宅物业品质，从软性功能上最大化提升项目价值，建议项目住宅物业管 理要吸纳或聘请专业物业管理团队提供合理化建议，同时全面管理，保障服务项目顺利实施 。 物业服务内容方面，除日常管理外，可考虑增加特色的管家服务或酒店式服务。 注重物业服务中细节。 在确保物业管理水平符合社区品质的前提下，后期管理也可考虑自己的物业公司，以保障物 业管理具有更好的可控性，同时能够有效控制项目物业管理成本，避免因物业费过高增加客 户抗性。 让物业管理由被动地服务与配套，变