主题公寓ppt课件

主题公寓 发达国家人口老龄化解决方案 经济发展，生活富裕 寿命延长 大力发展老 年住宅 老年人口 比例增大 研究并发展 世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（%） 养老产业对社会形 成负担 年 份195019601970198019902000 2010 全世界8.18.18.48.69.29.810.7 发达地区11.612.614.515.517.6 19.2 21.2 发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5 1.老年公寓 世界人口老龄化情况日趋严重，发达国家先富后老，在养老住宅的发展相当成熟 目前国外基本养老模式主要可以分为以下四大类： 类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家 连续照料退休社区 身体健康，可以独立生活，但 必要时提供辅助和护理服务 需要应急照料的老年人 租赁或出售开发商美国，日本 居家生活型 年龄有限制，喜欢参加身体锻 环境优美，成熟服务体系，多 活跃老年社区 炼和社会活动的客户种娱乐交流场所，社区活动丰富 出售为主开发商美国，日本 老年公寓 喜欢安静，结交新朋友的老年 不提供就餐、交通、不组织社 客户 会活动 租赁或出售政府为主欧洲，新加坡 独立生活型 和外界保持良好的联系，参加 除租赁房屋外，还提供就餐、 老年聚集区一些社会活动的客户；清扫房间、交通、社会活动等服租赁为主政府为主欧洲 务。 生活不能全部自理，需要专门 根据客户自身条件，提供服务 辅助生活社区 的辅助和帮助包括：就餐、洗衣、清理房间、 出租开发商美国，日本 辅助生活型 医药管理、日常生活活动帮助等 各种年龄段包括老人、孩子、 提供短工服务，专业的护士照 家庭照料社区 刚出院的人、长期病号等料 出租开发商美国，日本 需要24小时照料，患有长期或 提供24小时护理照料设施提供 护理院 慢性病，需要治疗和恢复常规的医药监督和康复治疗，需 出租政府所有国家 辅助医疗型 要注册护士和有执照的护工 老年痴呆病院 老年痴呆初期，需要护理恢复 完全无障碍设计，需要完好的 设施和专业人员照料 出租政府所有国家 不同的文化及社会体制形成了各个国家不同的养老模式 美国日本 国家背景：崇尚自由市场经济， 强调政府不应过多干预市场。 养老模式：以开发商为主导，以 盈利为目的。政府仅为低收入老 人提供福利性养老住宅。 国家背景：东方国家，深受西方 尤其是美国经济理论及模式影响 养老模式：以开发商为主导，政 府辅助，同时，更多的会注重家 庭亲情，两代居盛行。 北欧德国新加坡 国家背景：追求社会公平，高税 收，高福利，生活压力轻，贫富 差距小。 养老模式：由政府及非营利性的 慈善机构出资，聘用专业服务公 司对其进行管理。 国家背景：高税收，高福利国 家，社会贫富差距小。 养老模式：以政府为主导，多属 社会福利性质，后期主要由专业 公司负责经营管理。 国家背景：家长式国家管理制 度，政府干预深入社会各个角 落。 养老模式：政府主导，不以盈利 为目的，注重家庭亲情，同时兼 顾喜欢独居老人需求。 美 国 概览 养老模式：以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求 n 美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用”以房养老“的家庭养老方式老人 拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。 运作方式 开发主体 产品及配套 住宅模式 n 分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，政府 给予部分津贴。 n 以开发商为主，教会及政府为辅。 n 规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动 较多。 n 独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。 美 国 案例链接：亚利桑那太阳城 运作方式： 从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利 桑那 州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。 由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发 。 只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不 同身体 情况的老年人选择。 产品及配套： 现有超过350家俱乐部，7个娱乐中 心。 现有总人口超过40000是美国最大 的老年社区之一。 北 欧 概览 养老模式：政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选 n 北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对 自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。 运作方式 开发主体 产品及配套 住宅模式 n 政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要来源。 n 政府。 n 在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的 社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。 n 老年公寓，异地老年社区。 北 欧案例链接：VINDEREN老年公寓 运作方式： 政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司 进行运作。 产品及配套： VINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房沿 通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老人 白天活动中心等公共设施。 在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家 ”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草 当中，并设有许多路椅供老人休息。 德 国 案例链接：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓 运作方式 n慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是 全球诞生的第一家老年公寓,目 前通过基金会和服务公司运作, 已经有40多年的历史。 产品及配套 n设施齐全，功能完善，服务优良， 除医疗等必备配套外，洗衣 室、休息室、礼拜堂、桑拿、 室内游泳池（兼具锻炼和治疗 作用）、健身中心、图书馆、 钢琴室，发廊、咖啡吧、餐 厅、迷你型高尔夫练习设施等 一应俱全。 概览 套 日 本 养老模式：居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎 n 日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设 施中，”两代居“的家庭养老模式在日本非常普遍。 运作方式 开发主体 产品及配 住宅模式 n 福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年 人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。 n 民间建设，政府出资征用；各类相关企业会积极参与老年住宅产品研究。 n 主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人 生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。 n 独立式住宅、老年公寓，老年社区。 日 本 案例链接：港北新城 运作方式 n开发商建设，政府征用，专业公司运营。 产品及配套 n提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅 产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。 n日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计 在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。 概览 新加坡养老模式：政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所 n 由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41。同 时政府也为希望单独居住的老年人提供了”乐龄公寓“，产权30年，可延长10年。 运作方式 开发主体 产品及配套 住宅模式 n 政府是养老设施建设的投资主体，提供90的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津贴 。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。 n 政府。 n 组屋在设计上考虑多代人共同居住的需要。乐龄公寓一般为12层到14层的精装修板式 高层，户型分为35平方米和45平方米两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善。 n 组屋（多代居），乐龄公寓（独居老人）。 新加坡案例链接：乐龄公寓 运作方式： n政府投资建设及运营。 产品及配套 n“乐龄公寓”一般为高 12层到14层板式高层，每 户一般有一个卧室，有部 分家俱，厅和卧室用活动 隔墙分隔，节假日时提供 子女探访活动。 n内外设施都是按照老年 人需求而设，例如更宽的 大门（供轮椅出入）、衣 橱、支撑扶手（户内和公 共走廊）、热水器、更大 的开关钮等。 3 国外养老模式借鉴点小结 1运作方式 n完善的社会保障制度、金融服务体系，加强老年人的支付能力； n后期通过专业化运营，提高服务质量。 2开发主体 n允许开发商进入养老地产领域，提供不同收入人群以不同层次的养老需求； n政府需对低收入群体提供福利性的、不以盈利为目的的养老服务。 产品及配套 n产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设计不同的产品； n良好的医疗，各种娱乐，文化，体育等设施，及为老年人组织的各种活动。 4住宅模式 n不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计 出适合自身的养老住宅模式。 万人 3. 0%0 未来老龄化趋势明显，推动我国养老住宅的发展 中国65岁及以上人口发展情况 规模庞大，占全球老年人口的17.3%，居世界首位，相当于整个欧 10000 7.0 4% 8.0 0% 7.0 0% 洲65岁以上老年人口总和。 7500 5.3 0% 5.4 0% 5.6 0% 6.0 0% 5000 4.4 0% 3.6 0% 4.9 0% 5.0 0% 4.0 0% 人口将突破8800万。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快， 高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 25002.0 0% 1.0 0% n人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对 0 1953196419821985198719901997 0.0 0% 老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展 6 5 岁及以上人口老年人口系数 空间。 我国60岁以上老年人口比例预测 n老年人口系数 据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系 数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁 以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年 型社会。 老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口 年龄 60岁以上 65岁以上 老年人口系数 10%以上 7%以上 的比重，它反映人口老化的程度。 从1997年我国就已经开始步入老龄化社会，65岁以上老年人口 预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿，80岁以上老年 国内分析 老人财富的增多客观上为养老住宅提供了强大的消费支撑 n随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐增多。另外 ，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过 去单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。 当前城市老年人中百分之五十拥有储蓄存款，一零年我国老年人口总体消费规模超过一点四万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 长期财富积累 老年人大多有长期的储蓄积累， 相对于中青年工作年限较长，且积 累相对较多 离退休养老金 未来将大幅增加，预计到2020年我国老 年人退休金总额达28145亿元 其他（继续工作、投资、股份） 子女为老人尽孝道 子女赡养 社会福利保障 6065岁老人，45%以上都会再 就业，增加额外收入 老人财富构成 随着社会保障制度的强制性实 施，未来老年人福利水平将会大大 提高 4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求 n中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且 由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。 n同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着 观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。 4-2-1家庭结构 长时间的孤独生活状态使得老年人在生理和心理上产生问题，多愁善感，日常生 活受到影响；老年人不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台； 老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和子女同住。 中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显。 12 社会养老保障体系的完善，为养老地产市场的壮大提供了有力保障 未来老年人社会福利水平将会大大提高社会养老保障的覆盖面扩大 覆盖城乡的社会保障制度 社会保障制度人们保险意识的 的强制性实施增强 农村 城市 老年人的福利水平将会大大提高 n养老保障体系的完善，解除了医疗、养老等后顾之忧，老年人寻求更优质的生活环境， 为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 多家知名地产商紧抓养老地产发展契机，开始在全国布局养老地产 n获取低廉地价及诸多政策扶持 目前国内开发商借养老之名，方便与政府争 取低廉地价、优惠政策，成为获取土地的新 方式 n传统房企的新盈利增长点 国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统 房产商谋求新的盈利增点，而养老地产正是 该转型的契合点 n多家知名地产商以在社区中 配建针对老年人住宅的方式试 水养老地产。 小结：无论从社会背景、政策角度、需求程度及发展趋势来看，养老地产正面临前 所未有的发展机遇 我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及421家庭结构的产生，促使社会 养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；而现有的传统家庭养老方 式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求 政府已开始高度重视养老问题，并制定了一系列优惠扶持政策，并通过不断完善的 养老保障体系，为养老地产市场的壮大提供有力保障 多家险资和知名开发商抓住养老地产发展契机，结合自身产业优势，试水养老地产， 并开始全国战略化布局 目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中 第一阶段 传统养老院 形成条件 老龄化初期 运营主体 政府 社会保障 社会保障水平低 第二阶段 老年公寓 老龄化中期 政府+开发商 政府给予一定支持 第三阶段 老年社区 老龄化加剧 开发商为主 社会保障体系完善 依托驱动因素的不同，将现有养老住宅分以下几种类型 康疗型养老 n驱动因素：受用地 性质的限制长期持有 经营，嫁接专业医疗 及康复机构 农家休闲养老 n驱动因素：与乡村 旅游相结合，集体建 设用地，销售农民住 宅的30年使用权 居家式养老 n驱动因素：土地市场 化运作，针对老年人打 长住养老 候鸟式养老 造老年住宅，采取直接 销售的方式，仅提供普 通的养老服务 异地购房养老 立体化养老 n驱动因素：大型综 合养老社区，采取租 售结合方式，养老配 套服务完善 n驱动因素：在宜居 气候条件、强势生态 资源所在地购房旅 游、养老 康疗型 养老 功能 嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式， 主要面向对健康格外关注的中高端老年群体 产品特色n用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取 n康疗型养老住宅的功能体系 得； 学习交流 n区位环境：依山傍水，生态资源良好； 针对客户 运营主体 运营方式 n功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。 n对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关 注的老年人为主。 n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助 n出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、 休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服 休闲娱乐 功能 居住功能 康体养生功能 医疗护理 功能 务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。 典型案例n台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康 城。 康疗型 养老 案例链接：台湾长庚养生文化村 用地性质 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式 非居住用地 位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上 集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体 依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务 银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动 完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等 入住客人：年满60岁的老年人 游客：13岁以上 台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助 出租：分长住与试住体验； 养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 场地出租：提供多功能会议场所，可提供 企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用 居家式 养老 在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务， 面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式 产品特色n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然； n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念 n居家式养老住宅的功能体系 社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能 层面，仅为老年人提供基本的社区服务。 养老 居住 基本社区服 务功能 地产大盘 针对客户 运营主体 运营方式 典型案例 n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。 n开发商 n不受用地性质限制，住宅直接销售。 n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓 居家式 养老 案例链接：绿地21世纪孝贤坊 用地性质居住用地 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式 社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境 孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城 考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施 医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全 55-65岁年龄段的上海地区高收入且身 体健康的群体 绿地集团 住宅直接销售。建造住宅的同时引入 了众多老年人必备的配套设施，如同济 大学附属医院等，从而自然形成一个市 立体化 养老 求 综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合 的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高 产品特色n用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件； n立体化养老住宅的功能体系 n区位环境：安静恬然，有一定的景观资源； 文化交流功能 n功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大 学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱 乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套 休 闲 需 求 休闲娱乐功能 居住功能 医疗护理功能 服 务 需 设施。 精神实现功能康体养生功能 针对客户 运营主体 运营方式 n面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低 龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。 n民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助 n租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅 持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老 年龄 阶段 高度护理期 75岁以上 低度护理期 6574岁 亲子功能 典型案例n北京太阳城、上海亲和源 健康活跃期 6064岁 精 神 实 现 文 化 交 流 休 闲 娱 乐 亲 子 康 体 养 生 医 疗 护 理 休闲性需求服务性需求 功能 立体化 养老 案例链接：北京太阳城 农家休养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的 闲养老活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式 产品特色n用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权； n区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源； n农家休闲养老的功能体系 针对客户 n功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。 n针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。 瓜果采摘 居住功能 绿色农家 膳食 农村文化体验 运营主体 运营方式 典型案例 n以开发商为主，社会机构协助 n出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假 物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户 n江苏生态农庄、浙江城仙居 异地购非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地 房养老旅游和养老相结合，灵活性强 产品特色n用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得； n区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件； n农家休闲养老的功能体系 n功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强 投资 功能 居住功能 休闲度假 功能 针对客户 运营主体 运营方式 典型案例 n针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系 n开发商 n直接销售 n大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘 国 有 出 让 现状总结一：土地性质是影响养老地产开发的关键问题，以出让方式取得的用地开 发可有效控制风险 n目前尚无“养老产业用地” 划分，以何种方式取得何种类型土地开发养老地产，将影响随后养老地产运营模式 的选择 。 土 居家式养老 直接销售，和普通商品房销售无区别，但可能受到限购政策 的限制 立体化养老 养老模式 长住养老 候鸟式养老 康疗型 居家式 立体化 农家休闲 异地购房 地 可租可售，土地使用权及房屋所有权明晰，购买者没有顾虑 国有土地-划拨 国 有 划 拨 土 康疗型养老 土地成本较低，但投资回收期长，只可持有经营，不允许销 售 用地 性质 运营 国有土地-出让 集体土地 开发商 地 集 体 农家休闲养老 主体 政府及社会机构 出租及会员制 建 设 不能完全获得地上物的所有权，出售存在政策风险 运营 方式 出售 用 地 城仙居模式 现状总结二：空气清新、有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律 n迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，现有养老住宅对周边自然生态环境要求较高，均存在一定的依赖性 老年人特征 n活动半径缩小：老年人由于生理机 能退化，不适宜远距离活动，希望有 良好的居住环境； n关注健康：开始关注养生保健。 养老模式 长住养老 偏好 n安静：对嘈杂的环境比较反感，喜 欢安静的生活环境； n生态自然：对生态自然的设施有潜 在的需求。 候鸟式养老 强势景观资源 康疗型养老居家式养老立体化养老农家休闲养老 异地购房养老 环境资源一般生态资源 无自然生态资源 现状总结三：强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求 n除以休闲度假功能为主的候鸟式养老对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合 性，以满足老年人生理及精神上的多元化需求。 养老模式 长住养老候鸟式养老 康疗型养老居家式养老立体化养老农家休闲养老异地购房养老 居住 医疗护理 康体养生 休闲娱乐 功能体系学习交流 精神实现 亲子 休闲度假 投资 现状总结四：从市场需求规模及可操作性两个维度考虑，居家式养老和立体化养老 是未来养老地产的主要发展方向 n基于市场规模、项目可操作性两个维度坐标系下的战略方向决策，居家式养老和立体化养老是未来养老地产的主要 发展方向。 高 康疗型 养老 居家式 养老 立体化 养老 农家休闲 养老 市场需 求规模 专业化强， 且仅允许老 年人群入住 多家房企将以此 方式进入养老市 场，未来供给规 模较大，且面向 各年龄段客户 真正的综合养 老社区，多元 复合，以中老 年为主 与农村休闲资 源相结合，市 场规模有限， 面向活跃老者 市 场 居家式养老 立体化养老 规 需具备专业 以在社区中配建 需具备资金实 利用农村闲置 模 农家休闲养老 操作难 易度 的医疗康复 机构，门槛 进入性高 针对老年人住宅 的形式推出，操 作简单 力和资源整合 能力，有一定 难度 资源，有一定 局限性 康疗型养老 低 易 操作难易度难 养老地产开发建议 能不能做？ 市场准入条件 n辐射区域人口状况及老龄化程度 n辐射区域的经济发展水平 n当地政策对老年住宅开发的支持力度 n区域自然及交通条件 谁来做？ Yes 对开发商自身要求 n资金实力 n资金周转能力 n资源整合能力 怎么做？ 社区开发要点 n项目选址 n居住产品 n配套设施 No 不开发 能不能 做？ 养老地产的开发必须基于城市发展的大视角，结合区域人口状况、经济 发展水平及政策环境，是确定养老地产开发的重要前提 n几个关键指标 社会老龄化程度 经济发展水平 当地政策支持力度 区域自然及交通条件 项目辐射区域的人口状况及是否进入老龄化（60岁以上老 人占总人口比例的10%以上），对老年住宅的需求程度 参照西方发达国际的发展经验，当项目辐射区域的人均 GDP达到5000美元时，养老住宅处于快速发展期 项目所在地政府能提供政策支持，包括政府补贴，及能从 银行得到较优惠的贷款 是否拥有自然生态资源、交通是否便利，直接影响养老地 产的开发 居家式养老 项目选址：发达城市外围但交通便利，有一定的医疗配套资源，且环境优 怎么做？ 美，适宜居住 发达城市边缘 一般在上海、北京等发达城市 的外围区域，既能享受静谧的 氛围，又能利用城市便利的公 共设施 环境资源 空气清新、环境宜人、自 交通便利 交通通达性良好，可方便 然资源好，适宜居住 选址条件 的到达城市中心 临近或有可利用的现有医疗 配套资源 周边配套 12 居家式养老 居住产品：在普通住宅社区中置入养老理念，通过配置面向活跃长者的户 怎么做？ 型和老年公寓两种方式实现 n面向客群：身体健康、充满活力的活跃长者。 n两种操作方式： 在普通住宅中配置面向老年人的户型 n普通住宅中设计“两代居”户型，既符合老年人、 年轻人各自保持独立的生活习惯，又能满足互相照料 集中配建老年公寓 n在住宅社区中，划出部分区域集中做无障碍老年住 宅，并配备小规模多功能老年服务中心。 的现实需求。 老年 住宅 一个大户型拆分为两个 小户型，两户紧邻但分 老年服 务设施 2房+1房 别有单独入户门； 各有独立完整的生活起 普通 住宅 居家式养老 配套设施：以基本社区生活配套为主，辅以满足老年人需求的小规模多功 怎么做？ 能老年活动中心和社区保健中心 n基本社区生活配套 会所（包括运动会所和休闲会 所）、幼儿园、社区超市、餐饮 n小规模多功能老年活动中心 棋牌室、老人阅读室、老年人兴趣活 动室 等。 n社区医疗保健中心 常见病诊断、拿药；为老人定期开展 医疗讲座 婴幼儿 帮忙 照看 中青年 依赖 立体化养老 全龄化理念以养老为核心功能，但以面向家庭各成员的多元功能复合 怎么做？ 化发展，有效消除老年社区的“暮气”问题 n老年人情感需求：中国老年人对亲情和家庭有很强烈的情感需求 依赖子女，帮忙照看小孩等； n为其设置的活动消费空间：社区当中须有为中青年设置的活动消费 空间，将其吸引过来； n三代人同乐的全龄社区：形成面向家庭各成员的多元功能复合的全 龄化社区，消除老年社区的边缘化和孤独感，成为三代人各得其乐 根据老年人需求 的大家庭精神枢纽。 打造的核心功能 体系和设施 既提供完善专业的养老服务，又能使其享受家庭的天伦之乐 立体化养老 多元配套设施包括硬件配套和软性服务的多层次、复合化的配套设施， 怎么做？ 全方位满足老年人及其家人的需求 必要动作硬件配套 软性服务 需求特征可选动作硬件配套 软性服务 n医保定点医院 n超市、餐厅等 生活配套 n老年大学/老年俱 乐部 n老年体育活动中心 n茶馆、棋牌中心 n老年业主委员会 健康档案管理、每年一次的免 费体检、定期健康讲座 紧急呼叫 送货上门、送餐服务 日间看护服务 唱歌、舞蹈、手工等主题的兴 趣小组 社区运动会 社区棋牌对弈 使老年人满足自我社会价值的 实现 健康安全 日常服务 文化交流 休闲娱乐 精神实现 n中医养生馆 n康疗SPA会所 n邮局、美容美 发厅等 n小型音乐厅、 艺术中心 n我家菜地 n健身会所 n老年志愿者协会 中医养生课堂 膳食营养咨询 日常生活服务 举办老年音乐会 绿色有机膳食 满足及其家人休闲运动配套 提供老年可参与的志愿者机会 n幼儿园 儿童看护 亲子n儿童活动中心 儿童看护 小结：两种养老地产的社区开发要点 居家式养老立体化养老 项目选址 共性 空气清新、有一定的生态资源，适宜居住 交通通达性良好，且场地周边活动安全 不同点临近现有医疗配套资源有一定规模，方便大型配套设施的引入 居住产品 产品形式 面向客群 医疗护理 日常服务 文化交流 在普通住宅中配建面向老年人的户型 在普通住宅中集中配建老年公寓 以健康活跃长者为主 医疗保健中心 基本社区服务、代办服务 老年阅览室、兴趣小组 居家养老，亲情化住宅 半托养老，无障碍养老公寓 全托养老，医护式养老公寓 包括处于健康活跃期、需低度护理期和高度 护理的全阶段老年人 医保定点医院 老年护理、生活照料、安全保护、代办服务 老年大学、老年俱乐部 配套设施 休闲娱乐 精神实现 运动休闲会所、棋牌室、茶馆 - 老年体育活动中心、棋牌室、茶馆 老年业主委员会 其 运营方式 他幼儿园 直接销售 幼儿园