丽景花苑小区物业安保管理方案.doc

丽景花苑小区物业安保管理方案刘广松广州电大09秋物业管理一、丽景花苑小区物业概况丽景花苑小区占地约11870平方米，总建筑面积89750平方米，拥有2500平方米绿地面积，并配有近4000平方米的停车库。小区位于广州cbd国际商务中心区域，北靠珠江，东临广州国际会展中心，南邻番禺，西接赤岗领事区。地铁八号线距离小区仅200米，交通异常便捷。小区共有9层高的住宅楼10栋，住宅总居住1135户，另有商铺28家，小区配有两大地下车库一大电房，一组发电机。综上所述，丽景花苑小区面地处繁华复杂地段，人流较多。从安保管理方面本小区面临封闭式管理、统一性难、人员控制难、针对性复杂等管理难点，因此要求就小区安保管理工作提出一套全面的、可行的管理方案。这部分内容建议去掉二、安保管理的目标（1）员工培训计划完成率100%，员工上岗培训合格率100%；（2）抽、检查员工对安全保卫工作的满意率达90%以上；（3）员工绩效考评合格率98%以上；（4）员工服务规范的准确率（以检查、投诉记录为准）98%以上；（5）员工操作规程内审不合格率为零；（6）员工工作的操作规程抽检合格率95%以上；（7）消费设施设备的使用规范率为100%；（8）普通治安案件的全年发案率1%以内，有效处理率100%；（9）其他各类突发事件的有效处理率100%；（10）消防演习全年不少于12次；（11）员工考核达标率100%。（12）各类值班记录、签到记录、来访记录等登记准确率98%以上。这里应该是体现，整个方案实施实施后，所希望达到的最终目的三、安保管理的原则1、组织落实物业服务公司要有主要的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如安全部或委托专业的安保公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属机构设立在其他部门里，失去其独立性。2、人员落实物业服务公司主要领导要兼任安全委员会主任，而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部担任保安部经理职位，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须经过专业岗位培训，具有较高的政治素质、业务素质和思想素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中，由专人负责。3、制度落实物业服务公司要根据国家有关政策法规要求，结合自身所属物业服务公司的实际情况，制定切合实际可实施的安全管理制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并要坚决贯彻落实。四、安保管理的内容物业管理服务，要求有一个高效率及高科学的组织架构，使得人力、物力、财力得到合理的利用，以求达到降低管理成本，提高工作效率的目的。1、组织架构公司设置综合管理部、物业管理部、工程管理部三大部门。将丽景花苑小区分为三个组团，设立三个物业管理站，负责组团内公共区域的保洁和维护以及日常的车库管理和设备维修工作。2、公司的岗位编制公司的岗位编制和物业公司人员配备必须落实到位。综合部经理一名负责公司全面工作；会计一名负责公司的财务管理；出纳员一名；资料员一名负责工程资料及人员档案资料管理、物业资料收集、整理工作；库管员一名负责物品入库保存、发放、领用工作；客服接待员两名负责物业管理的咨询及业主的报修接待和投诉、商务、票务的有偿服务；物业管理部小区管理副经理一名，负责小区公共区域保洁、公共区域秩序维护、停车场、消防等项目工作；监控值班三名负责监控中心值班工作，巡逻值班12名负责巡逻值班工作；区域组长6人负责区域各项工作，保洁和绿化工各8人负责小区保洁和绿化工作。合计共45人。这里是你整个方案实施的主要内容，下面的实施过程应该是围绕这个内容来展开的，而你这里体现的只是整个公司的岗位结构，而不是方案的实施内容五、安保管理的实施过程和进度1、安保责任落实到人保安主管主要负责管理保安、车场工作。为公司改革重整，全部新招保安人员，换掉原来工地原有的保安。在招聘这块工作，必须严把员工招聘关。安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等进行严格考核挑选。做好员工的入职、在职培训工作。保安部对新招聘的保安进行上岗前的相关培训工作，使保安对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性。公司提倡“工作就是学习，工作就是创新”，使每位保安都争做“学习型、创新型”员工，在保安队伍中形成了一种积极向上的精神，使保安个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益也得以提高，树立了良好的企业形象。2、严格执行安保制度从实际出发，管理处严格参照iso9000质量体系动作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据保安的工作职责，制定全方位的优、良、差的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合原则，增强考核的可操作性，减少考核时人为因素影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，凡是连续5期被评为差级，就该自动离职。避免了考核走过场的现象，实行末位淘汰原则，通过考核机制的建立，增强了保安的危机感、紧迫感，促使保安为工作而不断提高自身素质、提高工作积极性。3、创建特色管理服务队伍管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争的核心竞争力。4、车辆管理工作公司一向重视物业管理的重要基础工作车库管理。对于设备方面，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好相关记录，发现问题及时解决。如对门岗道闸，车场闭路电视每日巡检，以保证设备正常运转。5、安保队伍建设管理处的重要前线安保队伍。对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和打作技能培训，加强在职安保员的工作责任心和整体素质；强化员工服务意识，树立“友善与威严共存、服务与管理并在”的服务意识，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处直接接触业主的最前线。这里应该是体现你整个方案具体如何执行，也就是结合你所设计的方案内容，如何具体开展整个方案六、安保管理的保障措施1、对小区进行封闭式管理，除出入口外与马路连接的通道用铁艺围栏隔离，这样有助于小区公共秩序的管理，如果不予隔离，小区公共秩序的管理相当困难。2、在小区内增加一个高效的监控视频系统。安排受过专业培训的员工进行24小时监控，这样可以准确有效的知道小区内的治安情况，也有利于掌握正在值勤人员的工作情况。3、保安人员的管理。进行分数考核制度。对于管理制度条款，要求保安人员熟悉，还要严格遵守国家法律、法规和相关条文。做到知法、懂法、守法。保持仪容整洁，值班期间必须着制服。值班时使用文明用语、做到文明执勤。保安人员不得擅自离岗、脱岗和睡岗。不准在岗位上看书报、吸烟、打瞌睡。巡逻岗按规定巡查，并做做好登记，发现可疑情况及时汇报。不准在值班期间和无关人员聊天、嬉笑、打闹。认真做好值班记录，严格遵守交接班制度。遇到重要情况及时汇报。严格执行奖惩制度，力争人人做得开心，管理处管得舒心。六、其它注意事项1、小区出入口的设置设立一个主出入口，一个次出入口，小区东面一个，南面一个。2、小区公共广场的建设规划小区公共广场的开发，根据小区的建设规模和原规划方案执行。目前只有一个广场平台，达不到小区活动场所标准，建议建设体育活动场地（羽毛球、健身器材等），用于小区居民的休闲和健身娱乐活动。3、小区物业管理用房的规划需提供物业管理用房用于小区物业管理站的办公用房，每个站需建设物业管理办公用房30平方米，或租用住宅楼用于办公用房。该部分内容去掉作者简介：姓名：刘广松性别：男民族：汉出生年月：1973年4月工作单位：广州市国营园艺农工商联合公司磨碟沙果园场联系电话务：安全主任联系方式：