房地产公司管理规章制度2.doc

本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 1 房房地地产产公公司司管管理理规规章章制制度度 目目 录录 第一编第一编 组织架构与部门职责组织架构与部门职责5 组织架构图.6 投资部工作职责.7 营销部工作职责.8 规划设计部工作职责.9 工程部工作职责.10 造价部工作职责.11 财务部工作职责.12 风险管理部工作职责.13 综合部工作职责.14 第二编第二编 投资管控类投资管控类15 房地产项目投资管理办法.16 重大事项请示报告管理办法.20 控股及参股企业重大事项请示办理程序一览表.23 第三编第三编 营销管理类营销管理类26 房产营销管理办法.27 客户服务管理办法.31 销售现场管理流程.34 办理入伙手续流程.35 房产初始登记流程.36 第四编第四编 工程管理类工程管理类37 规划设计管理制度.38 设计合同管理工作流程.41 工程现场管理制度.42 工程进度控制流程.45 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 2 工程成本管理制度.46 工程材料及设备价格确定流程.50 工程现场签证管理规定.51 工程现场签证流程.52 建设工程竣工验收管理办法.53 竣工图制作工作流程.55 工程款支付办理规定.56 工程进度款审核流程.57 建筑工程档案资料管理细则.61 工程设计费申请/审批表63 工程设计变更审批表.64 工程招投标事项审批表.65 工程事项送审表.66 中标通知书送审表.67 工程现场签证专用章使用审批表.68 工程设备款申请/审批表69 工程进度款申请/审批表70 工程结算款申请/审批表71 工程保修款申请/审批表72 支付申请.73 工程成本增加预警报告表.74 第五编第五编 财务与审计类财务与审计类75 综合经营计划分析制度.76 现金管理规定.78 融资管理制度.80 内部牵制制度.82 财产清查制度.83 财务及统计报表报送制度.85 财务部财务报表报送内容目录.86 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 3 财务部统计报表报送内容目录.87 财务支出审批权限规定.88 财务支出审批权限（资本性支出）.90 财务支出审批权限（经营性支出营业成本、费用）.91 财务支出审批权限（经营性支出行政管理费）.92 财务支出报销审批程序规定.93 财务支付业务办理程序规定.97 财会人员管理办法（试行）.100 差旅费开支管理办法.103 内部审计工作管理暂行规定.105 第六编第六编 人力资源类人力资源类110 人员招聘录用办法.111 员工培训暂行规定.114 考勤管理暂行规定.116 加班管理暂行规定.118 休假管理暂行规定.120 人事档案管理办法.123 员工福利待遇管理暂行办法.125 应聘人员审批登记表.129 员工转正审批表.132 员工晋升审批表.133 员工降级审批表.134 员工离职审批表.135 请假申请表.136 加班申请/审批表137 第七编第七编 综合事务类综合事务类138 会议管理暂行办法.139 公司合同管理办法.142 公文处理办法.146 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 4 印章管理暂行规定.150 文书档案管理办法.151 文书档案管理细则.155 办公用品（设备）管理制度.157 司机及车辆管理规定.159 业务接待费用管理规定（试行）.162 合同送审表.163 文件签发单.164 资金拨付呈报表.165 公章使用审批/登记表.166 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 5 第一编第一编 组织架构与部门职责组织架构与部门职责 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 6 组织架构组织架构图图 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 7 投资部工作职责投资部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 战略和市场战略和市场 研究研究 （1）负责竞争对手经营模式、资源状况、未来行业发展趋势的研究。 （2）整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等。 （3）制定可持续发展的公司经营战略规划 。 项目信息管项目信息管 理理 （1）负责项目资料的分项整理，及时分类归档. （2）建立项目资料管理档案，便于项目资料的查询和调用。 （3）负责在建项目、空地项目、土地储备等项目指标、数据的整理、汇总工作， 建立公司土地资源和项目资源信息库。 新项目拓展新项目拓展 （1）负责房地产开发新项目的考察、论证、洽谈及有关合同的商拟。 （2）组织项目可行性研究工作，协调公司各部门、项目公司及外部专业公司的关 系，编制可行性研究报告 。 （3）负责办理招拍挂项目的土地竞买手续，参与现场竞买，协助签订土地出让合 同并办理付款手续等。 项目跟踪和项目跟踪和 评估评估 （1）负责项目运作过程的跟踪和监控，根据项目进展情况进行阶段性投资收益测 算。 （2）负责项目结束的整体评估工作，并协同营销部门、工程部门向公司领导出具 评估报告。 其他其他 （1）协助制定并实施资产转让、收购等资产重组方案与合作伙伴的寻找、引进。 （2）完成领导交办的其他工作。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 8 营销部工作职责营销部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 市场与客户市场与客户 研究研究 （1）负责项目所在区域地产行业市场趋势、政策、竞争对手等信息的收集、分析， 编制研究报告。 （2）组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查，建立楼盘信息数据库。 （3）负责研究项目所在区域消费者行为模式、消费趋向。 （4）负责建立并完善客户分类标准，有针对性的开展客户研究工作，进行客户敏 感点分析。 （5）协助设计部门将客户研究成果转化为产品设计需求，跟进产品实现过程。 产品定位策产品定位策 划划 （1）参与项目可行性研究和初步定位研究，从营销角度提出投资和初步产品定位 建议。 （2）组织深化产品定位建议，形成产品定位报告并提交评审。 （3）参与项目概念设计和方案设计评审，从营销角度提出设计建议。 销售管理和销售管理和 控制控制 （1）负责办理商品房预售许可证 、房产初始登记和公司房产证 ，协助业主 办理产权登记手续。 （2）负责组织楼盘销售工作，制作、备案、归档房产销售协议与合同，办理签约、 按揭、入伙等手续，及时收取售楼款；参与验楼工作。 （3）负责公司所售商品房的接收及入伙前的托管。 （4）负责销售现场管理及营销人员的管理、培训和考核。 （5）负责销售中心、样板房的电器购置、装饰布置和管理；参与销售中心、样板 房的设计、建造。 （6）参与银行按揭协议的商拟。 客户关系管客户关系管 理和服务理和服务 （1）负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。 （2）负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。 （3）处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司。 其他其他 完成领导交办的其他工作。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 9 规划设计部工作职责规划设计部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 规划规划 （1）负责公司房地产开发项目的建筑总体策划。 设计设计 （1）负责编制建设项目的总体规划设计任务书，拟定设计指导性意见。 （2）负责组织总体规划、单位工程及分项工程的方案设计招标，商拟有关设计合 同，组织会签，监督执行。 （3）负责方案设计、扩初图设计、施工图设计的审查，组织工程、监理、造价、 营销等部门会审，编写图纸审核意见书，实施全阶段设计监理。 （4）负责向国土、建设、消防、民防、环保、燃气、水务、供电等部门办理方案 设计、扩初设计、施工图设计的报建审批及建筑物命名报批。 （5）负责组织质检、设计、施工、监理等单位和公司有关部门进行技术交底和施 工交底；负责工程设计所需相关材料的选样。 （6）负责工程施工全过程的技术指导，解决技术问题。 （7）负责有关设计款项支付的会签与跟踪。 （8）负责公司自有资产的工程改造或装修设计；负责售楼处、样板房的设计。 （9）负责编制商品房使用说明书和质量保证书。 （10）负责按照工程档案的统一要求将设计资料移交归档。 技术支持技术支持 （1）参与公司房地产开发新项目的地块环境分析和规划设计技术指标的论证。 （2）参与各分项工程预验收及验收工作。 其他其他 （1）负责组织工程设计人员的业务培训和资格证年审、注册。 （2）配合完成开发项目后评估工作，并从规划设计的角度向公司领导提供对今后 项目发展建议的书面报告。 （3）完成领导交办的其他工作。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 10 工程部工作职责工程部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 工程与设备工程与设备 的招投标的招投标 （1）组织工程招投标工作，编制招标计划，建立数据库，提交招标请示，对参加投 标队伍及供应商进行组织考察工作。 （2）编写招标书及协助招标办组织招标、评标会议。 （3）编写招标总结及办理中标通知手续。 工程计划管工程计划管 理理 （1） 负责编制工程开发建设计划。 （2） 负责编制工程项目施工控制进度计划。 （3） 跟踪落实进度实施情况。 现场手续管现场手续管 理理 （1） 负责办理建筑工程施工许可证 。 （2） 办理质监、安监委托及排水许可证 。 （3） 办理施工临时用水、项目正式用水、供电、燃气、电讯、有线电视申请手续。 （4）办理管线排查与燃气管道保护协议、开工验线等手续。 项目现场管项目现场管 理理 （1）负责工程施工现场的协调与管理，监督检查工程监理工作。 （2）施工进度、工程质量、工程现场签证及施工期成本控制。 （3）负责安全管理，确保安全文明施工。 工程进度管工程进度管 理理 （1）负责工程进度控制，审核施工月报表，核定工程进度款支付额。 （2）组织图纸会审，解决施工当中的技术问题，组织对施工质量的检查和评定，确 保施工质量。 （3）审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务。 竣工验收竣工验收 （1）负责组织工程竣工验收，办理验收备案手续，组织档案验收和办理移交手续， 组织办理物业移交，协助办理物业交付使用，组织物业保修维修。 （2）负责办理竣工查丈及规划验收手续。 （3）负责办理工程款的会签、审批、支付手续。 监理管理监理管理 （1）负责组织监理投标工作，商拟监理合同，并组织会签。 （2）协调监理公司及质检、安检单位、总分包单位及各工作面的关系 （3）对社会监理的工作进行管理 （4）负责未委托监理项目及零星、临时工程的全面管理，履行监理、甲方管理职责 技术支持技术支持 （1）委托专业单位完成地质勘探工作，委托设计院完成专业施工图设计工作，并协 调完成水、电、路气及综合管网的设计工作。 （2）参与设计方案审查工作，从技术角度参与审核商品房使用说明书和质量保证书。 （3）参与工程经济合同的商讨与制定工作。 （4）组织、召集工程建设调度会、工程例会、工程专题会议、并做好会议记录，编 写会议纪要。 （5）负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。 其它其它 （1）负责组织工程技术人员的业务培训和资格证年审、注册。 （2）配合完成开发项目后评估工作，并从工程开发的角度向公司领导提供对今后项 目发展建议的书面报告。 （3）完成公司领导交办的其它工作。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 11 造价部工作职责造价部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 工程项目预工程项目预 算算 （1）根据工程设计图纸组织编制工程项目预算。 （2）根据承包商的分工进行预算分配。 （3）提出合同方供应材料的采购项目和预算。 工程款的结工程款的结 算与支付算与支付 （1）根据工程现场进度，对每月上报的工程量统计表进行审核。 （2）根据工程验收单和施工承包合同为承包商办理结算手续。 工程成本控工程成本控 制制 （1）负责工程成本控制体系的建立，分析测算目标成本，编制成本控制表。 （2）负责开发项目全过程目标成本的跟踪监控、反馈、预警等动态管理，编制 季度、年度成本执行状况分析表，及时分析并提出意见，修正偏差。 （3）负责编制实际成本汇总表，比较目标总成本，形成项目成本控制总结评价 报告。 （4）负责建立设备、半成品、材料价格及同行业成本指标信息数据库，定期进 行成本的横向分析比较。 （5）负责有关工程材料及设备的商务谈判，拟定供货价格；审核合同方供应材 料的采购计划，进行数量和价格的把关。 （6）负责审核工程预算书，编制招标工程标底，计算工程量清单，审核工程结 算书，结算报批，办理三算单手续。 （7）负责审核月报工程进度款，办理支付会签；负责审核工程保修款的支付。 （8）负责审核工程现场签证报告及示意图，核定现场签证金额。 （3）负责成本技术资料分类管理；按照工程档案的统一要求，在工程结算满一 年后将成本技术资料移交归档。 工程项目决工程项目决 算算 （1）工程竣工时，编制工程决算方案。 （2）为工程承包商、材料供应商进行最终决算。 （3）进行最终的决算与预算的成本差异分析，并向公司提出工程成本报告。 技术支持技术支持 （1） 参与公司招投标领导小组组织的市场调研、工程招标书编制、招标答疑。 （2）参与设计、工程合同的审核，拟定工程计费标准、合同的支付方式及结算 方法。 （3） 参与图纸会审和设计、施工技术交底，对成本控制提出经济评价。 （4） 参与各分项工程的预验收及验收工作，会签解除工程保修责任书。 （5）为财务部或其他部门提供有关数据，配合财务部门向公司领导提出企业经 营效益分析报告，并提出改进方案。 其它其它 （1）负责组织工程造价人员的业务培训和资格证年审、注册。 （2）配合完成开发项目后评估工作，并从造价的角度向公司领导提供对今后项 目发展建议的书面报告。 （3）完成公司领导交办的其他工作。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 12 财务部工作职责财务部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 财务管控财务管控 （1）负责公司综合计划管理，会同有关部门编制并下达公司及控股、参股企业的年 度生产经营计划，编制公司年度预算及财务收支计划，审核控股和参股企业财务预 算。 （2）统一组织编制公司的财务计划，根据公司年度经营目标编制公司年度财务预算 方案及财务收支计划，落实和检查年度预算的执行情况并进行分析，并提交公司经 营层和董事会审议。 （3）定期进行财务综合分析和预测，针对问题，及时提出财务控制措施和建议，并 上报公司领导以供参考。 （4）负责掌握公司资产、财务状况的重大变动及原因，并及时向公司总经理、董事 长报告。 （5）负责根据国家税收政策，筹划、核算并缴纳企业税项，代缴个人所得税，配合 税务部门的纳税检查。 会计核算会计核算 （1）组织会计核算，准确编写公司会计报表，及时向公司经营层、股东单位、相关 政府部门上报会计报表和财务统计报表。 （2） 严格按照会计制度要求，进行会计核算；按时编制、报送会计报告。 （3）负责公司资产、财务状况分析，并及时向公司经营层报告。 （4） 配合外部审计公司对公司的财务审计工作 。 成本核算与成本核算与 监控监控 （1）负责组织实施公司成本费用的控制，编制成本费用计划，检查、分析并报告计 划执行情况。 （2）负责对财务收支进行审核、监督和控制，确保财务收支合法、程序规范。 （3）监督工程等对外经济合同的执行。 （4）严格执行财务有关规章制度，严格监督各项财务开支，对违反财经纪律的事件 及时处理，发现重大问题及时上报公司领导并提出处理意见。 资金管理资金管理 （1）负责公司资金的计划、筹集和调度，全程监控资金运用，保证资金充足、安全 和高效。 （2）商拟融资合同和按揭合作协议，办理房产预售证的验资工作。. （3）负责拟订公司资本运作方案和募集资金投向方案，负责资本运作方案的具体实 施 负责现金、银行存款的日常管理，编制资金分析报告，保证资金安全。 其他其他 （1）负责财务软件的使用维护工作。 （2）做好依法申报纳税、按时缴交各项税收的工作。 （3）对财会资料进行整理、归档，保证会计档案安全、完整。 （4）负责财会人员业务学习和培训的组织。 （5）完成公司领导交办的其他工作。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 13 风险管理部工作职责风险管理部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 内部审计内部审计 （1）负责拟订、修改、完善公司内部审计制度，并严格执行相关制度。 （2）负责组织公司内部审计计划的编制和具体实施工作。 （3）负责对公司相关部门及项目公司管理流程的执行情况进行审计监督和评 价。 （4）负责对公司相关部门及项目公司工作目标和经营绩效完成情况进行审计 监督和评价。 （5）负责对公司相关部门及项目公司内部控制制度的建立、健全、合理、有 效和执行情况进行审计监督和评价。 （6）负责对公司董事会、监事会、经营班子或纪检监察委托的专门项目进行 审计监督和评价。 所属企业所属企业 审计审计 （1）负责所属企业年度计划完成情况，资产增值、保值审计。 （2）负责所属企业经营者年薪制度执行审计。 （3）负责所属企业领导干部任期内或离任经济责任履行审计和评价。 （4）负责对所属企业内部控制制度的建立、健全、合理、有效和执行情况审 计监督和评价。 外部审计配外部审计配 合合 配合外部纪检及上级单位审计部门对公司及所属企业的专项审计工作。 合同管理合同管理 （1）负责对拟签订的合同（协议书）进行审核工作。 （2）全面督促各部门对相关合同的跟踪管理，并对合同的执行情况进行定期 检查和总结。 法律管理法律管理 （1）负责研究公司相关的法律、法规、政策，为公司事务提供法律意见。 （2）从法律角度参与并监督公司合并、分立、破产、投资、资产转让等重要 经济活动。 （3）代理公司或委托他人代理公司进行诉讼、仲裁或调解工作。 （4）负责控股企业法律事务的协调与指导。 （5）负责外聘法律顾问或律师的具体工作。 其他其他完成公司领导交办的其他工作。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 14 综合部工作职责综合部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 行政事务管行政事务管 理理 （1） 起草公司相关行政管理规章制度和管理流程；定期或不定期对行政管理制 度的执行情况进行检查，不断完善。 （2）根据各项行政管理制度和管理流程，进行印章管理、公文管理、档案管理、 会议组织管理、实物资产管理等行政综合部事务管理。 （3）负责后勤保障工作，包括信件收发、报刊订阅、差旅票务、来人接待、公 司清洁、安全保卫、复印传真、用水用电、办公环境布置等。 （4）负责公司文秘工作，起草相关文件，准备会议材料，完成会议纪要。 劳动人事管劳动人事管 理理 （1） 起草公司相关劳动人事规章制度和管理流程，负责各部门岗位编制计划的 制定，组织实施定岗、定编工作。 （2） 根据各项劳动人事管理制度和管理流程，对公司职员考勤、薪酬、社保、 福利等事项进行日常管理。 （3） 统一组织安排招聘、培训、考核等工作。 （4）统一建立员工档案，做好人事档案管理。 公共关系维公共关系维 护护 （1）负责与房地产相关及公司项目有关的政府职能部门的工作联系，建立良好 的互动关系，办理相关手续工作。 （2）收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟 通，培植良好的社会关系。 （3） 搜集、整理、编制公司对外宣传资料；与新闻媒体建立联系与合作关系， 进行公司对外信息传播、媒体信息发布的组织与管理。 信息化建设信息化建设 （1）负责公司办公系统以及计算机设备的购买、日常维护和维修工作，确保办 公系统的正常运行。 （2）做好文档资料、业务数据以及其他重要数据的备份。 （3）对网络信息系统的运行进行定期或不定期的检查，防治病毒入侵，一经发 现，及时查杀。 租赁资产经租赁资产经 营管理营管理 （1）负责公司租赁资产的经营管理，包括拟订租赁资产经营计划、招商招租、 商拟租赁合同、办理租赁手续、收取租金、缴纳租赁管理税费、租后服务和受理 租户投诉。 （2）负责掌握租赁物业的在用状况和完好程度，监管租户对所租物业的使用情 况，确保租赁资产的安全。 （3）负责公司新增租赁资产的接收，会同规划设计部审核租户的改造及装修方 案。 （4）负责租赁市场调研，收集、整理、分析租赁市场信息，建立租赁信息数据 库，拓展租赁资源。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 15 第二编第二编 投资管控类投资管控类 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 16 房地产项目投资管理办法房地产项目投资管理办法 第一章 总则 第一条第一条 为加强公司房地产项目投资（以下简称“项目投资” ）的管控，规范公司对外投 资行为，建立健全项目投资的科学决策程序和组织实施程序，结合公司实际，制定本办法。 第二条第二条 本办法适用于公司通过“招拍挂” 、股权收购、出资入股、城市更新等方式获取 房地产开发用地使用权的项目分析、论证、报批以及实施、后评价等的管理。 第三条第三条 公司投资部作为项目投资管理的职能部门，组织和参与公司中长期发展规划和年 度投资计划，负责组织和参与公司投资或兼并项目的论证；负责公司投资项目的立项、申报等 前期工作。 第四条第四条公司项目投资的原则 1、必须遵循国家有关法律和政策的规定； 2、必须与公司的战略发展规划和财务计划向协调； 3、除政策因素外，原则上项目投资应以我方控股为主； 4、坚持规模适度、量力而行、效益优先的原则； 5、不投资可能存在法律问题和高风险的项目。 第五条第五条 项目投资必须进行可行性研究，可行性研究报告由投资部组织编制或起草，重大 项目可设项目研究小组或聘请外部中介机构。 第六条第六条 公司法律顾问负责对外投资项目的协议、合同和重要信函、章程等的法律审核。 第二章 年度投资计划的制定、审批和申报 第七条第七条 投资部会同公司有关部门，依据公司发展战略和财务计划，对公司拟投资的项目 进行初步分析，提出可行性建议，拟定公司年度投资计划，并提交公司总裁办公会审议。 第八条第八条 年度投资计划的主要内容 1、公司发展战略综述； 2、年度投资方向和重点； 3、总体投资规模； 4、各重点项目的主要内容（投资规模、财务指标、回报期等） 。 第九条第九条 投资部根据公司总裁办公会议对年度投资计划的意见和要求作进一步修改，并按 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 17 照公司章程的有关规定，提请公司董事会、股东大会审议。 第三章 项目投资的审批 第十条第十条 拟投资项目的主要评价标准如下： 1、项目符合公司发展规划、战略布局的要求，所在城市社会经济和房地产发展速度快、 具有长期发展潜力。 2、项目不具有影响投资安全和回报的法律风险和财务风险，不存在难以消除或处理成本 难以预计的自然条件限制、环境污染以及其他影响健康和安全的因素。 3、如为合作投资，合作方应为合法、信誉良好并具有相应实力的主体，除有关政策不允 许或合作方具有特殊资源外，应由公司控股。 4、项目投资规模合理，投资回报率不得低于同期市场平均水平。如：项目成本净利润率 12%，项目净现值（npv）0，项目投资回收期5 年等等。 第十一条第十一条 项目投资审批内容包括筛选目标项目、编制和审定立项报告、编制和审定可行 性研究报告。 第十二条第十二条 项目投资审批流程 1、筛选目标项目。投资部对已掌握的项目进行筛选，对拟投资的目标项目进行重点分析 论证，提出专题分析报告，经分管领导初审同意后，报公司总裁办公会审议。 2、编制立项报告。拟立项项目经公司总裁办公会审议通过后，投资部负责编制立项报告。 3、立项报告的审批。公司总裁办公会议对立项报告进行初审，初审结果为同意立项、继 续关注和终止项目三种情况。对初审结果为同意项目立项的，按初审意见进一步完善后，由公 司董事长按重大事项请示制度的规定程序上报股东会；对初审结果为继续关注的，应继续 关注该项目；对初审结果为终止项目的，应终止对该项目的考察。 4、对经公司股东会批准立项的项目，公司可成立项目研究小组，组织专业机构或自行编 制可行性研究报告。根据项目情况，必要时组织专家对可行性研究报告进行预审评估，对其进 一步修改完善。 5、项目的审批。公司总裁办公会对拟投资项目进行初审，必要时邀请有关专家列席会议。 对公司总裁办公会议初审结果为同意的，提请公司董事会审议，公司董事会审议通过后，报公 司股东大会审议。 6、项目经公司股东大会审议通过后，应整理完整的资料（包括可行性研究报告、总裁办 公会会议纪要、董事会决议和股东会决议）存档备案。 7、对可行性报告投资总额超过立项报告预算额 10%的项目，在总裁办公会议初审通过后， 应按重大事项请示制度的规定程序重新报公司股东会审批。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 18 第十三条第十三条 项目投资立项报告的主要内容 1、项目基本情况和背景概述； 2、市场和竞争对手初步分析； 3、产品目标客户定位； 4、潜在风险的初步分析； 5、初步的财务测算（包括预测的现金流、成本利润率等） 第十四条第十四条 项目投资可行性研究报告的主要内容 1、项目情况和背景综述； 2、市场和竞争对手分析； 3、产品目标客户定位； 4、业务模式、组织结构和主要流程； 5、管理团队； 6、潜在机会和风险分析（特别是法律方面的风险分析） ； 7、财务计划和测算（包括预测的现金流、净现值、内部报酬率、投资回收期、预计 损益表、现金流量表、资产负债表以及项目融资计划等） ； 8、项目情景分析； 9、建议或结论。 第四章 投资项目的实施 第十五条第十五条 对批准实施的投资项目，由投资部牵头成立专门的项目筹备小组，开展项目筹 备工作，并制定工作计划逐步实施该项目。 第十六条第十六条 项目实施后，投资部应及时跟踪项目的进度情况，在公司有关部门的配合下， 总结项目实施过程中的经验教训，对存在的问题及时提出解决建议。 第十七条第十七条 项目开始实施后，项目公司（或项目筹备组）应定期向公司投资部书面报告该 项目的进展请，由投资部汇总报告公司领导。 第五章 投资项目的回顾和分析 第十八条第十八条 由投资部牵头，项目公司具体负责，公司有关部门配合，在公司班子领导下开 展投资项目的回顾分析工作。 第十九条第十九条 投资项目的回顾和分析由项目回顾、回顾分析、反馈与讨论、绩效挂钩四部分 组成： 1、根据投资项目的战略重要性、投资规模、财务效益、协同效应及完成时间，分别确定 进行回顾分析的投资项目。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 19 2、将年度投资计划和项目可行性研究报告与实际财务数据对比，进行现金流、净现值、 内部报酬率和投资回收期等差异分析。 3、提交回顾分析报告，并对投资项目存在问题及解决方案提出建议。 4、回顾分析报告将作为项目有关人员工作业绩考评的参考依据。 第二十条第二十条 投资项目回顾分析的时间。短期投资项目可在项目基本结束后进行，对实施年 限较长的项目可在实施过程中进行回顾分析（一、两年一次） 。 第六章 附则 第二十一条第二十一条 本办法适用于公司总部，公司控股、参股企业参照执行。 第二十二条第二十二条 本办法未尽事宜，按国家有关法律、法规和公司章程的规定执行。 第二十三条第二十三条 本办法由公司投资部负责解释。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 20 重大事项请示报告管理办法重大事项请示报告管理办法 第一章 总则 第一条第一条 为规范重大事项报告程序，切实加强公司对所属企业重大经营决策和经营活动的 指导、监管，提高企业经营管理透明度，确保资产的安全与增值，结合公司实际，制定本暂行 办法。 第二条第二条 本办法适用于公司所属控股、参股企业重大事项的请示、报告及公司的批复等行 为。 第二章 重大事项请示报告的内容及办理程序 第三条第三条 重大事项报告的内容包括： 1、控股、参股企业的章程修改、股权变动、分立、合并、清算、破产、关闭方案； 2、控股、参股企业新设立企业、收购企业、参股企业方案； 3、控股、参股企业受让和转让土地使用权方案； 4、控股企业单项金额人民币 50 万元以上（含 50 万元）的生产经营性固定资产购置；单 项金额人民币 30 万元以上（含 30 万元）的非生产经营性固定资产购置。控股企业单项账面净 值人民币 25 万元以上（含 25 万元）生产经营性固定资产处置，单项账面净值人民币 15 万元 以上（含 15 万元）非生产经营性固定资产处置； 5、控股、参股企业对外或相互之间新增（续期视同新增业务）的担保、资产抵押、质押、 借款，原则上不能办理，如确因业务需要，单项业务人民币在 100 万元以上的； 6、控股、参股企业委托理财以及进行有价证券（包括期货和股票）的买卖（公司批准从 事上述业务的专业机构除外） ； 7、控股、参股企业年度财务预算和决算方案、税后利润分配方案、弥补亏损方案； 8、控股企业拟提请本企业董事会聘任或者解聘企业总经理、副总经理、财务总监、总会 计师、总经济师、总工程师。参股企业按各自公司章程规定的高级管理人员的聘任或解聘； 9、公司专门指示应请示的其他重大事项。 第四条第四条 重大事项请示的办理程序 重大事项请示办理程序原则上按“收文、提出意见（主办、协办） 、审议、审定、拟文、 签发、发文存档”的顺序依次办理。 1、公司综合部为控股、参股企业重大事项请示文件（以下简称“请示文件” ）的收文部门。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 21 综合部收到请示文件后应进行登记、编号、填写重大事项请示文件办理表 ，并转交主办部 门； 2、主办部门收到请示文件后，其负责人应及时向有关领导报告，同时将请示文件复印送 协办部门，并对协办部门提出具体的协办要求。主办、协办部门可根据需要要求请示单位提交 相关补充材料（需要提供补充材料的，主办部门应一次性提出） ，必要时可组织调研或听取相 关人员意见。主办、协办部门在规定时限内提出书面意见呈公司分管领导审核； 3、分管领导可视具体情况组织审议； 4、报总经理、董事长审批。董事长认为必要时，可召开董事会作出决议； 5、主办部门按照公司领导的审批意见草拟批复文件并按发文程序办理； 6、上述环节的负责人、经办人都必须在重大事项请示文件办理表上签字并注明办理 时间； 7、上述请示文件运转处理过程中的经办人员，若有出差、休假等特殊情况，相应部门负 责人应安排其他人员接替工作，不得影响文件正常运转； 8、公司对重大事项请示文件的批复时限原则上为 15 个工作日，工作日自申请材料提交齐 备之日起计算。相关部门必须讲求办文效率，在保证办文质量的前提下，尽可能缩短办文时间。 需要与企业协调、补充调研的复杂事项经董事长特批，批复时限可以适当延长； 9、重大事项的主办及协办部门、办文时限、审定和签发等见重大事项请示办理程序一 览表 。 第五条第五条 相关责任 1、主办部门的负责人是承办请示批复的第一责任人，主办部门的经办人是直接责任人； 协办部门的负责人、经办人承担相关责任； 2、正在办理的请示文件运转到有关部门，该部门的负责人是保证办文按时限运转的第一 责任人，经办人员是直接责任人； 3、主办部门必须加强对请示事项执行情况的定期检查和监督； 4、控股企业对应请示的重大事项未请示，而擅自决策并实施，且公司在六个月后尚不知 情的，该事项的主办部门负责人应承担责任； 5、对在办理过程中，办文拖拉、相互推诿、弄虚作假、玩忽职守，以至延误办文时间或 严重影响重大事项决策，造成严重后果者，将视情节轻重给予批评教育或扣发奖金、降薪、免 职、辞退等处罚。 第三章 重大事项报告的要求 第六条第六条 凡是企业在生产经营管理过程中，经济运行情况发生重大变化，安全、质量、经 济纠纷等方面出现重大事项，控股、参股企业需及时向公司请示或报告，并依照公司批复意见， 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，qq：332985688，主页 /chess95660 22 按有关程序做出相应处理。 第七条第七条 重大事项报告的公文形式分为“报告”和“请示”两种类型。向公司汇报工作、 反映情况及有关备案事项的用“报告” ；向公司请求批示的用“请示” 。公司对请示事项应当给 予答复，答复请示事项的用“批复” ，并直接批复请示人。 第八条第八条 公司董事会责成专门小组每年对控股、参股企业重大事项报告制度执行情况进行 检查，检查结果向公司董事会专题报告。 第四章 违规处理 第九条第九条 控股、参股企业违反本办法有下列情形之一的，按照有关程进行违规处理。 1、对本办法所列重大事项不经请示擅自决策的； 2、对本办法所列重大事项虽作请示但公司批复后拒不执行的； 3、对本办法所列重大事项监管不力，导致重大事项未经请示而实施的； 4、在请示文件中，对本办法所列事项的主要客观事