公租房现存问题的实证调查与分析——基于对重庆的实地调查.doc

中南财经政法大学大学生创新性实验计划项目申请表项目名称： 公租房现存问题的实证调查与分析基于对重庆的实地调查填 表 须 知一、项目申请表要按照中南财经政法大学大学生创新性实验计划项目管理办法的相关要求，逐项认真填写，填写内容必须实事求是，表达明确严谨。空缺项要填“无”。二、格式要求：表格中的字体应为小四号宋体，1.5倍行距；需签字部分由相关人员以黑色钢笔或水笔签名。均用a4纸双面打印，于左侧装订成册。三、项目申请表由项目负责人填写，经学院评审汇总后统一上报中南财经政法大学教务部，教务部组织中南财经政法大学“大学生创新性实验计划”专家委员评审确定。学生申请项目必须自行联系确定指导教师。四、项目申请表填写内容应言简意赅，思路清晰，论证充分，字迹清楚，一律用计算机输入打印。五、如填表有不明事宜，请与中南财经政法大学教务部或所在学院联系。目录申请理由5立项背景6内容6具体研究方案（国外）6具体研究方案（国内）11参考文献 12其他背景材料 13实证研究主要方法 19项目分阶段实施方法与步骤 20理论研究 23项目的特色与创新之处 24经费预算 27项目研究预期成果 28指导教师意见 30学院意见 30学校意见 30附件一：针对市民的调查问卷 31附件二：针对入住居民的调查问卷 32附件三：访谈问题 33项目名称公租房现存问题实证调查与分析基于对重庆的实地调查申请经费10000起止时间2011.72012.7申请团队情况姓 名所在学院专 业联系电话email田园馨法学院行政法于兰法学院行政法李冰法学院行政法eeb_03126.com指导教师情况姓 名所在学院职称联系电话email韩桂君法学院副教郭磊马克思主义学院副教授无黄勇法学院副教一、 申请理由（内容应包括自身具备的知识条件、自己的特长、兴趣和已有的知识基础）田园馨：法学院行政法制方向，入党积极分子，现任年级团总支书。参加过法学院辩论队、新闻中心和院报。交际能力强，思维活跃。善于洞察社会现状，关心国家大事，热衷于各类实践活动，希望能为社会贡献自己的绵薄之力。于兰：法学院行政法制方向，入党积极分子，现任班干部。性格开朗，关注社会问题，热爱社会实践，一直重视培养自身的实践能力。平时喜爱看报，听新闻，对社会问题有自己独特的看法。李冰：法学院行政法制方向，入党积极分子，现任班长。深谙作为法律人所肩负的责任和所需要的能力。学习之余喜欢阅读与法律有关的书籍，对法律抱有极大的热忱与喜爱。参加12.4法制宣传日的活动，并立志宣传法律，普及法律。通过课堂中基础知识的学习，与课下广泛且深入的书籍的阅读与分析，已掌握了一定的专业知识和能力，培养了一定的专业素养。团队成员具有相同的价值观和法律信仰，具备很强的集体荣誉感和团结协作能力。我们将各自发挥优势，思想上高度统一，行动上密切配合，相互尊重，相互合作，坚信在大家的共同努力下可以很好地完成这个实践项目。二、立项背景（包括国内外研究现状、趋势、研究意义、参考文献和其他有关背景材料）一、内容：我国住房保障体系主要包括经济适用房、廉租房和公共租赁房。“十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体.经济适用住房主要面向城镇中低收入家庭出售;廉租房则主要是向符合城镇居民最低生活保障标准并且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房;而公租房则是主要针对那些买不起经适房却又不符合廉租房标准的“夹心层”，比如新就业职工，新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。尽管公租房的出现弥补了我国保障性住房的一块空白，但由于此前国内一些城市爆出经济适用房、廉租房出现的“开宝马车入住”、“六连号”怪象，以及违规出租、弃购、空置等问题，折射出部分城市在发展保障性住房过程中所存在的建设标准控制不严、分配不公、监管不力等种种问题，极大地伤害了当地政府的公信力。本项目旨在通过对公租房的实地调查研究，分析目前公租房制度还存在哪些问题，应该如何完善，从而让“夹心层”得到实实在在的好处，使公租房成为真正的“惠民”房。二、 具体研究方案（一） 文献研究国外公租房制度已经较为完善，世界各国公租房制度呈现多元化的特点。通过比较国内外公租房发展，了解国外公租房建设中的困难及解决措施，可以取其精华去其糟粕，汲取成功的经验和有效的解决方案，并与重庆市的具体情况相结合，提出合理化建议，进一步推进国内公租房发展。国外美国：在社会两极分化的美国，不少民众根本无力购房，为解决低收入人群的住房问题，美国政府很早就推行“公租房”计划。而“公租房”也在很大程度上缓解了社会的住房压力，成为低收入民众延续生活梦想的基础。早在19世纪至20世纪早期，美国政府对贫困人口的住房问题就给予了政策关注，其主要举措是对贫民窟进行大规模改造以提高住房的质量标准。1936年在亚特兰大兴建的“泰克伍德社区”，成为美国面向低收入人群的首个“公租房”项目。上世纪的经济“大萧条”对美国社会带来巨大冲击，促使政府担当起更大的责任，通过对中产阶层补助的方式扩大“公租房”项目。1940年到1942年“罗斯福新政”后期，全美建成了8个大型“公租房”项目。这些房产在二战后逐渐被私人购买，但其中的7个项目直到2009年4月仍作为“公租房”项目在运转，政府与房产业主建立起有效的合作，共同谱写了一段成功推行“公租房”的佳话。美国“公租房”的相关政策由住房与城市发展部统一制定，具体操作则交由各地的住房代理商进行。目前全美享受“公租房”的住户接近120万户，住房与城市发展部对分布各地的3300家住房代理商提供财政资助，由后者对“公租房”进行管理。 “公租房”租户的资格严格按照收入水平界定。联邦住房与城市发展部根据“公租房”所在地区的中等家庭收入为标准，家庭收入为这一标准80%的被界定为“低收入家庭”，为这一标准50%的被界定为“超低收入家庭”。由于各地的中间参照标准不同，租户的资格认定也就因地而异。为确保“公租房”的房源供应，美国政府规定每一个住宅小区在规划和建设中，应将一定比例的房屋留作“公租房”。由于租户多属于低收入家庭，住房与城市发展部授权住房代理商在确定租户家庭年收入时可扣除相应部分，从而降低房租计价标准依照法律规定，美国的“公租房”不得侵占城郊公共绿地，而要以老旧城区改造为基础。但让大量低收入民众集中在一个社区居住，也引发了不少社会问题，犯罪现象频发即是其一。在首都华盛顿、纽约、芝加哥和新奥尔良等城市的“公租房”社区，毒品、娼妓和暴力犯罪问题十分突出。联邦住房与城市发展部1993年通过“希望六号工程”，改变了过去让同一低水平收入家庭集中居住的做法，在“公租房”社区引入多种收入水平的租户家庭混合居住。1996年，联邦政府还出台“一打出台”的法规，即“公租房”租户一旦被发现有犯罪行为，特别是与毒品有关的犯罪行为，将被逐出“公租房”社区。延续了上百年的“公租房”制度，在缓解低收入民众的住房需求和营造社会公平方面发挥了很大作用，但这一制度目前也面临艰难的挑战。首先，“公租房”制度需要联邦政府的财政支持和各州政府的紧密配合，但美国上下目前都面临严重的财政困难，在预算赤字和失业危机等多重因素的作用下，“公租房”的发展基础势必受到削弱。其次，“公租房”制度难以完全消灭无房户。根据统计，美国目前没有居所的家庭达到100万户，也就是说，“公租房”的规模要扩大一倍才能满足低收入阶层的住房需求。最后，租房市场价格上扬带来冲击。美国近来出现私房拥有比率下降和租房市场火爆的场景，租房而不是买房成为很多民众的生活选择。根据美国人口普查局的数据显示，今年二季度美国的私房拥有率降到66.9%，创1999年以来的历史最低。另有调查表明，从2004年到2009年，全美的租房族增加了340万人，上涨了10%。专家预计，在供给紧缩的情况下，美国的租房市场特别是公寓租金将持续上扬，这对“公租房”的房租价格也将产生影响。日本：日本里库路特公司的调查数据显示，在三大都市圈（以东京为中心的关东都市圈、以名古屋为中心的中京都市圈和以大阪为中心的近畿都市圈），住房自有率平均为57.9%，也就是说租房居住的家庭超过40%。在已结婚的夫妇中，租房居住的达到67.1%，而买房者的比例很低，仅为14.3%。不少年轻人不但在结婚时选择租房，而且结婚后相当长一段时间也愿意租房过日子。为了解决大中城市居民的住房问题，日本政府在战后重建期和随后的经济高速发展期，均实施了“保低放高”的房地产政策。所谓“保”，就是政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或租得起房；至于“放”，则指高收入者住房问题应由房地产市场解决。日本的租房市场发育健全，具有网点多和服务正规的特点。在大街小巷，差不多都能看到大大小小的房地产中介公司。房地产中介行业从业者必须具有不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，主管部门经常对他们严格考核，以确保其素质过硬。房客租房必须有保证人，填写有关经济收入方面的资料，以防房客交不出房租。如果发现房客不交房租溜走，房地产中介公司和房东就会去找保证人。在日本，“公团住宅”很受中低收入者的欢迎。公团的出租住宅房租金相对便宜，承租时不需要中介费和保证人。政府一般通过公开募集并以抽签的方式决定租房者，为经济收入较低者提供住房。韩国：韩国的公租房建设始于上世纪八十年代，迄今已近30年，公租房的形式大致经历了三种模式：“永久租赁住房”、“50年公共租赁住房”和“国民租赁住房”。“永久租赁住房”作为韩国最早的福利性住房，出现于1989年，当时作为政府“200万户建设计划”的一部分，建设费用的85%由政府和地方自治团体负担，面积多在40平方米以下，月租金为市场价的三分之一。供给对象包括接受生活保护援助者、单亲母子、赡养65岁以上老人者、慰安妇、国家有功人员等。到1993年，共建设了19万套“永久租赁住房”。1992年，政府推出了“50年公共租赁住房”来代替“永久租赁住房”，建设费用由政府财政支援50%，住房基金支援20%，个人负担30%，由韩国住宅公社和地方自治团体负责建设，面积多在50平方米以下，供给对象扩大到住房储蓄加入者、拆迁居民等。到1997年共建设了92000套。1998年，金大中政府上台，提出了要使最低收入阶层实现“住房安定”的目标，为此推出了“国民租赁住房”政策。这一政策的核心内容是从1998年开始，由政府财政提供支援(10%-40%)，建设面积35至80平方米的住房，以30年为限，廉价租给最低收入阶层，受惠对象是收入在城市劳动者平均工资50%至70%以下的低收入阶层。这一政策的特点是建立了根据对象收入不同，居住面积有所差别的制度。如35至60平方米的住房，优先供给收入不到城市劳动者平均工资50%的无住房人士，60至80平方米的住房，供给收入不到城市劳动者平均工资70%的无住房家庭。除了上述三种由政府提供资金援助建设公租房的情况外，韩国政府还通过“买租”和“转租”两种方式解决低收入家庭的住房问题。“买租”即由政府和住宅基金共同出资，在特定区域买下现有住房(主要是老式结构住宅和共同住宅)，再廉价出租给低收入民众；“转租”即由住宅公社利用住宅基金贷款，与房主签订长期租赁合同，再以低廉价格转租给低收入家庭。这两种方式基本租期两年，期满后可以两年为标准续租四次，最长不超过十年，租金为市场价的三分之一。这种方式既满足了低收入阶层的住房需求，又可以使其在原生活圈居住，避免产生与社会隔离心理。韩国的公共租赁住房，是由国家或地方政府投入政府预算建设的，或者通过“国民住宅基金”的支援而建设的租赁住房。首先，针对不同的社会阶层，韩国分别提供非赢利性和微利性的住房支持，对不同阶层实施不同的公共住房政策；其次，公共住房建设标准严格面积控制，全部在85平米以下；再次，制定了相关法律确保立法保障，先后制定了如住宅供应法、租赁住宅建设促进法等；最后，韩国政府强化了在住房金融、宅地供给和有关租税的优惠。国内公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难的问题。不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳、重庆等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。另外，公共租赁房能够真正完善起来，将可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。新就业人员和外来务工人员原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。但是，公租房政策在实际执行之中又存在着各种各样的问题。首先，在公共租赁房建设资金上，由于公租房资金只有地方自行筹集且数额庞大，公租房产权归国家所有，后期维护同样需要大量资金资金上存在很大空白；其次，在公租房的申请过程中，受保障能力和管理水平所限，多数城市的公租房只针对本地户籍人口，但在北京、上海等大学毕业生、未来务工人员数量众多的城市，多数就业人员并非本地户籍人口按户籍出租有失公平；第三，在公租房建设过程中，公租房租金低，为使产出与投入不致失衡，各地极力压缩成本，使公租房质量差，有的地方甚至出现漏水现象，有的省市公租房位置极偏，使日常成本不减反增，公租房建成后却无人租住缺乏公租房建设标准；而有的地方虽房子质量稍好，但租金过高，仍不受欢迎缺乏租金标准；第四，和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制也是公租房面临的一大难题，准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产，新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。审核环节中如何解决腐败问题，也是迫在眉睫的事情。公租房作为惠民工程的一部分，只有解决种种问题，真正完善起来，才能缓解当前人民日益紧迫的住房问题。参考文献：1刘蜀山；公租房，住房改革新命题j，公民导刊，2010.42刘玉峰，陈刚；完善公租房制度的政策建议以重庆市为例j，建筑经济，2010.73郭其林；公租房是解决我国住房问题的最佳途径j,消费导刊，2010.54陈小安；保障性住房建设亟需解决的几个问题j，特区经济，2008.65白晓东；完善社会保障性住房制度j，山西建筑，2008.86胡毓娟，王安娜，王虎林；建立保障性住房运作机制j，江海纵横，2008.17赵沛楠；重庆公租房新政：试解保障房难题j，中国投资，2010.98刘彦坤；保障房的海外经验与中国夹心层的困境j，小康2010.69马光远；保障房“退出机制”当学英国和日本j，决策探索（下半月）2010.310钟永生，张晶；我们需要怎样的保障房j，新财经2010.711蓝相吉；关于住房公积金建保障房的几点思考j，中国建设信息2010.1912唐黎标；如何健全我国社会保障性住房制度j，中国房地信息2010.413苏多永，张玉香；保障性住房供给不足的原因探析与政策建议j，中国房地产金融2010.314谷俊青；20072009年国家推出的保障性住房政策20072009年保障性住房实施效果评价及政策建议（连载三）j，中国建设信息2010.715何元斌；保障性住房政策的经验借鉴与我国的发展模式选择j，经济问题探索2010.616常华堂，张大勇；社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析n，中国农业大学学报（社会科学版）2006.217沈卫平；我国住房保障制度建设：经验、问题与发展j，现代经济探讨，2009.1018梁绍连；我国住房保障政策公平性的缺失j，城市问题，2007.1119刘林；我国城镇住房保障制度研究j，宏观经济研究，2009.820张齐武，徐燕雯；经济适用房还是公共租赁房？对住房保障政策改革的反思n，公共管理学报2010.421汪映君；对我国公租房发展的一点建议j,chinas foreign trade,2010.其他背景材料：1、中国社科院发布的住房绿皮书：中国住房发展报告（）认为，2009年2010年我国保障力度有所加强，公租房将成为住房保障“新主力”。绿皮书指出，2010年住房保障目标进一步提高。住房城乡建设部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加三分之一。2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度，例如北京、广州等一线城市。绿皮书显示，保障房建设总体进度比较理想，但是各地区进展不平衡。根据住房城乡建设部公布的2010年保障房建设进展情况，截至2010年8月末，全国保障性住房已开工220万套，占全年计划的75%；各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%；农村危房已开工68万户，占全年计划的56%。其中，廉租住房开工率75%，公共租赁住房开工率85%，城市棚户区改造开工率70%。截至2010年8月末，保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年投资计划的60%。中央财政692亿元补助资金目前也已经全部下达。“公租房将成住房保障新主力。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收优惠等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大了监管力度。2、全国人大常委会委员长吴邦国：重庆建设公租房是一大德政，为全国创造了很好的经验！制度设计也很合理，坚持搞下去，不仅能让住房困难户“住有所居”，还能通过出售，让老百姓“居有其屋”。国家副主席习近平：重庆公租房建设是一个德政，一个善举，一个积极的探索，尤其是对解决农民工住房难、进城落户难提供了有益经验，这种利民惠民实事要多办、办好。中央纪委书记贺国强：重庆在全国率先推动公租房建设，规模大、设施全，政策配套好，是一项民心和德政工程，也为全国提供了宝贵经验。前几天，中央又一次研究保障性住房工作，很多做法都参考了重庆的经验。3、户籍问题是公租房的一大门槛。在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，多数新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。“北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。”程建华说，“现在北京有户籍人口1300万人，外来人口居住半年以上的有450万，以目前的建设规模，很难放开，资格认定也有困难。” 能否突破户籍这道“门槛”，成为公共租赁房实现“全兼容”的一个难题。“由于目前公共租赁房资源不够，无论是低收入家庭还是新就业人员，保障的门槛还是比较高，房源布局也不够合理。”朱建文说，“因此，当务之急还是加快建设，多筹集房源。” 4、“租金标准不好定。”青岛市国土房管局副局长杜本好表示。租金高了不行，公共租赁房覆盖面大，租金要让保障对象都负担得起，否则价格就变成了最大的门槛；低了也不行，要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出，政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市，公共租赁房租金则相对较低。 5、和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。 价格杠杆则成为公共租赁房建立退出机制的好办法。常州规定，承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的，最长可以申请6个月的延长期，在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%，如果超过延长期仍然不退出，则按市场租金价格的1.5倍征收。“尽管制度设计得很好，但如果真的拒不退出，要通过法律途径强制退出，很难执行。”常州市房管局副局长孙宛如说。 为了使市场手段的退出机制更具有操作性，厦门市为公共租赁房制定了高于市场水平的租金，收取租金以后，政府再通过货币补贴的方式，根据不同的保障对象返还30%70%的租金。厦门市住房保障办副主任王朝晖介绍，如果承租者不退出，直接停止返还30%的补贴资金即可。高于市场价格的租金会让这些家庭主动退出，有效避免公共资源不合理分配。 但这种“先收后退”的补贴方式，无疑将增加住房保障部门的工作量。不仅如此，以“全兼容”为目标的公共租赁房保障对象数量庞大，“进”和“退”的难题面前，各地住房保障机构人员普遍紧缺的困境将进一步凸显。6、在重庆，大众对于公租房的怀疑，大体包括四类：重庆公租房由政府投资、国企兴建，民企、外企开发商无法参与其间，是否意味着不公平竞争；在排除开发商参与前提下，公租房建设资金如何筹措，曾有人称重庆的目标是注定不可能完成的；重庆公租房会否如国内其他一些城市安排的人才安置房、保障房项目那样，“挂羊头卖狗肉”，成为公务员的福利房；如何公正和公平界定符合条件的租户，避免“开豪宅住保障房”的现象发生。7、舆论导向-公租房是一种政策倒退 。缺点明显：一是政府必须筹措大量资金去建房，财政又没钱;二是建起来又只能低价出租，短期内很难回收成本;三是房子的产权多数是政府的，后期维修资金是个无底洞。 2011年有1000万套保障性住房，每套成本10万元，则需要1万亿元人民币，这是2010年财政收入的18，其中2011年全国财政支出住房保障支出是1292.66亿元，缺口巨大。代建企业，因为政府拨付工程款不及时，材料费和人工费上涨不好控制，利润不高。8、钟茂初专家在博客中说：“公共租赁房”，任何公民可无条件地租住，但如果有自有住房或租赁其他住房而租赁者，或租赁后而非实际居住者，应以非法手段占用公共资源的罪责追究刑事责任。必须对 “公共租赁房”作出明确的界定，它们与商品房唯一的不同，就是适合于中低收入阶层居住的小面积、非豪华的住房，在地点、交通条件、小区设施、社区设施、室内设施、建筑质量等方面，应与商品房完全相同，不得形成任何歧视性的差别。但对小面积、非豪华应作出严格的标准限定，限定在不适合中高收入者需求的范围内，即：通过住房需求特征来排除中高收入者进入，而不是通过严格的收入水平审查来甄别（那样的话，审查监管成本过高、甄别效果不佳，难以对收入水平发生变化的情况动态地调整），以避免中高收入者试图以非正当地获得。要彻底地遏止中高收入者通过不正当手段获得公租房，还必须强化法律，大大提高违法者的违法成本，同时要形成便于监管的判定依据。建议法律上作出这样的规定：凡是租用公租房的家庭，必须实际居住，不得拥有其他住房或租用其他住房；凡是非实际居住者、凡是拥有或租用其他住房者，即判定为以非法手段占用公共资源的违法行为，应承担刑事责任。作出这一法律规定的最大好处是，不必去甄别申请公租房者的收入水平，可大大降低监管成本并提高公平性，同时也可以改变现行一次性提供的保障性住房制度，可形成动态退出或进入的机制。这样一来，中高收入者如果通过不正当手段获得公租房（或收入提高后依然占用公租房），或者必须在并不适合其需要的住房中居住，或者必须承担被追究刑事责任的风险。公租房供给、政府政绩评价、房价水平应挂钩起来。针对地方政府建设和提供基本住房保障缺乏动力的状况，首先，必须改变各级政府的绩效考核机制，要把“基本住房保障受益人口比例”作为强制性的政府职责，同时还要形成相应的财政支出结构（用于基本住房保障的财政支出应达到一定的比例），使之真正成为各级行政部门的重要目标；其次，基本保障住房的供给，要与政府房地产土地出让收入挂钩，手段是：严格规定，房地产土地出让金的较大比例部分，只能用于公租房建设领域，而不能用于政府经济建设投资和政府行政费用的支出；再者，基本保障住房的供给，还要与房地产价格调控挂钩，由于只要没有自有房产者均可无条件地申请租住公租房，那么房地产价格越高，申请人口就越多，政府必须供给的公租房规模就越大。反之，房地产价格较低，申请人口相对就较少，政府必须供给的公租房规模就减小。所以，政府必须通过公租房的建设规模来达到调控房地产价格水平。公租房建设与配置、管理部门应分离开来。针对地方政府土地财政与保障性住房供给之间的冲突问题，也针对“价格双轨制”容易导致寻租腐败的问题，要将基本保障住房的建设与配置过程分离，由政府不同的部门实施。在建设过程中，使用完全的市场化手段，建设部门以市场化价格征用土地、以市场化招标实施建设，建成后以适当的利润率加成转让给配置部门（即配置部门使用财政资金回购），而后再进行保障性配置。在这一过程中，一方面，政府财政部门依然可获得土地收益，依然可形成与房地产建设相关的各种收入并形成相应的经济指标；另一方面，政府获得财政收入的目的就是为了包括住房保障在内的各种财政支出，此时与土地收益相当的财政收入即可划转保障性部门用于回购（补贴保障性住房与回购住房的差价）；再者由于不再存在土地优惠的差价问题，也能够较好地抑制假借保障性住房之名牟取部门利益或个人利益的行为。9、近阶段进行的一项民意调查结果如图表：10、2009年1月2009年6月保障房用地面积变化图示：（二）实证研究1、实证研究主要方法a.问卷式调查法（1）对象多样性通过对不同的对象进行问卷调查，可以了解社会各个阶层对于公租房制度的实际看法，获得更加全面的信息，从不同角度看待公租房这一社会热点问题。（2）问卷针对性具体来说，在问卷设计过程中，我们将调查内容细分为：a.已入住公租房的居民：选择公租房的原因；对公租房的满意度；公租房还应如何改进等。b.大学生和进城务工人员：是否了解公租房；如何看待这一政策；对公租房有何建议等。根据不同群体对公租房认识程度的差别制定针对性问卷，有利于提高效率，切实反应民众意见与建议。b.访谈式调查法首先，与重庆市公租房主管部门有关人员进行沟通与交流，了解政府是基于何种考虑出台现行的公租房政策，这些政策在具体落实中面临何种困难，以及政府将采用何种措施来加以解决。其次，对专家学者们进行访谈，了解他们如何看待目前公租房的发展并征求他们关于如何建设公租房的意见和建议。c.比较分析法首先，进行国内比较。即总结经适房和廉租房出现过的各种问题，深入分析出现这些问题的原因，再将公租房与其比较，探讨目前公租房如何避免出现类似的问题。其次，进行国内外比较。在大量查找资料的基础上，比较我国公租房与其他国家还在哪些方面存在差距，有何种经验可以借鉴与吸收，进而推动公租房政策在中国的真正落实。d.网络问卷法通过互联网，向特定的人群发布调查问卷，了解公众对于公租房的态度，反映公租房的现存问题并提出解决方案，从而降低成本，更好的反映实际情况。由于网络的隐蔽性，可以很好的实现畅所欲言的效果，使我们对于公租房政策的了解更加真实。e.实例分析法通过对具体案例的调查与分析，如住房质量差、房源不足、资金不足等，总结实际经验教训，深入分析原因，提出合理化建议。2、项目的分阶段实施方法与步骤阶段时间主要工作事项第一阶段：资料收集2011年11月-12月研究的前期准备，包括了解公租房发展的现状，收集有关国内外公租房的资料，制定计划等第二阶段：实证调查2012年1月a问卷调查：针对当地市民发放问卷； b访谈式调查：走访当地政府及参与建房的企业2012年2月走访专家学者，听取他们对公租房建设的意见和建议第三阶段：调查数据整理与分析2012年3月对收集资料的整理分析，从收集的资料中总结分析出公租房的现存问题与已有措施2012年4月-5月对问卷调查数据进行整理与分析，并对各方意见进行综合分析第四阶段：撰写实验报告2012年6月-7月根据所掌握的资料撰写调查报告和论文并准备结题答辩。了解公租房的基本情况收集国内外有关公租房的资料制定计划等2012年1月2012年2月实证调查2011年1月问卷调查，访谈调查2011年2月走访专家学者2012年3月2012年5月调查数据整理与分析2012年3月分析资料，总结存在的问题与解决措施2012年4月2012年5月整理调查数据综合各方意见2012年6月2012年 7月撰写调查报告和论文准备结题答辩2011年11-12月资料收集（二） 理论研究研究重点：经过前期收集资料，大致了解公租房的现状并制定详细调研计划，再调查走访重庆市并采访专家学者，全面了解公共租赁房政策在实际运行中存在的问题和各方建议，最后，从法律保障方面提出应采取何种切实可行的措施来完善我国公租房制度。围绕中心问题：从法律保障方面提出应采取何种切实可行的措施来完善我国公租房制度1.解决公租房建设资金问题即公租房房源问题2.保证确定公租房租金标准3.完善公租房准入和退出机制以防止腐败问题4.解决公租房建成后的社区管理及后续维护问题5.以法律保障公租房制度的发展三、项目的特色与创新之处1.选题具有时事性.我国保障性住房共分为三种：经适房、廉租房和公租房。经适房在中国最早出现，但是由于经适房相对其面向的低收入家庭来说价格过高，导致真正需要房子的群体无力支付，最终大量经适房成为了富人的廉价房，“经适房里开出宝马车”也就不足为奇；廉租房随后产生，但是少数的廉租房根本无法满足大量的社会需求，而且廉租房质量和监管更是漏洞百出；基于以上两种住房存在的诸多问题，我国在十二五规划中强调要大力发展公租房，提出建设公租房的各种指导性文件。目前，大多数地区都已有适合本地的相关政策出台，许多地区公租房已开始建设，重庆走在全国的前列，被称为“重庆模式”。我们在公租房政策实施的第一年中对其进行调查研究，充分展现了我们研究的时效性。其次，调查贴近社会现实，能够反映公众对公租房的期待与质疑和政府所面临的困难，双向反映公租房的现状。2.研究思路的创新性：创造性的运用了比较分析法，对三种保障性住房政策的实施背景、预期目标、执行中的困难、解决方案等进行综合的分析比较。首先发现经适房和廉租房已经出现过的诸多问题，报苦熬资金来源、房屋质量、入住资格和后期管理等,分析出现这些问题的深层社会原因，总结各地具体解决方案，再与公租房进行比照，从而发现目前公租房完善之处和有待改进之处，最终得出具体解决方案，实现公租房真正的价值。 通过对三种保障性住房的综合分析比较，能够更加全面的了解我国在宏观上对保障性住房的政策支持，其执行中出现的通病和解决的措施。进而更加全面的对公租房的建设提出合理化建议。3.调研地点代表性强：重庆率先启动大规模公租房建设，三年内将建成40000万平方的公共租赁房，一是让200万中低入群众居有其屋，二是让重庆的房价升势趋缓，房价排名处于全国中下位次，当第一批重庆市民取得住房钥匙时，即昭示重庆公租房已取得实际效果。重庆市首先出台了关于公租房建设的政策，并开工建设了全国第一批公租房，现已有许多入住人员，重庆还将进一步加强公租房建设力度，实现保障性住房的更大覆盖。现在，重庆已形成了众所周知的“重庆模式”，各地都在向重庆吸取经验，对重庆的调查将更好的反映公租房的未来发展趋势，对于公租房的前景预期具有指引性的作用。团队在综合分析保障性住房的现实问题中，综合考察了其经济背景问题、制度建设问题，研究范围广泛，选取地点具有代表性，使方案可行性大大增强。4.学科交叉性强：对该社会问题的研究，涉及到房产学、经济学、法学、统计学等诸多学科，具有极强的学科交叉性，这将有助于我们对于该项目的全面了解，增强项目的有用性。首先，我们从经济学角度研究目前公租房建设的资金来源问题，目前公租房主要由政府出资，然而，由于其回报少，周期长，所以资金来源往往受到很大限制。我们所调查的正是目前公租房的资金来源有哪些，有什么不足之处，还有什么渠道可以利用等。其次，我们将从房地产学来研究房源问题，目前采取新建和收购两种方式。政府收购的房源，应有一定的针对性。首先要满足公租房的户型面积标准，即小户型；还要考虑区域，交通是否方便。第三，我们将从法学角度进一步探究应如何从法律制度上完善公租房制度，社会对住宅法的呼唤到底是否具有其必要性和可能性，综合分析应该如何规范公租房在政策制定和实际执行中的出现的诸多问题。第四，我们将运用统计学的知识对实际调研结果进行处理，通过各种表格图例等使结果更加直观形象，形成一套体系，便于后期的引用和取证。如图示：房产学经济学统计学社会学法学公租房房源问题数据处理问题资金来源问题调查实践问题制度建设保障问题5.实践成果具有有用性：公租房作为政府新建立的一种保障房，在欢呼声与质疑声中开工建设，我们的研究项目正是在这样的背景下开展。通过此次调研，我们将反映出公众对于公租房的实际态度、公租房现存的问题及其产生原因等等。总之，我们的调查成果将一方面展现民众的态度和公租房现状，另一方面提出建设性意见和建议，这些都将对现阶段公租房的发展起到重要作用。四、经费预算（包括大概支出科目、金额、计算根据及理由）支出科目预算计算根据理由资料费相关书籍期刊120元3人*40元/人需购买大量相关报纸期刊用于研究查找网络费用120元3人*40元/人需上网查找资料，时刻关注新的讯息打印费打印资料费130元根据实际情况具体调整将有用信息打印便于整理打印调查问卷费130元根据实际情况具体调整调查问卷法须向市民发放问卷打印稿件成果费200元根据实际情况具体调整调查报告及论文需反复斟酌，反复更改差旅费交通费1800元3人*往返 *300元/人调查地点重庆、广州较远，需交通费食宿900元3人*300元/人调查过程中需住宿时间较长通讯费300元3人*100元/人成员之间需时时联络其他费用300元包括文具（录音笔）等琐碎的补充费用总计4000元五、项目研究预期成果（一） 成果内容1. 对前期所收集资料的总结总结前期资料有助于对公租房的政策、实施现状及发展趋势有一个较为系统的了解，有助于后期调研的展开。资料收集主要包括：（1）国内公租房现存问题、政策，各地成功的案例等资料。（2）国内三种保障性住房的比较。收集经适房、廉租房发展过程中存在的各类问题，成功或失败的各种经验教训，再与公租房的实施背景相比较，分析其可能出现的类似的问题并提出应如何加以预防，保证其顺利实施。（3）国内福利制度的经验教训。找出其与公租房实施背景与现实情况的相同之处，从而找到可供借鉴的方面，完善公租房制度。2. 对实地调研的总结：实地调研是整个课题的核心，通过对重庆进行实地考察，才能真正了解情况、发现问题。a实地调查主要以调查问卷以及访谈的形式进行，入住居民对公租房具有最为真实的感受，通过问卷的形式，能直接反映公租房的现存问题。b通过对问卷及访谈的总结分析，得到：（1） 政策的实际执行情况（2） 民众反映的公租房问题（3） 政府在执行政策过程中遇到的困境（4） 解决问题的措施 （二）成果形式1.ppt演示文稿幻灯片形式更为直观：插入实例、数据、图形等元素增强可信度；以时间顺序展现公租房的发展，让观者充分认识公租房制度。2