某某科技大厦建设项目可行性研究报告（写字楼、专家公寓建设项目） .doc

-某某某某有限责任公司x x x x x 科 技 苑项目申请报告xx市工程咨询院二九年十月目 录第一章 总论11.1 概述11.2项目申请报告编制的依据、范围及过程11.3 主要技术经济指标2第二章 项目申报单位情况52.1 项目单位简介62.2中国科技开发院威海分院62.3 浙江城建投资有限公司简介7第三章项目建设的背景及必要性92.1 项目提出的背景93.2 项目建设的必要性13第四章 市场分析预测154.1 市场分析154.42 项目建设的swot分析24第五章项目建设规模及内容275.1 建设规模275.2 建设内容27第六章项目建设地点及建设条件296.1 建设地点296.2 建设条件29第七章项目设计方案337.1设计目标、指导思想和原则347.2项目用地规划设计方案347.3建筑设计方案377.4道路交通设计387.5结构设计方案417.6给排水及消防设计447.7电气与弱电设计方案467.8智能化设计497.9景观设计537.10建筑新材料、新技术的利用55第八章项目实施进度568.1实施进度安排原则568.2实施计划578.3 施工进度安排578.4工程管理588.5项目招标59第九章组织机构及管理运营599.1组织机构599.2 物业管理61第十章环境保护、节能和消防6210.1环境保护6210.2节能6510.3消防68第十一章投资估算与资金筹措6911.1投资估算6911.2 资金来源与筹措71第十二章经济和社会效益分析7312.1 经济效益评价7312.2 社会效益评价76第十三章项目风险和对策7713.1 项目建设风险7713.2 对策7775第一章 总论1.1 概述一、项目名称：某某x科技苑二、建设性质： 新建三、建设单位：某某某某发展有限公司 法人代表：某某邮编：某某某某 电话：0某某-某某某某x 地址：某某x经济开发区管委会大楼四、建设地点：该项目拟建于xx经济开发区管委会大楼北部，总用地面积109.59亩。五、项目申请报告编制单位单位名称：xx市工程咨询院工程咨询等级：乙级证书编号：工咨乙某某某某某某x发证机关：国家发展和改革委员会1.2项目申请报告编制的依据、范围及过程一、项目申请报告编制的依据1、现行有关设计规范、标准、规定2、xx市城市建设规划及总体发展规划3、国家、xx省有关政策、法规、投资政策4、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版5、）xx市分区规划6、某某某某发展有限公司与xx市工程咨询院签订的工程咨询委托书和合同书7、有关部门提供的资料和证明等二、项目申请报告编制的范围1、建设必要性分析2、建设规模和内容3、建设地点和建设条件4、工程设计方案5、环境保护和节能6、项目实施进度计划安排7、投资估算和资金筹措8、综合评价意见三、项目申请报告的编制过程xx市工程咨询院接受某某某某发展有限公司建设某某x科技苑项目的工程咨询委托后，立即成立了项目申请报告编制小组，编制小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，全面搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究、综合比较分析，对项目建设的可行性进行了认真论证。在初步拟定项目选址和建设方案后，有针对性地进行了调研，同时邀请了市规划局和有关专家察看建设场址，就建设方案的可行性进行咨询指导。会同有关部门，对该综合经营业务用房建设方案进行了认真细致地研究、论证，根据现状和xx市城市分区规划的有关要求，初步确定了拟建设项目的建设选址、建设规模和实施方案，在此基础上编制了本项目申请报告。 1.3 主要技术经济指标一、建设选址该项目拟建于xx经济开发区南湖路以南、开发区管委会大楼以北，总用地面积109.59亩。二、建设规模该项目拟建于xx经济开发区内，位于滨河大道东侧，滨河大道是xx市区景观大道，根据xx市城市规划意见，拟建设的某某x科技苑项目选址位于市区滨河大道东侧，在该位置建设某某x科技苑项目，层数不少于16层，根据单体建设规划方案，该项目总建设规模269281.8平方米（以规划局核准数据为准）。为了既满足某某x科技大厦经营业务需要，又符合xx市城市规划要求，经某某x经济开发区管委会同意，由某某某某发展有限公司建设该项目。三、主要建设内容主要的建设内容如下：1、某某x科技大厦项目为综合性写字楼，主要为相关科研项目提供科研开发、小试、中试等服务。其建设规模为地上21层，地下两层，总建筑面积51900平方米，其中：地上建筑面积47000平方米，地下建筑面积4900平方米。2、科技苑项目主要是专家公寓及相关配套服务设施，为相关科研项目的参与人员提供高质量的生活保障服务，为处于孵化阶段的科技项目提供高标准的金融、商业服务。其建设规模分为地上24、23、16、3层，地下相应为一到两层，总建筑面积217381.8平方米，其中：地上建筑面积187052.8平方米，地下建筑面积30329平方米。3、土地费用、公共设施及各种配套费用（包括：供水、供电、采暖、电梯以及配套的道路、绿化、院墙等）投资按建筑面积比例分摊。四、建设工期、时间该项目的建设期计划为36个月，计划于2009年1月底前完成立项、规划定点、三通一平等前期准备工作，2009年2月份开工建设，建设施工期36个月，预计2012年2月工程全部竣工。五、投资概算及资金筹措该项目概算总投资39790.6万元，其中：土地费用4610万元，前期工程费1998.7万元，建安工程费21759.2万元，基础设施费2692.8万元，公共设施配套费1101.6万元，开发期间费用2754.6万元，基本预备费964.9万元，管理费用1675.2万元，营销费用2233.6万元。所有投资全部由某某某某发展有限公司自筹解决。六、主要经济技术指标 经济技术指标表主要经济技术指标序号指标名称单位数量1工程总用地平方米730602总建筑面积平方米269281.8 其中：科技大厦面积平方米51900 科技苑面积平方米217381.83容积率3.24建筑密度%205绿化率%32.506总套数16447居住人口人63188单位面积售价科技大厦元/平方米2550科技苑元/平方米19609单位面积总成本科技大厦元/平方米1960 其中：建安总成本元/平方米1010科技苑元/平方米1598 其中：建安总成本元/平方米76010单位面积收益科技大厦元/平方米590科技苑元/平方米36211销售收入万元55841.3其中：科技大厦万元13234.5科技苑万元42606.812总投资万元39790.613销售税金及附加万元3506.814土地增值税万元1610.215利润总额万元10933.716所得税万元2733.417净利润万元8200.318项目建设期年319投资利润率%27.4820项目内部收益率%15.6第二章 项目申报单位情况2.1 项目单位简介某某某某发展有限公司成立于2008年4月18日，由中国科技开发院威海分院、浙江城建投资有限公司共同投资新建，以高技术项目研发、转化为主，以中小企业投资、房地产开发为辅为科技投资型企业。公司位于xx省xx经济开发区管委会大楼，注册资金1000万元，法定代表人张合庆，企业经营范围为：中小企业投资；机电、电子、计算机软硬件产品生产；房地产开发；咨询服务；人才培训。2.2中国科技开发院威海分院中国科技开发院威海分院是中国科技开发院与xx省威海市政府于1994年8月共同创办的科技开发机构。建院来，中国科技开发院威海分院已发展成为拥有总资产6500万元，净资产4800万元元，专门从事高新科技成果的开发、转化、孵化和产业化的大型综合科技开发机构。中国科技开发院威海分院以促进我国高新技术成果的商品化、产业化、国际化为目标，组织实施高新技术的开发和成果转让。以xx省沿海经济区、开放地区中心城市为基地，为xx省内地区采用高新技术和开发高新技术产品提供科技服务和科技支撑。其主要业务为：组织、参与国家重点高新技术产业和项目的开发；兴办高新技术成果孵化基地和高新技术产业经济实体；从事高新技术及其产品的进出口贸易；科技信息咨询与中介服务；开展国内外科技交流与合作；其它与科技开发工作有关的技术与商务活动。威海分院直属全资企业天威集团公司是国家高技术研究发展计划（“863”计划）的成果转化基地，xx省高新技术企业。 公司开发研制的“电脑控制无刷直流电动机”获国家发明三等奖，被评为国家级重点新产品；其应用产品电动自行车获得国家实用新型专利。 公司开发研制的“无线立体视频系统”是国家“863计划”重要成果之一，列入国家九五计划和国家火炬计划，获国家实用新型专利，并评为九八年国家重点新产品，处于国内领先水平。2.3 浙江城建投资有限公司简介浙江城建投资有限公司创建于1998年，现已发展成为以房屋建筑工程投资为主的大型现代股份制企业。目前公司拥有总资产3亿多元，年开发施工面积50万平方米，年施工产值达8亿元，并且保持快速增长势态。公司在企业管理上，始终坚持“以人为本、诚信建设、精细管理、用心服务”的企业理念，外塑形象，内强素质，紧紧围绕公司的发展战略，在用人、选人、留人等方面建立有特色的科学管理机制，通过实施人力资源战略，使公司拥有业内出色的管理和专业人员，构筑人才资源高地；同时，积极创建学习型企业，不断研究、发展企业核心竞争力，为企业发展奠定人脉基础。现已拥有一支数量充足、素质优良、门类齐全、结构合理的工程技术和经济管理人才队伍，企业中高层均有大学本科以上学历，年轻并富有闯劲。其中高级职称16人，中级职称近100人，一级项目经理达17人。公司坚持“质量精心、安全放心、环境热心、服务诚心”的管理方针，建立健全了具有特色的组织管理体系和现代企业管理制度，通过了iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系、gb/28001职业健康安全管理体系等国际标准整合体系的认证。公司为打造持续发展的百年品牌，始终注重整合品牌资源优势，历年来多次被评定为“浙江省重质量守承诺暨首批公众三满单位”和“浙江省重质量守诚信示范单位”。共创建省、市级优质工程10余项，标化工地、文明工地20余项，工程优良率达80%以上。在企业信用等级评比中连年被评为aaa级企业。公司在立足房地产投资主业的同时，发扬“团结、务实、敬业、创新”的企业精神，坚持“立足浙江、面向全国、走向国际”的发展战略，先后涉足房地产开发、建材贸易、市政路桥、园林绿化、旅游服务、科技开发等诸多领域，逐步进入多元化经营，跨区域发展的新时期。随着近年来我国建筑业持续蓬勃发展，特别是十七大中央提出全面建设小康社会、大小城镇建设不断加快的形势下，公司将努力强化核心竞争优势，全面实施精品战略、人才战略和技术创新战略，提升浙江城建的品牌知名度与美誉度，创造出更多的精品工程、样板工程，为社会作出更大的贡献。第三章项目建设的背景及必要性2.1 项目提出的背景一、xx概况xx市位于xx省东南部，因东xx河而得名，面积为17187平方公里，地处鲁中南低山丘陵区东南部，濒临黄海，属温带季风大陆气候，气温适宜，四季分明，光照充足，雨量充沛，历年平均气温1214。原xx市为地区辖县级市，1994年xx撤销地区设立地级市，县级市原辖区内设置了兰山、罗庄、河东三个县级行政区。全市辖9个县、三个区，人口1008.45万人。xx地处西欧亚大陆的东端，为东西南北交通要道，境内国道省道纵横交错，县乡公路四通八达，兖石、胶新铁路交汇、京沪、东泗高速公路相交；东近青岛、日照、岚山头、连云港等海港；xx机场已开通了北京、上海、广州等多条航线；电信长途电路达15000路，本地电话中继电路6万路，ddn已覆盖全市，xx具有得天独厚的地理位置和优越的交通通讯条件。xx已形成了以轻工、纺织、机械、化工、电子、建材、煤炭、医药、黄金为主，具有一定生产规模和技术水平的工业体系。市内商厦林立，商贾云集，已成为鲁东南地区重要的人流、物流、资金流、信息流中心，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。与世界上100多个国家和地区建立了经济技术和文化合作关系。是全国重点出口商品生产基地之一。2008年，全市各级认真贯彻落实市委、市政府的各项部署，按照建设“大xx、新xx”的总目标，优化经济发展环境，加大结构调整力度，努力提高对外开放水平，国民经济保持快速健康发展，各项社会事业取得新的进展。2007年，全市生产总值1211.8亿元，年均增长15.2%；人均生产总值按现汇计算达到1480美元，比2000年增加790美元。境内财政总收入128.2亿元，其中地方财政收入49.1亿元，年均增长24.5%。2007年，三次产业比例为13.5:52.2:34.3，二三产业比重分别比2000年提高5.5和1.5个百分点。农业粮经比例由62:38调整为55:45;畜牧业占比达到30.5%,提高3个百分点。工业规模壮大、素质提升，预计工业增加值占生产总值的比重达到44.3%，提高4.4个百分点；全市规模以上企业达到2080家,增加1351家，2005年完成增加值370.6亿元，实现利税、利润为118亿元和75亿元，年均分别增长31.1%和39.3%；销售收入过10亿元的企业由2家增加到23家,其中过100亿元的有2家；利税过亿元的企业达到16家，增加11家。服务业优势不断强化，传统批发市场的改造升级成效明显，现代物流业显示了强劲的增势，全市城乡商品市场交易总额达到691亿元，其中xx批发城交易额425亿元，年均增长12.9%；旅游业成为经济发展的新亮点，总收入占生产总值的比重达到5%,提高2个百分点。人民生活水平不断改善。2007年，农民人均纯收入3601元，城镇居民人均可支配收入9129元，年均增长8.8%和11.5%；城乡居民恩格尔系数分别降低为32.5%、40.9%；城乡居民人均住房使用面积分别达到23.6平方米和27.7平方米。人民生活水平在不断提高，人均住房面积也在不断增长中。根据xx市的经济和社会发展远景规划，到2010年，全市国内生产总值将达到2300亿元，年平均增长13%；其中，第一产业增加值年均递增5%，第二产业年均递增14%，第三产业年均递增14%，城市居民可支配收入达到13550元，xx市区人口145万人，城镇人均住房面积增加到25平方米，在20年内，把xx建成省级历史文化名城，鲁南地区经济、贸易、交通、科技中心城市，成为设施先进、环境优美、开放型、多功能的现代化城市。这些目标的逐步实现，将有力促进房地产业的发展。二、经济开发区基本情况xx经济开发区是2003年6月经xx省人民政府批准的省级开发区，规划控制面积181平方公里，辖芝麻墩、梅家埠、重沟三个街道办事处，108个村，近15万人口。开发区发展建设五年以来，始终坚持“以提高吸收外资质量为主，以发展现代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于发展高新技术产业，致力于发展高附加值服务业”的办园方针，紧紧围绕建设“生态新城区、现代化工业区、高新技术产业聚集区”的战略目标，突出基础设施建设和招商安商两大工作重点，打破常规搞建设，强化服务抓招商，园区建设和经济发展日新月异，发展环境不断优化，社会事业全面进步，人民生活水平不断提高，各项工作步入了良性发展的快车道。这标志着开发区经济建设和社会事业发展达到了一个新的起点，进入了一个黄金发展期，也为“十一五”期间站在新起点、实现新跨越、再创新辉煌打下了坚实的基础。基础设施逐步完善。先后投入建设资金近15亿元，建成六纵八横近100公里，硬化面积达260万平方米的14条主次干道，完成道路绿化面积400多万平方米，移栽梨树、山松等各类大树3万余棵，安装高档路灯2000余盏，开发区道路绿化、美化、亮化工程初具规模。通过市场化运作，完成了供水、排水、燃气、供热、强电、弱电等基础设施建设，配套管网铺设基本到位，满足了当前入园企业基础设施配套要求。为开发区提供生产、生活配套服务的生活区开发已经启动，开发区投资创业服务中心、海关大厦等大型公建项目破土动工。 招商安商成效显著。五年多来，开发区软硬件建设不断提升，经济发展环境不断优化，吸引外来投资的载体平台作用逐步显现，临工机械、中化肥业、鲁信物流等一批大项目、好项目相继落户开发区。截至目前，累计签订项目入园合同260个，合同投资额近600亿元，其中投资过亿元项目165个，累计开工项目212个,计划总投资368亿元，其中工业项目计划投资237亿元，竣工投产或投入运营的项目130个，入园项目累计完成固定投资118亿元，开发区固定资产投资完成数额和过亿元项目个数均居全市前列。2007年，招商引资实际到位资金60亿元，合同利用外资8078万美元，实际利用外资6096万美元。特色产业集聚效应初现。五年多的快速发展，开发区产业聚集和“洼地”效应凸现，初步形成了七大特色产业聚集区：以中化肥业、施可丰复合肥为龙头的化工产业区；以临工机械为龙头的机械加工产业区；以翔宇制药为龙头的食品药品产业区；以迪尚服装、国人西服为龙头的服装纺织产业区；以汇海隆、东维木业为龙头的高档木业及家具产业区；以德力西循环经济示范基地、洁宇科技为龙头的再生资源产业区；以鲁信物流、立晨物流为龙头的现代物流产业区。目前，七大特色产业区中的入园项目占开发区总入园项目的70%以上，投资额占开发区总投资额的80%以上，产值利税占开发区总额的95%以上。 园区经济持续快速健康发展。随着入园项目相继建成投产，开发区经济规模迅速膨胀，经济结构不断优化，经济效益大幅提升，发展基础逐步夯实。2007年全区实现地区生产总值96亿元，同比增长100%；规模以上工业完成总产值140亿元，实现利税过亿元；全社会固定资产投资50亿元，增长100%；出口创汇完成3000万美元；财政总收入7027万元，增长143%，其中地方财政收入2819万元，增长115%。社会事业全面进步。坚持经济建设和社会事业发展相协调，坚持开发区发展与维护群众利益相统一，促进经济社会统筹发展。xx一中南校区、开发区人民医院、旧村改造等与人民群众生活息息相关的项目相继开工建设，网络通讯、文化体育等基础设施项目全面启动；通过开发安置、进厂安置、留地安置等方式安排就业10000余人，初步解决了部分农民失地就业问题；大力实施医疗卫生、社会保障等民心工程，积极探索建立失地农民基本养老保险和新型农村合作医疗新体制，社会保障体系建设进展顺利；制定实施了一系列针对当地居民增收的优惠政策，千方百计增加农民收入，力争让广大群众失地不失业，失地不失财，从根本上确保了社会稳定。三、项目提出背景城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。改革开放以来，xx市的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速，位于市区内的xx批发城规模和年成交额已列入全国十大市场第三位，其功能和辐射作用不断增强，有力地带动了周边经济的迅速发展，为中心城市的建设和发展提供了动力。为此，xx提出加快城市化进程，目标之一是突出中心城市的作用，进一步强化xx城的辐射带动功能，规划在2010年内使城市人口规模达到145万人，用地规模超过160平方公里，使之成为鲁东南地区经济、贸易交通、科技中心城市，在经济实力、城市建设水平、城市生活质量等主要方面接近或达到国内先进水平。随着北上东进城市规划的逐步实施，xx经济开发区发展迅速，本项目的建设一方面可作为开发区的配套设施，满足开发区内的居住需求，另一方面可满足城区居民和各科研单位及科技型企业创业的需要，促进“大xx、新xx”的建设。3.2 项目建设的必要性1、近年来，在国家火炬计划的指导下，我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发挥着重要的作用。据有关资料统计，我国已有各种类型的科技企业孵化器100多家，转化和消化吸收科技成果近数万项，孵化企业的成活率是创业企业自行发展的数倍。实践证明，建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措，创新孵育体系的建设为科技成果的转化和促进中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件，为科技成果转变为现实生产力提供了创业资本的支持，为产业化过程提供了必要的信息服务。xx经济开发区作为xx市的科技创新海岸，近年来发展迅速，各类高科技企业纷纷入驻，逐渐形成了一个科技创业的聚集区，与此相对应，xx经济开发区地域迫切需要有一个科技初创企业培育和成长的环境。在xx经济开发区内建立科技大厦，将有效地促进小型科技型企业的创立和培育，进一步推动高科技产业的发展。同时，一批科技初创企业聚集在一起，为风险资本从高科技成果产业化种子期介入创造了很好的条件，这将促进xx市乃至xx省的科技创业和高科技成果产业化进程，进一步促进xx省风险投资事业的发展。2、对推动xx市的城市化进程将发挥作用提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业,房地产建设在城市化发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力,在xx城市的发展中具有重要地位。在今后几年里，沂河将扩大水面而成为新的城市边缘水景区，沿河地带的土地价值、用地方向和城市面貌必然发生一些变化。本项目的建设将为xx中心城市居民营造一个特别的、环境优美的办公、生活居住区。3、带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。第四章 市场分析预测4.1 市场分析 一、xx市房地产市场基本情况(一)投资情况近几年来，在国家启动内需、促进住房消费等相关政策的推动下，全市房地产开发及房地产相关行业发展势头良好，房地产开发和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改善，开发到位资金比较充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平稳，市场处于健康发展阶段。xx市的住宅综合开发建设、旧城拆迁改造进入快速发展时期，住房开发建设的数量和质量不断提高，房地产开发完成投资、开工面积、房屋销售面积等方面均呈稳健增长的态势，房地产业对经济增长的拉动作用趋强，房地产业在全市国民经济中的地位也愈显重要，其双重拉动作用更加突出，成为推动经济增长的重要因素。2006年，共完成全社会固定资产投资559.3亿元，增幅达到58.4%，创下了1993年以来最高的增长水平。其中房地产开发投资43.2亿元，增长50.6%。2007年，完成全社会固定资产投资703.8亿元，增长40.3%。房地产开发投资56.1亿元，增长12.5%。2008年，房地产开发完成投资66.38亿元，增长39.6。从房屋用途看，住宅投资仍是房地产投资的主体。(二)商品房供销情况1、供应情况总体上看，商品房供应量稳步增长。由于2006年土地供应减少导致2007年xx市商品房的施工面积、新开工面积、竣工面积都有不同程度的下降，但降幅不很显。随着2007年、2008年土地供应的增加，2007年各项指标均大幅上涨，施工面积达到282.2万平方米，较上年增长62.8%。2008年受宏观调控政策影响，全市商品房施工面积326.9万平方米，较上年增长51.3%。竣工面积123.9万平方米，较上年增长39%。2、销售情况自2003年以来，xx市商品房销售形势良好。2006年销售面积达到99.8万平方米，较上年增长32.7%，达到历史最高。2007年虽受各种因素影响，销售面积仍与上年基本持平，达到99.6万平方米。2008年销售面积109.9万平方米，较上年增长10.3%。2003-2008年全市商品房供应销售情况一览表单位：万平方米施工面积新开工面积竣工面积销售面积2003年146.184.175.7502004年175.2114.295.452.72005年173.4103.495.375.22006年282.2150.8127.299.82007年216.1143.989.199.62008年326.9199.9123.9109.9(三)写字楼供销情况1、供应情况总体上看，写字楼供应量稳步增长。由于2006年以来xx经济进入快速发展期，导致2007年xx市写字楼的施工面积、新开工面积、竣工面积均大幅上涨，施工面积达到12.2万平方米。2008年受宏观调控政策影响，全市写字楼施工面积16.9万平方米，较上年增长38.5%。竣工面积13.9万平方米，较上年增长39%。2、销售情况自2006年以来，xx市写字楼销售形势良好。2006年销售面积达到8.8万平方米，较上年增长32.7%，达到历史最高。2007年销售面积达到9.6万平方米。2008年销售面积12.9万平方米，较上年增长34.4%。2006-2008年全市商品房供应销售情况一览表单位：万平方米施工面积新开工面积竣工面积销售面积2006年9.57.89.28.82007年12.211.910.89.62008年16.915.513.912.9 (四)价格情况1、商品房价格情况全市住宅商品房销售价格一直保持稳步上涨，2008年，受国家调控房价有关政策的影响，全市住宅商品房销售价格与上年基本持平。20042008年全市住宅商品房平均价格比较单位：元/平方米全市市直兰山区罗庄区河东区2004年122916331820140610102005年143317922103152312432006年162821132438170814752007年192625162663184717852008年21292633282020062010注：该价格是各类住宅（包括不同地理位置各种档次住宅）价格的平均价格2008年，市区住宅商品房销售价格区间在每平方米24404500元，平均价格2820元/平方米，同比下降4%，其中滨河沿线及市中心区的黄金地段的商品房销售价格在3200元/平方米以上。从价格上来看，兰山区东部沿河以及市内核心地区由于地理景观优势，价格相对较高，市场行情在36004500元/m2，西部的楼盘位置相对较差，价格相对低，市场行情在28003200元/m2，两区域的行情差价在600元左右。以下是几个高档住宅小区的价格及销售情况：美澳花园。坐落于罗庄区，东xx河，西靠小清河，2003年开发建设，开发总面积12万平方米，其中联排别墅40栋，房型面积为168-400平方米。目前平均价格为3600元/平方米，空房所剩无几。佳和花园于2001年开发，开发规模为20万平方米。2002年底开始销售，销售均价为3000元/平方米，2008年平均售价为4000元/平方米，最高售价为4800元/平方米，房型面积为300600平方米。目前三期工程的单体别墅所剩不多，价格区间一般为41004500元/平方米，四期工程联体别墅正在建设中，预售价为3800元/平方米。正在开发建设的陶然水榭华庭小区计划总建筑面积28万平方米，其中联体别墅90套，约27000平方米，位于沂河西岸，与美澳花园有着相同的滨水条件，且离市区较近，预计售价可达到4500元/平方米以上。2、写字楼价格情况全市写字楼销售价格一直保持稳步上涨，2008年，受金融危机的影响，全市住宅商品房销售价格与上年基本持平。20062008年全市写字楼平均价格比较单位：元/平方米全市市直兰山区罗庄区河东区2006年286231123248271825472007年329635263626287427582008年33293632382030262910注：该价格是各类写字楼（包括不同地理位置各种档次住宅）价格的平均价格2008年，市区写字楼销售价格区间在每平方米35504800元，平均价格3820元/平方米，其中滨河沿线及市中心区的黄金地段的商品房销售价格在4200元/平方米以上。从价格上来看，市内核心地区由于地理及商业优势，价格相对较高，市场行情在36004800元/m2，西部的楼盘位置相对较差，价格相对低，市场行情在30003600元/m2，两区域的行情差价在600元左右。以下是几个高档写字楼的价格及销售情况：慧谷时空。坐落于兰山区，2004年开发建设，开发总面积7.2万平方米，房型面积为38-200平方米。目前平均价格为4200元/平方米，空房所剩无几。华通国际商务大厦于2005年开发，开发规模为7.7万平方米。2006年底开始销售，销售均价为4600元/平方米，2008年平均售价为4700元/平方米，最高售价为5200元/平方米，房型面积为40300平方米。目前所剩不多，价格区间一般为41005200元/平方米。齐鲁商厦正在开发建设的齐鲁商厦总建筑面积5.5万平方米，位于市政府附近，平均售价达到4500元/平方米以上。嘉锐大厦总建筑面积4.5万平方米，位于市区中南部，平均售价达到4000元/平方米以上。金润商务大厦位于西郊批发城，总建筑面积6.3万平方米，平均售价2980元/平方米。二、二、xx市房地产市场分析二、在目前国家房地产宏观政策的控制下，全国各地的房地产都受到或多或少的影响，不少地区的房地的市场出现商品房成交量下降或是有价无市的局面。但据调研和xx省统计数据表明，xx市的商品房和写字楼价格仍保持较大涨幅。在全国房地产市场不景气的情况下，xx房地产市场保持较大幅度增长势头的原因是：（一）xx经济的快速发展，促进房地产市场的快速发展。xx房地产市场的看好和房价增长，一定程度上取决于大的经济形势。近年来，xx的经济发展较快，发展速度高于全国水平，xx的经济发展正处于增长期，随着“大xx、新xx”建设步伐的加快，作为经济发展的一个方面，xx房价的上升也显得必然。（二）xx市房地产开发达不到市场需求，促进了房价的上升。房价的变化首先提及的是市场的供求关系，目前xx整体住宅的开发量并不能满足市场的需求，也就是建的少，买的多，商品房的销售面积大于同期竣工面积，显现出强劲的消化能力。1、供应量不足。一是土地供应的紧张直接造成住宅开发量的不足。近年来，xx城市规模方案正在修编，城市土地一直处于被控制状态，几年来土地供应量一直不是很充足，因此房地产市场的开发得到一定的限制。二是国家实施的土地、金融、拆迁、税收等多管齐下的房地产市场宏观调控政策和措施的影响。这次房地产市场宏观调控对中小房地产开发企业影响巨大，而全市本地的90余家房地产开发企业（二级资质以上的仅有6家）都属于中小型开发企业，普遍存在着资金少、项目单一、开发量少的问题。随着土地招拍挂的力度加大，将相当一部分小型开发企业挡在了市场门外，去年9月全球球金融危机造成绝大多数开发企业出现了融资困难的情况，投资下滑是不可避免的，从而造成市场供给量减少。三是由于部分开发企业担心因国家的房地产宏观调控政策而产生市场风险，持币观望，开发处于停顿或半停顿状态，也进一步导致了市场供给量减少。2、需求量增大。xx人对房屋的需求一直比较旺盛，最主要的因素是因为近年来xx的城市建设步伐较快，城市拆迁面积较大，其中许多拆迁补偿采用货币方式，拆迁后的土地用于城市基础设施的改造如修建广场、道路拓宽等，拆迁户拿着补偿拆迁费买房产，无疑加大了住房的需求市场。另外，随着城市化进程加快，商贸的发展吸引了大量外地经商人员，他们在xx挣到钱后自然要想到安居乐业购房安家，导致居住人口增加，自然扩大了房产的市场需求。（三）成本的下降，促使房价下降。除了供求方面的因素，一些共性的因素存在也使得xx的房价暂时稳中有降。如原料下降等因素造成建造成本下降、房地产供给结构发生变化、房屋品质上升、环境营造成本下降等。此外，下降的原因也不排除购房者买涨不买跌的心理预期。（四）xx房地产市场的健康发展。xx房地产市场一直处于健康发展的势头，据调查，近两年xx市场上的买房客户主要以自住为主，投资或投机的现象在xx市场上所占比例很小，这样对xx房地产市场的健康发展有极大的促进作用。三、xx市房地产市场预测(一)数量预测从前面的分析及2008年的房屋销售看，房地产调控对xx的房屋销售影响不大，应该说xx房地产市场没有显现出泡沫问题，今明两年房地产市场的走势将平稳上升。1、城市化进程加快对房地产的影响2007年底，xx市中心城区人口为118.9万人，城市化水平是38.1%（城镇住地人口占全市总人口的比例），相比青岛的61%、济南的56%，说明房地产市场发展的前景是较为乐观的，发展空间很大。按照市委、市政府近期确定的城市化发展目标，到2010年，全市城市化水平要达到50%以上，向城镇转移的农业人口140万人。2010年，xx中心城区人口发展到150万人。按3.5人一套房，每套100平方米计算，2005年到2010年的6年间全市将需新建住宅850万平方米，xx中心城区平均每年需新建住宅140万平方米。市委、市政府提出把xx城建设为鲁南苏北区域特大中心城市的目标，为房地产业开辟了广阔的发展空间。随着xx城市化进程的加快及建设“大xx、新xx”战略目标的逐步实现，xx房地产业将面临难得的发展机遇，市场前景广阔。2、经济增长对房地产的影响扩大内需，刺激消费，促进国民经济增长，是中国的一项重要经济政策，也是维持中国经济长期发展的不竭动力与保证。房地产业具有扩大投资和刺激消费的双向作用，对gdp增长的直接贡献率就达3%，房地产业的发展对经济增长具有较大的作用。中国住宅投资的系数为1.5-1.7，即每投入100元的住房资金可带动相关产业150元到170元的消费需求，每销售100元的住宅可带动130-150元的其他行业商品的销售。同时，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业，对解决剩余劳动力也具有重要作用的。因而，随着国家和市里一系列促进经济发展政策的出台，必将为房地产业的发展创造良好的政策条件。3、商贸流通对房地产业的影响xx作为商贸物流城，民营经济所占比重已达67%，目前xx批发城上市商品3万多个品种，经营摊点2万多个，从业人员6万余人，已成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和鲁东南地区重要的贸易中心、物流中心，使xx成为鲁南苏北，乃至全国闻名的“市场大市”，既带动了相关产业的迅速发展，也造就了一大批事业有成的商业精英。随着国家鼓励商贸流通业发展的一系列政策的进一步落实，xx批发城规模将进一步扩大，澳龙国际物流城、香江商贸城、华药（香港）物流城、鲁信国际物流城、立晨物流基地等一大批投资几亿至几十亿的物流项目正在建设之中，潜在住房消费群体庞大。(二)品质预测xx的房地产业发展正处于由数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转变的过程中，人们对房地产的需求开始呈现多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，强调住宅的功能，注重周边环境的优越性等，尤其是高收入阶层，随着生活素质的提高，居住郊区化的需求越来越大。这些率先富裕起来的客户对住宅的要求已经开始由“安置型”、“实用型”转向“舒适型”以至“豪华型”，宽敞、舒适、清雅、安逸的山景房、水景房反映了人们对自然居住环境的向往，成为房地产业的宠儿，依山傍水、优美舒适的居住环境将成为这类客户首选的目标。当前和今后一个时期，随着xx市工业化和城市化进程的加快，城市居民收入水平将进一步提高，中高收入群体的逐渐增加，消费层次越来越高，对高档消费品的需求将越来越多，品质优良、环境优美的高档住宅将越来越受到中高档收入群体的青睐。4.4 项目建设的swot分析一、优势本地块处于xx市经济开发区，属于一级居住用地，下一步xx市重点规划区，地段优势明显。拟建场址西邻沂河，自然环境良好，远离喧闹的市区，空气清新，是良好的居住、办公场所。随着人们生活水平的提高，人们对住房和办公的要求已不再是有一个容身之处，而更多地考虑居住、办公的舒适程度，考虑居住的周边环境，滨水住宅一直是房地产市场中的宠儿，也是众多开发商着力追求的。本项目自然环境同市区内小区相比具有较大的竞争优势。二、劣势1、本地块滨河地带东西狭长，地块里面的建筑物观景视线受到影响。2、虽然规划中本地块为一级居住用地，但由于处在开发初期，目前周边生活及商业配套还不成熟。项目建设时重点完善配套服务设施，以弥补这方面的不足。3、直接竞争对手较多，目前项目附近的正在规划楼盘较多，是本项目最直接的竞争对手。项目的建设应突出自己的特色，以便在竞争中占据主动。4、项目与近郊的滨水小区如沂河花园、清水湾花园等房地产开发项目相比，距市中心稍远。但由于私家车的逐渐普及，与市中心十几分钟的车程预计不会成为销售障碍。三、机会xx市城整体发展北上东进的趋势明显，项目所在地是东进的必经地段，近年来xx经济开发区发展迅速，项目所在地濒临xx的母亲河沂河，随着周边市政配套的逐步完善，项目板块升值潜力巨大。xx市旧城改造步伐的加快和银行按揭政策进一步扩大了项目的目标客户群。四、威胁1、竞争对手较多，尤其是近年来开发的滨河居住区如沂河花园、美澳花园、陶然水榭华庭等高档住宅区由于距市区较近，对本项目构成了巨大的威胁。2、市政规划配套能否及早完成，周边的环境何时得到改善，这也对项目的价值提升至关重要。3、进入2008年以来政府加大舆论导向作用，稳定和控制房价，在一定程度上打击了购房者积极性。第五章项目建设规模及内容5.1 建设规模本项目总用地面积为73060平方米。建设内容以综合性写字楼科技大厦和配套服务设施科技苑为主，包括双拼高档写字楼、高层联排、小高层普通式住宅及配套公建建筑。总建筑面积269281.8平方米，其中科技大厦建筑面积51900平方米，可以承担400余户企业办公，配套科技苑建筑面积217381.8平方米，总户数为1644户。5.2 建设内容本项目总用地面积为73060平方米，总建筑面积269281.8平方米，其中地上建筑面积234052.8平方米,容积率3.2,建筑密度20%,绿地率32.5%,机动车位共1112辆,总体分为a、b、c三块区域。其中a地块为高层高档住宅，用地面积31354平方米，总建筑面积132271.3平方米，其中住宅面积86515.1平方米，配套公建9982.2平方米；地上建筑面积96497.3平方米，地下建筑面积35774平方米。容积率3.08，建筑密度14.5%，绿地率29.8%。共837户。b地块为综合型高档写字楼，用地面积11492平方米，总建筑面积51900平方米，写字楼地上建筑面积47000平方米，配套公建4900平方米。容积率4.09，建筑密度22.3%，绿地率41.2%。c地块为高层住宅，用地面积30214平方米，总建筑面积105110.5平方米，其中住宅面积80509.1平方米，公建面积10046.4平方米；地上建筑面积90555.5平方米，地下建筑面积34555平方米。容积率3.00，建筑密度15.5%，绿地率30.6%。共807户。科技大厦项目建设有100平方米、90平方米、80平方米、70平方米、60平方米、50平方米、40平方米等多种写字间。科技苑项目建设有111平方米、103平方米、101平方米、89平方米、85平方米、 83平方米、60平方米、55平方米、46平方米多种户型。户型结构以四卧二厅二卫一书一厨、三卧二厅二卫一书一厨、三卧二厅一卫一书一厨、两卧二厅二卫一书一厨、两卧二厅一卫一书一厨、两卧二厅一卫一厨、一卧一厅一卫一厨等多种结构为主。第六章项目建设地点及建设条件6.1 建设地点一、场址综述本项目拟建场地位于xx经济开发区内，清源路以东，碧溪路以西，南湖路以南、开发区管委会大楼以北。建设用地规划净用地面积109.59亩，东西宽约350米，南北长约200米。二、周边环境建设场地西临50米宽的市区景观大道滨河大道，滨河大道为xx市主干道之一，该路南到郯城县城，北到沂水县城。北临宽90米的南湖路，南湖路为xx经济开发区东西主干道之一。南临xx经济开发区管委会办公大楼，东临碧溪路，碧溪路为xx开发区南北主干道之一。6.2 建设条件一、地形、地貌、地质等资料xx市经济技术开发区为第四系临郯苍平原的一部分，全区地势西北高，东南低，自然坡降为1左右。海拔高度在81.557.2m之间。境内河道纵横交差，碧水如练。流经境内的沂河又名沂水,发源于鲁山,流经沂源,沂水、沂南、河东、兰山、罗庄、沂河是xx的母亲河,从沂蒙山区纵贯xx南部平原,河水环山绕崮,款款南行,两岸芳草鲜美,绿树成茵,呈现出碧水青山。境内水