文化旅游商贸小区项目可行性研究报告.doc

*镇文化旅游商贸小区项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：*镇文化旅游商贸小区项目1.1.2 承办单位：*县*镇人民政府1.1.3 法人代表：xx1.1.4 项目拟建地点：*镇人民政府驻地，东至白铁路，北至耕地，西至道路，南至耕地。1.2 依据与范围1.2.1 依据a.农产品商贸城建设与管理指南农市发200410号b.*市*县总体规划c.*市*县国民经济和社会发展“十二五”规划（草）d. *县*镇文化旅游发展规划e.项目可研报告委托书f.建设单位提供的基础资料g.相关法律、法规、政策、标准1.2.2 研究范围本可研报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据*市*县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。1.3 市场发展前景与服务范围文化旅游商贸城服务范围：按照国际化标准，提供优质服务，突出地域民俗特色，打造皖北一流知名的文化旅游商贸小区。拟辐射整个*乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品商贸城形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化商贸城和物流基地。1.4项目概况*镇位于*市*县南部，是安徽省综合改革试点镇，安徽省重点中心建制镇，安徽省城乡一体化综合配套改革试点镇。辖23个行政村，镇域面积260平方公里，耕地20万亩，人口10万人。*是*的南大门，正在建设中的韩村煤化工业园紧邻*镇，目前已形成每年300万吨的生产能力，设计规模200万吨/年的鑫丰水泥厂已建成投产，天助水泥有限公司已扩建成年产300万吨生产能力，该项工程今年年底可建成。全镇优质小麦覆盖面达90%以上，淮海牌大豆畅销全国各地。2008年，我镇工农业总产值12.2亿元,财政收入2176万元,农民人均纯收入3900元,招商引资完成3.15亿元。1.4.1建设规模与建设内容项目总占地133340m2，即200亩。建筑总面积181380m2。其中商业面积17398平方米， 2层，框架结构；住宅面积107400平方米，4层，砖混结构。容积率1.2，建筑密度40%，绿地率20%。商贸城交易额预计达到2亿元。茶馆、公园、绿化、道路等基础设施56582 m2。1.4.2 选址该工程选址*镇人民政府驻地，东至白铁路，北至耕地，西至道路，南至耕地。项目总占地133340m2，即200亩。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。1.4.3 项目总投资项目总投资为10亿元，其中固定资产投资9.5亿元，铺底流动资金0.5亿元。1.4.4 项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在2年内建成。1.4.5 主要技术经济指标序号指 标单位数 量备 注1年交易量亿元52总建筑面积m21813803项目投资万元1000003.1固定资产投资万元950003.2铺底流动资金万元50004劳动定员人10005全年经营天数天3607年均总成本万元3251010年经营收入万元5809011年均利润总额万元1881012年税金额万元677013投资利税率%3214投资利润率%2115全部投资回收期年6.8含建设期16盈亏平衡点%42.79营业能力利用率70 *县工程咨询事务所第二章 项目背景和发展概况2.1 项目承建单位概况*镇位于*市*县南部，是安徽省综合改革试点镇，安徽省重点中心建制镇，安徽省城乡一体化综合配套改革试点镇。辖23个行政村，镇域面积260平方公里，耕地20万亩，人口10万人。*是*的南大门，正在建设中的韩村煤化工业园紧邻*镇，目前已形成每年300万吨的生产能力，设计规模200万吨/年的鑫丰水泥厂已建成投产，天助水泥有限公司已扩建成年产300万吨生产能力，该项工程今年年底可建成。全镇优质小麦覆盖面达90%以上，淮海牌大豆畅销全国各地。2008年，我镇工农业总产值12.2亿元,财政收入2176万元,农民人均纯收入3900元,招商引资完成3.15亿元。2.2 项目提出的背景2.2.1本项目所在地*镇文化底蕴厚旅游资源丰富。作。而淮海战役中国人民解放军的总指挥部就设在*镇。1948年秋，中共中央军委和毛泽东主席认为整个中原大战的南线决战时机已经成熟，果断地决定中原野战军迅速东出徐州、蚌埠，摆开与国民党军的决战态势。蒋介石为了挽救自己1、震惊中外的淮海战役是世界战争史上一篇光辉的军事杰失败的命运，在南京的门户一一徐州地域集结了8o万重兵，并借助美国的援助，配备了2000门火炮和追击炮，460余架飞机，准备进行徐蚌会战。1948年11月6日，人民解放军隆隆炮声，拉开了淮海大战的序幕，震惊中外的淮海战役开始了。人民解放军在连克郑州、开封后，1 1月7日解放砀山，控制了郑州至黄口600里铁路线，这时，黄伯韬兵团从新安镇开始西撤，企图向徐州方向收缩兵力。8日，冯治安部2万3千余人在张克侠、何基丰两位将军率领下，在徐州东北的贾汪、台儿庄一线举行战场起义，解放军山东兵团当即直插徐州东侧，10日在陇海铁路宿羊山，曹八集地区拦住西窜的黄伯韬兵团。蒋介石无计可施，只好撤下了刘峙等无能之辈，特派杜聿明出任徐州“剿总”副总司令。为解黄伯韬之围，杜聿明派出邱清泉、李弥两个兵团4个半军的兵力东援。人民解放军部署了8个纵队的强大兵力将敌军阻击于大许家以西地区。 11月12日，人民解放军包围宿县，16日晨攻克全城切断了徐蚌线，完成了对徐州这个十字架的战略包围。与此同时，黄伯韬兵团4个军被人民解放军围困在徐州东碾庄圩周围地区。11月ll日碾庄攻坚战开始，19日晚发起总攻，20日晨全歼国民党军第七兵团及二十五军军部，黄伯韬自杀身亡。黄伯韬兵团被歼灭后，黄维兵团12万人马从河南赶来增援徐州，11月23日在*南坪集遇到我军英勇阻击，24日强渡浍河后进入中原野战军袋形阵地后发现不妙，25日退至双堆集地区，企图向东突围奔赴固镇。激战至25日夜，黄维兵团被压迫在以双堆集为中心，不到15华里的狭小地域内。12月6日人民解放军对黄维兵团发起了总攻，15日夜，黄维兵团10万余人被全歼，生俘兵团司令黄维。黄维兵团被围后，杜聿明军向徐州西南撤逃，又被人民解放军阻击包围在永城东北陈官庄一带。被围的国民党军空投补给断绝，连日雨雪，士兵饥寒难耐，纷纷投诚，人数达1万4千余人。1949年1月6日人民解放军发起总攻，10日全歼杜聿明残部，仅用90多个小时歼敌1o万余人，击毙敌第二兵团副司令邱清泉，活捉杜聿明。震惊中外的淮海大战从1948年11月6日开始到翌年1月i0日结束，我人民解放军浴血奋战65昼夜，付出了13万人的代价，歼敌55.5万余人，江、淮、河、汉广大地区遂告解放，国民党统治中心南京、上海、武汉等地处于我军直接威胁之下。淮海战役，我军以60万弱势兵力装备，打败国民党80万精锐部队，创造了中国战争史上的奇迹。2、独具特色的茶文化*棒棒茶*人的饮茶习俗始于明代，迄今已有六百余年的历史。*集现有十余家茶馆，茶座三百余张，早晨五点开张，晚十点后熄炉。*城下名泉多：珍珠泉涌出粒粒珍珠，看上去真真切切，捧上来一汪清水；龙须泉似龙王胡须，细审方见，飘飘悠悠，雾气缭绕；回龙泉：浍水如蛟龙，自西向东经南阁，折回首，向玉皇庙和姜太公休息之南阁点头三拜，再向东游去。茶馆用水先是用回龙泉水，因浍水污染，现改用古城脚下的龙须泉水。茶叶皆为六安茶棒，茶水入杯，雾霭迷蒙，汤色红艳，饭前饮之养胃口，饭后饮之助消化；闲暇饮之，沁脾清心；疲劳饮之，解疲提神。初饮润嗓压渴，常饮延年益寿。可谓春提神、夏消暑、秋解乏、冬温暖。城内及城外数十里民众一有空闲，便坐进茶馆，远至三皇五帝，近至时政新闻，终日茶馆烟雾缭绕，座无虚席，谈笑风生。进茶馆者，先向茶馆掌柜的招呼“给半壶茶”或“给一壶茶”。若半壶，即为一带把陶瓷小茶壶和一小茶盅；一壶，便是一大陶瓷壶和两个小茶盅。一次付钱，喝完即添，不计时间和水量。半壶茶价，明代为一个制钱，清代为一个铜子儿，民国为两个铜子儿，人民共和国以来先后为人民币五分、一角、两角、三角不等。这已是约定俗成。ds6psih5f ozi0*茶馆在解放前还是调解群众纠纷、评议是非的场所。“走，到茶馆评理去”这是群众因房产地边、婚、丧、嫁、娶、经济交往等等事件发生口角或打斗后必讲的一句话。到茶馆评理的双方进入茶馆后不再打闹、骂人，不要写申诉，这里没有衙门的恐吓，可以无拘无束地陈述事件经过和自己的理由。茶客们一边品茶一边倾听双方的诉说。根据法理、人情习惯进行评论。有问必答，有议有论，是非曲直，秉公评议，直说得双方口服心服，多数纠纷者往往昂首盛怒而来，低头含笑而去。s)un:x/-g%ew b i0茶馆同时也是游艺场所。说书的、下棋的、打扑克的、唱大鼓的、拉丝弦的，听众或多或少，均见其乐无穷。uusino旅游-p2z9 ?-如今饮茶习惯仍为当地一大传统文化，除国内多种报刊杂志发表外，人民日报海外版、外文版也有报道。1999年在法国巴黎举办的世界民风民俗摄影展览会上，*茶文化影展荣获提名奖。2000年农历二月初二，*成功地举办了首届“棒棒茶”节3、*文化底蕴厚重（1）*古城墙被国务院认定为国家级重点文物保护单位。*古城墙是我国延续时代较长、跨越朝代较多、没有发生过大的变迁的古城垣。*古城，环*集一周，呈东西若长的正方形。城内径东西长1490米，南北宽1394米，周长5818米，上宽58米，高715米不等，城基部宽3050米，内坡度22、3至26、5米，外坡度22、9至26、5米，总面积2、7平方公里东南西北各有一个城门，四角有角楼。西城有六座烽火台，东城有三座烽火台，南北城桓皆无。台距100米，台长2550米，台宽1530米，高出城墙约5米。北面和东面有护城河，南面有浍河，西面有壕沟。另外，城墙上还有垛口。发现于城基部的较厚的红褐色古丁纹板瓦，具有战国晚期特征。*古城位于*市西南40公里处的*镇，是*镇的标志性建筑，是*悠久历史的象征，是*人民的骄傲和自豪。*古城现为省级重点文物保护单位。*古城墙是我国延续时代较长、跨越朝代较多、没有发生过大的变迁的古城垣。城墙过去是古代防御工事，是帝王统治的遗迹，但它更主要地是古代劳动人民创造的杰作，今天已属于人民大众，成为人们的纪念文物。 春秋战国是中国古代社会的大变革时期。这一时期城市有很大变化。春秋时期，城邑的数量有了明显的增加，有关筑城立邑的记载史不绝书。国土有限、实力平平的鲁国，自隐公至哀公的200余年间，见诸春秋、左传记载的筑城、修城、扩城活动就有20余次，由此 可以想见诸侯大国的筑城情况。城邑的增多表明：政治、军事、文化生活已经不再局限于都邑或某几个核心城市。据传，*城墙始建于春秋战国时期，当时此城较为高大宽广，入六朝、唐、宋，*为郡为县。几经沿革，至元朝至正年间，始裁*县，并入宿州。城郭变迁，仅余土墙。*古城墙作为古时的一项大型军事防御工事，除高大坚固的墙体等建筑外，城墙之上还有众多配套的军事设施和各种建筑。完好时期的*古城，环*集一周，呈东西若长的正方形。城内径东西长1490米，南北宽1394米，周长5818米，上宽58米，高715米不等，城基部宽3050米，内坡度22、3至26、5米，外坡度22、9至26、5米，总面积2、7平方公里。东南西北各有一个城门，四角有角楼。西城有六座烽火台，东城有三座烽火台，南北城桓皆无。台距100米，台长2550米，台宽1530米，高出城墙约5米。其作用是便于观察敌情，作战时能三面杀敌。北面和东面有护城河，南面有浍河，西面有壕沟。另外，四面各留一座城门，城墙上还有垛口，作了望、射击之用。相传土城系两次筑成，第一次系夯土，土质为黄土、杂土，夯层规整，每层厚15厘米不等，夯窝深23厘米。主城墙呈梯形，采用平夯法夯筑，两腰经铲削修整，并用圆木棒横向拍打，表面十分平整、光滑、坚硬。第二次覆土无夯土痕迹，输送的沙土杂以砂礓和汉代遗物。城四隅有角楼，四隅上发现有筒瓦、板瓦，纹饰为绳纹、方格纹和古丁纹。发现于城基部的较厚的红褐色古丁纹板瓦，具有战国晚期特征。 春秋战国时期，*是宋国的铚邑。战国晚期，由于各国争战兼并，铚邑成为宋国的边陲，是通往楚国的门户。宋国为了防范楚国，才修筑了土城。 *战国古城作为重要的旅游资源正在拟定开发建设之中，逐步建成以古城墙为主线，辅以环城绿化，护城河环绕，风格古朴、粗犷，有野趣，具有浓郁地方特色的环城公园。以城墙为主体，包括城门、护城河 、吊桥等一系列军事设施，构成严密完整的古代防御体系，为游客直观具体了解古代战争提供珍贵的人文景观。 *古城地上、地下、城内、城外，都蕴藏着丰富的历史文化。在这里随手都可以捡到两千多年前的瓦片、陶片。 *古城寂静地长卧在荒树野草间，饱经风霜，裸露着残缺不全的身子，埋藏着*人民一部沾满血与泪的苦难史和战争史。日月轮换，只有苍老的树木见证了它的成长。屯兵、防御的建筑在茂密的荒草树林里若影若现，大多破败不堪了，如今城墙里面的居民，鸡犬相闻，炊烟对望。过去的刀光剑影已然散去，如今四处洋溢着此起彼伏、嘹亮悠扬的歌声。慈眉善目的老人会向客人送上清香绵甜的棒棒茶，以最淳朴的方式表达着*人民对待客人的诚挚与坦荡的情意。*这座城镇的面貌与居住环境，正在一天天美丽起来,*人的愿望，也在一天天美妙起来。其实一个城市的城墙，在某种程度上，也就是一个城市的历史与记忆。每一座城墙，每一段文明，都曾有过这样那样的经历。而那些个建筑就成为那个时代的烙印，成为绵绵不绝的追忆，凝神时可以隐约听到它悠远的回声，看到那个时代的智慧光芒。沉思时，就会描绘让古城焕发新颜的蓝图。*的明天会更好。 3、“濉涣文章地，两岸多奇才”。在*的历史中，曾出现过许多有着重大影响的历史名人。1、蹇叔蹇叔，生卒年月不详，周朝宋国铚邑鸣鹿村人（今*县*集人）。战国著名的政治家、军事家。秦穆公遣公子絷假作商人，以重币聘蹇叔于宋。公元前627年， 秦穆公发兵攻打郑国，他打算和安插在郑国的奸细里应外合，夺取郑国都城。大夫蹇叔以为秦国离郑国路途遥远，兴师动众长途跋涉，郑国肯定会作好迎战准备。秦穆公不听，派孟明视、白乙丙、西乞术三帅率部出征。蹇叔在部队出发时痛哭流涕地警告说，恐怕你们这次袭郑不成，反会遭到晋国的埋伏，只有到崤山去给士兵收尸了。这就是著名的蹇叔哭师的故事。蹇叔对秦当时的强大起了很大的作用，是个很老练的政治家，其所提出的意见经后来的事实证明是非常正确的。2、嵇康嵇康(223263)，三国时曹魏文学家，“竹林七贤”之一，字叔夜。谯国铚县(今安徽*)人。早年丧父,家境贫困,但仍励志勤学，文学、玄学、音乐等无不博通。他娶曹操曾孙女长乐亭主为妻。曾任中散大夫，史称“嵇中散”。司马昭曾想拉拢嵇康，但嵇康在当时的政争中倾向皇室一边，对于司马氏采取不合作态度，因此颇招忌恨。司马昭的心腹钟会想结交嵇康,受到冷遇,从此结下仇隙。嵇康的友人吕安被其兄诬以不孝,嵇康出面为吕安辩护,钟会即劝司马昭乘机除吕、嵇。当时太学生三千人请求赦免嵇康，愿以康为师，司马昭不许。临刑，嵇康神色自若。奏广陵散一曲，从容赴死。3、嵇含嵇含(263306)，西晋文学家。字君道，自号亳丘子。谯国铚县（今安徽*）人，生于晋初，卒于晋惠帝光熙元年。嵇康侄孙。历任征西参军、骠骑记室督、尚书郎等职。永兴元年 (304)为范阳王召为从事中郎。不久授振威将军，襄城太守。后来嵇含投奔镇南将军刘弘，受到上宾之礼，表荐嵇含为平越中郎将、广州刺史。永兴三年(306), 刘弘死后，嵇含被司马郭励所害。晋怀帝即位后，永嘉元年（307）追谥号为“宪”。隋书?经籍志录有嵇含集10卷，已佚。今存诗文收入严可均全上古三代秦汉三国六朝文及逯钦立先秦汉魏晋南北朝诗。4、嵇绍嵇绍，字延祖，是西晋有名的贤士，三国魏谯郡铚(今*县*)人嵇康之子。嵇康临终前将儿子嵇绍托付给山涛。山涛后来将嵇绍抚养成人，并出面推荐他入仕做官。史书记载有嵇绍刚性拒演、鹤立鸡群、血溅帝衣等故事。5、戴逵戴逵(约325395) 字安道。东晋谯郡 (今*县*)人, 东晋琴家、艺术家。后居会稽剡县。博学多能，善属文，能鼓琴，工书画。所画人物、山水、走兽情韵连绵，风趣巧拔。历代名画记著录其画作阿谷处女图、孙绰高士像、胡人弄猿画、董威辇诗图、濠梁图、孔子弟子图、金人铭、三马伯乐图 等。戴逵还擅长雕刻及铸造佛像，首创干漆夹 雕塑法。曾塑“五世佛”，与顾恺之壁画“维摩诘象”和狮子国(今斯里兰卡)送来的玉佛，并称“三绝”。另著有释疑论、竹林七贤论2卷(已佚)、闲游赞、水赞、琴赞、高兴赋、流火赋、酒赞 等。 6、戴颙戴颙（公元377-441），字仲若，谯郡銍县（今安徽*）人。戴逵之子，曾拒为王门伶人，为世人所称道。戴颙还以孝行著称，据宋书.隐逸传记载：“颙年十六，遭父忧，几于毁灭，因此长抱嬴患，以父不仕，复修其业，父善琴书，颙并传之。”戴颙继成父业，且很有创建，在传统的基础上加以发展，推陈出新，创作新声之多，在早期琴家中是罕见的。7、戴勃戴勃是戴奎的长子。晋书中描写他“有父风“，秉性高洁。戴勃擅长书画雕刻，擅长画人物畜兽，而且山水更有特殊的造诣。他的主要绘画作品有曹长赙象、三马图、九州名山图、朝阳谷神图、风云水月图、秦始皇东巡图等。戴勃以音律闻名。他创作了五部乐曲和一部长曲。东晋帝义熙（405418）初年，特请他出仕散骑侍郎之官位，他坚决不从，与弟弟一起隐居至浙江的富春江畔铜庐县，直至逝世。8、桓 伊桓伊，字叔夏，小字子野。东晋銍县人(今*县*)人。桓景之子。初为大司马参军， 授淮南太守，进督豫州十二郡和扬州之江西五郡军事，任建威将军、历阳太守等。与谢玄共破王鉴、张蚝等，以功封宣城县子。又进都督豫州诸军事、任西中郎将、豫州刺史。与谢玄 、谢琰在淝水之中大败苻坚，以功封永县候，进号右军将军。太元九年(384)后，迁都督江州、荆州十郡、豫州4郡军事，任江州刺史，征拜护军将军。桓伊擅长音乐，为江左第一，并以吹笛著名。杜牧润州诗中有“月明更想桓伊在，一笛闻吹出塞愁”之句。琴曲梅花三弄即据其笛曲改编。逝世时，被加赠右将军，加散骑常侍，谥号烈。 9、武祯武祯，*人。武祯是著名的天文学家，同时还精于农业，擅长绘画，而且有着丰富的数学知识。其祖上做过太史。贞祐年间，行枢密院仆散安贞把武祯召至徐州，待为座上客，每次出师必然向他讨教，而且他的建议每次都十分灵验。后来，武祯应征来到汴京，得到朝廷的重用。因其对天气的推测判断常常精确无误，便被委任为天台管勾。10、武亢武亢，现*县*人，武祯的儿子，性情倨傲，少言庄重，才智不弱其父，精通数学，晓知天文，擅长绘画，是金代天文学家、数学家和画家。天兴初年，西辽兴起，进兵中原，金哀宗逃到了蔡州。天兴二年九月（1233年），辽兵围困蔡州。武亢根据形式的演变和城中粮草兵源等具体情况进行认真推算，然后向哀公提供可能的战争情报。11、徐防徐防，字谒卿，沛国铚县（今*市*镇）人，生活于东汉中期。其祖父徐宣在王莽朝任讲学大夫，以易经教授王莽；其父徐宪也以讲授易经为业。徐防自幼即继父祖学业。徐防于汉明帝永平中举孝廉，入朝为郎官，经二十余年，于汉和帝永元初任司隶校尉，后出任魏郡太守；永元十年任少府大司农（掌钱谷之事），后升任司空（同御史大夫）、司徒（即丞相），位居三公之列。徐防在司空任上，上书统一了太学传授学业必须以官定学习内容为基础，革除了太学多年来的“异说纷争”，维护了汉王朝的统治秩序。徐防也因此而声名大振，事迹载入后汉书。徐防以尊立汉安帝有功，封为龙乡侯。2.2.2 本项目商贸购物功能建设的背景1、宏观背景（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发20051号）对搞好集贸市场和商贸城的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。 连续多年的中央1号文件，明确指出：在继续搞好集贸市场和商贸城建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品商贸城，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。加强农业信息化建设。加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。（2）“三农”问题牵动着社会各界，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品商贸城，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品商贸城非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。（3）加快皖北地区经济发展的战略决策，使*面临巨大的发展机会，作为重点支持的皖北三市七县之一，随着中部崛起战略的深入，*要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前*县并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个黄淮海经济圈的大型农产品商贸城的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为*县确立其加快皖北经济发展战略中的枢纽地位起到推动作用。（4）随着wto的过渡期的结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的商贸城进行集散。从宏观背景来看，建设中瑞商城是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。2 、 微观背景（1）城市居民消费观念和方式的深刻变化，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法“养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。（2）大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战。近年来，华联、沃尔玛、家乐福等大型跨国和跨地区商贸流通企业，新的经营业态和经营理念推动了现代服务业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民的欢迎。这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。2.3 项目建设的必要性与意义2.3.1发展旅游业是城市转型的需要1、*市被批准为资源型城市转型试点市，*市委、市政府规划构筑百万人口城市，立足红色旅游、15万亩的采煤沉陷区湿地、龙脊山等旅游资源优势，重整*河山，促进城市的结构和功能的大调整、提升、大突破、大集聚、大转换和大发展，按照城市转型的规划要求，把*市建设成为煤电能源基地、红色旅游和爱国主义教育基地、宜居型城市。2、按照*市旅游业发展规划，根据景点分布及特色，重点抓好“一山、一水、一景区、三条线”的建设。一山即相山和龙脊山；一水即15万亩采煤沉陷区湿地及大水面游乐园；一镇即双堆集和*淮海战役红色旅游景区；三条线：两条是名胜古迹游览线，其一是：徐州一一萧皇藏峪森林公园一一*一一永城芒山汉墓群一一毫州一商丘一一开封；其二是：*一一徐州一一曲阜一一泰一一济南；三是以淮海战役遗址为主要内容的革命历史教游览线：徐州淮海战役烈士纪念馆一一双堆集淮海战役烈陵园一一*文昌宫、小李庄淮海战役总前委指挥部旧址永城陈官庄淮海战役烈士陵园。形成以古文化观光旅、革命历史教育旅游为一体的，具有特色的皖北旅游带，动全市旅游业的繁荣。另外，加强与周边其它地区的联系合作，利用双休日组织周边游，与凤阳(明皇陵、韭山洞)、蒙城(庄子故里)、涡阳(老子故里)、阜阳等地区景点成旅游网络。3、*市委、市政府及*县委、县政府对本项目为关注。成立了红色旅游建设领导小组。4、*广大人民群众对此建设项目积极支持，热情高，有广泛的群众基础。2.3.2发展商贸流通是规划发展的需要由于*市*县地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005年3月，*调整行政区划，全县人口107万人，城区人口17万人，近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。另外，*市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。*“十二五”国民经济和社会发展规划、物流现代服务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。 *将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。2.3.3 发展商贸流通带动农业产业化的发展*农产品丰富，交通发达，建设大型农产品商贸城，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，商贸城集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业的发展。项目单位推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。从而增加农民收入。超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。2.3.4适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。全球现已有超过70%的大企业基于web做交易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。后wto时代，农业生产面临一个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。本项目通过建立一个以信息网络为导向，实物交易为依托，新型、高起点、辐射区域广、货流量大、运作规范的农副产品商贸城将*市及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有利于参与国际市场竞争，有助于*的名、特、优农产品有序的走出*、走向全国、走向世界。2.3.5 加快现代服务业的发展本项目的建设是*市加快发展契机。商贸城建成启用后，将使*成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使*的经济结构更趋于合理。第三章 市场需求分析与建设规模3.1 市场需求分析3.1.1文化旅游的发展前景旅游业是一种无烟产业,随着人民生活水平的提高，加之现代工作压力加大、生活节奏加快，人们更加渴望能够在工作之余告别都市的喧嚣，在大自然的怀抱中彻底地放松。而旅游业也正因为其资源丰富、无污染、健康，成为新的世纪一项极富发展潜力的产业。 随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。文化旅游是旅游产业的发展方向。我国旅游业在近年的迅猛发展,很大程度得益于我国悠久深厚的文化资源。2002年,海外游客对最感兴趣的旅游资源调查中,五种游客最感兴趣的旅游资源,文化类型就占了四种,其中对华侨的调查,文物古迹名列第一位。这体现了旅游对文化的依附性以及它本身具有的文化属性,中国独有的历史文化延续性、深厚的民族文化底蕴、繁多的文化资源种类,有利于开发结构完善、选择适应面广的旅游产品,形成优质品牌。,文化旅游市场开发方兴未艾,大力发展旅游文化、开发以文化为特色的旅游景点和旅游活动内容,可以满足游客的高层次文化需求,是中国旅游面向国际市场和竞争的必然选择,推进文化旅游的发展,才能使我国由旅游大国成为旅游强国。3.1.2 国内农产品商贸城发展现状（1）农产品商贸城发展的基本情况商贸城已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品商贸城起步于20世纪80年代中期，经过20多年的建设，农业部定点的市场已发展到700多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。初步统计，定点市场的年经营额近2000亿元，是农产品流通的“大动脉”，因而成为抓好放心农产品的重要领域。目前，大中城市消费鲜活农产品的50%70%是通过商贸城提供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。商贸城的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。涌现出了一批具有较强辐射能力的大型商贸城。例如，山东寿光蔬菜商贸城年经营额400多亿元，辐射20多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。现代化经营管理方式在部分商贸城得到应用。有些市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。引入了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强了流通服务功能。农产品商贸城经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展，竞争日趋激烈，一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。（2） 农产品商贸城存在的主要问题从目前来看，我国农产品商贸城的发展势头是好的，但由于发展时间不长、起点低，存在着一些亟需解决的问题。缺乏统一规划，布局不够合理。商贸城发展不平衡、布局不合理。经营设施简陋，交易手段落后，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多商贸城长期停留在出租铺位的简单物业管理层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性。3.1.3 *农产品流通概况目前*农产品流通呈现五个“不适应”，农产品流通问题已经成为制约农业和农村经济加快发展的一个主要因素。*农业主要矛盾由体制约束转变为市场约束，农产品的市场竞争由区域性转为全国性和世界性，因此激烈的市场竞争对农产品的流通提出了更高要求。但是，*农产品流通呈现“五个不适应”：农产品品种和质量对市场需求不适应；农产品生产规模和成本对市场竞争不适应；市场信息工作对市场开发和生产结构不适应；农产品生产和流通的组织化程度低对大市场、大流通不适应；封闭、落后的经营观念对市场开放化和竞争化不适应。3.1.4 *市集贸市场概况经过改革开放以来的发展，*的集贸市场已形成面向全国市场的较为成熟的产业。在流通方式和渠道上呈现出多样性、灵活性等特点。从总体来看，*的集贸市场货源充足、价格平稳，各类农副产品的成交量、成交额平稳增长。2009年全市农贸集市商品成交额145.5亿元，增长10.91%，其中，市区集市农产品成效额96.6亿元，增长39.16%，全市工业消费品市场商品成交额22.7亿元，增长32.16%。3.2 *县及周边地区农产品资源现状*县作为传统的农业大县，农产品资源十分丰富，全县耕地面积190万亩，人口107万，全县粮食播种面积319.5万亩，粮食总产量98.7万吨，比上年分别增长0.9%和4.4%，其中小麦产量64.6万吨，大豆产量12.6万吨，玉米产量18.1万吨。棉花总产量3280吨，同比下降36.5%，油料产量8491吨，同比下降8.3%。畜牧业较快增长。全年牧业总产值为11.6亿元，同比增长8.1%。全年出栏肉猪33.5万头，出栏牛6044头，家禽出笼818万只，与去年基本持平；肉类总产量48398吨，增长10.8%，禽蛋总产量23387吨，同比增长4.4%，水产品产量8827吨，同比增长5%。林业生产平稳发展。全年实现林业产值0.7亿元，比上年增长1.4%。全年造林面积320公顷，零星植树167.5万株，育苗面积95公顷，木材采伐20万立方米。*县周边地区包括皖北、苏北、豫东、鲁西南，均为黄淮海经济圈粮食主产区，农作物种植面积1300万亩，粮食总产380万吨，其中特色杂粮产量62万吨，蔬菜产量77万吨，水果产量31万吨，肉类产量43万吨，水产品产量50万吨。3.3 项目所在地经济社会发展状况2009年经济总量快速增长，产业结构进一步优化。全县实现地区生产总值90亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。其中，第一产业实现增加值24亿元，增长4.6%，第二产业实现增加值40亿元，增长31.4%，第三产业实现增加值26亿元，增长8.9%。经济结构进一步优化。三次产业的比重由上年的30.4:38.1:31.5调整为26.544.029.5。规模工业总量突破30亿大关，比上年增长43.3；财政收入占gdp比重为12.3%，比上年提高1.2个百分点。按户籍人口计算，人均地区生产总值8251元，比上年增加1096元。农业生产形势较好。全年实现农林牧渔业总产值38.7亿元，按可比价格计算比上年增长4.8%。实现增加值23.8亿元，其中农业增加值15.5亿元，林业增加值0.4亿元，牧业增加值6.3亿元，渔业增加值1亿元，农林牧渔服务业增加值0.6亿元。“三农” 工作得到切实加强。全面落实中央强农惠农政策，发放各类补贴1.4亿元。建立小麦、玉米两个国家级农业标准化示范区，连续4年被列为全省农业标准化和农业产业化生产示范县。出台促进现代农业发展的若干政策，安排1000万元农业发展资金，支持现代农业发展。大力推进农业产业化，全年市级以上农业产业化龙头企业31家，新发展农民专业合作组织68家。与上年比较，全年居民消费价格总水平上升4.2%。其中，食品类价格受粮油等商品价格上扬的拉动上升10.1%，烟酒及用品类价格上升0.6%，家庭设备用品及服务类价格上升0.2%，医疗保健和个人用品类价格上升1.4%，居住类价格上升7.0%。除此之外，衣着类价格下降1.9%，文教娱乐用品及服务类价格下降2.2%，交通和通讯类价格下降2.2%。 3.4 发展规划与预测3.4.1 农业产业优势发展规划根据*市农业产业优势发展规划，发展总体目标是：规划期内达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较大规模的具有区域特色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立一批名牌农产品；建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴办一批专业合作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销一条龙经营的新格局。（1）农业优势产业经营水平大幅度提高。优质小麦、玉米、大豆、大宗蔬菜、杂粮、西瓜、果品、生猪、肉鸡、肉鸭、黄淮白山羊等传统农业优势产业基本形成一体化经营格局，产品优质品率、商品率和加工转化率大幅度提高，市场竞争力进一步增强；超黑糯玉米、马铃薯、珍稀食用菌、花卉苗木、速生丰产林、肉牛、奶牛、水产品等特色优势产业规模大幅度扩大，成为新兴产业，初步形成一体化经营格局。到2015年形成年销售收入10亿元、税利1亿元以上的龙头企业2-3 家；年销售收入1亿元、税利1000万元以上的20家。优势产业农产品交易市场体系进一步完善。到2015年,建设*、百善、南坪3家年交易额10亿元以上的国内区域性农产品专业市场。农业优势产业中介组织进一步发展壮大。到2015年,发展注册会员500个以上运作规范的农民专业合作经济组织100家。培育交易额100万元以上的农民专业合作经济组织20个以上；建立主要农产品全市性的行业协会10个以上。农业优势产业品牌产品市场份额进一步增加。到2015年，农业优势产业产业经营组织创国家和自治区级著名品牌产品 进一步增加，并在国内外市场占有一定的市场份额。（2）全面推进无公害、绿色和有机蔬菜生产基地建设。在围绕市区的以百善、*、刘桥、铁佛、双堆、五沟等乡镇，建设无公害蔬菜常年基地；加强反季节蔬菜生产基地建设；在在百善建立高档特需蔬菜、野生蔬菜生产基地。2015年，全县蔬菜种植面积20万亩。（3）特色水产基地建设随着*县煤炭资源的开采，未来5年将形成15万亩大水面的采煤沉陷区，充分发挥采煤沉陷区湿地水面资源优势，规划在韩村、五沟、孙疃、*、刘桥、百善等重点乡镇，建设标准化罗非鱼加工出口养殖基地、特色水禽饲养基地、白鹅饲养基地、优质水产品养殖基地，到2015年水产品产量达到10万吨。3.4.2 农产品市场需求预测农产品是人们生活必需品，随着经济发展社会进步，人们生活水平提高，人们更加注重食品安全、营养、卫生。近年来，从国家实施的粮食安全工程、“菜篮子”省市长负责制工程等来看，农产品生产供应与市场需求之间的矛盾将长期存在，这将长期困挠我国的经济发展和社会稳定，因此，加强农产品生产、流通，确保市场供应，至关重要。*县是重要的农产品生产基地，同时也具有广阔的农产品消费市场，建设农产品市场，一方面可以加快当地农产品的流通，保护农民利益，增加农民收入。另一方面有利于为全国各地的特色农产品提供营销平台，有处于当地居民品味各具特色的农产品，改善人们的饮食结构，提高健康水平。根据现代农业发展趋势，今后要大力引进先进农业科学技术，培育、引进、推广普及农产品新品种、新技术，大力发展无公害绿色食品，不断提高农产品品质，充分发挥国内外农产品比较优势的互补性，加强双方的经济合作。国内在农产品加工方面显示了非常强的比较优势。例如，肉类制品和蔬菜制品显示出农产品深加工具有的潜力。所以，应突破性地发展具有比较优势的蔬菜、畜产品、水产品及特色产品等农副产品的深加工产业，依靠科学技术，提高产品的科技含量和附加值，提高农产品的市场竞争能力。第四章 建设条件与场址4.1 项目位置4.1.1 项目位置项目拟建地点：*镇人民政府驻地，东至白铁路，北至耕地，西至道路，南至耕地。项目总占地133340m2，即200亩。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。4.1.2 土地利用情况以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。4.2 场址4.2.1 场址概述经过综合分析，从商贸城建设经营的长远发展考虑，初步认为，项目选址地块面积大，地势相对平坦，交通方便，供水、供电有保障，目前的广播电视、程控电话、移动通讯等电讯设施全部实现与*市区的对接，基本满足现状需要。4.2.2 自然条件项目所在地处于黄河冲积平原，地下水为第四纪岩层组成的含水层，埋深16.28米，水量丰富。 项目区全境平原地貌，海拔27-38米。项目所在地土壤层为潮土类土壤，工程地质为二类地区，土壤层承载力为10-12吨/平方米，冻土层为20厘米。地域深层地质构造为寒武纪岩基拱起构造，地质构造为相对稳定区，对地震的横波危害较轻，抗震能力强，属地震稳定区，地震烈度为6度，适于工程建设。4.2.3 自然气候条件该项目区所在地处于季风盛行