房地产开发项目可行性研究报告19781.doc

1 江苏元华置业有限公司江苏元华置业有限公司 绿源商务广场建设项目绿源商务广场建设项目 项项 目目 申申 请请 报报 告告 编制单位：编制单位：江苏元华置业有限公司江苏元华置业有限公司 20112011 年年 0404 月月 目目 录录 2 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1 1 1.11.1 申报项目概况申报项目概况 1 1 1.1.1 项目概述 1 1.1.2 项目建设地点 1 1.1.3 项目内容与目标 1 1.1.4 项目建设规模与内容 2 2 1.21.2 项目编制依据项目编制依据 2 2 1.31.3 项目申报单位概况项目申报单位概况 3 3 1.41.4 研究内容研究内容 3 3 1.4.1 项目背景 3 1.4.2 项目市场需求预测 4 第二章 建设用地和相关规划 8 8 2.12.1 规划设计条件规划设计条件 8 8 2.1.1 用地位置 8 2.1.2 用地面积 8 2.1.3 用地规划性质 8 2.1.4 用地使用强度 8 2.1.5 建筑设计要求 9 2.1.6 其他要求 9 2.1.7 遵守事项 9 2.1.8 说明.9 9 2.22.2 规划设计要求规划设计要求 1010 2.2.1 规划原则 .10 2.2.2 建筑风格 .10 2.2.3 功能分区 .11 2.2.4 交通组织 .11 2.2.5 其他设计要求 .11 2.2.6 一般性设计要求 .12 2.32.3 建筑设计要求建筑设计要求 1212 2.42.4 本项目的建设是改善经营和购物环境的需要本项目的建设是改善经营和购物环境的需要 1212 第三章第三章 项目选址和土地利用项目选址和土地利用 1313 3.13.1 项目选址方案项目选址方案 1313 3.23.2 自然条件自然条件 1414 3.33.3 外部建设条件外部建设条件1515 3.43.4 土地利用合理性分析土地利用合理性分析1616 3.53.5 地质灾害影响分析地质灾害影响分析 1616 3.63.6 其他不利影响分析其他不利影响分析 1717 第四章第四章 总图布局和能源耗用分析总图布局和能源耗用分析1818 4.14.1 建设规模建设规模1818 4.24.2 建筑设计建筑设计 1818 4.2.1 设计依据 .18 4.2.2 总体布局 .19 4.34.3 结构设计结构设计2121 3 4.3.1 上部结构选型 .21 4.3.2 抗震防设 .21 4.3.3 基础选型 .21 4.44.4 给排水设计给排水设计2121 4.4.1 设计依据 .21 4.4.2 给水 .22 4.4.3 排水 .23 4.54.5 强电设计强电设计2323 4.5.1 设计依据 .23 4.5.2 负荷分级 .24 4.5.3 变配电站 .24 4.5.4 低压配电系统 .24 4.5.5 电力设计 .24 4.5.6 照明设计 .24 4.5.7 防雷设计 .25 4.5.8 接地设计 .25 4.64.6 弱电设计弱电设计2525 4.6.1 通信设计 .25 4.6.2 有线电视系统 .26 4.6.3 商住安保设计 .26 4.6.4 外部管线敷设 .26 4.74.7 空调通风设计空调通风设计2626 4.7.1 空调 .26 4.7.2 通风排烟 .26 4.84.8 消防设计消防设计 2 27 7 4.8.1 设计依据 .27 4.8.2 设计要求.27 4.8.3 消防系统.27 第五章第五章 资源利用及节能评估分析资源利用及节能评估分析2828 5.15.1 能源需求与综合利用能源需求与综合利用 2828 5.25.2 节能专项设计节能专项设计 2828 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析3030 6.16.1 环境生态现状环境生态现状 3030 6.26.2 项目对生态环境的影响项目对生态环境的影响 3030 6.2.1 环境影响评价标准 .30 6.2.2 施工期环境影响分析 .31 6.2.3 营运期环境影响分析 .33 6.2.4 环境影响评价结论34 第七章第七章 项目实施进度与建设管理项目实施进度与建设管理3535 7.17.1 项目实施进度项目实施进度 3535 7.27.2 项目建设与运行管理项目建设与运行管理3535 第八章第八章 经济与社会效益分析经济与社会效益分析3737 8.18.1 投资估算投资估算 3737 8.1.1 编制依据 .37 4 8.1.2 估算说明 .37 8.1.3 估算结果 .38 8.28.2 资金筹措资金筹措 3939 第九章第九章 结论和建议结论和建议4040 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.11.1 申报项目概况申报项目概况 1.1.11.1.1 项目概述项目概述 项目名称：绿源商务广场 项目性质：普通房地产开发项目(总部经济、酒店式公寓、商业及办公用房) 业主单位：江苏元华置业有限公司 公司性质：有限公司 注册资本：伍仟万元人民币 住 所：南京市健康路与人民路交叉路口东北侧 法人代表：陈武阳 经营范围：许可经营项目：房地产开发经营。 一般经营项目：房地产咨询服务；物业管理；建筑工程设备租赁；建 材销售。 1.1.21.1.2 项目建设地点项目建设地点 本工程位于南京市人民北路东侧、健康路北侧，南距南京市中心 2000 米左右。 项目规划建设用地面积 20000 平方米，容积率：1.3，总建筑面积约 26000 平方米。 1.1.31.1.3 项目内容与目标项目内容与目标 建设内容：商业、办公、商住楼 建设目标：着力打造南京市城北标志性建筑，加快南京服务业集聚区的建设步伐， 进一步提升商业、办公和总部经济的品位和档次。 5 1.1.41.1.4 项目建设规模与内容项目建设规模与内容 （1）工程规模指标）工程规模指标 表 1-1 人民路健康路东北角地块商、办、住楼开发项目经济技术指标一览表 序号序号项目名称项目名称单位单位指标指标 1项目总征地面积项目总征地面积 平方米平方米 20000 2 总建筑面积（不含地下室、底层总建筑面积（不含地下室、底层 架空）架空） 平方米平方米26000 3地上总建筑面积地上总建筑面积平方米平方米26000 4建筑密度建筑密度%40% 5容积率容积率1.3 6绿地率绿地率%35% （2）财务评价指标：）财务评价指标： 项目总投资：项目总投资： 20000 万元（人民币）万元（人民币） 其中：工程费用 9824 万元 工程其他费用7769 万元 基本预备费1650 万元 建设期利息730 万元 全部资金财务内部收益率(%)（税后）5% 贷款偿还期（年）2.5 年 1.21.2 项目编制依据项目编制依据 1、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)： 2、 江苏省城市规划管理技术规定(2004 年版) 3、南京市城镇总体规划； 4、项目所在地规划用红线图； 5、 “南京市区健康路北侧，人民路东侧地块”建筑设计要点； 6、南京市国土局的公开挂牌出让土地规划设计要点； 7、no.2011-c-1 土地出让文件； 1.31.3 项目申报单位概况项目申报单位概况 本项目申报单位为江苏元华置业有限公司，公司成立于 2011 年 3 月 31 日，注册 资本金为 5000 万元人民币，正在申报房地产开发企业贰级资质；企业法人代表陈武 阳。企业经营范围为房地产开发、房地产销售、租赁、建筑材料销售等。 1.41.4 研究内容研究内容 本报告主要对江苏元华置业有限公司拟建项目南京市区健康路北侧，人民北路东 侧地块开发项目“绿源商务广场”的建设条件、投资必要性、工程建设方案、投资估 6 算、经济效益等诸方面可行性进行分析。 1.4.11.4.1 项目背景项目背景 南京地处中国东部沿海开放带，属于淮海经济圈，受长江三角洲经济圈辐射，经 济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市上海和江苏省会城市南京相邻， 铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被国家交通部列入 “九五”规划的万吨级泊位的南京港一期工程己竣工，2006 年 5 月被国务院批准为一 类口岸，直接通航韩国、日本、香港等国家和地区。 1.4.21.4.2 项目市场需求预测项目市场需求预测 一、市场定位 （1）建设项目定位：根据普通商品房建设规范的要求，本项目建设将面向南京市 市民购物的需求，努力构筑一个设计先进、功能齐全、设施完善、管理先进的综合性 示范商务购物广场。 （2）销售市场定位：“绿源商务广场”商业楼盘销售市场定位于已在南京落户 或有意向即将在南京落户的企业，计划引进的中外大型企业。 二、南京房地产业的走势预测 随着政府宏观调控能力的增强，国家对经济欠发达地区推行了一系列优惠措施， 为南京市的经济发展提供了良好的机遇。根据南京市“十一五”的发展的结果和“十 二五”的发展规划，到 2010 年，市区建成面积已达 20 万平方公里，市区常驻人口近 20 万人，市域城市化率达 55以上。按照南京市“十二五”的发展规划要求，人丰 市市区将要新增几百万平方米的各类建筑，每年约需 3500 套左右的住宅用房才能满 足市场需求。未来几年南京房地产业无论是商住用房，还是商业用房的需求旺盛，前 景看好，主要表现在： (1)国家重要港口南京港的建设； (2)南京经济开发区、海洋经济开发区的继续扩大以及上海纺织工业园区的兴建。 如海洋经济开发区按照“总体规划 90 平方公里 (3)每年有大量的农民进城务工、经商，以及数量可观的大中专毕业生和部队转业 干部回城工作和生活。 (4)南京市老城区大规模的拆迁改造。 (5)南京市房地产管理部门提供的数据表明，近两年来南京商品房价格和国内大多 数城市一样，在稳定中逐步提高，没有出现大起大落的现象。可以预测。虽然最近一 段时间国务院不断的对房地产进行调控，但是在南京主要的购房主体是刚性的需求， 且商品房的转手率比较低。整个房地产市场依然处于发展阶段，因此在今后较长的一 段时间内，随着人们生活水平的不断提高、土地价格的变动以及原辅材料上涨等因素， 商品房价格将会继续呈现出坚挺的发展趋势，南京的房地产市场存在着巨大的发展潜 力和利润空间。 三、本项目市场竞争优势 1、良好的交通条件，为人们出行、旅游、经商等提供了极大的便利。 (1)港口： 南京港是江苏中部沿海唯一的深水良港，二个万吨级泊位已建成，5 万吨级二个 7 泊位已开工建设。它距上海港 260 公里，连云港 150 公里，既是上海国际航运中心的 辅助港口，又是面对韩国进出口货物的专用港口。2005 年经国家批准，已成为国家一 类口岸，并开通日本、韩国、香港、上海等国际和地区的班轮。 目前，南京港建设如火如荼，港口、港区、港城“三港”联动，已有 11 个国家 和地区及国内 80 多个项目进区，总投资达 136 亿元。 “十一五”期间，南京港将建成 12 个万吨级以上深水泊位，形成年吞吐 3000 万吨、100 万 teu 的能力，成为江苏沿 海对外开放的综合性国际商港。 (2)铁路： 境内的新长铁路、北与陇海线相接，南与沪宁、宣杭线相连，盐城设有客运站、 货运站和机务段，南京境内设有站台，已开通直达兰州、哈尔滨、成都等地的列车。 “十一五”期间，南京将开工建设新长铁路至南京港的支线铁路。 (3)空港： 盐城民航站，距南京市区仅 60 公里，己成为直航国外的国际机场，现已开通直 达韩国首尔的国际航班及到达北京、广州等国内航班。 (4)公路： 国家一级国道、盐通高速贯穿南京，苏通大桥现己通车，从南京到上海的时间仅 为二小时车程。目前重点实施大德一级公路、城南北出口一级公路、草川公路、通白 公路、西龙公路、海堤公路、大沈公路等道路和沿途桥梁建设，到“十一五”期末， 建成市级干线公路 2000 公里，其中一级公路 72 公里，二级公路 340 公里，三级公里 340 公里，建成农村四级公路 1200 公里，形成一个主次分明、干支相连、结构合理、 运输顺畅的公路网络。 (5)内河航运资源丰富 主要河流具有 500 吨以上的通航能力，并直通京杭大运河，连接国内各大内河航 运码头。 (6)旅游资源丰富 南京旅游资源独特。以沿海生态旅游为特色，以糜鹿保护区为龙头，以人文景观 为依托，以南京城区为旅游集散综合服务中心，以南京港区为沿海旅游目的地，以麇 鹿文化、水浒文化、盐文化为内涵，以现代休闲旅游为方向，抢抓盐城开发建设“盐 城国家生态旅游示范区”和“中国盐城湿地公园”的机遇，在营造好东方湿地之都声 誉的基础上，打响麋鹿故乡南京、绿色生态南京、滩涂湿地南京、古盐运南京四大品 牌，整合旅游资源，总投资 10 亿元的湿地公园等项目。 2、南京经济的快速发展和人民生活水平的不断提高 2008 年全市实现 gdp203.4 亿元，比上年增长 14.5；实现财政收入 1587 亿 元，其中一股预算收入 10.02 亿元，比上年分别增长 34.4%、47%；实际到帐外资 2.8 亿美元，比上年增长 40%；全社会固定资产投资 128.8 亿元，其中规模以上工业投资 84.5 亿元，比上年分别增长 47.9、68.6；城镇居民人均可支配收入 13129 元，农 民人均纯收入 8050 元，比上年分别增长 17.5%、14.9%。人民生活水平接近中等收入 国家的水平。 1）服务优势 本项目建设，所有公用设施及通讯、供电、给排水、有线电视等配套设施全部一 8 次到位，并同时进行绿化建设，绿地率达 35，积极营造整洁优美的购物条件高端的 办公场所，在建设布局和房屋建设中追求新颖、合理、环保和时尚，确保服务设施配 套齐全。 2）结构优势 本项目开发的商业房用房面积大、中、小兼顾，可以充分满足各阶层经营者的经 营需求和办公置业要求。 3）价格优势 本项目建设在充分考虑南京经营户以及社会购买能力和消费习惯、消费心理的基 础上，初步确定商业用房销售价格 3500-15000 元平方米，这在价格上己形成了较大 优势。 4 ) 市场分析结论 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境使南 京经济迅猛发展。 近年来，南京市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引众多来南京安居、经商 的外来人口，他们不光需要良好的居住条件，更需要高档次的商务、购物、娱乐休闲 于一体的一站式广场。根据调查了解，居民对购物消费条件环境要求越来越高。城市 居民家庭中，愿意到品牌集聚、配套设施齐全、服务功能完备的大型购物广场购物的 市民达 65。因此。 “绿源商务广场”商业楼盘销售市场定位于面向在已在南京落户 或有意向即将在南京落户的企业，计划引进在的中外大型企业。 综上所述，本项目的建设，对于改善居民居住条件、塑造城市形象，提高城市品 位具有十分积极的作用。 第二章第二章 建设用地和相关规划建设用地和相关规划 2.12.1 规划设计条件规划设计条件 南京市规划局的公开挂牌出让土地规划设计要点 2.1.12.1.1 用地位置用地位置 人民北路东侧、健康路北侧、 。 2.1.22.1.2 用地面积用地面积 20000 平方米，约 30 亩，其中代征城市公共用地面积 无 平方米。 2.1.32.1.3 用地规划性质用地规划性质 使用性质:商、办用地 可兼容性质：宾馆、娱乐产业、总部经济 2.1.42.1.4 用地使用强度用地使用强度 容积率：1.3 建筑密度：40.0% 绿地率：35.0% 2.1.52.1.5 建筑设计要求建筑设计要求 建筑规模：约 26000 平方米（以审定规划方案为准） 。 9 建筑高度：不大于 96 米。 建筑层数：16 层；局部区域可考虑 3 层群楼。 建筑平均后退红线距离： 退城市道路：退让人民北路 20 米、退让健康路 60 米，且满足门前绿化停车要 求； 退用地边界：按规划要点，保证消防环道或通道要求。 建筑间距：应满足规范的要求。 2.1.62.1.6 其他要求其他要求 交通出入口方位： 机动车出入口：南侧、西侧；人流出入口：南侧、西侧 城市设计要求： 建筑的体量、高度、材料、色彩应与周边环境协调。 市政设施要求 应落实各项市政配套设施，按规定配置足够停车泊位及回车场地。 2.1.72.1.7 遵守事项遵守事项 委托具有符合本项目设计资格及业务范围的设计单位进行方案设计。 本项目涉及消防、环保等问题，应与有关行政主管部门联系，进行专项审批。 2.1.82.1.8 说明说明 本规划设计条件的用地规划指标为综合指标。 核发机关：南京市住房与城乡建设局 附加说明附加说明 1、停车位指标：商业建筑 60 个车位/1 万。 2、物业管理用房：总建筑面积*4。 3、日照间距系数:1：1.5。 4、本小区内的所有的工程管线均采用地下管道。 5、人流出入口：南侧、西侧，车流出入口：南侧、西侧。 2.22.2 规划设计要求规划设计要求 2.2.12.2.1 规划原则规划原则 1、利用地形将生态、自然融入规划设计中。 2、注重规划布局、建筑群体组合和绿化、小品景观环境的整体设计，创造富有 地方特色、充满朝气的亲切、明快、和谐的商业办公环境。 3、均设计为板楼，南北朝向。 4、景观资源最大化原则。 5、注重产品品质，保证开敞的栋距和庭院空间尺度及充分的户外休闲空间。 6、商业价值最大化原则：面积尽可能合理的多，最大限度地利用临街面，商业 设计以及规划的面积大小尽可能的有利于销售。 7、经济性原则：既要做出特色，又要降低成本，尽量使用地产材料，通过科学 合理的方案控制成本。 2.2.22.2.2 建筑风格建筑风格 建筑风格的选择上，建议遵从以下原则： 10 简洁、明快、现代的建筑风格； 屋顶平、坡结合，形体简洁通透，体现时代感和地域特色，注重建筑造型、建 筑语言丰富。 形式与功能相统一，体现“以人为本” 。 体现规划的超前意识，总体规划水平要与南京市的城市规划和建设水平相协调。 2.2.32.2.3 功能分区功能分区 1、沿城市道路布置临街商铺（临人民北路布置三层商业；临健康路布置三层商 业） ，在地块的西南角考虑建一幢集商业、办公、宾馆或酒店式公寓相结合的建筑， 与集聚商务中心大楼遥相呼应。其它部分为总部经济集群区。 2、广场配套设施按国家规范设置。结合广场绿地系统规划，优先布置体育健身 场地和儿童游乐场地。 3、尽可能做好人车分流。 4、通过竖向空间设计和平面半围合设计，优化广场景观，实现封闭式管理。 2.2.42.2.4 交通组织交通组织 1、人车分流，分级设置广场道路。 2、首先考虑商业人流的合理性，使商业价值最大化。 3、充分考虑购物、办公人流的便捷性、独立性和私密性。 4、在车行道两侧布置小汽车停车位，尽可能降低小汽车行驶对购物、办公空间 的影响。 2.2.52.2.5 其它设计要求其它设计要求 1、消防：设计应满足消防设计要求，且弱化消防通道设计中的硬化和呆板，设 置景观节点以增加趣味性。 2、车位布置：根据规划设计条件及附加说明并结合绿化设计和实际情况进行车 位配置。 3、主出入口设计：在满足功能性的前提下，设计大气，在彰显大盘风范的同时 处理好与临街商铺和内部建筑、景观的协调统一关系。 4、层高要求：临街商铺层高不低于 5.8m、不高于 6m。 2.2.62.2.6 一般性设计要求一般性设计要求 1、鼓励设计创新； 2、设计依据：设计方案要符合南京市规划局的规定-项目规划设计 要点、红线图、地形图及其相应的电子文件、本设计任务书和国家有关规范； 3、各专业设计要严格遵循国家最新的有关商住及商业的设计规范，图纸应满足 相应专业的要求； 2.32.3 建筑设计要求建筑设计要求 1 1、产品竞争策略、产品竞争策略点点: : 精品、生态、自然景观、高使用率、高公共空间，区位优势、完善会所、健 身休闲等配套设施。 2 2、设计原则、设计原则 (1)、户型方正，使用率高，无面积浪费，在室内门的设计趋于玄关化，公共分 11 摊面积少，保证实用率控制在 75%以上； (2)、商住标准层层高 2.9m，屋顶平坡结合； (3)、设计者应用辩证的观点注意商住风水，研究当地的风土人情、民风民俗， 吸取其中有益因； (4)、充分考虑装修时的平面布置； (5)、基础埋深达 3m 的商住楼，设计地下机动车停车库（储藏间） ，层高大于 3.6m。 3 3、外立面设计要求、外立面设计要求： 空调外挂机位、空调百叶和空调管线的隐蔽设计； 2.42.4 本项目的建设是改善经营和购物环境的需要本项目的建设是改善经营和购物环境的需要 南京经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，居民收入稳步增长。全市城 镇集体以上单位在岗职工平均工资 26736 元，比上年增长 19.3%。城镇居民人均可支 配收入 14887 元，比上年增长 13.7%。农民人均纯收入 8750 元，比上年增长 10.7%。 城镇居民人均消费性支出 10516 元，比上年增长 9.2%。农村居民人均生活消费支出 6773 元，比上年增长 18.0%。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城镇人 均住房面积 35.9 平方米，农村居民人均住房面积 48.8 平方米。人民生活水平接近中 等收入国家的水平。近年来，随着南京财政收入的增长幅度正随着经济的快速发展而 不断上升，使政府有能力加大对基础设施的投入力度，投资环境不断优化，也为南京 市服务业积聚区的建设提供了较好的外部环境。 第三章第三章 项目选址和土地利用项目选址和土地利用 3.13.1 项目选址方案项目选址方案 (1) 地理位置 根据南京市国有土地使用权出让成交确认书 ，本项目用地本工程位于南京市 人民北路东侧、健康路北侧，距南京市中心 2000 左右米。项目规划建设用地面积 20000 平方米，约 30 亩。 项目拟建地理位置见总平面布置图中的区位示意图（详见附图） ； 3.23.2 自然条件自然条件 (1)地形地貌 该地块建设地势平坦，地面黄海高程为 2.8 米。地块主要是原有建筑拆迁为主， 极少数耕地，耕植土厚度约 30mm，布于地表, 持力层为砂性粘性土层。 (2)气候特征 南京市的气候属亚热带向南温带过度的气候地带，湿润的季风气候盛行，温和湿 润，四季分明，雨量充沛。季风交替明显，夏季为东南偏东风，以炎热多雨为主，冬 季为西北风，以寒冷少雨为主。 12 常年平均气温 13.6 极端最高气温 38.7 极端最低气温 -17.3 年平均无霜期 209 天 年均日照率 47% 年平均降雨量 900mm 年最大降雨量 1245mm 年最小降雨量 414mm 降雨以梅雨为主，主要降水集中在 59 月。 风向随季节变化而变化，全年以 neene 为主，其次为 sssw 风，全年平均风 速为 3.5m/s 。 (3)水文特征 南京市区的内河河网主要由大泗河、乙卯二河、斗龙河等大小河流组成。南京市 区内河河网为平原河网，枯水流量小，流速缓慢，稀释自净能力低。河网干流流向由 西向东、向南。城市中心区内有大泗河、乙卯二河、斗龙河等内河，内河河网主要功 能为排涝、景观。 (4)地震设防 根据地震区划分带，本地区地震强度和频率较弱，远场地震波及影响是本地区的 主要震害特征之一，接近三级地震区。核定南京市地震基本烈度为六度。按建筑抗 震设防分类标准gb50223-95，该建筑物均按 7 度构造抗震设防。 3.33.3 外部建设条件外部建设条件 本项目工程红线范围外的道路、供水、排水、供电、通讯、绿化、照明等外部配 套设施均纳入中心区的市政设施总体规划，由各有关部门给予负责组织实施。 (1) 交通 项目建设用地地处南京市城市中心区北部，地块南面是健康路，东 为市区人民北路，交通便利。 (2) 给排水 a给水 中心区系统管网按环状建设，本项目室外给水由健康路城市管网上接出一根 dn200 给水管，在本地块内连成环路。 b排水 排水接入城北区污水管道系统，处理达标后排入城市污水干道；雨水通过雨水管 道收集后排入市政雨水管道。 (3) 电力 用电来源为城区电网。 (4) 通信 从中心区通信缆线接入 13 3.43.4 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 no.2011-c-1 地块用地性质属于商业建设用地，符合南京市城市总体规划和 南京市土地利用总体规划 。 江苏元华置业有限公司通过公开竟拍出让方式获得土地使用权和开发权，开发地 块总面积为 20000 平方米，地价款共计 3015 万元。根据南京市规划局出具的地块规 划设计条件，容积率要小于等于 1.3，建筑面积约 26000 平方米。项目建筑设计方案 正在报请南京市规划局审批，建筑规模和建筑指标要求符合有关规定。 为贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，提高土地利用 率，加强对建设用地的科学管理，适应城镇商业、商住、办公项目建设用地的需要， 商住建设项目应根据经济社会发展的需要，综合考虑各种技术经济条件，确定经济合 理的建设用地规模。 3.53.5 地质灾害影响分析地质灾害影响分析 该地域气候属亚热季风气候，雨量充沛，四季分明，地震基本烈度为 6 度（地震 动峰值加速度 0.15g） 。 本项目申请报告参照相邻区域项目的工程地质情况，本场地在勘察范围内未发现 有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象，根据中国地震烈度分区图，南京为 地震基本烈度六度区，地震动峰值加速度为 0.15g。 总体而言，本项目的建构筑物无大荷载单体，在正常运行中也无大的动荷载等， 因此本项目基本无诱发地质灾害的可能性。 3.63.6 其他不利影响分析其他不利影响分析 由于本项目用地为非矿床及地下文物等保护区域，区内无大型河流通过，因此， 本项目的建设不会导致压覆矿床和文物，同时也不会对防洪和通航产生不利影响。 第四章第四章 总图布局和能源耗用分析总图布局和能源耗用分析 4.14.1 建设规模建设规模 本项目建设规模详见表 4-1。 表表 4-1 经济技术指标一览表经济技术指标一览表 序号序号项目名称项目名称单位单位指标指标 1项目总征地面积项目总征地面积 平方米平方米 20000 2 总建筑面积（不含地下室、底层总建筑面积（不含地下室、底层 架空）架空） 平方米平方米26000 3地上总建筑面积地上总建筑面积平方米平方米26000 4建筑密度%40 14 5容积率%1.3 6绿地率%35 4.24.2 建筑设计建筑设计 4.2.14.2.1 设计依据设计依据 (1)建筑结构设计规范gb500172003 (2)建筑设计防火规范gb500l62006(2006 年版) (3)混凝土结构设计规范gb5001020021 (4)建筑桩基技术规范jgj9494 (5)建筑抗震设计规范gb500 112001 (6)建筑结构荷载规范gb50009200 1 4.2.24.2.2 总体布局总体布局 (1)总平面布置 1、总图布置原则： 1)符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。 2)考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证 有良好的人文环境。 3)减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。 4)通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质；绿化带景观与各楼群间的 绿化相结合，达到环境均好性；充分考虑群体的不同需求。 5)停车位、场: 办公商业用地部分：小汽车停车位不少于 60 车位万平方米建筑面积，自行车 停车位不少于 750 车位万平方米建筑面积。 2、总平面布置 本项目建设内容主要有总部经济用房、商业用房、物管用房、公厕、人防建筑以 及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。 根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、 环保等要求，力求合理、流畅。 按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、以居为本、适度 超前、便于操作”的原则，根据规划设计条件及周边特点，拟开发商、办、总部经济 楼，本项目总平面布置情况如下： 1)公共建筑 沿健康路和人民路两侧布置商业用房，充分利用人民路和健康路的商业价值。沿 人民北路的商业建筑留有消防进出的通道，以满足区内消防要求，建筑立面充分考虑 街面的商业要求，建筑立面设计备有店招和广告位置，用不同质感的柱式间隔设置， 形成丰富面有韵律的时尚风格的现代建筑。 2)总部经济设计 规划总部经济楼群设计间距不小于 1.50。 3)交通组织 15 交通系统的设计首先通过对整体空间形态的把握，结合基地东西轴线长，南北轴 线较短的地形条件，整个广场主入口设在广场南侧，西侧设次入口和机动车口出入口。 其次是充分把握“以人为本”的人性化理念，在保证整个广场的便捷性和人的安全性的 前提下考虑机动车辆的可达性，在尽量减少人流与车流交叉点的同时使人车分流、方 便出入、快捷地到达各目的地。同时为确保整个广场的高品质，地面采取大片的绿化。 广场内道路宽畅，四周贯通，流线明晰，交通便捷，功能分流互不干扰，没有死角， 消防车能到达每个楼群。 4)景观形态规划 设计中结合沿楼绿化带，沿路绿化带，沿间绿化带，使广场的景观环境系统有分 有合，形态丰富又不乏变化，形成由公共到私密层次分明的景观系统，同时各个层次 的景观从自由形到规则形不断穿插和变化以形成各级层次的差异性。环境设计突出自 然和绿色，以植物造景为主，体现现代生态理念。结合现代、简洁、流畅的布局方式， 使各种景观要素构成更加适应现代快节奏的商务活动方式。环境设计中充分考虑经济 实用的原则，充分利用朴实的材料，创造一种丰富的室外环境。 5)配套设施设计 根据建筑功能及规定按总建筑面积的 4无偿提供物业管理用房，其中物业办公 用房、辅助用房、经营用房所占比例分别为 1：3：6；设立垃圾收集房；各类管线均 下地，办公区排水采取雨污分流；配备的加压水池、水泵房、配变电房和电话专用交 接间等配套设施应设置在建筑物内部。 4.34.3 结构设计结构设计 设计依据： (1) 民用建筑设计规范(gb50352-2005) (2)建筑设计防火规范gb500l62006(2006、2010 年版) (3)混凝土结构设计规范gb500102002 (4)建筑桩基技术规范jgj9494 (5)建筑抗震设计规范gb500 112001 (6)建筑结构荷载规范gb50009200 1 根据国家的技术经济政策，坚持因地制宜，就地取材的原则，合理选用结构方案 和建筑材料，做到技术先进、经济合理、安全适用。 4.3.14.3.1 上部结构选型上部结构选型 结构均采用现浇梁、板结构。 4.3.24.3.2 抗震防设抗震防设 南京市地震烈度为 6 度，建筑设计按 7 度设防。 4.3.34.3.3 基础选型基础选型 钢筋混凝土满堂基础。 4.44.4 给排水设计给排水设计 4.4.14.4.1 设计依据设计依据 16 (1)建筑给水排水设计规范gb j1588(1997 年版) (2)室外排水设计规范gb j1487(1 997 年版) (3)室外给水设计规范gb j1386(1997 年版) (4)建筑设计防火规范gb500 1 62006(2006 年版) (5)建筑灭火器配置设计规范gb501402005(2005 年版) 4.4.24.4.2 给水给水 (1) 水源 本工程水源为城市自来水，由建筑用地北侧神华大道市政给水管网东、西两端预 留给水管接口分别引入一根 dn200 给水管至小区室外形成环状给水管网，供小区内 生活及消防用水。 (2) 用水量 本工程最高日水量约为 44.8t，生活用水量统计见表 61。 表 55 生活用水量估算表生活用水量估算表 编号编号用水类别用水类别平均用水标准平均用水标准 使用时间使用时间 (t) 用水单位用水单位 最高日用水最高日用水 量量 t/d (1)商住1l1dt=12 小时 每平方米 每天 26 (2)其他用房0.1l1dt=12 小时每人每日2 (3)绿化浇注0.002l1d 7000 平方 米 14 (4)不可预见用水量按最高日用水量的 10%计2.8 最高日用水量最高日用水量44.8 立方米立方米/日日 本工程用水主要包括生活用水和消防用水量，生活用水量约 44.8m3d。 本工程的年能耗量见附件 1 (3) 生活给水系统 小区内生活给水系统，消防给水系统及自动喷水灭火系统均为独立的系统。公用 建筑的生活用水市政管网直接供给。 4.4.34.4.3 排水排水 商住楼及公建设施拟采用分质排水方式，即雨污分流。 (1)、生活污、废水量 污废水量：按生活用水量的 85%计，本工程最高日污废水排放量为 510m3/d。小 区的生活化粪池预处理后，由小区排水管网排入城镇污水管网集中处理。 (2)、屋面雨水采用内落水系统，室外地面雨水经管网收集后排入附近市政下水道， 直接排入南北侧自然河流；项目的雨水计算采用南京市暴雨强度公式，重现期为一年， 地面集水时间采用 10 分钟，径流系数采用 0.5。 雨水经项目雨水管网收集后，汇入城镇排水管网。给排水平衡分析：本项目总用 水量为 1 440 m3升ha日，由市政自来水供水管网供给，项目日产生活污水 1440 m3升ha.日，外排污水量为 l 440 m3升ha.日。 17 (3)排水主管道采用 800 和 500 涵管各一条，中间用 600 的涵道连接，分别 埋设在人行道下。 (4)生活污水经化粪池处理、含油废水经隔油池处理后与其它废水一并排入市政下 水道。 4.54.5 强电设计强电设计 4.5.14.5.1 设计依据设计依据： (1)民用建筑电气设计规范jgjt1692 (5)供配电系统设计规范gb5005295 (6)低压配电设计规范gb5005495 (7)建筑物防雷设计规范gb5005794 (8)商住设计规范gb500961999(2003 版) (9)火灾自动报警系统设计规范gb50011698 (10)智能建筑设计标准gbt503142000 (11)有线电视系统工程技术gb5020094 4.5.24.5.2 负荷分级负荷分级 负荷指标如下： (1)公建：按 100w平方米供电； (2)商住部分：商住平均每户约为 100 平方米，按 8kw 安装容量供电。 (3)半地下车库：按 15w/平方米安装容量供电 (4)其它：预留 200kw。 高压采用单母线分段接线方式。 4.5.34.5.3 变配电站变配电站 根据用电负荷的大小及分布，本工程在一层设有 810 台箱变。变压器总装机容 量约为 8000kva。 4.5.44.5.4 低压配电系统低压配电系统 低压采用 380/220 伏供电，商住及公建均采用 tncs 制接地系统，且设专用 保护接地线(pe)，并随供电线路配至各用户。 4.5.54.5.5 电力设计电力设计 (1)防排烟风机，应急照明，控制中心等一类负荷，均采用双电源供电，在末端自 动切换。 (2)电力干线采用 zcyjv 一 0.6/1kv 及 znyjv 一 0.61kv 型 bv 一 500 型 导线穿钢管暗敷。 4.5.64.5.6 照明设计照明设计 照明用电电压除电梯井内检修灯为 36v 外，其余均为 380/220 伏， 三相五线制另专设 pe 保护线，应急照明由专用回路供电。 (1)走道采用带罩节能型吸顶灯为主。 (2)半地下车库内以采用电子镇流器的日光灯为主。 (3)商住内施工时仅装设白炽灯，具体灯具由家庭二次装修确定。 景观照明及路灯照明预留电源。 18 4.5.74.5.7 防雷设计防雷设计 本小区高层商住、办公楼防雷按二类防雷设计。 4.5.84.5.8 接地设计接地设计 (1)商住及公建(会所及地下车库)采用 tn-c-s 制。 各单体均采用联合接地，综合接地电阻须小于 l 欧。 (2)所有单体建筑均做总等电位联接，商住内的卫生间均做局部等电位连接。 (3)消防控制中心及弱电间内各弱电系统工作接地分别采用绝缘铜芯线穿钢管引下 至地下层，通过接地端子箱与基础钢筋连接。 (4)建筑物内所有设备外露可导电部分和装置外可导电部分均应可靠接地(pe)，实 施等电位联结。 本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢 10#，引下线利用柱内 两根主筋，其余接地线采用-254 镀锌扁钢。 4.64.6 弱电设计弱电设计 4.6.14.6.1通信设计通信设计 (1)该小区信息通信系统中电话、有线电视和数据传输均由城市网络引入。 (2)该小区物业管理用房内设置一弱电间，并兼作信息服务，物业管理及保安中心。 (3)电话干线采用大对数三类通讯电缆由城市网络引至小区弱电间总配线架，并由 此分配至各区域电话交接箱，最终分配到各商住及用户。 4.6.24.6.2 有线电视系统有线电视系统 本小区有线电视系统信号源由城市有线电视网引至本小区弱电间。商住每户设电 视终端盒。公建预留电视进线。 4.6.34.6.3 商住安保设计商住安保设计 (1)在每栋商住设置楼宇访客对讲系统。 (2)在每个商住单元底层入口装设门口机，商住每户内设置 1 个对讲终端。 (3)楼宇访客对讲系统干线采用对绞线穿管暗敷设，支线采用对绞线穿管暗敷。 4.6.44.6.4 外部管线敷设外部管线敷设 为便于维护及美化小区。外部管线均采用穿管暗敷设。 4.74.7 空调通风设计空调通风设计 4.7.14.7.1 空调空调 小区全部考虑采用分体立柜式空调和分体挂壁式空调，并在适当位置预留冷凝水立管。 4.7.24.7.2 通风排烟通风排烟 (1)每套商住的厨房设置排烟竖井，厨房烟气脱排油机排入竖井，从屋顶排放。 (2)地下车库设置机械排风和机械排烟合用系统。排风管道采用不燃型玻璃钢风管。 (3) 各幢商住楼的前室和楼梯间以外窗自然排烟为原则，个别无法设置外窗的前 室和楼梯间考虑设置正压送风系统。 19 4.84.8 消防设计消防设计 4.8.14.8.1 设计依据设计依据 (1)gb50016-2006建筑设计防火规范 (2006 年版) (2)gb50l40-2005建筑火火器配置设计规范 (2005 年版) 4.8.24.8.2 设计要求设计要求 本项目建设工程耐火等级为二级。消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二 级负荷，其余为三级负荷。防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。 4.8.34.8.3 消防系统消防系统 根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水 灭火系统、应急照明系统等。 总平面布置时，建筑物的间距应满足防火间距要求，商住小区内的主要道路，应 形成环状，使其满足消防车道的要求。 附属配套用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置，室内消火栓的布置 间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不大于 30m。 在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。变配电室等电气设备的消防采 用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于专用灭火器箱内。 20 第第 五五 章章 资资源源 利利用用 及及节节能能 评评估估分分析析/5.1 能能源源需需求求与与综综合合利利用用 本项目在设计中注意合理开发并有效利用资源的设计思想，主要包括： (1) 为贯彻国家对能源实行开发和节约并重的方针，节能降耗，提高经济效益， 本工程尽量采用新工艺、新技术、新机械产品，以减少损耗，提高企业和社会的经济 效益； (2) 在土地利用上，应节约用地，充分利用地形地貌，提高土地的综合利用水平； (3) 在水资源利用上，设计考虑采用节水用具，以保护环境和节约水资源； (4) 在建筑设计中注意建筑节能，贯彻实施利用太阳能等新能源； (5) 采用低耗高效节能灯具、高效低耗的节能型电力变压器及低耗开关元件，减 少正常使用时的电力损耗。 5.25.2 节能专项设计节能专项设计 (1) 建筑节能设计 本工程位于南京城北，属夏热冬冷地区。外墙可开启面积不小于窗面积 30。外 窗的气密性不低于建筑外窗气密性砖分级及其检测方法gb7107 规定的 4 级。 透明幕墙的气密性不低于建筑幕墙物理性砖分级gbt15225 规定的 4 级。 a、屋面：混凝土屋面保温层采用 30 厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（xps 板） ，找 坡层采用憎水性膨胀珍珠岩 80mm(平均)，以满足屋面的传热系数要求。 b、外墙：工程外墙采用外保温构造措施，保温层选用 30mm 水泥基保温砂浆厚。 c、地面：地面垫层设置 35mm 厚挤塑聚苯板(xps 板)，热阻满足 1.2(m2.k)/w； d、外窗（含透明幕墙）：断热铝型材或塑钢窗，6（low-e 玻璃）+12a+6 浮法 中空玻璃，传热系数 2.42w/m2，空气渗透性 q10.5m3/mh；透明玻璃幕墙采用隐框 做断热处理，玻璃选用 6（low-e 玻璃）+12a+6 浮法中空玻璃，传热系数2.5 w/m2，开启扇空气渗透性 q11.5m3/mh，固定窗扇空气渗透性 q10.1m3/mh，外窗 选用遮阳系数在 0.4 左右的 low-e 玻璃。 e、热桥部位处理：采用外墙外保温，保温层贴至女儿墙顶。 21 第第 六六 章章 环环境境和和生生态态影影响响分分析析 6.16.1 环境生态现状环境生态现状 本项目地块环境现状较好，无特别污染源。周边为主要干道，存在少量的交通噪 音污染，但也无特殊环境条件。 6.26.2 项目对生态环境的影响项目对生态环境的影响 根据国家颁布的有关环境保护法和对建设项目实行环境影响评价制度的要求，本 项目在项目申报阶段，项目业主需委托专业部门进行项目环境影响评价, 并将严格执 行环境保护各项法律法规规定，坚持加强对项目的环境管理，实行“三同时” ，以保 证达到城市环境质量标准。 本项目建设会产生一定的“三废” ，但其治理方法是可行和有效的，在全面落实 本文提到的环保和污染控制措施后，本项目建设对周围环境影响不大，项目在环保上 基本可行。对项目的环保措施有关内容简述如下： 6.2.16.2.1 环境影响评价标准环境影响评价标准 (1)环境质量标准 根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出 的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目的环境保护工作接受 盐城市及南京市环保部门的监督。采用的环境保护标准为： l、 建设项目环境保护管理条例国务院(98)253 号令 2、 环境空气质量标准gb30951996 3、 大气污染物综合排放标准gbl62971996 4、 二业企业厂界噪声标准 gbl234890 5、 污水排入城市下水道水质标准cj30821999 6、 城市区域环境噪声标准gb309693 7、 建筑施工场界噪声标准gb 1 252390 地表水环境质量执行地表水环境质量标准 （gb3838-2002）中类标准。 大气评价标准采用环境空气质量标准 （gb3095-1996）中的二级