xx华庭项目(房地产)的可行性研究报告.doc

xx华庭项目可行性研究所属 学院 ： 土木工程与力学学院 专业、班级： 工程管理0901 姓名、学号： 2011年 11 月xx华庭项目可行性研究目 录第1章 项目总论 2第2章 项目背景和发展概况 6第3章 项目开发的宏观环境分析 8第4章 镇江市土地市场分析 19第5章 镇江市城市空间规划 28第6章 丹徒新区总体规划 37第7章 项目开发条件分析 42第8章 项目开发竞争对手分析 48 第9章 项目实施进度安排 60第10章 投资估算与资金筹措 61第11章 经济与社会效益评价 62第12章 不确定性与风险析 64第13章 结论与建议 67镇江市消费者购房需求调查问卷68xx华庭的户型和价格74 第1章 项目总论1.1 项目名称及实施单位1.1.1项目名称xx华庭1.1.2实施单位镇江市润达房地产开发有限公司为江苏省建筑科学研究院有限公司下属子公司，江苏省建筑科学研究院有限公司(原江苏省建筑科学研究院)成立于1958年,原隶属于建设厅。2002年作为江苏省首批改制的省属开发型科研院所,由科研事业单位成功转制为股份制民营科技型企业。作为国内建筑行业规模较大、产业化程度较高的综合性科学研究和技术开发机构,公司主要业务面向建设工程领域,以建筑材料、工程咨询为主业,进行新材料、新产品的研发与生产,同时开展建筑设计、建设监理、工程检测与鉴定、特种工程施工、建筑物诊断与处理、技术培训等专项业务。近年来加强了绿色建筑与节能技术研究、房地产开发等业务。1.2 项目建设方案1.2.1 建设目标本项目位于傲踞生态丹徒新城中心人民广场生态公园，谷阳湖静畔其侧。以“与自然和谐，天地融合”的现代居住理念，打造新城中心未来科技艺墅、健康人居。建筑设计中以“人居”为基点，将“科技、环保、节能、庭院、艺墅”为主核心，追求居住的舒适度与品位。1.2.2 建设地点镇江市丹徒新城盛丹路169号1.2.3 建设内容项目规划总占地约7.8万平方米，主要以花园洋房和联排别墅为主，点缀少量双拼别墅等，绿化率约48%。1.2.4 投资估算及资金筹措（略）1.3 可行性研究工作依据（1）国家发改委产业结构调整指导目录2005年；（2）城镇廉租住房档案管理办法（3）城市房地产开发管理暂行办法（4）城市房地产开发经营管理条例（5）城市房屋拆迁管理条例（6）房屋登记办法（7）国务院关于修改住房公积金管理条例的决定（8）中华人民共和国城市房地产管理法（9）中华人民共和国城市规划法（11）中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（12）中华人民共和国土地管理法实施条例（13）中华人民共和国物权法（14）中华人民共和国土地增值税暂行条例1.4 可行性研究结论1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。1.4.2项目拥有成熟的技术我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。1.4.3 项目具有良好的社会经济效益 房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。同时，我们计划达到节能50%以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些），但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解，开发商采用的外遮阳系统、保温低能耗系统、防裂防渗水系统、雨水回收系统、全新太阳能系统等节能材料与技术，颇受购房者青睐。得 房 率： 洋房90%，小高层85%，销售业绩颇佳。1.5主要技术经济指标（略）1.6 存在的问题及建议1.6.1项目存在问题 1.6.1项目存在问题1、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来的240元吨，上涨到320元吨，最高时涨到380元吨；钢材由3450元吨，上涨到5700/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。 2、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下，不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购。 3、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了五次加息，10次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于4成，其余6成按银行按揭贷款，分10年、15年和20年归完。房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，80%是购房者停止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。1.6.2对策与建议1、不能操之过急，立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。这样，改革也要考虑社会责任。走稳一点，不是错。2、先完善法规，再出台改革。法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。还有调解机构问题，投诉机制问题。3、一投票了之不是真正农村自治。投票+权力监督+公开透明才是。应该淡化农村个人领导作用，推行村民代表集体决策。第2章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 国家和行业发展规划大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实，城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯。2.2 项目发展概况该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。同时，在购买土地这方面，得到了当地居民的同意。现在，项目实施良好，销售情况也很好。2.3 项目的市场定位分析润达地产专注于“节能、环保、健康、舒适”科技住宅的开发，为我们提供了“绿色第一，健康第一”的全新舒适生活。在已成交的业主中，公务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，这些高端人士除了对“节能、环保、健康、舒适” 绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。在已成交的业主中，公务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，其中教授、银行家、企业家等社会精英人群比例高达60。另据了解，这些高端人士对除了对“节能、环保、健康、舒适” 绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。从实际使用上来说，xx华庭采用太阳能热水系统，使用分户式储热，在屋顶集中铺设太阳能积热管，解决小区24小时免热计量热水供应，节省能耗，也降低了生活成本。其项目所采用的五大科技系统，引领着一种健康节能环保的生活方式。该项目选用美观又环保、门窗使用节能效果较好的进口塑钢型材无铅配方；中空“6+12+6”玻璃.五金配件均为德国进口、外遮阳系统选用欧洲先进技术、与环境极具亲和力的百页遮阳系统在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗和对环境的污染降低到最低限度，为人类营造舒适、优美、洁净的居住空间。品质源自对建筑的深层次解读，源自对细节的不断推敲，源自对项目的用心打造。作为我市2a住宅性能认定的“xx华庭”，无论在规划上还是在建设中都是坚持双重的标准作为严格的要求。目前市场上有很多期待，这对我们而言是压力更是动力。伴随着丹徒新城经济、文化、市政等快速发展，配合“宜居城市”及“生态新城”的整体规划思路，丹徒版块已经成为镇江规划中名符其实的城市副中心。在这一区位优势直接作用下，“xx华庭”的发展前景和升值空间难以估量，自然倍受广大市民的青睐。在这么一个生态宜居之地，拥有如此优越的交通优势，“xx华庭”无疑将成为镇江南部新的居住热点外墙全面采用xps挤塑保温板，密度较高，阻热性好，阻燃性能达到b2级，保温性能远远超过一般的外墙保温材料，冬季室内温度不会流失到室外，夏季室外高温也很难侵入室内，这就在很大程度上减少了空调的空耗。项目综合能率达到65%左右，也就是说一般家庭的日常耗电如果是10度电，那么在xx华庭的科技节能产品下，只需要消耗3.5度电，这在根本上节省了业主的生活成本。2.4 项目开发必要性1、带动丹徒新区周边地区经济的发展。2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位。3、充分利用丹徒新区荒地资源，开发荒地。第3章 项目开发的宏观环境分析3.1 城市动态3.1.1镇江市人口情况（1）全市常住人口全市常住人口 3为3113384人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的2897016人相比，十年共增加216368人，增长7.47%。年平均增长率为0.72%。（2）家庭户人口全市常住人口中,家庭户4975338户，家庭户人口为2847513人，平均每个家庭户的人口为2.92，比2000年第五次全国人口普查的3.04人减少0.12人。（3）性别构成全市常住人口中，男性人口为1595672人，占51.25%；女性人口为1517712人，占48.75%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的103.71上升为105.14。（4）年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为320687人，占10.30%；15-64岁人口为2470067人，占79.34%；65岁及以上人口为322630人，占10.36%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.38个百分点，15-64岁人口的比重上升4.68个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.7个百分点。（5）各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为358318人；具有高中（含中专）文化程度的人口为576598人；具有初中文化程度的人口为1258580人；具有小学文化程度的人口为685065人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由5044人上升为11509人；具有高中文化程度的由15128人上升为18520人；具有初中文化程度的由38255人上升为40425人；具有小学文化程度的由29120人下降为22004人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为89876人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少69635人，文盲率5由5.59%下降为2.89%，下降2.7个百分点。 (以上资料根据第六次人口普查)3.1.2镇江市交通情况镇江是一座区位独特、条件优越的交通枢纽城，是长江与京杭大运河、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、104国道穿城而过，中国第一、世界第三的润扬长江大桥贯通南北。随着京沪高速铁路、泰州长江公路大桥、沪宁城际轻轨、宁杭城际轻轨的建成，镇江的交通枢纽地位更加突出。镇江拥有长江岸线259公里，其中稳定的深水岸线80余公里。镇江港是长江第三大港口，货物吞吐量超亿吨。镇江目前没有机场，乘飞机可取道南京禄口国际机场或无锡市苏南硕放国际机场。3.1.3 行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积2414平方公里，人口311.3万人。市人民政府驻京口区正东路39号。 至2009年底，全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个，街道办事处10个。丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处。 县/市/区 面积（k） 人口（万人） 政府驻地 所辖乡镇京口区12636京口路谏壁镇、象山镇润州区132.6824润州路蒋乔镇丹徒区61136丹徒新区高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、高资镇、世业镇镇江新区218.921.7金港大道丁岗镇、大路镇、姚桥镇句容市138562华阳镇华阳镇、黄梅镇、下蜀镇、白兔镇、边城镇、茅山镇、后白镇、郭庄镇、天王镇、宝华镇丹阳市105980.6兰陵路界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇扬中市33227.49三茅镇三茅镇、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇 注：镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。 2010年1-6月镇江规模以上工业总体保持了稳定的上涨态势，7月份略微下降，但到9月后初步稳定，与去年同期相比保持较快的增涨速度。（1）镇江城市gdp增长2010年，全市实现地区生产总值1956.64亿元，比上年增长13.3%（按可比价计算），其中：。从产业结构看，三次产业构成由上年的4.5:58.2:37.3，调整至4.2:57.4:38.4，第三产业占比较上年提高1.1个百分点，服务业对就业、税收增长的贡献得到进一步提升，服务业占gdp比重为39.0%。从运行质量看，财政与经济增长的同步性、匹配性得到改善，财政总收入占gdp比重19.5%，比上年提高1.8个百分点，财政一般预算收入增幅比上年提高17.4个百分点，快于gdp增幅17.8个百分点，占gdp比重7.1%，比上年提高1个百分点。（2）镇江市产业结构及非公经济1)第一产业增加值81.58亿元，增长4.5%；第二产业增加值1124.52亿元，增长13.8%；第三产业增加值750.54亿元，增长13.4%。人均地区生产总值63325元，折合9580美元，比上年增长12.0%2) 民营经济活力增强。全年新建创业孵化基地128家、创业实验（训）基地22家，开展创业意识教育培训人数16.74万人，扶持创业6.1万人。年末全市拥有私营企业4.59万户、注册资本1718.9亿元、从业人员77.5万人，比上年分别净增1.7万户、1102.4亿元和31.7万人；拥有个体工商户15.49万户、注册资本276.1亿元、从业人员29.9万人，比上年分别净增5.7万户、231.5亿元和13.7万人。全市民营经济实现增加值1112亿元，占gdp的比重56.8%，比上年提高1.2个百分点；民营经济实现税收收入122.76亿元，增长41.5%，占比58.5%，比上年提高5.1个百分点。（3）镇江人均收支水平(1)由于经济危机的影响，09年第四季度人均可支配收入为5030元，随着经济回暖，10年第一季度已经超过去年最高水平，达到了7512元，但在二季度出现下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。(2)由于经济回暖，2010年1-2月份，消费者价格指数出现大幅上涨，短期表现微胀迹象。3-6月份之后开始趋于稳定上涨，7-10月大幅上涨，11月-12月逐步下跌（4）2010年进出口总额 2010年2月份，镇江市的进出口额度达到顶峰值10.9亿元。3月回落至7亿元左右后呈现稳定态势，10-12月呈现增长的趋势。3.2近几年镇江市房地产投资近年来镇江市固定资产投资保持在20%以上的增幅，其中房地产投资占10%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快。3.3 丹徒区域市场发展详细分析（3）2010年丹徒片区成交情况分析2010年丹徒片区商品房销售共4281套，与2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；总供应量4451套；总成交面积47.65万平方米，同比2009年下跌34.63%；总成交金额216828.38万元，与2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片区成交均价为4550.91元/，同比2009年上涨16.23%；平均套均面积111.29。2010年丹徒片区受政策调控影响较大，作为以住宅项目为主要销售产品的丹徒片区，本身缺乏商业项目支撑，产品主要是以自住型和改善型居住需求为主，一般户型面积均在110以上，投资类小户型产品也几乎没有，因此在本轮调控政策中受影响较大。从图中走势也能看到，春节淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17调控政策”出台后，成交量持续走低，在9月份传统旺季的带领下，刚刚有所回升，“9.29二轮调控”出台，导致全年成交情况走低。不过，丹徒片区2010年总供应量为4451套，总销售量为4281套，其供需比例为1：0.92，明显可见其供应量严重不足。随着丹徒片区的逐渐开发以及人们对丹徒片区潜在价值的逐步认识，丹徒片区的购房需求也越来越高。 部分楼盘举例：项目名称亚厦风和苑枫华丽府华润金色阳光茗园开发商亚厦地产瑞森置业华润地产泰银地产售价4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米销售情况在售在售在售在售总建筑面积80000100000239899105819位置丹徒区谷阳大道丹徒区谷阳大道80号丹徒区华山路丹徒区长山路3.4 总结总结上述经济指标，可以看出镇江市基本符合新城市发展评价标准。（数据对比见下表）镇江市各项指标及数据新城市发展评价标准一、城市指标：1、人口指标：全市户籍人口为311.3万人。其中：户籍人口269.9万人；进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于100万人的城市；城区常驻人口不低于30万人；2、gdp指标：2009年，全市生产总值gdp为1956.64亿元，人均gdp为63325元人民币，达到9580美元。按可比价格计算，比上年增长12城市gdp总量应不低于100亿元；人均gdp应不低于3000美元。城市gdp总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于12；3、产业比重：第二产业增加值1124.5亿元，第二产业占gdp比重58.1% 。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到50以上4、投资开发度指标：非公经济比重58%；非公经济比重，占经济总量50以上二、居民指标：1、全市城市居民人均可支配收入23075元1、城市居民人均可支配收入1万以上，农民7000元以上2、城市居民人均消费性支出为13031元，3、人居储蓄27619元4、人均住房支出1145元三、房地产指标：人均购房0.682平米人均购房不低于0.7平米3.5丹徒区房地产分析 丹徒作为镇江城市重点发展区域，房地产开发在近两年逐步发展，区域内楼盘密布，目前在售项目约20余个，多集中在谷阳大道及千禧路两侧，物业类型主要以多层为主，部分项目含有少量小高层或高层，如新城茗苑、风景城邦、幸福城?格林蓝天等；另外因区域内拥有的自然环境优势，也是镇江目前别墅、联排项目集中分布的区域，主要有驸马山庄、聆湖尚郡、御墅临枫等。3.5.1丹徒区房地产市场优势： 相比镇江其他区域，丹徒房地产市场主要有以下优势：1、物美：作为镇江城市发展的重点区域，丹徒有山有水，自然环境优美，市政道路、景观绿化等又刚完工不久，整个区域呈现出良好的生态环境优势，丹徒区政府适时提出“生态丹徒”的宣传口号，在目前客户对楼盘的整体品质及居住小区内外环境愈加重视的今天，该宣传口号可谓很准确的抓住了客户内心的精神需求。同时，丹徒区多数都是目前正在开发或刚交付不久的楼盘，区域内住宅整体品质高于其他区域。2、价廉：目前丹徒区普通住宅售价基本在20002500元/，相对于市中心区域房价，平均低1000元/以上，与丁卯区相比也有较大的价格差距，对于那些有迫切购房需求但资金不充足的客户来说，在价格上形成了绝对的竞争优势。3、升值：丹徒区目前刚开发时间不长，作为镇江城市重点发展区域，随着区域内规划逐步实施，相关配套设施不断完善，普通住宅市场升值潜力巨大，是投资客比较看重的投资区域。以上三点是吸引客户选择在丹徒区购房并支撑该区域房地产市场快速发展的重要因素。3.5.2丹徒区房地产市场劣势：丹徒区因发展时间较短，目前除政府相关行政部门基本齐全外，其他生活必须配套设施，如学校、公交、超市、菜场、银行等相关生活配套设施相对滞后，对在该区域居住业主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了该区域房产市场快速发展。目前区域内除相关政府部门在此办公外，其他各行业在此办公的很少，若在市区工作而选择丹徒居住，目前等公交和路上时间总共约需40分钟以上，对于镇江这样的二、三线城市来说，是很多客户难以接受的。目前区域内已交楼盘普遍入住率较低，很大程度也是因为生活上有众多不便。3.5.3丹徒区房地产市场销售情况：丹徒区商品房总体销售量低于润州、京口、丁卯区域，2005年初至2007年7月份，区域内推出商品房房源总计约5000套，平均销售率约45%，其中普通住宅面积多在80130，联排面积在180300，独立别墅面积多在300左右。区域内各楼盘销售呈现两极分化的现象，首先，作为镇江别墅项目集中分布的区域，外部自然景观优势加上楼盘自身品质及便利的道路交通，吸引了大部分对高档住宅有需求的客户，区域内别墅项目销售情况良好，截止7月份，聆湖尚郡销售率达82%，御墅林枫整体销售率达73%。和别墅项目相比，区域内普通住宅销售情况不甚理想，相对已推出销售的房源，多数楼盘销售率仅在40%左右，月销售套数也多在个位数，某些项目2005年推出的房源有部分尚未售出。相对于住宅来说，丹徒区目前商业供应量较少，基本为各项目沿街底商，由于区域内人流量有限，整体缺乏商业气氛，多数商铺目前“关门大吉”。3.5.4丹徒区房地产市场销售价格：目前丹徒区普通多层住宅销售价格在20002500元/，小高层及高层在25003000元/，排屋销售价格在35004000元/，除聆湖尚郡外，独立别墅价格在4300元/左右，聆湖尚郡因整体品质明显高于其他别墅项目，售价以6000元/其价，最高达9000元/。普通住宅售价整体与市中心区域有较大差距，且销售价格波动不大。3.5.5丹徒区房地产市场形势分析： 丹徒区目前生活配套设施不够完善是制约区域房地产市场快速发展最主要的原因，因此，房地产市场发展速度主要取决于政府对区域相关配套设施完善速度。 作为一个独立发展的城市空间，除了相关生活配套设施完善外，区域内商业发展水平、办公企业数量、饭店及娱乐设施是否齐全等也是决定一个区域发展水平的关键因素。即使短期内丹徒可完善相关生活配套设施，给业主提供便利的生活环境，但一个区域若想形成商业气氛，吸引各行业进驻办公，吸引饭店、娱乐等消费场所入驻，在短期内却很难完成，这同样将在很大程度上制约房地产市场的发展。以镇江目前的城市发展规模和经济发展水平，还没达到让人们在一个区域内办公、消费，而到另外的区域生活的水平。镇江市区内目前并未达到无房可售的地步，多数客户还是选择在市区购房为主。但作为镇江城市重点发展区域，丹徒近几年的发展速度还是令人瞩目的，丹徒拥有自身的特点和优势，其发展前景也令人期待。一、 “生态丹徒”概念早已深入人心，今后区域发展继续打造生态优势，将“生态”充分落实到位，将会吸引更多人到丹徒置业。二、政府不断完善区域相关配套设施建设，区域内业主生活也将日益便利。三、区域内几个大盘开发对丹徒发展的推动作用不可忽视，若能有效联合，将进一步推动区域及各项目发展速度，实现多赢局面。四、目前镇江同时在发展南徐新城，作为镇江未来的行政中心，该区域的发展可缩减丹徒与市区的直线距离，对丹徒的发展也将起到一定程度的推动作用。价在46万元49万元，比翠堤春晓的话，价格优势还是明显的，而且是现房是框架结构。第4章 镇江市土地市场分析4.1土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）4.1.1土地市场分析（1）近一年内土地情况镇江2011年上半年共计出让国有建设用地37宗，总成交金额为800353.03万元。单宗成交金额最大的为，招商地产在滨江板块拿到得大东1号、2号地块，成交金额为301000万元，成交出让面积为：479.22亩，成交总建筑面积为：550000平方米土地。成交楼面价已达约5500元/平方米。2011年镇江第一期国有建设用地挂牌出让结果：3宗土地顺利成交。出让面积388.24亩，总出让面积面399010平方米，起步价52000万元，成交价60200万元，共计三块用地。2011年镇江第二期国有建设用地挂牌出让结果：出让面积36.91亩，起步价6600万元，成交价6800万元，同比增幅3.03%。共计一块用地。2011年镇江第三期国有建设用地挂牌出让结果：3宗土地顺利成交，总用地面积338530平方米/507.8亩，总出让面积196375平方米/294.57，总成交金额为62180万元。2011年镇江第四期国有建设用地使用权出让结果：19宗土地顺利成交，总用地面积为1085.85亩，总成交金额493300万元。2011年镇江第五期国有建设用地挂牌出让地块成交结果：11宗土地顺利成交，总用地面积为742.6亩，总出让面积为647.7亩，总成交金额为184670万元同比增幅为1.85%（2）近几年土地成交情况1) 2006-2010年镇江土地市场供应情况如图所示，镇江市土地市场成交从2009年以来大幅增长。2010年2010年土地成交4146.61亩，环比上涨19.22%，相比2008年上涨98.50%。2) 2008-2010年土地成交价格2008年以来，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价185.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%。成交土地中最高楼面地价分别为2908元/、3399元/、4603元/，环比涨幅分别为16.88%、35.42%。2011年10月份，根据镇江市2011年第7期国有建设用地挂牌出让地块成交结果显示，本月挂牌拍卖土地共计15幅，实际成交9幅。成交地块中4幅位于润州区、3幅位于丹徒片区、2幅位于大港片区，其他地区未有成交。成交地块情况分别如下：从上述成交情况来看，镇江土地市场已经受到房地产市场影响，推出15幅地块，实际成交仅9幅地块，并且基本未经过几轮角逐就已经定拍。不过，尽管土地市场成交开始有所下降，但是成交价格并没有出现太大波动，土地价格依然保持上半年水平，没有下跌，在地价较高的情况下，开发企业已经不敢轻易拿地。从目前情况看来，土地需求虽然有所降低，但土地的稀缺性依然决定了价格不可能出现明显下跌，预计未来地价还将保持一定平稳，不会轻易出现下行趋势。4.1.2市场供应量分析4.1.2.1市区总供应情况2011年10月份，镇江市区（京口、润州、丹徒、大港、丁卯）商品房总供应量为1990套，较上月环比下跌58.74%，较去年同期同比上涨65.01%。需要指出的是，9月份安置房供应量达到1720套，占比较大，而10月份安置房基本无新增供应量。就新增商品房供应情况来看，10月份较9月环比下跌28.55%。由此可以看出，金九银十去化效果极其不理想，因此市场存量房较多，房源积蓄，没有形成有效去化，开发企业推盘节奏将适当放缓，预计年前未来2月，除安置房外，新增商品房供应量还将持续走低。4.1.2.2各片区供应情况从图片中可以看出，2011年10月份市区新增商品房供应量除丁卯片区仅30套之外，其他各片区基本较为平均。大港片区明发锦绣银山有新房源推出，该片区由于楼盘较少，并且档次不一，因此价格浮动较大，随着明发锦绣银山推盘，预计下个月大港片区成交均价将有所上涨。此外值得注意到的是，10月份普通住宅供应量占比增加，这和京口、丹徒片区恢复供应有关。4.1.2.3市区销售情况分析2011年10月，市区商品房总成交2506套，与上月环比上涨42.39%，与去年同期同比上涨30.18%。10月份，镇江市区商品房成交均价为4068.64元/，与上月环比下跌31.61%，与去年同期同比下跌35.79%。本月安置房销售达到1597套，商品房实际成交仅909套，成交均价受安置房成交影响，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在909套商品房成交数据中，非住宅（营业性用房、办公用房等）商品房成交近200套，可见住宅市场受调控影响巨大，还将持续低迷。住宅销售情况2011年11月安置房成交对住宅成交市场的影响依然较大，润州片区受到安置房成交影响，成交均价不足以代表该片区实际情况。据统计，润州片区新城花园、凤凰家园安置房成交共计387套，占该片区销售总占比70.75%，成绩价格严重影响了实际商品房价格。不过需要指出，虽然安置房成交对商品房成交形成了较大影响，但是住宅商品房价格已经开始回落，如10月29日万科沁园开盘，精装房推出6300元/底价。另外，值得注意的是京口片区价格有上涨趋势，但主要是因为招商北固湾开盘销售所引起的，均价达到15043.21元/，并非该片区价格逆市上涨。营业性用房销售情况2011年10月份，镇江市内营业性用房共销售157套，与上月环比上涨57.22%；成交均价为11827.01元/，与上月环比下跌8.48%。2011年10月份市区营业性用房成交走低。润州片区主要是镇江万达广场尾盘销售，以及旭辉时代城开盘部分销售，其他基本数据楼盘底商销售。虽然楼市调控政策并没有直接指向营业性用房市场，但是银行政策等作用于货币的措施对营业性用房市场依然存在较大影响，整体市场的不利氛围对营业性用房市场也产生较大影响。市民对于商铺投资更加趋向谨慎，未来成交量和成交量价格可能还将走低。近几年供应量分析说明：镇江市区：不含丹阳、扬中、句容三区，包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区；镇江全市：含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区；1) 2008-2010镇江市全市商品房月度供应量、销售量分析2010年镇江全市8区供应量总计53113套，与去年全年52049套基本持平，环比涨幅2.04%，与2008年全年供应37602套相比上涨41.25%。2010年镇江市内5区商品房供应量总计25213套，与2009年24583套基本持平，环比涨幅2.56%，与2008年全年市区供应量18672套相比上涨35.03%。4.2市场调查4.2.1产品现有市场供需现状从京江楼市的“2011下半年，镇江购房者心态及需求调查”：调查结果显示，44%的被调查对象购房目的都是“结婚用房”，其次是“改善用房”，占21%，再次是“理财投资”，占14%，另有11%的被调查对象选择“给子女、父母买房”，选择其他目的的仅占10%。调查中，45%的被调查对象能承受的住宅总价是60-100万，其次35%的被调查对象选择60万以下，能承受100-200万的占10%，200万以上的也为10%。对“倾向选择的住宅面积”，选择60-90平方米占比较多，为40%，其次为60平方米以下，90-120平方米、120-150平方米和150平方米以上，分别为37%、17%、3%和3%。对于购房次数调查，50%的被调查对象是第一次购房，第二次购房的为35%，选择第三次和三次以上的分别为10%和5%。以上三组调查数据均表明，刚性需求和改善需求仍在如今的镇江楼市中占有主要地位，也是楼市成交量稳定的两大有力支撑。另外，调查中选择“理财投资”及“三次购房以上”的均占较小比例，也说明了重拳出击的新政策调控对抑制投机、投资购房起到了一定作用。在楼市目前的情况下，72%的被调查对象的购房态度是“暂时观望，看房价是否能降”，选择“租房住”的比列位居第二，为13%，房价不降坚决不买、不买了、抓紧目前的优惠机会分别占到了6%、5%和4%。目前，观望的人群中多数在等待房价下降。在购房因素调查中，被调查对象除了重视常规的环境、配套、交通等因素外，在先今的市场下，购房的人也越来越重视开发商和放物品质。4.2.2 放低长市场现状进入到2011年10月份之后，房地产市场依然毫无起色，成交量持续走低，尽管在舆论上开发企业依然在坚守，但房价的实际下跌已经毋庸置疑，可以确定，楼市已经进入拐点。据了解，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面积54.92万平方米，环比上月成交套数上涨16.8%，成交面积上涨8.1%；同比去年10月份，成交套数减少了2182套，同比下跌31.83%。同时，10月份北京市商品住宅成交均价为20569元/平方米，环比上月下跌7.5%。另外，2011年10月上海市商品住宅共计成交3823套，环比下滑22.1%，同比去年10月同样大幅下探65.95%；总计成交面积45.7万平，环比萎缩19.9%，同比锐减65.44%。新增供应面积60.3万平，环比几乎遭腰斩，降幅达51.9%，同比也减少36.5%。9月份，镇江楼市商品房成交量也呈现小幅度下跌，由于安置房成交纳入统计，市内五区成交总套数为2506套，在剔除安置房成交之后仅909套，环比上月下跌23.42%。在“金九银十”无望之后，楼市已经进入冰点，成交量持续下跌之后，带来的是房价的下滑。目前万科已经开始降价，部分近期开盘楼盘开盘价格相应较低。3.1.2市场政策分析10月14日，中国建设银行拉开了上调首套房贷款利率的帷幕。将首套房贷最低利率由原来的基准利率上调到基准利率的1.05倍。该行根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策。虽然目前该政策仅北京地区执行，但是其他城市的陆续执行只是迟早的事情。实际上银行的紧缩政策比单纯的楼市调控对楼市影响更加巨大。对于银行系统来说，在中央持续收紧银根，上调存款准备金率的情况下，银行放贷量减少，出于盈利需要，上调贷款利率也可以赢得更大的收益。但是，对于购房者而言，尤其是刚需购房者，购房压力再度提升，门槛的提高将大部分想要购房的市民拒之门外。4.2.2结论与分析整体来说，政策走势在近期内不可能发生改变，楼市调控还将持续。接下来市场走势依然不容乐观，预计本轮下行趋势预计将持续到2012年4月份，另外，在政策变化不大的基础上，预计明年6月份左右房价下行趋势将被遏制，进入到稳定阶段。第5章 镇江市城市空间特色规划镇江，依山傍水，雄踞江南，浩淼长江与婉约南下的大运河城中交汇，宁镇山脉绵延入城，形成“一水横陈，连岗三面”，临江“三山”鼎立之“雄”势，素有“天下第一江山”、“城市山林”的美誉。 如何把握城市发展脉络，凝炼城市要素，解构城市空间特色，彰显滨江山水城市的独特风貌，将是本规划的重点。5.1规划目标本次规划的具体目标则是突出城市山水个性，在长三角具有唯一性。建设山水与人文交融、自然与历史辉映、灵动与活力迸发、并具有浓郁现代气息的“山水花园城市”。5.2规划定位5.2.1镇江空间特色资源分布现状图镇江特色资源可以概括为： “山-水-城-林”互为衬托的“大江风貌，城市山林”的自然风貌；以古城文化、津渡文化为代表的化精彩厚重的多元文化；文化、城市与山水的交融辉映。重点空间特色资源为金山、北固山、焦山、西津渡、长江、古运河、南山、金山湖。金山北固山焦山南山西津渡金山湖古运河长江本规划通过向市民发放问卷，进行公众认知调研。共向镇江市民共发放了1350份问卷，收回有效问卷1123份，经过统计分析，基本得出镇江市民对城市特色的认知。问卷显示：市民对镇江城市印象最深的是悠久的历史文化与独特的自然山水。市民认为最能代表镇江城市形象特色的是：西津渡（代表历史文化），京口三山（代表历史文化与山水的结合）。市民对镇江未来城市发展方向的期待是：生态良好、自然山水优美、历史与现代的结合。同时，充分借鉴镇江市城市总体规划（20022020），镇江市历史文化名城保护规划、三山风景名胜区总体规划：南山风景名胜区总体规划，镇江市城市绿地系统规划（20102020）等，得到镇江城市空间特色资源规划定位：三山鼎立俯江城，江河交汇揽西津，山水连城入画来5.3规划组织5.3.1三山鼎立俯江城三山鼎立俯江城，指在空间上以三山风景区为核心的北部滨水区。是最能体现镇江大江风貌、三山胜景的城市空间特色地区。规划空间特色区为“三山一区”。三山为焦山、北固山、金山；一区为金山湖特色区，包括金山湖、西津湾、征润洲。金山着重突出“秀”字：紧扣“水漫金山”、佛教文化及历史人文传说的主题特色。北固山规划重点要突出“雄”的特色：以三国文化为主题特色的核心景区。焦山景区以“雅”字为规划指导思想：以碑刻文化、“江中浮玉”、寺观园林景观为特色的核心景区。内江景区规划重点要突出“动”三山鼎立俯江城金山湖特色区示意图5.3.2江河交汇揽西津主要包括西津渡历史街区为核心的镇江老城区与古运河及其沿线区域。规划形成“一街一河”。“一街”为“七里长街”，包含西津渡历史街区、伯先路历史街区、大龙王巷历史街区、杨家巷、薛家巷、新河街传统风貌区，整合各成片与零散的历史文化资源，集中体现名城风貌区的商业、贸易、文化、宗教、生活气息，融入城市现代生活之中。“一河”为古运河，规划分为三段，从平政桥至新西门桥打造“人文之河”，重点挖掘古城历史文脉突现历史商贸价值；从新西门桥至塔山桥打造“绿色之河”，规划措施除重要节点外以整治为主。从塔山桥至丹徒闸打造“休闲之河”，疏浚河道，控制水位，建设景观绿化节点，打造城市文化、休闲风光。沿河重点展示新河街、宝塔山公园、镇江市体育场、虎踞桥、南水关石闸、丁卯桥遗址。七里长街古运河5.3.3山水连城入画来大江风貌和城市山林是镇江独特的城市风貌，山水格局是镇江城市特色的核心价值，山水连城，采用“连”字作为设计的核心，具体体现为生长于整个区域、连接山水和城市的网络绿带。城中山体、湖泊，河流等实行集中整治、修复生态、完善景观；划定保护区、控制区和协调区，形成具有山林自然风貌的开敞式空间，建成市民休闲健身的开放式天然公园。构建山水廊道，连点成线。以生态廊道有效连接各重要山体水体，形成“山水相依，城林交融”多层次、多功能、网络化的生态网络结构。依托镇江城市生态环境和历史文化为本底，注重景观与文化区与周边功能及城市开发的协调性，结合城市总体规划与城市发展需求，建立有序的城市空间发展结构。重点打造南山片区，包括南山风景区、南山新城、官塘新城，实现山-城交融的城市山林风貌，自然山水、悠久文化与现代新城相互融合。以檀山路为主线，联接北部滨水区，旧城风貌区，南部新城区，形成连接南山北水，传古承今的特色空间轴线。山水连城结构示意图山水连城入画来5.3.4规划策略对空间特色结构体系进行控制与引导。规划镇江市空间特色结构为“一心二核，两轴两带”。“一心二核”指北水蓝核和南山绿核共同构成的特色核心，“两带两轴”为滨江综合特色轴，檀山路特色轴，古运河特色带，南徐大道特色带。以当地的自然山水与历史文化、城市建设为引导，城市不同区域实行不同建设发展策略与风格，形成不同城市景观风貌。主要有:现代滨江文化风貌区；近代名城风貌区；现代城市中心区；现代科技新城风貌区；生态新城风貌区；城市山林风貌区；滨江自然风貌区。 规划十六个城市设计重点引导区，引导城市空间特色的建设和生态环境品质提升。根据不同节点的空间特色，分别提出城市设计引导要求。通过对城市空间特色的分析，对城市的整体建筑高度进行控制。不同特色空间对周边建筑高度有不同要求。本规划将规划范围内的地块分为五种高度控制区。对重要特色空间周边地区进行视线控制，划定视线控制区，保证特色空间