肇庆市房地产市场现状与对策

肇庆市房地产市场现状与对策 2005-11-21 作者：肇庆市统计局课题组 近几年来，我市房地产业迅速发展，房地产开发总量有较大的增长，房地产业己成为我市经济 发展新的增长点。但较高的发展速度也引起社会的关注，到底 情况如何，我们在对有关资料整理 和调研基础上，对我市房地产市场形势提出如下看法，以供决策参考。 一、一、 房地产市场的现状房地产市场的现状 近几年以来，我市房地产业进入了新的发展时期，发展态势良好，具体体现在： 1 1、房地产开发经营趋于理性、规模化、房地产开发经营趋于理性、规模化 很多开发商重视市场调查和分析，开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面 与市场需求较适应。推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发渐成势头。出现 了一批有规模、有实力、有信誉的大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实 力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高，形成了一定规模的开发投资集团，推动了我市房地 产开发业持续、稳定、健康发展。2004 年，全市房地产开发投资规模超亿元的企业有 21 家，占全 市 127 家房地产开发企业的 17%；完成投资 9.85 亿元，占全市总量的 56.32 %；当年施工规模 223.16 万平方米，占全市施工规模的 54.10%。主要的大型房地产开发经营企业有：肇庆市建设实业 总公司、文明房地产有限公司、肇南房地产实业开发有限公司、市鸿益房地产有限公司、华英实业 开发有限公司、市安居工程发展有限公司、七星发展公司、建设房地产有限公司、中鑫房地产实业 有限公司、百花园房地产有限公司、龙基房地产开发有限公司、新世界房地产有限公司、星荷豪苑 房地产开发有限公司等企业。大型房地产开发经营企业树立了良好的企业品牌，成为我市房地产开 发队伍中的中流砥柱。 2 2、房地产开发总量逐年增大、房地产开发总量逐年增大 1999 年-2004 年全市房地产开发累计完成投资额 84.78 亿元，年平均增长速度 16.2%；土地开发 面积 325 万平方米；商品房竣工面积 440.71 万平方米；商品房销售额 74.31 亿元；创缴税收 5.2 亿 元。 19991999 年年20042004 年肇庆市房地产完成投资情况年肇庆市房地产完成投资情况 单位：亿元 年 份完 成 投 资比上年增长% 19998.2636.1 200014.1070.7 200113.83-1.9 200214.625.70 200316.4812.7 200417.496.1 房地产业逐渐成为拉动投资增长的新亮点。六年间，全市房地产业开发投资年平均增长 16.2%，比全社会固定资产投资年平均增长 10.8%，高 5.4 个百分点；房地产业开发完成投资额占全 社会固定资产投资额的比重由 1999 年的 8.2%上升到 2004 年的 12%，提高了 3.8 个百分点。房地产 业的发展，带动了建材工业、建筑业、贸易业、服务业等行业的发展，为我市经济增长作出了贡献 3 3、商品房住宅投资比重逐年加大、商品房住宅投资比重逐年加大 1999 年以来，随着住房分配制度的改革，取消福利分房和单位建房，实行住房货币分配等措施 全面实施，我市房地产业也加大了商品房建设的力度，开发投资不断向住宅倾斜，商品住宅投资比 重逐年提高，商品住宅的市场供应量增加，使城镇居民二次置业及改善居住条件有了更多的选择。 1999-20041999-2004 年肇庆市商品住宅投资完成情况年肇庆市商品住宅投资完成情况 单位：亿元 年 份商品住宅完成投资额占房地产开发投资比重% 19995.1061.74 20007.0650.01 20018.1959.22 200210.0868.95 200311.3568.87 200412.4871.36 4 4、商品房供求基本平衡、商品房供求基本平衡 1999 年2004 年，全市商品房竣工量合计为 538.19 万平方米，平均增长 12.0%；商品房销售 量合计为 440.72 万平方米，平均增长 11.3%。 肇庆市商品房供求情况肇庆市商品房供求情况 单位：万平方米、亿元 1999 年 2000 年 2001 年2002 年2003 年2004 年 年平均递增% 商品房供应量 90.74117.92142.34133.23165.0815311 商品房竣工量 53.2584.83104.7986.41114.9593.9612.0 上年结转空置 量 37.4933.0937.5547.2350.1359.049.5 商品房销售量 51.4967.9370.3570.9092.058811.3 商品房销售额 7.349.6813.4611.4516.5115.8716.7 商品房销售平 均价 1425142519131615179318034.8 5 5、民营企业开发投资增加、民营企业开发投资增加 房地产开发是吸引民营投资最多的行业之一。近几年，我市从事房地产开发队伍中，民营企业 所占所占份额明显增大，民营资金的投入成为拉动我市房地产业发展的新动力。 1999 年2004 年，全市房地产开发民营企业累计完成投资 39.58 亿元，占全部房地产开发投 资的 46.7%，年平均递增 29.5%，比全市平均增速高 13.3 个百分点。占全部房地产开发投资的 46.7%。民营企业开发楼盘的市场占有率也在不断提高。2004 年全市商品房销售中，民营企业的商 品房销售面积 51.89 万平方米，市场占有率为 59%。 6 6、建立起经济适用房的供应体系、建立起经济适用房的供应体系 为了解决中低收入城镇居民的住房问题，自 1995 年起，我市实施解困房工程建设，向社会提供 价格低廉的商品房，重点解决人均居住面积五平方米以下家庭的住房困难。建立以商品房住宅供应 为主体，安居工程住宅供应为补充的住宅供应体系，六年来，全市经济适用房（安居工程）开发投 资 2.5 6 亿元，竣工住宅面积累计达 30.53 万平方米，向社会提供住宅 2810 套，有效地改善了低收 入家庭的住房状况。 二、存在问题二、存在问题 近年来，我市房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住 条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。 1 1、商品房结构不合理，中高档楼盘占的比例偏大。、商品房结构不合理，中高档楼盘占的比例偏大。据调查了解，目前我市房地产开发的商品住 宅中，中高档楼盘的比例偏大，约占了 70%；市区主要房地产公司开发的楼盘销售均价高达 2800 元 /平方米。中低价位的住宅和经济适用房不足，商品房屋供求关系存在结构性矛盾。1999 年2004 年，商品住宅投资 54.26 亿元，占房地产开发投资的比重为 64%，其中经济适用房投资 2.56 亿元， 占商品住宅投资的比重仅为 4.7%。全市普遍存在面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏问题，经 济适用房以及中低价普通商品住宅少。 2 2、城区商品房价格上涨过快、城区商品房价格上涨过快 。2004 年，全市商品房销售均价为 1803 元/平方米，比 1999 年 增加了 378 元/平方米，上升了 26.5%；其中，城区商品房销售均价为 2210 元/平方米，比 1999 年 增加了 532 元/平方米，上升了 31.7%，升幅比全市高 5.2 个百分点。 商品房销售价格和居民收入变化情况 2004 年比 1999 年增加1999 年 2004 年 绝对数 % 1999-2004 年平均增 幅% 全市商品房销售均价（元/平方米） 1425180337826.54.8 城区商品房销售均价（元/平方米） 1678221053231.75.7 城区居民月人均可支配收入（元） 56177221137.66.6 商品房价格上涨与我市房地产开发供应体制、融资体制的不完善以及需求关系密切相关。一是 随着城市化发展，居民可支配收入的提高和住房分配体制的变革，存在对住房的大量需求；二是土 地资源被大量占用，土地成本不断提高，建筑装修材料价格上涨，开发成本不断提高，对房地产价 格上涨形成推动力；三是市场上存在大量的投资需求，对商品房屋“买涨不买跌”的心理在一定程 度上拉高房价。 3 3、长期空置房销售困难。、长期空置房销售困难。随着房地产市场产品不断更新换代，原有的空置房屋销售越来越困难， 积压三年以上的商品房屋较上年大幅增加。2004 年，全市商品房空置面积 53.98 万平方米，比上年 减少 5.06 万平方米，下降 8.5%；其中三年以上空置面积 5.3 万平方米，同比增加 2.04 万平方米， 上升 63.3%。其中商业营业用房三年以上空置面积 1.65 万平方米，比上年增加 1.09 万平方米，上 升 192.5%。 三、对当前房地产业发展形势分析三、对当前房地产业发展形势分析 房地产业投资少，见效快，需求大，产业关联性强，就业容量大等特点和优势，在经济和社 会发展中的地位和作用愈来愈被人们所重视，已成为我市国民经济中最具发展潜力的一个新兴产业。 从引发我市房地产投资迅速增长的主体因素和市场供求背景观察，近年来我市房地产开发投 资仍处于快速发展阶段，房地产市场的发展是理性的。一是经济的持续发展、人民收入和生活水平 的提高是我市房地产市场快速发展的基础，近年来房地产开发的迅速增长是建立在居民对商品房有 效需求的基础上。二是政策仍是推动房地产市场升温的重要因素。近几年，国家大力推行住房制度 改革、户籍制度改革，激发了城市居民购房、换房的热情。城市化进程加快和基础设施不断完善， 加速了房地产业的发展进程。三是供需基本平衡。目前我市商品房市场产销两旺，个人购房占商品 房消费的主导地位，商品房销售量与竣工量基本平衡，并带动商品房的空置量逐步下降。四是开发 资金来源充裕，民营房地产企业发展较快。 分析我市今后房地产业的发展走势，从宏观环境看，近几年国家实行积极的财政政策以拉动 内需，市政建设以前所未有的力度铺开。陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励 政策及住房信贷政策等，这些都将持续带动住宅消费升温，特别是推进个人住房消费，进而全面推 动房地产市场发展。从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求在近几年已获得较为集中的释放， 随着房地产二、三级市场的日趋活跃，今后我市的商品房价格将逐步趋于平稳，商品房的供应量也 将转为稳步发展。可以预计，未来几年内我市房地产投资以及对商品房的需求将保持稳步增长的趋 势，未来房地产市场将是平稳发展期。 四、发展房地产业若干建议四、发展房地产业若干建议 从目前情况看，我市房地产业正从前几年平稳规范发展的基础上出现全面较快发展态势，形势 很好，但应注意发展中存在的问题，加大宏观调控力度，采取必要的措施，促进房地产业健康有序 发展。为此提出如下几点建议： 1 1、政府有关职能部门要提供优质服务，提高工作效率，做好项目开发的协调服务工作，确保 已开工进入前期阶段的房地产投资项目能尽快实施，使项目能有效地转化为投资增长的推动力。要 密切关注房地产市场发展态势。在目前房地产投资大幅增长，开发量不断增加的情况下，要密切监 测房地产业景气变化趋势，关注市场需求变化。积极引导房地产开发健康发展。 2 2、继续调整商品房开发投资结构。根据市场需要确定开发的战略，依据我市居民的收入水平， 开发相应的不同档次的房地产项目。要重点发展适应居民经济承受能力的经济适用住房和中低价位 的普通商品住房，增加普通商