如何加强物业管理

念好念好“管理管理”真经真经 创建和谐社区创建和谐社区 物业管理作为新兴行业和朝阳产业，自成立以来便得 到了飞速的发展。目前，各类物业管理公司如千帆竞发， 百舸争流，各自抢占着物业管理的制高点。随着市场竞争 的白热化和市场需求的多样化，物业管理面临着新的机遇 和挑战。是继续前进还是裹足不前，对每一个物业管理人 员来说都是一个严峻的课题。笔者认为，只有念好了“管 理真经” ，物业管理公司才可能健康、持续、稳定的发展。 首先是制度管理。首先是制度管理。常言道：没有规矩不成方圆。物业 管理制度的缺失，会带来管理的真空，出现许多意想不到 的事情。比如，停车场收取五元的车位使用费，结果车丢 了车主找物业管理公司索赔，少则十几万，多则几十万。 又比如，犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业管理公司 又被业主索取巨额经济赔偿。这就是在物业管理行业中引 起震惊的厦门“丢车案”及深圳笔架山庄“索赔案” 。作为 物业管理部门，首先要认真履行物业管理条例 ，并广泛 宣传，使小区内居民人人皆知。 物业管理条例规范了房 地产开发商、前期物业管理公司、新聘物业管理公司和业 主、业主委员会以及居委会等各个方面的关系，结束了中 国物业管理行业长期无法可依的局面，针对性地解决了小 区物业管理领域存在的问题。物业管理部门除了以物业 管理条例规范自己和小区居民的行为外，还要结合小区 2 的实际，制定出各种切实可行的管理制度，作为对小区进 行管理的依据。要做到有章可循，按章办事，不要让制度 成为一纸空文。健全的规章制度，是小区物业管理工作能 正常进行的保障。 其次是文化管理。其次是文化管理。 近 20 年来，随着国民经济的不断 持续发展，作为朝阳产业的物业管理行业也得到飞速发展， 人们对其内涵及外延也有了更深的了解。如何使物业管理 企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，加强企业管理， 树立企业良好形象成为物业管理者必须面对的重要问题。 企业文化在物业管理及树立品牌形象中的核心作用，是不 容忽视的。 物业管理不仅是一门科学，而且是一种文化。随着人 们对物业管理本质认识的不断深化，企业文化作为一种崭 新的管理文化成为我们的共识。实施科学的物业形象管理， 需要企业文化的支撑。打造小区物业管理品牌，企业文化 应该唱主角。那么，物业管理企业文化包括哪些内涵呢？ 依笔者看来，主要包括硬环境和软环境两个方面。 一是硬环境。也就是狭义的“文化” ，看得见摸得着的。 一张报纸、一本宣传画册、一个文化长廊、一张乒乓球台、 一朵小花都可以构成文化的内涵。此外，办公场所的宽敞、 整洁，小区的美化、绿化等，都会对人的心灵产生潜移默 化的影响，从而形成人和环境和谐统一的良性循环。文明 3 优美环境的长期熏陶，还会激励员工努力工作，积极向上， 使工作成为员工的一种需求，成为一种不可缺少的生活方 式。赏心悦目的居住环境，会让居民对小区产生认同感， 当然会理解和支持物业管理部门的工作。 二是软环境。这里指广义的“文化” ，更侧重于精神、 氛围、风气的营造。小区的文体活动、良好风气、业主的 文明举止、身边榜样、小区集体荣誉感等等，都有助于小 区业主养成积极上进的好习惯和心态。软环境的建设比硬 环境的建设要艰难的多，它不仅需要物质的支撑，更需要 机制的配套，需要全体业主和业主所在单位一致的努力。 而且，良好风气的形成，决不是一朝一夕的事，而是要很 长一段时间的坚持不懈的工作。软环境的建设比较漫长， 值得我们为之努力。软环境建设必须要有业主和小区各单 位的支持和配合。 这里请让我举一个例子。笔者所在的小区物业管理公 司，以“创建温馨和谐家园，构建多彩社区文化”为奋斗 目标，无论是阳春三月，还是除夕新年，公司都会举办一 系列丰富多彩的社区文化活动。他们不仅充分考虑业主年 龄和文化层次，还不断创新，增加活动的趣味性，充分调 动业主参与的积极性。 儿童是家庭欢乐之源，也是家庭和社区最活跃的成员， 公司经常性地举办寓教于乐的儿童文化活动。 “六一”儿童 4 节文艺汇演、 “爱我家园”儿童摄影比赛、 “红绿蓝亲子园” 潜能开发、 “元宵节灯谜游园会”等益智类文化活动，总能 得到孩子们的热烈响应，孩子们天真无邪的笑声又带动着 家长的积极参与。这样一来，便营造了浓浓的文化和亲情 氛围。 城市生活中子女工作忙碌，老年人在家难免有些寂寞， 有的老年人因为缺乏同社会接触的机会，思维较为封闭， 因此满足老年人的爱好，愉悦老年人的心情便成为社区文 化建设的重要内容。物业管理公司和居委会一起，成立了 老年歌舞队、老年健美操队，适时举办书画、摄影展，举 行棋类、健身类比赛，还经常组织老年人春季踏青，秋季 登高，共赏奇花异草，增进交流沟通。在一系列活动中， 老年人真正体会到“老有所乐” ，体味到社区大家庭的温暖。 随风潜入夜，润物细无声。文化熏陶的力量是无穷的。 小区物业管理公司只有打好“文化管理”这张牌，才能有 效提高社区居民的道德修养和文化素质。 再其次是人文管理。再其次是人文管理。21 世纪是提供人文居住环境的时 代，物业管理是直接、集中体现住宅人文关怀的环节。但 在目前的物业管理领域，往往较多注重“硬件”建设，忽 略“软件”方面的人文关怀。业主期望“人文关怀”在物 业管理中得到明显体现。 5 对小区物业管理公司来说，要加强对绿化环境的维护。 目前，房地产开发商在造房时，对小区内绿化建设等无不 殚精竭虑，力求做得绿树成荫、环境宜人。然而，有些新 建住宅小区在居民入住后，绿化管理则每况愈下，昔日绿 化宜人的环境却成“昙花一现” ，而今映入眼帘的是树木枯 萎、枝叶凌乱、草坪泛黄。这是物业公司不重管理所致。 尤其绿化管理是技术性很强的工作，只安排缺乏专业知识 的普通工人进行养护，修剪不规范，不会治病除虫，投资 不菲的小区绿化必致“日薄西山” 。俗话说“三分种，七分 管” 。绿化管理至关重要，应引起物业管理公司的充分重视。 再者，由于小区内道路规划设计或居民素质的缘由， 许多绿地总避免不了被人踩踏。于是，物业公司便树起告 示牌，提醒路人不要破坏绿化。但同样是提醒，告示牌书 写的内容也要讲究人文景观，写“请勿损坏绿化” ，有些硬 梆梆，写“请爱护绿化”稍好些，写“已有阳关大道，何 必另辟蹊径” 、 “小草微微笑，走路请绕道”则使读者感到 这话挺有意思。再有，在洗手间贴上“来也匆匆，去也冲 冲” ，在小区门口写上“高高兴兴上班，平平安安回家”等 字眼。这些看似微不足道的举动，正好体现了人文关怀的 要义。 看似不起眼的“温馨提示” 、花坛的美观图案、节假日 6 的一声祝福，都会在居民心中激起浓浓的人文情怀。 最后是自身队伍管理。最后是自身队伍管理。人才是企业之本，是企业发展 的第一资源。尤其是物业管理企业在物业管理与服务中， 人才显得更重要，每位员工的工作成果都与业主的生活、 工作息息相关，如何培养一支高素质的员工队伍，是物业 管理企业在竞争激烈市场中占据市场的保证，也是塑造物 业品牌的保证。我认为主要从以下几方面做起： !,4 1、栽树“引凤”招人才。广纳良才，为我所用，是物 业管理企业实施人才战略的重要一环。物业管理企业要根 据实际需要，广泛引进人才，特别是引进企业急需的高水 平管理和企业谋划人才。引进人才，关键是要给人才营造 良好的工作、生活环境，创造条件，制定优惠政策吸引人 才，留住人才，从而促进本企业的快速发展。 MX0.Xq 2、不断“充电”育人才。培养人才是基础，一个企业 要发展，单靠引进人才是不够的，要靠自己不断培养和造 就人才。一是建立健全在岗培训制度，定期对员工进行素 质培训，不断提高员工素质能力和操作水平。二是鼓励员 工自学成才，创造条件支持员工不断“充电”学习。三是 舍得投资，送员工到院校、培训机构，参加学习和培训。 YN 3、合理使用人才。量才用人，最大限度的发挥人才资 7 源的作用，是企业提升竞争力的关键。企业要建立健全有 效的激励机制和薪酬分配机制，要构建竞争平台，实行岗 位竞争，创造“人尽其才，才尽其用”的良好环境，充分 调动和发挥人才的积极性和创造性，靠人才提升企业竞争 力。 4、加强对员工的职业道德建设。 2002 年江泽民总书 记在全国宣传工作会议上指出：“我们在建设有中国特色 社会主义，发展社会主义市场经济的过程中，要坚持不懈 地加强社会主义法制建设，依法治国，同时也要坚持不懈 地加强社会主义道德建设，以德治国。 ”厉以宁教授认为： “道德的力量十分重要，是对社会经济活动的市场调节和 政府调节之外的第三种力量。市场调节与政府调节都有其 局限性，两种调节互补之后仍会留下一部分空白，这个空 白只能依靠道德调节来发挥作用。 ”从这个意义上说，道德 约束是一道最后的防线。 在当前的经济环境条