物业工程管理作业文件.doc

金科工程维修部作业文件目录序号文件名称文件编号1工程维修部岗位职责qr-qpi-wx-02-012工程维修部主管岗位职责qr-qpi-wx-02-023工程维修部领班岗位职责qr-qpi-wx-02-034综合维修工岗位职责qr-qpi-wx-02-045装修监理岗位职责qr-qpi-wx-02-056运行值班员岗位职责qr-qpi-wx-02-067智能化管理员岗位职责qr-qpi-wx-02-078配电巡检岗位职责qr-qpi-wx-02-089电梯工岗位职责qr-qpi-wx-02-0910交接班制度qr-qpi-wx-03-0111配电室出入制度qr-qpi-wx-03-0212配电室倒闸操作制度qr-qpi-wx-03-0313配电室设备巡检制度qr-qpi-wx-03-0414设备房管理制度qr-qpi-wx-03-0515发电机房管理制度qr-qpi-wx-03-0616水泵房管理制度qr-qpi-wx-03-0717风机房管理制度qr-qpi-wx-03-0818电梯机房管理制度qr-qpi-wx-03-0919电梯钥匙的管理制度qr-qpi-wx-03-1020设施设备综合管理标准作业规程qr-qpi-wx-04-0121供配电设备设施操作运行标准作业规程qr-qpi-wx-04-0222供配电设备设施维修保养标准作业规程qr-qpi-wx-04-0323供配电设备设施安全操作标准作业规程qr-qpi-wx-04-0424给排水设备设施操作运行标准作业规程qr-qpi-wx-04-0525给排水设备设施维修保养标准作业规程qr-qpi-wx-04-0626油发电机安全操作标准作业规程qr-qpi-wx-04-0727柴油发电机维修保养标准作业规程qr-qpi-wx-04-0828电梯/扶梯运行管理标准作业规程qr-qpi-wx-04-0929电梯/扶梯维护保养规范qr-qpi-wx-04-1030电梯困人救援标准作业规程qr-qpi-wx-03-1131电梯日常检查安全操作规程qr-qpi-wx-04-1232公共设施安装/维修标准作业规程qr-qpi-wx-04-1333住户家庭安装/维修标准作业规程qr-qpi-wx-04-1434公用工具管理标准作业规程qr-qpi-wx-04-1535设备设施应急预案qr-qpi-wx-04-1636装修管理标准作业规程qr-qpi-wx-04-1737弱电设备巡视维护工作规程qr-qpi-wx-04-01838弱电设备维修保养工作规程qr-qpi-wx-04-019文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-011/1岗位职责工程维修部岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 贯彻执行公司质量方针、政策规章和制度；二、 负责组织设施设备的使用、维护、革新改造、报废的整个使用过程的管理工作,使设备始终处于良好的技术状态；三、 拟定设施设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准,并监督执行；四、 在安全、可靠、经济、合理的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油等)做好能源的节能降耗工作；五、 制定设施设备大、中、小修及保养计划,并组织实施；六、 根据房屋及其附属设施的实际情况，编制养护维修计划；七、 房屋及其设施设备，如发生突发事件，工程维修部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用；八、 向业主/租户提供免费或有偿的维修服务；九、 协助相关部门做好住户房屋装修的监督、检查管理工作。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-021/1岗位职责工程维修部主管岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 负责执行公司的决定，领导本部门全体员工完成各项维修服务工作；二、 负责处理业户维修申请、及时安排维修人员为业户提供优质的维修服务，核定收费项目和标准，现场督导维修工作。经常巡视管理区域内的设施设备，走访、回访业户；三、 负责本辖区内业户的装修审核及装修管理工作；四、 负责本辖区内公共能源的管理和能源的节能降耗工作；五、 负责组织本部门年度、季度、每月的工作计划及本部门各类培训计划的制定并组织实施。六、 建筑构筑物、柴油发电机、电梯、给排水设施设备、供配电设备及其小区所属公共设施、智能化设施设备的年、季、月度维修保养计划的编制及组织本部门员工的实施与控制。七、 负责本部门的员工绩效考核；检查下属岗位责任制,操作规程及设备维修保养制的实施度执行情况；八、 负责消防设施和机电设备的定期检查、检修工作，把好维修质量关。以身作则，带领并督促员工严格遵守岗位职责、操作规程、员工守则及公司各项规章制度；九、 熟悉本小区公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况。组织各相关人员参加相关系统的验收和接管工作, 解决现场具体问题,严把质量关；十、 负责日常维修和值班工作的安排及调整，制定本辖区设施设备的检修计划和备件计划，做好各项记录并汇总，定期交上级领导审阅；十一、 及时完成上级下达的各项工作任务；文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-031/1岗位职责工程维修部领班岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 必须熟悉小区供电系统、供水系统及各种设备的分布、性能、操作方法和安全操作管理规程。确保变配电设备、应急发电设备、弱电系统、给排水系统的正常运行；二、 发生停电、停水、火警或其他事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施；三、 严格遵守公司的一切规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。发现问题，及时组织人员进行抢修，恢复其使用功能；小修不过夜，大修一周内处理完毕。会判断和处理一般性的故障及处理事故的应急措施；四、 熟练掌握并严格执行操作规程，按照维修保养制度，按维保计划对变配电、弱电、给排水系统维保；对应急供电设备经常检查、定期保养，保证应急供电设备能随时投入正常运行，对各种设备可能发生的问题制定出应急预案；五、 做好所需材料和零配件的采购计划，保证常用材料和零配件的备用量；六、 负责对辖区设备、设施有计划、周期性进行全面巡视检查，作好各种记录，发现问题或业户投诉要及时处理；上下班，下班前要做好交接班工作，保管好资料、图表及工具；七、 对装修施工用户现场进行监督，确保施工不影响设备正常运行；八、 负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行，发现故障必须及时处理，重大问题向上级主管报告；九、 及时完成上级下达的各项工作任务。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-041/2岗位职责综合维修工岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 熟悉小区供水、电、气、消防设备性能、使用。熟悉管线、网络走向和控制位置，能熟练的安全操作，排除故障，保障各种设备的正常运行；二、 持证上岗，严格执行操作规程，遵守公司管理制度。小修不过夜，大修一周内处理完毕；三、 按规定要求巡查设备，如实做好各种设备的运行记录，认真填写交接班记录，发现问题及时报告处理，保障各种设备完好率98%以上；四、 每天巡视辖区内的公共照明、开关、电梯、供水、消防设备等运作情况，发现问题立即处理并做好记录。清理污水井时,在保证污水井通风状态下才能作业,维修给水管道须关闭总阀时,须提前通知业主/租户做好蓄水准备情况下作业；五、 加强业务知识学习,能认看施工图纸,绘制简单平面图,管线大致系统图,能清楚地在图纸上标出发生故障位置；六、 负责管理辖区内的设施设备,保证其能达到良好的技术状态,做到三干净(设备干净机房干净工作场地干净)四不漏(不漏电,不漏水,不漏气)五良好(使用性能良好,密封良好,润滑良好,坚固良好,调整良好)；七、 向业主/租户提供免费或有偿维修服务时应遵守上门服务规范，接到任务后，在规定时间内赶到现场，及时修复。预约维修时间的，在约定时间前分钟到达、维修完成后应清理现场，不吃、不喝、不抽、不拿、不收小费，认真填写维修单，用语文明；八、 及时填写维修记录，为维修工作提供准确的资料。工作中主动配合、协调、文明施工。在客户室内施工时，要注意态度礼貌谦虚、语言文明、工作细致、避免损坏和污染客户环境，收工时做到工完场清；九、 发生停电、水、火警及其他事故应立即到位，迅速查明原因报告上文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-042/2岗位职责综合维修工岗位职责版本/修改码b/0级，并采取应急措施，防止事故扩大，保障物业的安全；十、 遇突发事件、重大问题或疑难问题及时汇报，并提出解决方案；十一、 完成上级交办的其他相关工作任务。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-051/1岗位职责装修监理岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 负责业主房屋装修时的，装修方案及图纸审定工作；二、 负责维护辖区整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范；三、 负责装修过程中的监理工作，主要已预控为主，按规定对装修房进行巡查，并作好工作相关记录；四、 巡查中对违反审定方案的及时指出，与其共同商量，并提出可行性的整改方案并监督实施。对违规操作的行为坚决制止并提出处罚意见；五、 负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及可行性整改方 案；六、 自觉增强服务意识、提高自身素质、规范服务工作、提高服务质量；七、 负责完成上级交办的其它工作。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-061/1岗位职责运行值班员岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 熟悉辖区设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行；经常巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常；发现异常现象迅速查明原因，正确处理；二、 严格遵守安全操作规程，正确操作，确保设备和人身安全，遵守交接班制度，认真准确地做好运行和保养记录；三、 做好对生活水泵、消防水泵、污水水泵及各种阀门的维护保养工作，确保设备安全可靠；四、 做好供电线路的巡视、检查工作，并对发电机进行管理，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行和发电机经常处于待发电状态；五、 熟悉辖区供电系统设备的性能、控制原理及其运行状况，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现异常情况及时汇报，正确处理；六、 对设备故障的检修，严格按电修工艺，标准作业，保证检修质量，做好设备检修的原始记录；七、 设备运行中出现问题，应立即排除并上报，发生事故时，除紧急处置外，应保护好现场，及时上报主管或相关部门，并协同处理；八、 对严重违反安全、操作规程的上级指令有责任拒绝执行；九、 遇意外灾害时（如地震、火灾）应立即切断灾害处所及区域电源，保证消防设备、应急照明、应急广播、电话等的用电；十、 遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不打瞌睡、不做与工作无关的事；十一、 完成上级交办的其他相关工作任务。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-071/1岗位职责智能化管理员岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 统筹网络建设和管理信息系统的建设及相应规章制度的建立。 二、 负责网络的安全、保密管理，杜绝利用网络从事与管理无关的活动。 三、 负责组织对网络设备、计算机系统硬件和软件的维护和管理 。四、 负责管理信息系统的维护、管理、数据的备份与恢复。 五、 负责入网计算机ip地址的申请、分配、登记和管理等工作。 六、 帮助解决使用网络的疑难问题；组织协调工作人员学会并用好管理信息系统，特别要管理基础数据的录入与更新，保证其准确性和及时性。 七、 负责信息传输和交流、并确保其安全性。 八、 负责服务网络软件的开发；负责对管理信息子系统的不断完善和优化。 九、 结合本小区的实际，提出改善工作的建议。 十、 参与管辖区域智能化设施设备的前期介入、接管验收工作。十一、 负责管辖区域智能化设施设备的维修保养工作。十二、 完成上级交办的其它工作。.文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-081/1管理制度配电巡检岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 配电工须经市技监局特种操作技能培训后，持证上岗；严格遵守国家有关技术法规和标准，确保设备和人身安全；二、 变配电室值班电工每天巡视两次高压开关柜、变压器、低压配电柜、电容柜，每月巡视两次二级配电箱（柜）、电表箱。 三、 变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在配电运行记录上。四、 巡视内容：1、 变压器运行温度； 2、 有无异常响声或气味； 3、 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常； 4、 单相、三相电压是否在额定值10%范围以内，是否超载运行； 5、 各种接头是否有过热或烧伤痕迹； 6、 防小动物设施是否完好； 7、 接地线有无锈蚀或松动； 8、 各种临时用电接驳情况； 9、 各种仪表、标示物是否完好； 10、 安全用具是否齐全，是否存放与规定位置；五、 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给领班或主管，在领班或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业程序和供配电设备设施保养标准作业程序的相关规定。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-02-091/1岗位职责电梯工岗位职责版本/修改码b/0工作内容：一、 电梯工须经市技监局特种操作技能培训后，持证上岗；严格遵守国家有关技术法规和标准，确保设备和人身安全；二、 严格遵守公司的一切规章制度；熟悉电梯的性能、构造和使用方法，确保电梯正常运行；协助电梯公司对辖区内电梯及附属设备进行维修保养和故障检修工作；三、 协助电梯专业公司完成周、月、季及年度的电梯保养、年检工作，协助电梯专业检测机构的定期检测验收工作并检查保养质量，经确认后将记录存档保管； 四、 负责电梯的监控及日巡视工作，并做好相关记录；在巡视过程中发现异常情况时及时处理或立即通知电梯公司处理；五、 及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，分析故障原因,了解损失程度并及时采取相应措施,对解决不了的技术问题应及时与厂家联系，若电梯发生困人情况，应严格按照“应急预案”操作，并汇报主管领导；六、 做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾；七、 根据电梯营运情况，编制电梯中、大修计划，日常维修所需配件的购置计划。负责完成维修工作记录及零部件消耗记录；严格执行电梯的润滑制度，按时润滑电梯的零部件；八、 积极参加业务学习和技术培训，提高业务技能、增强服务意识；九、 完成上级安排的其它任务。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-011/1管理制度配电房交接班制度版本/修改码b/0工作内容：一、 当值人员必须坚守岗位，按照规定时间进行交接班，未经上级领导许可，不得私自调班。二、 到交班时间，在接班人未到岗情况下，交班人员禁止离岗，并留在岗位上继续工作。三、 在交接班期间，应尽量避免配电房倒闸操作。四、 在交接过程中，如发现有事故应由交班人员负责处理，同时由接班人员协助处理，事故处理告一段落后，方可继续交接。五、 在交接班巡视检查中发现的设备缺陷及异常情况，由接班人员填写缺陷记录。六、 在下列情况下不得进行交接班：1、 操作及其它维修工作未告一段落；2、 事故处理未结束；3、 接班人员到岗时有醉酒现象或神志不清。七、 交班前，交班人员应整理好应交内容，接班人员应提前到岗做好接班工作准备。八、 交接班内容：1、 设备运行方式及设备异常情况，事故处理经过；2、 清点仪表、工具、检查设备状况；3、 巡视发现的缺陷及处理情况；4、 当值未完成要求下班跟进的事项；5、 安全情况、各种记录本。九、 接班人员根据交接内容同交班人员逐项进行检查。十、 交接班检查后，接班人负责认为无差错即在运行日记上签名，再由交班人签名即完成交接班工作。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-021/1管理制度配电室出入制度版本/修改码b/0工作内容：一、 配电房由持有进网作业许可证的电工负责管理，无关人员禁止进入配电房，非管理人员须办理进出登记方可进入。二、 外来人员未经工程维修部主管许可不得进入配电室。施工、检修人员应填工作票进入配电房工作。三、 除值班人员外，进出配电室要办好登记手续，参观人员必须有专人陪同，禁止触摸设备。四、 停、送电联系人应在值班室等候，不得进入高、低压室，不得妨碍值班人员工作。五、 配电室应经常保持整齐清洁，变电房配电间附近不得堆放易燃、易爆、有腐蚀性及其他危险物品，门和通道要保持畅通无阻。六、 配电室必须配备灭火设备，值班人员应会正常使用灭火设备。七、 节假日期间应加强值班和巡查，做好安全管理工作。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-031/2管理制度配电室倒闸操作制度版本/修改码b/0工作内容：一、 倒闸操作的顺序必须按下列顺序操作：停电拉闸时应做到先停低压后停高压，送电时顺序相反，先送高压后送低压。二、 倒闸操作必须由二人执行，其中一人对设备较熟者作监护，另一人操作。三、 每张操作票只能填写一个操作任务开始操作前，应先在模拟板上进行，模拟操作核对无误后再进行设备操作，操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监督复诵制。发布操作命令和复诵操作命令都应认真严肃，必须按操作票填写的顺序逐条执行。每操作一次应检查无误后做一个“”记号，全部操作完毕后进行复查。四、 下列项目应填入操作票内容1、 应拉、合的开关、刀闸等相应的回路；2、 检查开关刀闸的位置；3、 继电保护自动装置的停用和启用；4、 临时接地线的装拆；5、 检查接地线是否拆除；6、 摇测绝缘；7、 安装或拆除控制回路或电压互感器回路的保险丝；8、 切换保护回路和检验是否确无电压。五、 高压送电合闸操作规程1、 持有操作票，并有人监护；2、 操作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等；3、 验明高压柜位置及开关，并确认无误；4、 检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电；5、 根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票要求送电；6、 备用电源及检修开关、线路，应挂上“有人工作，严禁合闸”指示文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-032/2管理制度配电室倒闸操作制度版本/修改码b/07、 牌，并记录在运行记录本上。六、 低压合闸送电操作规程1、 检验各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电；2、 应先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关；3、 备用电源开关及检修开关、线路必须挂上“有人工作，严禁合闸”指示牌，并记录在运行本上。七、 停电操作规程1、 验明所停线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上“有人工作，严禁合闸”指示牌；2、 全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等；3、 停电检修也必须办理操作票才能进行操作。八、 当要将电源转换时，应选择适当在正常操作过程中，发生异常情况或误操作时应立即停止操作并报告主管部门，只有在事故直接威胁人身和设备安全时，方可先采取必要措施（如切断电源进行触电急救或灭火等）事后立即报告有关部门。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-041/1管理制度配电室设备巡检制度版本/修改码b/0工作内容：一、 高压配电房设备的巡视及记录内容:1、 每天两次记录控制柜电压、电流读数、室内温度湿度及变压器一、二次开关，接头或母线接头有无发热、变色及异状；2、 定期巡视变压器运行状况，从声、味、温等现象观察变压器是否正常，观察电缆、接线头发热或设备积污情况等；3、 控 制柜及总开关柜的外观要清洁，巡视中留意柜内是否有异常响声，各指示灯是否完好；4、 观察高低压侧电流、电压是否正常；5、 各抽气扇运行是否正常，隔尘网应定时清理；6、 电缆渠有无积水；7、 观察三相电流平衡情况；8、 室内照明、紧急照明及卫生情况应良好。二、 二、低压配电房记录及巡视内容：1、 每小时记录控制柜电压、电流读数、功率因素、电度数，室内温度记录；2、 巡视检查各配电制柜内开关和接线是否发热，有无异常响声；3、 检查制柜抽气扇、是否正常，做好抽湿工作；4、 卫生情况应当良好，积水池无积水。三、 电容柜设备巡视及记录内容：1、 每小时记录低压总开关柜的电压电流读数、充电器电压电流、功率因子及室内温度湿度；2、 巡视中注意总控制柜抽气扇散热情况，防止室温升高；3、 检查电容柜自动补偿装置是否运行正常，电容器是否漏液、发热、胖肚现象；4、 室内卫生情况应当良好。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-051/1管理制度设备房管理制度版本/修改码b/0工作内容：一、 除工程维修人员外，其他人员不得进入设备房（包括：水泵房、风机房等），设备房日常加锁。二、 设备房除适当放置工具和必要物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。三、 值班人员对设备系统运行负全部责任，并认真贯彻巡检制度，定时对区域设备进行监测，按运行记录表做好相关记录。四、 机房及相关设备设施实行定人、定岗负责维修保养，按安全技术规范、保养规程进行操作，做好日常、月、季保养工作。保证维修、保养质量，确保重点设备处于良好状态，并记入档案。五、 设备房内设备开、停必须由专业操作人员操作，其他人员不得操作。六、 设备转换运行时，操作人员必须挂转换运行状态牌，尤其是停台检修要及时挂检修牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。七、 值班人员必须严守岗位，服从指挥、严寒操作规程，不得撤离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停台检修原因、时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。八、 机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-061/1管理制度发电机房管理制度版本/修改码b/0工作内容：一、 未经管理处工程维修主管同意，非工作人员不得随意进入机房，日常房门加锁。二、 柴油机组平时应置于良好的状态，蓄电池开关应置于关闭状态，蓄电池应每月进行一次浮充电，冷却水应满足运行要求，油箱内应蓄备8小时满负荷用油量。三、 柴油机组的开关及按钮，非值班技工或维修人员不得操作。操作人员必须熟悉设备，严格按照操作规程操作。四、 机房内严禁抽烟、点火，不能堆放任何杂物，更不能存放易燃物品。五、 每日对发电机室进行巡查，室内应急照明灯及灭火器等应处以良好状态，发现问题及时处理。每两个星期启动柴油机空载试机一次，每次发电时间为（1520）分钟，发现问题及时处理并作好记录。六、 机房及机组的清洁卫生每两个星期清扫一次，达到设备无积尘，墙、地面卫生整洁。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-071/1管理制度水泵房管理制度版本/修改码b/0工作内容：一、 水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由工程维修部人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时报告领导。二、 水泵房内机电设备由工程维修人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。三、 水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半年检查维保一次。四、 消防泵按定期保养规定进行检查，每季度进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。五、 水泵球阀定期检查保养，泵房清洁每半月打扫一次；水泵管道每年检查擦洗一次。六、 水泵控制回路应每半年进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。七、 注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。八、 污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。地下水池、高位水箱的进水阀每周检查一次，确保处于良好状态。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-081/1管理制度风机房管理制度版本/修改码b/0工作内容：一、 风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。二、 机房内应保持环境清洁，通风良好。三、 风机房内应有灭火器，放置于易取处。四、 每月同保安部检查及试运行一次。五、 严禁在机房内吸烟。六、 机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。七、 开关平时应置于高速状态。八、 认真填写巡检记录。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-091/1管理制度电梯机房管理制度版本/修改码b/0工作内容：一、 机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。二、 机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。三、 机房应备有灭火器，放置在易取处。四、 机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。五、 严禁在机房内吸烟。六、 每日对机房的设备进行一次巡查，确保设备运行正常。七、 做好机房的记录（含巡查记录，维修记录）。八、 在暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨过后，及时进行检查。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-03-101/1管理制度电梯钥匙的管理制度版本/修改码b/0工作内容：一、 电梯钥匙持有人员必须具备相应的电梯上岗证，电梯功能开关钥匙，电梯司机和电梯安装维修人员可以持有，电梯三角钥匙只能是电梯安装维修人员持有。二、 电梯钥匙不得随意转借他人，更不能转借给无资格的人员，造成的不良后果由责任人负责。三、 电梯钥匙的使用必须按要求执行。特别是电梯三角钥匙，持有人员必须在停梯的状态下才能开启厅门，确认电梯轿厢牌静止状态，轿厢位置适合进入井道后方可进入轿顶或底坑实施维修和保养工作。四、 电梯钥匙要建立信用制度，并有计划的跟踪查验。五、 电梯钥匙的遗失必须报领用部门备案。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-011/4作业文件设施设备综合管理标准作业规程版本/修改码b/01.0 目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。2.0 适用范围适用于各管理处管理的各类设施设备的综合管理工作。3.0 职责3.1 工程部负责各类设备档案的管理工作。3.2 工程维修部负责所辖区域的各类设备的日常管理工作。3.3 工程部负责各物管处工程维修部的技术支持。4.0 程序要点4.1 设备档案的建立要求4.1.1 工程维修部在接管物业后一月内应将管辖范围内的所有设备建立台账，并在建档后的15内将台账移交工程部存档。4.1.2 工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号： 4.1.3 标识的制作，由工程部发标准电子模板给工程维修部，填写后返回工程部统一制作：设备名称设备编号维保周期责任人联系电话金科物业管理有限公司 文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-012/5作业文件设施设备综合管理标准作业规程版本/修改码b/04.1.4 标识填写规范：4.1.4.1 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；4.1.4.2 “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容： 设备名称； 设备编号。 投入运行时间。 维保责任人。 操作责任人。4.1.4.3 设备编号按下列规则编号： 设备流水号（01，02） 设备名称缩写 （取汉语拼音字头） 物管处编号 注意事项：1、设备流水号按物业点的设备总数流水编制。 2、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。4.1.5 所有设备应按单机单台或功能系统建立。4.1.6 设备卡和设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停 用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账上予以登记。4.1.7 设备台账由工程部保存，设备出厂合格证、职责、保修协议、随机文件等原件统一由工程部维修保存，工程部保存复印件。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-013/5作业文件设施设备综合管理标准作业规程版本/修改码b/04.2 设备的日常操作、运行、维修保养管理：详见工程部各类设备操作/运行、维修保养标准作业规程。4.3 设备的购置管理：4.3.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。4.3.2 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.3.3 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5 新添设备由工程维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。4.3.6 采购设备应遵循采购管理标准作业规程的相关规定进行采购。4.3.7 采购设备到达公司后，由工程部和工程维修部共同进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公 司 相关规定办理。4.3.8 经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入清单，建立台账等进行日常管理。4.4 设备状态标识：4.4.1 工程维修部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。4.4.2 设备状态分为运行中、备用、停用、封存、报废、检修等。4.4.3 正常运行中的设备应挂运行中牌。4.4.4 标识的方式方法：4.4.4.1 设备状态用标识牌进行标识，标识 牌用300mm150mm3mm （长 宽厚）白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；4.4.4.2 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；4.4.4.3 设备状态改变，标识应随之改变。文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-014/5作业文件设施设备综合管理标准作业规程版本/修改码b/04.5 设备的停用和封存：4.5.1 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：4.5.1.1 多余设备，含服务提供有再需要的设备；4.5.1.2 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.5.2 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3 工程维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4 工程维修部应填写设备停用或封存的报批单，经批准后实施。4.6 设备的报废：4.6.1 无修复价值的设备应予报废。由工程维修部填写设备、工具停用/封存/报废审批表的报批单。4.6.2 报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程部经理、工程部专业主管、工程维修部主管、设备运行人员、管理处主任、行业专家等，并在设备、工具停用/封存/报废审批表上各参鉴人员签名。4.6.3 工程维修部将填写签名后的设备、工具停用/封存/报废审批表， 报经公司总经理批准后实施。4.6.4 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.6.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6 工程部应将批准的设备、工具停用/封存/报废审批表报公司财务部一份。4.7 设备设施的突发故障处理：4.3.1 对于设备设施的突发性故障，由工程维修部尽快组织解决并及时向管理处主任汇报，并由工程维修部填写出突发事件/质量事故记文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-015/5作业文件设施设备综合管理标准作业规程版本/修改码b/0录报工程部和综合部，由管理处会同工程部和综合部查明事故原因，采取相应的纠正/预防措施。5.0 记录5.1 设备台账5.2 设备卡5.3 采购管理标准作业规程5.4 设备、工具停用/封存/报废审批表5.5 突发事件/质量事故记录文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-021/3作业文件供配电设备设施操作运行标准作业规程版本/修改码b/01.0 目的规范供配电设备设施操作运行程序，确保正确、安全和良好的运行状况。2.0 适用范围适用于各管理处辖区内现有供配电设备设施的操作运行。3.0 职责3.1 工程维修部主管/领班负责检查本规程的执行情况。3.2 值班员工依照本规程负责进行供配电设备设施的操作。4.0 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 运行值班电工执行24小时巡查制，每班巡视检查高压开关柜、pt 柜、变压器、计量柜、低开关柜、电容柜，每天做巡视记录两次，把每次巡视的运行数据记录在供配电设备运行记录表上。 4.1.2 巡视内容：4.1.2.1 变压器运行是否超温（85oc）;4.1.2.2 有无异常响声或气味；4.1.2.3 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；4.1.2.4 单相、三相电压是否在额定值的10%范围以内，是否超载运行；4.1.2.5 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；4.1.2.6 防小动物设施是否完好；4.1.2.7 接地线有无锈蚀或松动；4.1.2.8 各种临时用电接驳情况；4.1.2.9 各种标示牌、标示物是否完好；4.1.2.10 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；4.1.2.11 按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4.1.3 对于巡视中发现的问题，当班电工应及时采取整改措施加以解决，文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-022/3作业文件供配电设备设施操作运行标准作业规程版本/修改码b/04.1.4 处理不了的问题应及时如实地汇报给领班或主管，在领班或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施操作运行标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。4.2 异常情况处置4.2.1 配电柜自动空气开关跳闸的处置：4.2.1.1 判断跳闸原因（短路或过载）；4.2.1.2 查清楚负载种类及分布情况；4.2.1.3 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长/主管，请求支援解决；4.2.1.4 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.2 “市电”停时，当值变配电室值班电工应按柴油发电机操作运行标 准作业规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过30分钟。4.2.3 其他异常情况处置按设备设施应急预案执行。4.3 变配电室管理4.3.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须工程部主管，并在值班人员陪同下方可进入机房。4.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.3.3 每天打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.3.4 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。4.3.5 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-023/3作业文件供配电设备设施操作运行标准作业规程版本/修改码b/0得私自配钥匙。4.4 交接班要求4.4.1 接班人员应准时来接班。4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看供配电设备运行记录表，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在供配电设备运行记录表上签名。4.4.3 有下列情况之一者不准交接班：4.4.4.1 上一班运行情况未交代清楚；4.4.4.2 记录不规范、不完整、不清晰；4.4.4.3 机房不干净；4.4.4.4 接班人未到岗；4.4.4.5 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5 值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在变配电设备运行记录表表内。于每月的3号前将上一个月的记录整理后交工程维修部主管签字存档，保存期为两年。5.0 记录5.1 变配电设备运行记录表qpi-wx-c-f0035.2 设备故障记录表qpi-wx-c-0095.3 机房出入记录表qpi-wx-c-002文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-031/4作业文件供配电设备设施维修保养标准作业规程版本/修改码b/01.0 目的规范供配电设备设施保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好，保证供配电系统良好运行工况。2.0 适用范围适用于管理处辖区内供配电系统的维修保养。3.0 职责3.1 工程维修部负责拟定设备设施年度维保计划，检查供配电系统的维修保养工作执行情况并组织专业技术人员提供技术支持。3.2 工程维修部负责按设备设施年度维保计划实施供配电系统的年度维修保养工作。3.3 工程维修部领班详细记录在相关记录表中。3.4 客服部负责向有关用户通知停电的情况。4.0 程序要点4.1 供配电设备设施维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的12月31日前，由工程部组织工程维修部一起拟定下一年度给排水系统维修保养计划，填入设备设施年度维保计划并上报公司。4.1.2 供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：4.1.2.1 维修保养项目及内容；4.1.2.2 供配电设备设施运行状况（故障隐患）；4.1.2.3 合理时间（避开节假日、特殊活动日等） ；4.1.2.4 预计费用；4.1.2.5 备品、备件计划。4.2 日常检查维护工作由工程维修部组织人员实施；4.3 供配电系统修保养必须按计划时间及以下部位作业：4.3.1 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目外委，由供电局实施。外文 件 名 称文件编号页码qr-qpi-wx-04-032/4作业文件供配电设备设施维修保养标准作业规程版本/修改码b/0部清洁及部分外部附件的维修保养由工程维修部负责，低压配电柜的维修保养由工程维修部负责。4.3.2 低压配电柜维修保养：每年按维保计划对辖区内的所有低压配电柜内外都进 行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.3.3 刀开关维修保养：4.3.4 检查安装螺栓是否紧固如松驰则拧紧；4.3.5 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部