山东滨州罗马假日酒店商业计划书.doc

山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书声明：本计划书版权归中国山东朝阳房地产开发有限公司所有，任何单位和个人使用本计划书的文字、数据、图表、结论等，均需获得山东朝阳房地产开发有限公司的认可。本计划书尽力但并不保证所引用资料和结论的完整性、准确性，任何单位和个人依据本计划书所做出的任何决定所造成的风险，均与山东朝阳房地产开发有限公司无关。山东朝阳房地产开发有限公司建议您在做出任何投资决定前，应咨询相关专家和人员。内容概要罗马假日酒店项目位于中国山东省滨州市新区，根据滨州市城市规划，滨州市新区是滨州市极具潜力的商业发展重地。位于滨州新城的罗马假日酒店项目包括客房、餐饮、娱乐、康体、会议中心及商业项目等，酒店按国家星级标准设计建造，将打造成滨州市最有特色、方便、舒适的经济型休闲文化酒店。山东朝阳房地产开发有限公司于2003年取得本项目的土地使用权。整个项目土地占用面积共约6000平方米，建筑面积约19000平方米，其中包括酒店、商业铺面等，配套有公共绿地、大型艺术广场和停车场用地等。整个项目计划一次性开发，工期约为一年。建成后，将成为滨州市新城区最有特色的经济型休闲文化酒店。目前该酒店项目的土建框架及外墙和水电、消防等部分设施已经基本完成，对后期建设具有极大便利，大约45个月即可改建完成投入营运。本酒店项目的投资回报率大约在35%左右，依经营时段有所不同。山东朝阳房地产开发有限公司愿意在以下方面寻求与投资者合作：债权性融资：针对酒店项目，以固定利率为主进行债权性融资，山东朝阳房地产开发有限公司将提供充分的项目风险抵御机制；权益性融资：针对酒店项目，以股权的形式进行融资；产权转让：将酒店所有产权一次性全部转让给其他投资商；或其他可行的融资方式。一、 城市基本情况滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同省城济南搭界，是山东的北大门。土地面积9600平方公里，2005年末人口371.25万，其中滨城区人口约72万，非农业人口30万，流动人口10万。辖邹平县、博兴县、无棣县、阳信县、惠民县、沾化县、滨城区、经济开发区六县二区。滨州具有依河傍海的天然优势,是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。 滨州素以“华北枢纽”、“五省通衢”著称，交通十分便捷。黄河公路大桥飞架黄河两岸，是连接苏、鲁、京、津的重要通道，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达。济青高速公路横穿本市南部，与滨博高速公路构成高等级公路框架；胶济铁路干线从滨州南部穿过，支线深入本市腹地。正在建设的黄大铁路横穿本市中部，是山东北翼的铁路大动脉。正在建设的10万吨级黄骅大港，就建在滨州的北大门上，与滨州的无棣县一河之隔。滨州市地图二、 滨州基础建设状况滨州市作为黄河三角洲的中心城市，城市建设初具规模，经济势力不断增强，功能日趋完善，带动辐射能力有了很大提高。近十几年来，滨州已建成纺织、化工、机械、轻工、食品、建材、造纸、印刷等门类比较齐全的工业体系。1992年被正式命名为“国家级卫生城”。交通设施滨州交通方便，黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达，形成了三纵三横一环的公路交通网。济青高速公路横穿本区南部，与滨博高速公路构成了高等级公路框架；胶济铁路干线自滨州南部穿过，支线深入本区腹地。即将开工的德烟铁路横穿中部，是山东北翼的铁路大动脉；滨州沿海已形成中小型港口群,现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。国家特大工程“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与滨州仅隔河之遥。滨州至大家洼铁路使滨州形成一条内连国内东部沿海和西部能源基地，外通亚太各大港口的经济新通道。滨州位居黄河“龙头”，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同省城济南市搭界。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日可以往返首都北京。通讯设施滨州通讯事业发展迅猛，目前，本地网建成了以光缆为主，数字微波为辅的通信传输基础网，基本形成了由电话网、移动通信网、数据通信网、综合业务数字网组成的通信业务网络。本地电话局用交换机总容量达到126万门，固定电话用户数（含小灵通）达到109万户，主线普及率为24.5部/百人。移动通信发展迅猛，现有移动公司两家，移动通信基站196个，全市移动电话达到30万户。数字数据网（ddn）、分组交换网等投入运营，数据通信覆盖所有县市及经济发达的乡镇，无线数据通信业务也即将开通。滨州市信息网络中心、市电信局已开通两个国际互联网综合站点，全市计算机网络已经基本形成。电力设施滨州拥有220千伏变电站4座、110千伏变电站20座、35千伏变电站54座，220千伏容载比为1.432。全市拥有500千瓦以上容量电厂总容量30.625万千瓦；拥有35千伏及以上变压器总容量210.947万千伏安。35千伏及以上输电线路1545.3公里，其中220千伏线路8条长411.8公里，110千伏线路27条长474.8公里。全市拥有无功补偿设备安装容量47.41万瓦。近年来，滨州电网电力电量增长较快，1999年滨州供电区完成供电量23.281亿千瓦时，供电最高负荷达41.9万千瓦。根据山东电力三十年（1991-2020年）发展规划纲要，将在滨州北部建设滨州500千伏变电站作为华德电厂三期的配套项目。滨州500千伏变电站的建设将彻底改变滨州电网长期薄弱和卡脖子问题，使滨州电网与山东电网联系更加密切，增强了网架结构，使滨州电网跨入超高压、高参数、大容量的时期，将多滨州经济乃至整个黄河三角洲的开发发挥重大作用。三、 滨州市经济状况综合经济实力不断增强。2005年，全市实现生产总值（gdp）667.27亿元，按可比价格计算，比上年增长17.7%，增幅比上年提高0.5个百分点。其中，第一产业增加值89.10亿元，增长7.6%；第二产业增加值401.66亿元，增长22.9%，其中规模以上工业增加值304.85亿元，增长35.6%，对gdp增长的贡献率达60.9%，是拉动全市经济快速增长的主要动力；第三产业增加值176.51亿元，增长12.6%。人均gdp达18031元（按全年平均汇率折算达2201美元）。招商引资形势喜人。2005年共引进市外项目2165个，其中投产项目1028个，在建项目1137个，实际利用市外资金500.97亿元，比上年增长45.2%。飞机上天、汽车上路、轮船下海目标基本实现，得到省内外社会各界的广泛关注。民营经济蓬勃发展。2005年滨州市民营经济实现增加值393.01亿元，增长22.5%，占全市生产总值的比重为58.9%，比上年提高1.3个百分点。其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比重达到53.5%。民营经济实交税金24.98亿元，增长30.6%，占全部税收的比重达到41.9%。工业支柱产业基本形成。目前，全市已形成门类比较齐全的工业体系，纺织、化工、机械、食品等四大支柱产业优势明显。纺织工业，是我市骨干龙头行业，山东魏桥纺织集团，生产规模、产品质量、企业效益和出口创汇名列全国同行业前茅；滨州印染集团，是我市印染行业的龙头企业，生产能力和出口创汇列全国同行业第一；山东亚光纺织集团，是全国最大的高档毛金生产企业和出口基地。化学工业，已初步形成了以石油化工、盐化工、油脂化工为主的产业框架，全市原油加工能力突破200万吨，是全国14个精细化工基地之一。山东滨化集团的各项主要经济技术指标居全省地方化工企业首位；鲁北化工集团以磷石膏制硫酸联产水泥独家知识产权为支撑，实施盐化工、煤化工、油化工相结合的三化合一工程，建设中国第一家生态工业园。机械工业，产品享誊中外,山东滨州活塞集团，年生产各类活塞1000万只，出口十几个国家和地区，主要经济指标连续15年位居全国同行业之首。食品工业，山东华中琥珀啤酒有限公司年生产能力突破60万吨；山东渤海油脂集团年生产各类植物油精炼油30万吨，“十五”期间将建成全国第二大高级植物油提炼厂，并在大豆深加工方面走在全国前列。四、 滨州旅游业发展状况滨州历史悠久，文化源远流长，早在新石器时代，就有人类繁衍生息，是黄河文化和齐文化的发祥地之一，境内有惠民县大高遗址、邹平丁公遗址等。民风淳朴，传统民间艺术异彩纷呈，发源于博兴的吕剧、惠民的胡集书会、泥塑、木版画及滨州剪纸具有深厚的乡土气息，独具艺术风格。滨州人杰地灵，是孙子兵法的作者孙武的故里，此外还产生了文学家范仲淹、汉孝子董永等一批历史名人。滨州旅游资源丰富，素有“鲁北黄山”之称的邹平县南部山区，是良好的避暑、度假胜地。北部沿海的百里贝壳长堤、旺子岛、天然狩猎场、跑马场雄奇壮观，阳信梨花节、无棣小枣节、沾化冬枣节、博兴国际小戏艺术节等都具有浓郁的地方特色。孙子故园、魏氏庄园、范公祠、鹤伴山、麻大湖等历史名胜和自然景观令人留恋忘返。旅游业产业发展进入快车道。重要旅游基础设施建设和景区点整合提升成绩突出。 “中国孙子兵法城”、“魏氏庄园”、沾化县下洼镇“中国冬枣之乡旅游区”顺利通过国家aaa级旅游区验收评定，全市a级景区点发展到了4家。“中国冬枣之乡旅游区”同时通过了“山东省农业旅游示范点”检查、验收、评定。旅游收入大幅增长。全市星级宾馆年接待海外住宿游客3717人次，增长2.5倍。实现外汇收入208万美元，增长3.6倍。接待国内游客241.07万人次，增长7.2%；实现国内旅游总收入14.24亿元，增长11.8%。实现旅游总收入14.41亿元，增长12.8%。五、滨州新区建设1. 滨州新区发展规划和城市定位滨州城市新区在滨州西部，以黄河五路为发展轴线， 覆盖渤海11路至渤海18路的范围。新区从2001年开始规划建设，占地面积49.7平方公里，与老城区接壤，规划超前，其战略目标是将城市中心转移至新区。由于老城区面积狭小，基础设施老化，城市经济发展受到制约，政府决定建设新的城区，将城市中心移至新区，新区随之定位为集文化、行政、金融、居住功能为一体的新的滨州城市中心。2. 建设现状新区建设从2001年开始，共开工建设15条城市道路，总长达32公里，基础设施建设完成3.7亿元；以大型水面为特征的大型城市公园和城市广场基本建成。新区行政中心已有29个单位征地，计划总投资14亿元，并且大多已开工建设，其中滨州学院、黄河住宅小区、市政大厦、滨州海关、滨州联通、滨州移动、滨州电信、滨州国税局、广电大楼、财政局、科技局、技术监督局、滨州日报、规划局等29个行政事业单位均坐落于此，市政府等单位已经入住新区，新区城市架构已基本形成。3. 滨州新区发展预测2003年，滨州提出“以工为港，工业兴港”的发展思路，制定实施今后五年投入106亿元建设五大工业园的规划。整个城市发展正逐渐转变，预计未来几年，滨州西部新区及经济开发区将成为城市主要发展区域，加上政府在市政建设方面大力支持新区的开发，引伸出巨大的新发展空间和拥有升值潜力的环境。新区现在人口在迅速增长，现在已达到8万多，预计再有两年的时间，新区的人口将达超过15万，达到老城区人口的一半以上。行政办公中心的进驻，将提升该区域的消费水平及档次，使区域形成中央商务区的发展形态。从新区的规划和现在的建设来看，新区城市环境、基础设施建设、办公和居住条件将大大超过旧城区，可以预见，一至三年的时间，新区将成为整个滨州的行政、金融、居住、休闲、商业中心。4. 新区发展对酒店的市场需求新区城市环境、基础设施不断完善，区域综合优势将远远超过旧城区，可以预见，新区将很快就成为整个滨州的行政、金融、居住、休闲、商业中心。而目前滨州的主要酒店全部分布在老城区，新区还没有一家档次星级酒店，现在新区正在兴建或招商的酒店基本都是五星级酒店，新区酒店的竞争将是这些高星级酒店间的竞争。根据调查，有特色的经济型酒店将在滨州酒店市场拥有极好的客源市场，在新区兴建特色经济型酒店将填补新区的市场空白，风险小而且经营前景看好。六、滨州酒店业现状酒店概况滨州酒店业是随着滨州商业经济和旅游活动的开展而发展起来的，从开始一般性的接待，到后来的高档接待，滨州的酒店接待能力有了很大提高。到2005年，全市的星级酒店约为6家，客房约600多间。其中挂牌四星两家，分别为贵苑大酒店和银茂大酒店；准四星一家，为中海酒店；三星一家，为华滨大酒店；二星二家，分别为帝都宾馆、清怡宾馆等。档次最高的是贵苑大酒店和银茂大酒店，客房规模最大的是清怡宾馆，房间数146间，其他酒店的房间数在60120之间。星级酒店床位总数约在1200多张。滨州市星级酒店一览表 酒店名称星级地址贵苑大酒店四星滨州市渤海九路520号银茂大酒店四星滨州市黄河五路513号中海酒店准四（高级商务）滨州市黄河八路以北，渤海二十路以东中海西岸华滨大酒店三星黄河6路与渤海6路交叉口帝都宾馆二星滨州市渤海五路548号清怡宾馆二星滨州市黄河三路556号 jfo编制滨州重点酒店贵苑大酒店贵苑大酒店位于滨州市渤海九路520号，地理位置优越，是滨州市目前星级最高的涉外酒店。酒店外形仿欧式建筑，内部装饰典雅大方，建筑面积约13000平方米，采用先进的全电脑化管理及境外卫星电视接收系统，并提供高速宽带接驳等国际商务现代化设施，主要接待商务、旅游、家庭休闲客人。 酒店大堂设计颇具匠心，装修豪华典雅，感觉温馨。酒店拥有89间（套）客房，不同档次的房间能够满足客人的不同需要，客房设有私人保险箱、国际直拨电话、宽带接口、迷你吧等设施让。酒店还设有商务中心、大堂吧、风味馆、潮粤餐厅、夜总会、桑拿中心、多功能会议厅等，向客人提供多方面的消费服务。潮粤餐厅主要提供粤菜及潮菜，多功能会议厅可以满足300多人的会议需求。经过调查贵苑大酒店的管理水平目前在滨州是最好的，其平均房价大约在260300元左右，客房出租率在80以上。银茂大酒店银茂大酒店位于滨州市繁华的商业中心地段黄河五路于渤海七路交汇处，占地12300平方米，总建筑面积16000平方米。于2001年12月18日开业，是一家容餐厅、客房接待、康乐、会议、商贸于一体的综合性四星级酒店，突出高、中档接待，以政府接待和高、中档商旅顾客接待为主。酒店装修较为豪华，功能齐全。内设各类型客房96间（套），共有客房床位179个。餐饮设有中餐厅（豪华雅间14间，能同时容纳400余人就餐）和咖啡厅。康乐设施有室内游泳馆、健身房、乒乓球室、台球室、棋牌室、阅览室、夜总会、桑拿洗浴、美容美发等。其他设有商务中心、票务中心、商品部、以及多功能会议厅等设施。餐饮主要经营绿色饮食，以鲁、粤、海派杭帮菜为主，聘请国际名厨杨贯一大师的内传弟子刘忠源先生任鲍翅总监，主理燕、鲍、翅、参等高档菜肴的制作。客房出租率约为80。酒店在设施和管理上明显不如贵苑。中海酒店中海酒店位于山东省滨州市黄河八路以北，渤海二十路以东中海西岸，是山东省内首家高级公务酒店，是滨州市委、市政府的接待基地，为准四星级酒店。酒店占地206亩，拥有六栋别墅楼，共有各类高档客房36间，每栋别墅建筑面积1523平方米，集住宿、餐饮、办公于一体，装修高档，设施齐全；一栋综合楼，建筑面积5220平方米，有大型中西餐厅、高档包房、可容纳300人的多功能会议室和室内恒温游泳池，还配有商务中心、商场、美容美发、健身房、桑拿等服务设施。滨州中海酒店接待及餐饮档次较高，远离商业中心区，环境非常优美，是目前滨州接待很有特点的一家高档酒店。滨州在建酒店龙悦国际饭店滨州龙悦国际饭店位于滨洲的未来cbd中心区渤海十八路和黄河五路，占地约19144平米，总建筑面积为地上部分约4.3万平方米，地下建筑面积0.5万平方米。本项目为滨洲第一座五星级产权式酒店，酒店及酒店式公寓房间计610间套，酒店的生活设施配套严格遵照五星级标准，同时配备完善的办公设施和商务会议设施。酒店正在施工中，预计年底完工，销售单价为7000元/平方米，销售正在进行中。其他在建酒店其他在建酒店有金太洋、奥林匹克、友弟等，都是星级较高的四、五星级酒店。七、滨州酒店业发展展望及供求分析滨州酒店业最近几年发展较快，但档次及接待能力和滨州经济发展还很不相衬，滨州到现在，挂牌四星只有两家，加上准四星滨州城区的星级酒店只有6家，标准较高的房间仅为600多间。随着滨州经济的发展，其战略地位越来越明显，山东及全国的等大型节庆活动（如龙舟节、摔跤节）在此频频举行，航空博览会等大型会展也在此召开，滨州接待活动日益增加，酒店行业日见兴旺。现在滨州酒店的经营情况良好，贵苑大酒店的平均住房率高达90，银茂大酒店的客房住房率可以达到80，其他条件较好的星级酒店的平均住房率均能达到80以上，在接待旺季，这些酒店间间爆满，应接不暇。酒店的赚钱效应明显，投资商也越来越看好这一市场前景，滨州商务宾馆正在滨州兴起。滨州名气越来越大，经济高速增长，对酒店的需求也越来越大。根据预测，来滨州经商旅游人次将持续不断增长，其增长率达到25以上。在滨州举办的大型会议、专题会议、大型展览等活动不断增加。滨州是旅游资源比较丰富的区域，旅游景点不断增多，旅游人次节节攀升。所有这一切都给酒店发展带来了前所未有的机遇。由于滨州经济发展的特殊性，滨州酒店业与山东其他同级城市比较明显滞后，无论是数量和档次都无法和其他同级城市比。明显的表现就是现在的高星级酒店只有两家四星级酒店，一家三星级酒店，没有一家品牌连锁酒店。经过分析，滨州酒店业发展起码比其他同级城市落后5年，直接导致的结果就是滨州只要举行大型会议就要将来宾安排到下面县城宾馆，一般的中型会议就会导致滨州市前5家酒店爆满。由于滨州经济高速增长，各种形式的人员往来大幅增加，各种活动不断举行，滨州高档次和特色酒店的需求空间很大，现在还处于卖方市场，特别是由于滨州经济发展的特点和经济水平原因，经济型酒店有特色的经济型酒店将有极好的市场前景，现在经济型酒店的经营状况就是最好的说明。根据分析，经济型酒店的市场容量还有8家左右的空间，客房数量大约为1200间左右。滨州政府根据经济发展的需要，不断加大宣传力度，改善经济投资环境，出台多种投资优惠政策，吸引投资商纷纷进入滨州，抢占投资先机，投资各种经济项目和房地产项目，鼓励投资商积极投资酒店建设，提升滨州城市形象和各种节庆活动的接待能力。滨州正在成为酒店投资的热土，成为投资商酒店掘金的乐园。八、罗马假日酒店概况1. 项目位置罗马假日酒店就位于现代城的东北角，在高速路进入滨州的必经之路迎宾大道一侧，距新形成的市政中心仅有两个街区，这样的地理位置对于酒店经营具有极佳的优势。滨州现代城北临黄河二路，南临黄河一路，东接渤海十八路，西临渤海十九路，其中黄河二路和渤海十八路是高速路进入滨州的主干道，渤海18路又是滨州市的迎宾大道、景观大道，现代城项目就处于滨州新区和经济开发区的交界处，西与体育公园连通。滨州市新区区域规划图2. 建筑现状罗马假日酒店由两座弧形的四层建筑组成，占地面积约为6000平米，建筑面积19000平米，原建筑为商业楼用途，现根据滨州经济发展和市场需求，将两栋建筑改建成发展前景极好的酒店。目前建筑结构框架、墙体及部分水电、消防设施已经完成，投资商只需根据专业需要稍做改建就可进入装修阶段，酒店的剩余工期大约为45个月，酒店在极短的时间就可完成建设，投入营运。3. 市场定位由于滨州所处区域的优越地理位置和优势资源，经济高速发展，滨州新区建设发展更是迅猛，招商引资如火如荼，各类会展、大型活动、经贸交流等不断举办，滨州城市名气越来越大，各种商务、旅游等活动的流动人口大增，城市接待压力大增，酒店经常爆满。考虑到酒店发展和竞争的需要，同时根据滨州经济和酒店发展的特点，罗马假日酒店拟定位为经济型休闲文化酒店。“经济”是指经济的收费（100多元/间/晚 ），“休闲”是指酒店配套的体育休闲设施为客人提供滨州最多样的体育休闲活动，“文化”是指酒店装饰大量的油画等文化元素为客人营造浓烈的文化艺术气氛，体现酒店高雅的文化品位。罗马假日酒店的特色是“高星级的享受，经济型的收费”，融商务于休闲，寓高雅于经济。滨州罗马假日酒店效果图4. 酒店配套为了给酒店良好的经营提供强大的保障，发展商为罗马假日酒店配套了令其他酒店相形见绌的项目：300个车位的大型停车场，4000平米的艺术广场，大型的体育会所，大型餐饮娱乐街等等。体育会所在室内配备有标准泳道的游泳池、五场地的羽毛球场、七场地的乒乓球场、男子健身室、女子健美室、咖啡吧、娱乐活动室、小型电影院等设施；体育会所室外配备有网球中心、沙滩排球场、灯光篮球场、儿童乐园等设施。会所面积达2000平米。体育会所效果图5. 罗马假日酒店功能规划1） 项目建筑约19000平方米；2） 其中酒店16000平方米；3） 商铺3000平方米（统一规划为餐饮娱乐街，最好由一家或几家包租或购买经营）；4） 酒店客房280间（套），约11700平方米；5） 酒店标准间180间，面积2627平方米/间，约占总房数的64%；6） 豪华间85间，面积36平方米/间，约占总房数的30；7） 套房10间，面积70平方米/间，约占总房数的4；8） 豪华套房5间，面积110平方米/间，约占总房数的2；9） 总裁办公室2间，面积80平方米/间；自助办公室3间，面积60平方米/间；10） 会议中心：多功能会议厅一间，约360平方米，中型会议室两间，约120平方米/间，小型会议室两间，约80平方米/间；11） 自助餐厅一个，约800平方米；12） 厨房一间，约170平方米；13） 足浴15间，约210平方米；14） 其他配套酒店办公室，商务中心，寄存处，商场等；15） 配套大型体育会所，室内面积达2000平米；室外面积约4000平米；16） 配套大型艺术广场，面积约4000平米；17） 在现代规划300个停车位。6. 装修设计概念1） 酒店设计目标打造滨州市最具特色的经济型休闲文化酒店。2） 客房设计a） 采用时尚材料装修客房，b） 根据不同房型设计不同家具，c） 利用轻质材料设计较大的客房洗手间，d） 将音乐、体育、绘画的概念引进客房装修设计；e） 采用较大的睡床（双床房120cm，大床房180cm）；f） 引进绿色环保的装修概念；g） 客房设计要清新、舒适、雅致。3） 大堂设计a） 大堂顶高四层跳空高度最高约18米，开阔大气；b） 屋顶采用轻钢龙骨及玻璃，白天自然采光，环保通透，舒适怡人；c） 大堂配置热带植物、设计小型瀑布和环流溪水等自然景观，尽展异域风情；d） 大堂设计以音乐、体育的概念进行装修，尽显人文追求；e） 服务台采用坐式服务设计；f） 大堂设贵重物品保管箱；g） 设行李寄存处。4） 自助餐厅a） 设于两栋建筑楼之间的连接空间；b） 采用轻快简洁装修，装饰以飘逸的彩布；c） 设足够大的自助餐台；d） 设钢琴吧；e） 餐厅装饰南国棕榈树和足够的绿色植物；f） 餐厅设计要大气、富有韵律感。5） 会议中心a） 设置可以容纳400人的会议中心； b） 设置一个300人左右的多功能会议厅；c） 两个中型会议室，两个小会议室；d） 会议室安装镭射投影、宽带端口、音响、投票器等设备。6） 商务层设计a） 在四楼设计商务层；b） 设置总裁办公室2间；c） 设置自助办公室3间；d） 设置自助洗衣、打印复印设施；e） 设置商务咖啡区。7） 酒店e化设计a） 酒店客房设置免费宽带上网服务；b） 客房设置集成控制开关；c） 设置信息查询系统；d） 设置网络电视系统；e） 设置ip电话系统，提供免费长途服务。8） 自助服务设计a） 设置自助洗衣间；b） 设置自助打字复印处；c） 设置自助饮食服务设备。9） 配套设计a） 设置大型停车场车位270300个，凸显酒店的接待优势；b） 设计餐饮娱乐街，由品牌公司统一策划经营，满足客人多方面需求；c） 设置与小区会所相连的通道，共享会所设施，满足高端客人需求；d） 配套会所位于酒店东侧，设有室内游泳馆、乒乓球室、健身房、室外网球场等体育健身设施，可供会员客人享用。九、罗马假日酒店市场竞争优劣势比较分析1. 同级酒店比较严格意义上讲，滨州目前还没有和罗马假日酒店同档次的酒店。滨州的经济型酒店大多是以商务宾馆的形式出现的，如大观园商务宾馆、银星商务宾馆、和佳商务酒店等等。这些宾馆的前身是其他用途的建筑改造的，如大观园、银星等就是商场改造成的酒店。这些经济型酒店大多位于滨州老城区，周边环境较差，而且配套设施简单，规模较小，房价大致在80150元左右。滨州经济型酒店中有代表性的是和佳商务酒店。该酒店位于滨州市黄河二路761号，与渤海七路商业中心相连，建筑面积6000平米，客房153间（套），配套有200人的商务餐厅，商务中心等，为滨州惠生集团的汽车服务楼改建。门市房价在150350之间。其客房出租率在80以上。罗马假日酒店一经建成就将具有滨州其他经济型酒店不具备的竞争优势。巨大的发展潜力滨州新区将成为滨州未来的城市中心，其高起点的规划，大手笔的投入，大范围的招商等使新区从一开始就具备了良好的发展环境，形成了极好的发展势头。罗马假日酒店位于新区的迎宾大道和景观大道，其发展前景及升值潜力巨大，具有极佳的商业机会。独特的设计概念酒店将体育、音乐、绘画等文化概念引入酒店装修设计中，拉开了与其他经济型酒店形象和经营档次。有利的市场定位酒店定位为经济型休闲文化酒店，以接待中端商务旅游散客为主，以接待会议团队为辅，并接待部分高端商务客人，这是符合滨州经济和酒店业发展的市场定位。无以伦比的设施配套罗马假日酒店配套有300个车位大型停车场，4000平米的艺术广场，大型体育会所，会议中心，大型餐饮广场等等，由于老城区土地条件的限制，滨州现有的经济型酒店很难再具有这样的配套，就是在将来相当长时间内都无法同时拥有，就是滨州的高星级酒店也很难达到。规模优势罗马假日酒店的客房数达到280间（套），而其他酒店客房数只在80150间左右，在大型活动和接待旺季，罗马假日酒店的规模优势就会尽显出来，可以接待大型会议、团队；在淡季，酒店又可以灵活经营，利用规模优势采用优惠的房价吸引客人。罗马假日酒店还配备有大型会议中心，具有接待大型综合会议的能力。以上这些竞争优势，使罗马假日酒店从投入营运一开始就确立了自身的领导地位，成为领导地位就能制定游戏的规则，能制定游戏规则就意味着能最大限度地占领和主导酒店经营市场，尽可能地获取优先利润。2. 与高星级酒店比较滨州现有高星级酒店基本在老城区，主要以商务接待和会议接待为主，最高为四星级酒店，代表酒店为贵苑大酒店、银茂大酒店，其中贵苑房间89间，银茂房间96间，平均房价在260300元，出租率平均在85左右。滨州新区招商在建的酒店大多为五星级，大约为4家，分布在新区主要行政和商务区域。罗马假日酒店虽然不是高星级酒店，但在经营上却具有高星级酒店不具备的优势。地理环境优势罗马假日酒店位于作为新区迎宾道和景观道的渤海十八路，紧邻新的滨州行政中心，极利于酒店的经营。配套优势罗马假日酒店所具有的综合配套项目是现在已有或在建的高星级酒店很难具有的，这就使得罗马假日酒店在设施上具备了吸引客人的优先条件。价格优势经济型酒店的定位和建设投资决定了罗马假日酒店的平均房价要远低于高星级酒店的房价，而这种房价的优势正好符合滨州酒店的接待需求。投资回报优势罗马假日酒店的投资成本大约为目前滨州在建高星级酒店的1/3-1/4，经营成本低，经营回报高，大约在35左右，投资回报期短，大约在5年左右。而高星级酒店的经营回报在25左右，回报期在10年以上。风险防范优势根据滨州酒店发展现状调查，滨州新区的高星级酒店将达4家以上，一经建成就处于激烈的竞争状态，经营风险可想而知。滨州与罗马假日酒店同级同档次的经济型酒店还没有，在新区更是空白，其建成后即成为经济型酒店的市场领导者，在经营上从一开始就处于有利地位，容易获取目标经济效益。现代酒店的这些优势更符合滨州的经济和酒店业发展，具备与高星级酒店竞争的条件，更容易实现投资者的目标收益。3. 罗马假日酒店发展展望根据滨州酒店业及新区经济发展的需求，罗马假日酒店将获得极好的发展商机。根据滨州专业机构评估，罗马假日酒店项目现有物业及土地评估值约为7000万元。可以预料，按照滨州经济的迅速发展，此项目将获得理想的目标。该项目具有以下优势：1） 该项目产权清晰，建筑土建已基本完成，已取得产权预售许可证；2） 地理位置优越，所在地位于城市新区，周边为政府新的行政中心，具有很大的升值潜力；3） 根据滨州新区房地产市场情况分析，该项目建成后在未来23年内将增值至1亿1千万元左右；4） 该酒店项目建成开业，即可进行抵押融资至少在4000万元以上，而且评估值还会不断提高，可直接用于其他项目的开发；5） 该酒店项目配套设施完备，有些配套甚至超出了滨州目前在建的高星级酒店，如4000平米的超大艺术广场、300车位的停车场、大型体育会所、大型室内游泳馆、超大的大堂等等，现在没有就是在未来相当长时间内都很难再有；6） 该项目在4层设有商务层，设有总裁办公室、自助办公室及自助洗衣等自助式服务设施，客户可以按天按月按年等方式自由租用，为客人提供酒店式的高档写字场所，使酒店具有无可比拟的经营优势；7） 该酒店项目的土建框架及外墙和水电、消防等部分设施已经基本完成，对后期建设具有极大便利，大约45月即可改建完成，建设周期大为缩短；8） 改造后该项目在滨州的经济型酒店中将成为领导者，甚至在很多方面超越一些高星级酒店，在现在与将来的市场竞争中处于优势地位，其超前的规划与设计，在将来相当长的时期内都不会落伍；9） 该项目实际需要投入的资金不多，以承债方式只要1500万人民币就可介入，从而撬动整个项目，放大投资方资产规模。从各方面看，发展罗马假日酒店具有众多的有利因素，只要投资者牢牢抓住滨州酒店的市场需求，采用新的设计理念，合理投入，科学管理，就一定可以取得该项目的成功，使该项目成为滨州经济型酒店的领导者，从而获得滨州酒店经营市场上的优先利润。十、发展商介绍山东朝阳房地产开发有限公司1、名 称：山东朝阳房地产开发建设有限公司（资质证三级）；2、注册地址：山东省滨州市黄河二路西首杜店镇政府办公楼118室；3、企业性质：民营；4、注册资金：3000万元；5、法人代表：王凯；6、主营业务：房地产开发（凭许可证经营）。十一、公司各种建设批文清单1、用地规划许可证【滨开规（2003）017、018号】；2、土地使用权证【滨国用（2003）第k0047、0049号】；3、建筑工程施工许可证【2003）026号、（2005）001、002号】；3、建设工程规划许可证【滨开规建字（2003）031号、（2004）062号】；4、经发局批复【滨开经计字（2003）60号、61号】；5、预售许可证【滨建房开预字第012号、第027号】；6、政府土地批文【滨政地字（2003）388号、（2003）450号】；7、土地出让合同。 十二、滨州罗马假日酒店投资回报分析1 投资1.1 投资概算滨州罗马假日酒店的总投资为7,000.00万元，其中：转让费：5,000.00万元酒店装饰及设备制安费用：1,600.00万元开办费用：300.00万元流动资金：100.00万元1.2 资金筹措自筹资金7,000.00万元。2 酒店板块经营预测2.1 经营预测指标取定依据原则：根据滨州经济型酒店市场的客观状况，结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性原则取定。2.2 营业收入基础指标取定滨州罗马假日酒店经营收入结构见图1所示，预测基础指标见表1所示。滨州罗马假日酒店经营收入结构图（图1）餐饮：13.91%康乐：0.93%会议：5.57%客房：79.59%滨州罗马假日酒店经营收入预测基础指标一览表（表1）项目/部门客房餐饮康乐会议及其他合计容量280间（套）208（位）开房率85%120%均价180.00元 30.00元 日收入4.28万元 0.75万元 0.05万元 0.30万元 5.38万元年收入合计1,963.70万元营业收入变化情况第一个五年年递增2%第二个五年在上年的基础上递增5%第三个五年保持第十年的水平不变第四个五年在上年的基础上递减8%指标说明：（1）容量根据各营业部门容量计算。（2）翻（开）房率根据滨州经济型酒店的平均翻（开）房率，结合本项目实际情况计算。（3）均价参考滨州经济型酒店的平均消费水平，结合本项目的经营定位计算。（4）营业收入变化情况通常酒店营业收入变动分为四个阶段，即开发期、增长期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。 第一个五年每年递增2%包括价格上涨与消费人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则取定。 第二个五年递增5%酒店在第六年左右，知名度和美誉度不断提升，考虑物价上涨、客源积累等综合因素，参考经济型酒店营业收入变动规律，采用稳健性原则取定。 第三个五年不变化酒店在第十年的左右，设备设施已经没有开业时期新，经营也到了平稳阶段，考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则制定。 第四个五年每年递减8%酒店到了第四个五年，设备设施已经老化，经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则制定。2.3 经营成本基础指标取定（1）客房成本率按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、客人用品、书报费、免费早餐等费用列入客房成本核算。本项目的客房成本率为6%。（2）餐饮成本率参考滨州经济型酒店的餐饮成本率情况，结合本项目的中等偏高定位，以及餐饮以西餐为主的特点，本酒店餐饮成本率定为30%。（3）康乐成本率由于康乐经营是租赁经营，故管理成本非常低，取定成本率为1%。（4）会议及其他成本率其他成本相对应的收入项目为其他收入，按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在费用中一并核算。（6）营业税金及附加结合滨州实际情况，营业税金及附加按照营业收入的5.5%核算。2.4 期间费用基础指标取定（1）固定费用与变动费用的划分由于服务行业的特殊性，酒店严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费用和财务费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资及福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动部分与固定部分。变动费用则包括宣传推广费、和其他费用。考虑消费价格指数因素，除折旧、摊销和财务费用外，所有固定费用在保持原有变动比率的基础上每年递增3%。（2）行政管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合滨州实际情况取定。固定行政管理费为80万元/年；变动行政管理费为营业收入的2%。（3）工资及福利包括员工工资、社会保险、员工餐和其他福利开支。员工餐费按人均80元/月的标准取定。社会保险及其他福利按月工资的15%取定。人均工资及福利总额为：600元/月（平均工资）+ 90元/月（保险）+ 80元/月（员工餐费）= 770元/月。根据规模设计，滨州罗马假日酒店的员工总数约为200人。基期工资的计算：固定工资及福利费用为120万元/年，变动工资部分为营业收入的4%。（4）能源费用包括水电费、天然气费、柴油费等。酒店固定水电能源费用为100万元/年。变动能源费用为营业收入的5%。（5）宣传推广费包括广告费等其他推广费用，根据酒店惯例，结合本项目实际情况编制。宣传推广费在酒店经营前期投入的会较多，第1 - 2年为营业收入的3%，在第三年的时候将广告费比率调低到2%。（6）维修保养费包括设备维修费、设备保养费，及预提部分二次装修费用及大额修理费用等。固定部分为设备基本的维修保养费，基期保养费为20万元/年，随着设备的不断老化，固定维修保养费每年递增5%。基期变动维修保养费为营业额的0.5%，加上每年预提的中小装修费用、设备大修理基金等，比率为营业收入的1%，维修保养费比率共为1.5%。变动维修费部分随着营业额的变动而变动，每年的变动比率按1.5%递增。（7）固定资产折旧本项目，酒店业务板块的建筑面积共15,880，应分摊固定资产6,428万元，取定残值率10%，本项目折旧年限统一为20年。（8）开办费摊销根据新会计制度规定，开办费在开业后一次性摊销完毕。（9）所得税根据国家税法规定，按利润总额的33%计提。（9）其他费用其他费用为1%，为不可预见费用等。（10）盈余公积根据国家税法规定，按税后利润的10%，当盈余公积超出注册资本（本报告指总投资金额）50%的时候，不再计提。山东滨州罗马假日酒店商业计划书 第 64 页 共 74 页3 自主经营模式下的酒店板块业务财务分析3.1 营业收入估算滨州罗马假日酒店20年经营期酒店业务板块营业收入预测表（表2）单位：万元人民币部门/年份1234567891011客房1,563.66 1,594.93 1,626.83 1,659.37 1,692.56 1,777.18 1,866.04 1,959.34 2,057.31 2,160.18 2,160.18 餐饮273.31 278.78 284.35 290.04 295.84 310.63 326.17 342.47 359.60 377.58 377.58 康乐18.25 18.62 18.99 19.37 19.75 20.74 21.78 22.87 24.01 25.21 25.21 会议及其他109.50 111.69 113.92 116.20 118.53 124.45 130.68 137.21 144.07 151.27 151.27 合计1,964.72 2,004.02 2,044.10 2,084.98 2,126.68 2,233.01 2,344.66 2,461.90 2,584.99 2,714.24 2,714.24 部门/年份121314151617181920合计平均客房2,160.18 2,160.18 2,160.18 2,160.18 1,987.36 1,828.37 1,682.10 1,547.54 1,423.73 37,227.41 1,861.37 餐饮377.58 377.58 377.58 377.58 347.37 319.58 294.01 270.49 248.85 6,506.98 325.35 康乐25.21 25.21 25.21 25.21 23.20 21.34 19.63 18.06 16.62 434.49 21.72 会议及其他151.27 151.27 151.27 151.27 139.17 128.04 117.79 108.37 99.70 2,606.96 130.35 合计2,714.24 2,714.24 2,714.24 2,714.