【硕士论文】业主项目管理应用研究.pdf

华中科技大学 硕士学位论文 业主项目管理应用研究 姓名：胡建汉 申请学位级别：硕士 专业：建筑与土木工程 指导教师：李惠强 20040429 华中科技大学硕士学位论文 摘要 本文分析了建设单位( 业主) 项目管瑗的现状、特点及基本要求；运用项目策潮 豹般理论，对莱校小离屡住宅进行了有效戆建筑策划：依据多年的工作经验，对建 设单位( 业主) 在项目管理中的几个实务性的问题作了综合性的探讨。 建设单位( 鼗囊) 戆联嚣管理理论，逶骞德宠整发震。本文对避主戆璞霾管理载 特点进行了分析，认为它具有风险性、法规性和实践性。举文还阐述了业童对建设项 嚣靛萋本蝥求，鞭及嚣器满跫这些器袭i 嚣努绥耋褪磺嚣策划工诈。 项目筑划是在建设项目立项后，项目实施前，对建设项目的环境、空间因素、设 计、施工条件、用户要求进行台蓬性分析、研究，为项蠢的设计提供依攥辩论证。本 文搬据项盟策划理论，对学校小离层住宅的设计、施工逃掰了项目策划的絮例研究：根 据对用户德集的意见反馈，对住宅的户型、平面布置及相关功能进行了合理的策划， 为剿定垂式没谤妊务书提供了藏攥。它对巍蘩韭变在项露辫理豹工作愚嚣，具有一定 的参考价假。 本文鬏箍一部分，藏怒依据终誊瓣臻亵帮经验，对监燕矮嚣警毽工终黪足令安务 问提进行了论述。如建设单位如何适应入世环境；对施工队伍的考察与选择；在建工 粳中韭主认可建材嚣霹与价格静方式；建设单位静工作重患与剖新研究，希望这凡点 能给从事工程项目镣理的业生提供参考。 关毽诿：韭麦磺溪警理顼嚣繁絮住宅建竣 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h i s p a p e r h a v ea n a l y s e dp r e s e ms i t u a t i o n s ，c h a r a c t e sa n db a s i cr e g u i r e m e n t so f p r o j e c t m a n a g e m e n t s i nc o n s t r u c t i o n u u i t s ( o w n e r s ) i tp r o g a m m se f f e c t i v e l yal o w e r - h i g hb u i l d i n g o fac e r t a i l lc o u e g ew i t ht h eg e n e r a lp r i n c i p l e so f p r o j e c t sp r o g r a m m i n gw i t h i nac e r t a i n l i m i t a c c o r d i n gt ot h ee x p e r ：i e n c e so f f o rm a n y y e a r s ，t h ew r i t e rs y n t h e t i c a li n q u i r e si n t o s e v e r a lq u e s t i o n so f t h ea c t u a l j o bi nt h e p r o j e c tm a n a g e m e n t s o f o w n e r s t h et h e o r i e so fp r o j e c tm a n a g e m e n t si nt h ec o n s t r u c t i o nu n i t s n e e dp e r f e c t e da n d d e v e l o p e d t h ep a p e ra n a l y s e st h ec h a r a c t e r so fo w n e r s p r o j e c tm a n a g e m e n t ，w h i c h h a si ti s t h ep r o p e r t yo fr i s k , t h ep r o p e r t yo fl a w sa n dr e g u l a t i o n s ，a n dt h ep r o p e 啊o f p r a e t i c e s t h e p a p e re x p o u n d s b a s i cr e q u i r e m e n t so f o w n e r st oc o n s t r u c t i o np r o j e c t s t h eo w e n e r sm u s t p a y a t t e n t i o nt ot h e p r o j e c tp r o g r a m m i n g i no r d e rt os a t i s f i e dt h e s er e q u i r e m e n t s p r o j e e tp r o g r a m m i n g i sa f t e rt h ec o n s t r u c t i o np r o j e c ta d m i t t e da n db e f o r ei tp u ti n t o e f f e c t ，w h i c hi sac o u r s eo fr e a s o n a b l ea n a l y s i sa n dr e s e a r c ht ot h ee n v i r o m e n t , s p a c e f a c t o r s ，d e s i g n ，c o n d i t i o no fd e s i g na n dc o n s t r u c t i o n , r e q u i r e m e n t s o ft h eu s e r so f c o n s t r u c t i o n p r o j e c t s i tp r o v i d e s b a s i s e sa n d p r o o f sf o r t h ed e s i g no f a r c h i t e c t u r e a c c o r d i n g t ot h e o r i e so f p r o j e c t sp r o g r a m m i n g ，t h ep a p e rd o e sar e a lr e s e a c h o f p r o j e c tp r o g r a m m i n g i n t h ed e s i g na n dc o n s t r u c t i o no f l o w e r - h i g hb u i l d i n gi nt h i sc o l l e g e a c c o r d i n gt ot h er e t r a c e d c o m i n e u t so f r e s i d e n t s ，t h eh o u s et y p e ，p l a nl a y o u ta n dc o r r e l a t e df u n c t i o n sa 糟s p e c u l a t e d t h a t g i v e st h eb a s i sf o rp m g r a m m i n g t h ef o r m a ld e s i g n a s s i g n m e n t i tw i l lp r o v i d ea c e r t a i n r e f e r e n c ev a l i a ea n dg u i d et h eo w n e r s t h o u g h ti nt h ep r o j e c tm a n a g e m e n t a tt h el a s tp a r to f p a p e r , t h ew r i t e rd i s c u s s e ss e v e r a la c t u a lq u e s t i o n so ft h ep r o j e c t m a n a g e m e n to f o w n e r sa c c o r d i n gt or e s e a r c h e sa n de x p e r i e n c e s s u s ha s “ h o wt om a k et h e c o n s t r u c t i o ne n t e r p r i s e sa d a p tt ot h ec i r c u m s t a n c e sa f t e rc h i n a e n t e r i n gw t o ，t h et e s ta n d c h o i c eo fc o n s t r u c t i o nu n i t ；d i s c u s s i o no nt h ew a yo f b u i l d i n gm a t e r i a lb r a n d sa n dp r i c e s a p p r o v e db yo w n e r s i nab u i l d i n g p r o j e c t ；w o r ke m p h a s e s a n di n n o v a t i o nr e s e a r c ho f c o n s t r u c t i o nu n i t s w eh o p e st h e s ec a r lp r o v i d es o m er e f e r e n c ev a l u ef o ro w n e r sw h oa r e e n g a g e d i np r o j e c tm a n a g e m e n t k e yw o r d s ： o w n e r p r o j e c tm a n a g e m e n tp r o j e c tp r o g r a m m i n gh o u s i n g c o n s t r u c t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的 研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：爿出乳孕 日期：二，口乒年r 月莎日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许 论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存和汇编本学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本论文属于， 不保密叼。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 学位论文作者签名：商私生纾 日期：乒坩乒年f 月莎日 指导教师签名： 招殇 日期：肼年广月f 日 华中科技大学硕士学位论文 1 绪言 在我国，建设项嗣是指凡按一个总体设计和总概算进行建设的备个单项工程的总 和，稔是一个建设颈瓣，两对建设项鞲迸行熬设全过程策划、建设实施、营运管理、 行政上有独立的组织形态、经济上实行独立核算组织机构，称为该项鼹的建设零位( 撤 主) 。建设项目管理遐指在定的约荣条侔下，以最优地实现项目目标为目的，按照其 内在的逻辑糕律对建设项基遴嚣有效地诗划、缝织、协讽擐撵、控铡麴系统蛰理活动。 建设项目管理，又可分为建设单位( 北主) 项目管理、设计项目管理和施工项目管理， 本文采裁建浚单位( 驻圭 懿矮器警壤予数搽讨。 建设单位( 业斑) 是熬设项目实施的组织者和代表，对建设项目全面负责，是 基本建设磺露的萋藤管理擎经。大多数韭蔓就是建设顼爵的投资者或投资童体。溉 主对建设项匿的管瑷，是业主站在投资主体的立场上，对建设项目进行全过程、全 方能的管毽。 业主在项曩管壤中的职戆主要是：决策职能、毒 划瑷髭、缀织职能、协谗歇辘 和撩制职能。 选主巍整令瑗甄斡建设过程孛，箕工铭态容霹黻怠撬戳下令方覆f l l ： ( 1 ) 建设项目巍项决策阶段的管理； ( 2 ) 建设矮嚣豹资金筹搔鞍管鹫； ( 3 ) 建设项目的监理业务的管理； ( 4 ) 建设项嗣豹设计管瑷； ( 5 ) 建设项屋的招标与仓同管蠼； ( 6 ) 建设项目的施工管墩： ( 7 ) 建设礓嚣懿竣工验收与试运露验羧豹譬理； ( 8 ) 建设项目的文档管理； ( 9 ) 建设矮嚣懿黠务、税教警理； ( 1 0 ) 建设项目的其他管理，如组织、信息、统计的等等。 华中科技大学硕士学位论文 1 1 业主项目管理的现状 建设单位( 业主) 根据国家、上级要求和自己的发展规划，拟定和申报新建项目 ( 立项) 。建设资金主要由上级核拨、借贷、自筹等。主要依靠监理公司和自己的技术 人员对施工现场全面管理。业主项目管理班子的主要负责人是项目( 企业或事业单位) 的法人代表( 或法人委托代理人) 。业主根据建设项目的性质、规模及投资体制的不同， 建立与之相应的组织形式。如基建科( 办、处、指挥部) 及分支机构等。大多数建设 单位( 业主) 的管理机构是临时的，管理人员是流动的。建设项目的工期( 开工、竣 工时间) 主要由上级部门或领导确定或者提出要求( 如一年、二年等) 。竣工决算是内 部审核和外部审计。 1 2 业主项目管理中存在的问题分析 1 房屋的使用期过短 一般房屋的使用寿命期为5 0 - 1 0 0 年( 详见下表1 一1 ) ，但有的房屋没有用上几年 或上十年就把它拆掉或改建，或者按新规划、新用途、新方案重新建设。它除了质量 原因外，另一个原因就是前期规划和可行性研究的失误 2 1 。 表l l 设计使用年限分类表 类别设计使用年限( 年)示例 l5 i 临时性结构 22 5易于替换的结构 35 0普通房屋和构筑物 纪念性建筑和特别重 41 0 0 要的建筑结构 2 项目设计的不合理，使用不方便，功能不能正常的发挥。 用户往往埋怨房屋的结构布局不合理，装修不如人意，使用不方便等。这主要是 从立项之后到正式委托设计这一阶段没有进行建筑策划所致。 3 业主对项目管理工作的性质和特点了解和认识不深入、不全面，因而在进行项目管 华中科技大学硕士学位论文 理时往往达不到科学、规范、合理。主要表现在： ( 1 ) 建设工期定得太短，盲目下达完工时间和进度要求。往往出现为抢工期赶进 度，而使工程质量受到影响。 ( 2 ) 不按建设程序办事，省掉某些建设环节。如不按正常程序办理有关手续，不 作详细地质勘探及分析，边施工边设计，或不设计就施工，返工或修改设计太频繁等。 ( 3 ) 法规意识淡薄，缺乏专业管理水平。有的人认为业主的工作主要只是协调建 设中的各种关系，只是代表建设单位照看一下场子( 指看管施工现场) ，管理水平停留 在应付日常事务上，工作往往抓不到实处，工作效率不明显等。 ( 4 ) 在项目管理的实务上不是很科学。如施工用材不合理、材质不好、价格太高； 施工队伍的选择和评价不科学，有的施工队伍在被考察时的情况与承担建设项目后的 实际业绩差别较大，尤其在施工质量方面的问题不好把握；业主对自己的工作内容和 工作重点不明确，往往该抓的工作不到位，不该抓的、或一般处理的工作耗时太多。 如对规划、设计的方案问题往往研究的不够，没有提出合理的修改意见，往往出现事 后无法弥补的过失情况。 1 3 本文研究的主要问题 针对以上业主管理中存在的问题，本文重点研究建设单位( 业主) 项目管理的特 点、建设单位项目的策划研究及实施中的有关问题研究。 1 建设单位( 业主) 的项目管理自身的特点。 目前，建筑界人士对它的研究也不多。本文将对建设单位( 业主) 的项目管理特 点进行分析和探讨。 2 建设项目策划研究。 业主作为项目责任人，在项目策划中具有举足轻重的作用。本文仅就某校教职工 住宅的建筑项目策划作些探讨和研究。 3 建设单位( 业主) 项目管理实务研究。 业主在项目管理中的实务工作未形成较规范的模式。本文在这方面作点探讨。如 施工队伍的考察与确定、建材品牌与价格的认可方式、建设单位工作重点与创新研究 等。 华中科技大学硕士学位论文 2 业主项目管理的组织形式、特点及基本要求 2 1我国项目管理的组织形式 1 工程指挥部管理方式 在计划经济体制下，过去我国一些大型工程项目和重点工程项目的管理多采用这 种方式。指挥部通常由政府主管部门指令各有关方面派代表组成。建立市场经济体制 后，这种方式已不多用。 2 建设单位自管方式( 4 - 业基建部门负责制) 建设单位自己设置基建机构，负责建设项目的全面管理，甚至有的还自己组织设 计、施工队伍，直接进行设计和施工。这是我国多年来常用的方式。 3 工程监理方式 由建设单位分别与承包单位和监理公司签定合同，由监理公司代表建设单位对承 包单位进行管理。这是国内当前通行的工程管理方式。 4 交钥匙工程管理方式 建设单位仅提出项目的要求，委托项目总承包单位代替建设单位全面负责工程的 设计、采购、施工组织管理。 5 项目总承包方式 建设单位单位将整个工程项目的全部工作，包括可行性研究、场地准备、规划、 勘察、材料供应、设备采购、施工监理及工程验收等任务，都委托给工程咨询公司或 项目管理公司去做【3 1 。 2 2 业主项目管理的特点 业主是项目的主要投资者，对建设项目负有全面责任。业主对建设项目的管理主 4 华中科技大学硕士学位论文 要有以下几个特点： 1 风险性 工程项目风险( r i s ko fp r o j e c t ) 是指工程项目在设计、施工和竣工验收等各个阶 段可能遭到的损失。风险它是导致损失发生的概率及损失后果的函数： r - - f ( p c ) 式中：r 为随机风险；p 为工程项目不利事件发生的概率，c 为损失后果。 工程项目业主( p r o j e c to w n e r ) 颅目法人( p r o j e c tl e g a lp e r s o n ) 除了会遇到工程 项目外部的政治、经济和自然风险外，通常还会遇到项目决策和项目组织实旌方面的 风险。如建设前期、项目的立项、策划、设计，若有失误，会造成难以估量的政治、 经济损失。若选错施工队伍，往往会造成建设资金的流失，工程质量低劣，甚至存在 安全隐患等。 2 与法规符合性 业主应依据政策、法律、规范，对建设项目实施管理。在项目的立项、征地、拆 迁、报建、报监、工程发包招标等各个环节都必须遵守现行法规规定。此外，业主与 设计、监理、施工等单位共同商议的重要建设事项，都应写入法定的合同、协议之歹0 ， 受到法律的保护。例如，发包方支付工程进度款的时间和金额；承包方保修及优惠承 诺：工程质量要求及竣工时间等都应写入施工合同或协议中，否则，今后的工作等就 会受到影响。 3 实践性 业主对项目的管理除按规定将专业化工作委托监理公司对工程监督管理外，业主 还应常到施工现场检查工程进度、检查分析工程质显、了解施工中遇到的困难，预测 可能会出现的问题，这样才能有的放矢的解决各种矛盾，协调好各种关系，使业主对 项目管理的各条措施真正落实到实处。 由以上特点可知，业主应遵守科学规律，按基建程序办事，使项目管理的风险性 降到最低点；业主要增强法规意识，加强合同管理；业主应经常深入施工现场，注意 理论与实践相结合，做到有的放矢。 华中科技大学硕士学位论文 2 3 业主对建设项目的基本要求 业主对建设项目的基本要求是：设计合理， 建设项目的使用功能达到规范要求、 用户满意；工程质量和安全有保证；按期交付使用，保修、服务承诺兑现；技术经济 指标合理等。 1 设计合理， 建设项目的使用功能达到规范要求、用户满意 住宅设计应合理，主要体现在房间的平面组合关系合理紧凑，避免卧室穿套。 主要居室应有良好的朝向和日照；住宅应有良好的通风，温暖及炎热地区都应 考虑有穿堂风。认真考虑细都处理，如入口布局、垃圾放置、阳台晾衣、花盆 放置、厨房卫生间各项设施和管线、计量表的安排以及空间利用等，以满足居 民的各种生活需要。 2 工程质量和安全有保证 业主希望施工队伍专业水平高，所建工程质量优良，并符合“国家工程质量管 理条例”和“建筑工程施工质量验收统一标准g b5 0 3 0 0 2 0 0 1 ”，用材质量要好、 价格要合理。除了建筑设计应符合国家规定的安全等级要求外，所建工程还应 符合国家安全验收规范，使用户有安全感和舒适感。 3 按期交付使用、保修、服务承诺兑现 工程施工工期应符合国家规定的工期定额标准，工程竣工时间应满足施工合同 的有关条款。工程保修期应符合国家颁布有关规定，即土建为年，水电为二 年，暖气为一个采暖期，屋面防水层为5 年等。承包方应讲信誉，如期兑现服 务承诺，如为用户办理二证( 即房产证和土地证) 等。 4 技术经济指标合理 要使技术经济指标合理，业主应作如下控制： ( 1 ) 建设密度 住宅用地3 5 ( 2 ) 路网密度 干道网密度2 5 8 k i n h a ；( 1 8 6 2 x 1 0 4 m 2 瓜m 2 1 6 华中科技大学硕士学位论文 人均占用邋路广场8 1 3 1 0 6 6 m 2 ( 3 窖教率 健宅用地窖积率m 住宅总建筑面敉住宅建筑总用地面积( 平方米，平方米) 根据建筑气候区剐静不同，中、筒屡住宅粥遗容秘率宣在2 0 2 4 乏闻。 ( 4 ) 绿化率 一般要求为3 5 ( 4 ) 蒋霉洎使 住宅：1 率位，5 户 除靛潮上述指撂拜，鼗圭还应根据建设矮嚣奏髂薅溅，在綦蕃塞设麓方嚣终些控 制，如对电力负荷、电讯、天然气、给水、排水等的控制。 华中科技大学硕士学位论文 3 建设凑舅的策划研究 3 。1 项目策划一般概念 “策划”通常被认为是为完成巢一任务或达到预期的嚣标，对所采取的方法、途 径、程序等进行周密而系统的考虑，而拟如具体的文字与豳纸的方粲计划 4 1 。 建设璜嚣豢划蹙建设项置通过珂行性磷究，批准立项之后至业主正式委托设计之 间的一个工作环节( 阶段) ，是以“合理性”作为判断的基准。 3 2 项圈策划与建设项目可行性研究的关系 可行饿研究是指项目农技术上、工程土、经济上是否w 行，疑对投资活动认诞性 静磷究。琴行程释究完成予立褒之藏，是蔻立瑗黢务黪。矮嚣蓑麓主要蔻掰究立矮魏 准以后项圈设计、施工之魏对建设项目的舰模、性质、空间内容、使用功能要求、环 境影响等簿彩晌项瓣设计、施工和使蘑酶备顼因素浆具体燕施离容释可行条律酌研究， 从褥为设计茅施工提供科学的依据。 项目藏项的可行性研究和项孱策划两者操作煮体不同，前者怒由投资者和工程咨 谗公司、经济魉等进行，舷蠹是瓯渡主霸颂嚣管憨工程爆、建筑姆承担进行；磋纛鲍 研究领域不同，前者是对项目的投资活动可行性谶行分析论证，后者是对项目的设计、 整王依据遴学 鑫诞。 3 3 凄弱策剃方法窝纛序 鼋 銎策翻方法簸是获矮基熬实客调囊入手，酝法撬、技寒稼潦、窥蕊、工程缀验、 资料为参考依据，运用现代科技手段，通道综合分析论证，最终实现项目策划的目标。 一般碳蟊静繁剐程廖翅下所述： 华中科技大学硕士学位论文 目标的确定。这是根据总体规划立项，明确项目的用途、使用目的，确 定项目的性质，规定项目的规模( 层数、面积、容积率等一次、二次、 三次元的数量设定) 。 外部条件的调查。这是查阅项目的有关各项立法、法规与规范上的制约 条件，调查项目的社会人文环境，包括经济环境、投资环境、技术环境、 人口构成、文化构成、生活方式等；还包括地理、地质、地形、水源、 能源、气候、日照等自然物质环境以及城市各项基础设施、道路交通、 地段开口、允许容积率、建筑限高、覆盖率和绿地面积指标等城市规划 所规定的建设条件。 内部条件的调查。这是对建筑功能的要求、使用方式、设备系统的状态 条件等进行调查，确定项目与规模相适应的预算、与用途相适应的性质 以及与施工条件相适应的结构形式等。 建设场地空间及环境构想。它是对总项目的各个分项爵进行规定，草拟 空间功能的目录任务书，确定各空间面积的大小，对总平面布局、分 区朝向、绿化率、建筑密度等进行构想，并制定各空间的具体要求。同 时对空间的成长、感观环境等进行预测，从而导入空间形式并以此为前 提环境，对构想进行评价，以评价结果反馈修正最初的设计任务书。 工程技术构想。它主要是对项目的建筑材料、构造方式、施工技术手段、 设备标准等进行策划，研究建设项目设计和施工中各技术环节的条件和 特征，协调与其他技术部门的关系，为项目设计提供技术支持。 项目财务策划。它是委托经济师草拟出分项投资估算，计算一次性投资 总额，并根据现有的数据参考相关的建筑，估算项目建成后运营费用以 及土地使用费用等项可能的增值，计算项目的损益及可能的回报率，做 出宏观的经济预测。 策划报告拟定。这是将整个策划工作文件化、逻辑化、资料化和规范化 的过程，它的结果是建筑策划全部工作的总结和表述，它将对下一步建 筑设计工作起科学的指导作用，是项目进行具体建筑设计的科学的、合 9 ) ) ) ) ) d 哆 o “ 6 华中科技大学硕士学位论文 乎逻辑的依据，也便于投资者做出正确的选择与决策。 3 4 项目策划应具备的条件 1 有国家政策和法规的支持； 2 工程立项工作已经完成( 包括立项报告已经获得有关部门的批准) 3 业主正式委托，并参与或配合建筑策划工作： 4 策划的必要经费已经具备或有保证； 5 被策划的工程场地范围已经基本确定，等等。 1 0 华中科技大学硕士学位论文 4 某校小高层住宅的项目策划案例 4 1 小高层住宅的一般概念 近年来，我国相继建设了一批框架结构、剪力墙结构、框轻结构的住宅，其中前 两重形式多为高层住宅。框轻结构，由于其结构的特点，层数在7 1 2 层最为经济， 这样的住宅一般统称为小高层住宅嘲。 较之高层住宅，小高层住宅更受欢迎，它具备了多层住宅朝向优、通风好的优点， 在面积相同的情况下，出房率更高。电梯的设置，提高了居住质量，更适宜老年人居 住。它造价低，工程周期短，建设速度快。其结构形式一般采用框架异形柱和轻质隔 墙，分隔灵活，改造方便，更符合住宅不断变化、转型发展的需要。 4 2 项目概况 某校拟建小高层住宅楼一栋，框架结构，n 层( 不包括底层车库) ，总建筑面积约 为8 9 0 0 m “己立项，依业主的要求，作该项目的策划。 4 2 1 策划概况 1 策划进展 整个项目在2 0 0 3 年1 2 月中旬到2 0 0 4 年4 月底，通过调研资料和数据收集，提供 比较的可能，不含各个因子之间的优化、变量分析、权重比较等。整个项目分准备阶 段、调研阶段、数据处理阶段、成果完成阶段、补充研究阶段、初步任务书生成阶段、 概念设计阶段、正式任务书生成阶段等。 华中科技大学硕士学位论文 2 策划成果 到2 0 0 4 年3 月时，结论生成阶段完成论述篇和资料篇。在2 0 0 4 年4 月上旬进行 概念设计，在对初步任务书进行反馈调整的基础上拟定正式任务书。 3 资料说明 考虑到对被调整和策划的住宅楼信息的保密，将论文中的实际名称用字母或其它 名代替。论文中的图片和表格资料若无特别说明外，均系笔者亲自或参与调研和策划 所得。 4 本策划的主要思路 本策划依据：国家现有的法律、法规内容：现有的工作经验和实态调查情况，然 后进行综合分析，得出定量的或科学的策划意见及结果。 实态调查主要是采用某校原有的l 。7 教职工住宅楼的有关数据，然后在居住该校 十年以上的三十多名教职工中发放调查问卷，经综合、整理后，作为策划结果的重要 参考资料。 4 2 2 项目说明 所策划的住宅楼用地面积约为1 8 5 0 m 2 ，总建筑面积约为8 9 0 0 m 2 ，策划主要包括了 以下几个方面： 1 重点围绕“居住”这个基本内容，详细分析居住空间的模式、大小、进深、规模等 相关问题。 2 结合项目的实际需要，确定项耳内部对各种配套设施的需求，分析出最佳的公共部 分的取舍和规模问题。 3 对辅助部分，包括设备( 如电梯) 、停车等问题，提出总量上的控制规模。 4 分析和建筑设计密切相关的技术和设备等问题，以便更科学地确定设计任务书。 5 对其它相关的问题，根据项目需要提出建议，但由于项目策划的重点不在于此，因 此不作分析。 华中科技大学硕士学位论文 4 2 3 实态调查说明 为了搞好住宅楼的建设，科学地进行新建住宅的设计，特向教职工作些调查研究， 时间为2 0 0 4 年3 月，为期一个月。其中包括一些已使用多年的住宅楼，被调研的对象 一般为在学校居住1 0 年以上的教职工，整个调研分为三大部分： 1 观察：由策划者亲自到某校原住宅楼内对楼宇的各个外在表象进行观察，形成一些 感性认识； 2 调谈：和住宅楼的管理者进行详细咨询，了解住宅楼的各种情况，包括大量的观察 得到的数据及住宅楼的使用状况中的优点和缺点，相当于一个简单的项目使用后评价 过程； 3 闯卷发放：了解住宅楼的使用者对楼字的切身感受、评价、建议，在住宅楼中发放 调查问卷。 4 在问卷中分为个人资料、普遍问题、针对住宅楼的问题等3 种类型。 4 2 4 资料总说明 资料来源有以下几种渠道： ( 1 ) 某学校的规划资料 ( 2 ) 现有的各种规范、资料集、论文、期刊、专著等等 ( 3 ) 调研中获得的资料。 4 3 策划分析 4 3 1宏观分析 1 规划要求 总体规模( 主要依据武汉市土地规划管理局和业主对规划的意见) 1 3 华中科技大学硕士学位论文 表4 - 1 规划要求表 用地 总建 地上层 容积 退离红线要求( m ) 停车位 面积 筑面 数 窒 高度( 个) 积( m ) 总地地 ( 舻) ( 层)东南西北 ( i l l 2 )数上下 1 8 5 08 9 0 01 14 8 13 5 26 35 01 7 45 0 03 53 5o 2 项目要求 项目以学校教职工及家属居住为主，因此，居住空间的内容和特点将是策划的重 点，以使住宅达到使用功能的要求、安全、舒适、经济、美观，符合总体的要求等。 3 各个部分的规模 整个空间分为公共部分、辅助部分、车库部分，镱划的主要任务之一是确定这几 个部分的相互关系，下面是这个部分调研数据。 4 3 2 卧室部分 表4 - 2 常用卧室适宣的面积及开间、进深表 最小双人卧室小卧室中卧室大卧室 房间面积( m 2 )6 0 - 7 07 o 1 2 o1 2 0 - 1 4 01 5 0 - 1 7 0 2 4 0 0 3 3 0 03 0 0 0 4 5 0 0 3 6 0 0 4 5 0 0纵向卧室开 2 4 0 0 3 0 0 03 0 0 0 3 6 0 03 6 0 0 x 4 5 0 0 间、进深3 9 0 0 5 1 0 0 2 4 0 0 3 6 0 02 7 0 0 x 3 5 0 03 3 0 0 4 5 0 0 ( m x m )3 9 0 0 4 8 0 0 3 3 0 0 3 9 0 03 6 0 0 4 5 0 0 横向卧室开 间、进深 3 5 0 0 2 4 0 04 2 0 0 x 3 6 0 04 8 0 0 x 3 6 0 0 3 6 0 0 x 2 7 0 04 5 0 0 3 6 0 05 1 0 0 3 9 0 0 ( m m ) 注：上表轴线之间的尺寸已包括2 4 0 墙的厚度。 1 业主和住户主要关心的是单间卧室面积( 长宽) 的大小及层高、适用与否。 卧室的大小、布置的合理性与灵活性应综合考虑居住的人数、房间内部的活动特点、 1 4 华中科技大学硕士学位论文 卧室的形状、床位布置、活动面积与出入口等因素( 造价、居住人年龄、复式结构等 因素此文暂不考虑) ( 1 ) 根据建筑资料集l ，常用卧室适宜的面积及开间、进深表如下”1 ： ( 2 ) 根据现行住宅设计规范，要求双人房最小面积不宜低于1 0 0 平方米“3 。 ( 3 ) 根据调研，发放调查问卷3 0 份，其面积如图表所示，请被调研者选自己认 为既经济又适用的二居室户型。 表4 31 4 7 4 住宅楼( 二室一厅) 二居室面积表 栋号l #2 #3 #4 # 5 #6 #7 # 居室a ( m 2 ) 1 4 9 5 41 5 9 0 61 5 9 0 61 4 3 6 41 3 1 4 61 1 6 6 41 4 8 4 1 居童b ( m 2 ) 1 8 0 91 5 9 0 61 5 9 0 61 6 7 7 61 5 2 4 61 8 4 6 41 5 8 3 1 以上表中数据为建筑面积。 从调查的结果知，近一半的人认为7 # 住宅的二个居室既经济又适用。理由是：( 1 ) 7 # 住宅的两个卧室都在1 5 平方米左右，便于布置家具，使用方便；( 2 ) 该栋楼的厨房 和厕所的面积较大、较适用；( 3 ) 客厅的面积最大为3 1 2 平方米。总的来说，住户在 套内面积和各房间的面积上都得到了实惠，结构布置也还适用，故得票为4 8 ，得票居 首。 2 据建筑设计资料集l ，单人间卧室使用面积小于和等于7 2 9 平方米。又据住 宅设计规范“”( 2 0 0 3 年版) ，单人间卧室最小面积不应小于6 平方米，双人卧室最小 使用面积不应小于1 0 0 平方米。对于二室一厅户型，大多数人认为没有必要设单人间 卧室。而对于三室一厅户型，设单人间卧室，认为很有必要的人为5 4 ，这样可以作为 书房或来客居住；认为没有必要的人为3 2 ，理由是：单人房是暂时的，以后未必适用， 不如设计大一点好，灵活多用；认为无所谓的人为1 4 ，理由是：若使用面积不够，以 后再重新调或买房。 3 层高、净高 按照规范“，住宅卧室的净高不得低于2 4 米，层高宜为2 8 米。在实际统计中， 华中科技大学硕士学位论文 净高在2 4 2 8 米之间的住宅占了大多数。据建筑设计资料集6 ，多层、高层住宅 层高均为2 7 米“1 。据调研，某校i 。7 住宅的层高均在3 0 米，大部分人认为，目 前的层高( 3 0 米) 比较舒适、适用。故被策划的住宅仍采用3 0 米的层高。 4 3 3 起居室( 厅) 客厅是家庭中的公共空间和生活内容的中心，家庭机能最多、面积最大、活动时 间最长、最平凡的空间。 据规范，起居室( 厅) 内布置家具的墙面直线长度应大于3 0 米。其使用面积不 应小于1 2 0 平方米。 “大厅小卧”的设计原则，是指在住宅面积比较小的条件下，适当减小卧室面积， 扩大起居室( 厅) 、厨房、卫生间的面积，增加储藏空间。起居室( 厅) 是全套房中最 大的空间。值得注意的是在执行这个原则时，不应忽视了适用性。当套内总面积一定 时，除了起居室( 厅) 外，还应注意到其它的房间是否适用，使用是否方便。 在调研中，在以下的表4 4 中，请住户选出既经济又适用的起居室( 厅) 面积。 表4 - 41 k 一7 4 住宅楼( - - 室一厅) 起居室( 厅) 面积衰 栋号 l #2 #3 #4 # 5 #6 #7 # 起居室 ( 舶2 ) 2 2 1 5 21 9 7 41 6 1 41 3 0 8 1 5 1 2 62 9 5 9 23 1 2 0 3 以上起居室( 厅) 数据为建筑面积数1 ( 单位：平方米，户型：二室一厅) 。 由投票结果知，7 # 住宅的起居室( 厅) 的得票最多，约占投票人数的9 0 9 。 从调研和面谈知，多数人倾向使用大面积厅，认为起居室室( 厅) 的面积在3 0 0 平方米左右较好，且使用方便。部分人建议，起居室( 厅) 的开间尺寸再大一点( 大 于原来的3 3 米) ，那么看电视就好一些。 4 3 4 厨房 据住宅设计规范，厨房的使用面积不应小于下列规定：一类住宅和二类住宅为 华中科技大学硕士学位论文 4 0 平方米；三类和四类住宅为5 0 平方米。厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置 在套内近入口处。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置。本 文策划的小高层住宅为1 1 层，四类住宅，厨房面积应在5 0 平方米及以上。 在调研中，请住户选择既经济又适用的厨房( 户型：二室一厅) 表4 - 51 9 7 # 住宅楼( - - 室一厅) 厨房面积表 栋号1 # 2 #3 #4 #5 #6 #7 # i厨房 6 5 6 66 8 0 46 8 0 45 ，9 2 24 4 5 26 5 5 25 9 2 2 据调研及投票结果看，7 # 住宅厨房的建筑面积为5 9 2 2 平方米，符合四类住宅厨 房的使用面积规定，它的得票率为5 4 5 5 。另外，2 2 7 的人希望厨房的建筑面积再大 一点，最好在7 - 9 平方米。建议，二室一厅厨房的建筑面积设计为7 平方米以上。 又经调研和问卷调查知，厨房是否统一做案台，赞成的人数为1 8 2 ，不赞成的人 数为3 6 4 ，认为无所谓的人数为4 5 4 。而实际调查情况是，有的住户一搬进新或旧 的套房后，就将原有的案台拆掉，自己重新安排，此种情况占住户的比例约为 1 0 0 - 2 0 o 。故，建议给新、老住户自我设计或安排的空间，不统一做案台。 4 3 5 卫生间 每套住宅设一个卫生间时，一般都具有便溺、洗嗽、洗浴、洗衣等功能。而双卫 或若将卫生设备分组分区布置时，则功能就有所增或减。 据规范，不同卫生洁具组合的卫生问使用面积不应小于下列规定： ( 1 ) 设便器、洗浴器、( 浴缸或喷淋) 、洗面器三件卫生洁具的为3 平方米； ( 2 ) 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2 5 0 平方米； ( 3 ) 设便器、洗面器二件卫生洁具的为2 0 平方米； ( 4 ) 单设便器的为1 1 0 平方米。 作问卷调查，请用户选择在卫生间设几个卫生洁具适用? 调查结果是：a 只装大 便器占9 1 0 ；b 装大便器和洗面器占1 3 6 ；c 三件都装占9 1 0 ：d 三件都不装占 华中科技大学硕士学位论文 5 9 1 ；e 弃权占9 1 。 调查分析：由答卷知，同意安装大便器的为3 1 8 ：同意安装洗面器的为2 2 7 ： 同意安装洗浴器的为9 1 。经观察和走访知，许多住户已将洗浴器拆掉，未拆掉洗浴 器的住户的大多数也没有使用洗浴器。故建议，在新住户中，只安装蹬式大便器，并 注意留有洗浴器( 浴缸) 和洗面器的位置及管道，由住户分房后自己有选择的安装。 作问卷调查，请选出以下您认为既经济又适用的卫生间。( 户型：二室一厅) 表4 - 6l 。7 4 住宅楼( = 室一厅) 卫生间面积表 i栋号 1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 抖 l卫生间 4 4 8 25 2 9 25 2 9 23 3 33 1 54 6 85 0 7 6 lf 由问卷调查结果知，7 # 住宅的得票率为7 7 3 ；2 # 住宅的得票率为9 1 ；要求更 大一些的得票率为1 3 6 。故建议厨房的建筑面积设为7 平方米左右。 卫生间平面设计时应注意：明管布置与暗管布置应有所区别；考虑暖气片位景及 所占面积( 若设暖气时) ；注意窗户位置与管道的关系及使用的方便等。 4 3 6 阳台 阳台分生活阳台和服务阳台二种。生活阳台( 靠近起居室或卧室的阳台) 进深不 应小于1 3 米，同时应考虑放置花盆、晾衣架的设施。服务阳台( 靠进厨房的阳台) 进深不应小于1 1 米。一般不应将服务阳台设计为厨房，但有人认为，将服务阳台设 计为厨房有几点好处： ( 1 ) 可减少油烟对厨房的污染； ( 2 ) 在使用上经济一些，购房使用面积阳台部分只计算其水平投影面积的一半， 同时套内的使用面积也相应增加了： ( 3 ) 自然采光系数也大一些，便于备餐操作； ( 4 ) 只要把厨房的电线、给排水管线及设备合理布置，科学使用，不会造成对环 境的过多影响； ( 5 ) 设计时在结构上就考虑到这一点，必将达到安全可靠的目的； 华中科技大学硕士学位论文 ( 6 ) 住宅设计规范( 2 0 0 3 年版) 已明确规定，阳台面积不再计入住宅套内的使 用面积或建筑面积，这更是有利于阳台的科学、经济、合理的使用。 以上是服务阳台使用上的两种不同观点，且规范上没有对此予以定论。下面就此 问题进行调研，请回答将北面的服务阳台设计成厨房，您认为好吗? 问卷答案是：认为好的人数为7 7 3 ；认为不好的人数为9 1 ；认为阳台做厨房 小了的人数为9 1 ；弃权的人数为4 5 。故建议在条件允许的情况下，将北面的服务 阳台设计为厨房，并尽可能大一点。 再作调研，请住户选出以下认为既经济又适用的阳台。 表4 - 71 7 准宅楼( 二室一厅) 阳台面积表 栋号 l #2 #3 #4 #5 #6 #7 # 北阳台 无 2 6 3 22 6 3 22 8 2 1无5 1 5 05 1 4 8 m 。 南阳台 6 2 2 06 6 1 03 2 “3 9 6 23 5 6 25 5 3 04 3 5 6 m 问卷调研结果是：7 # 住宅的阳台得票率为5 4 6 ；6 # 住宅的阳台得票率为3 6 4 ； 2 # 和3 # 住宅的得票率都是2 2 7 ；要求阳台再大一点的得票率为9 1 ；建议阳台设在 客厅的占4 6 。故建议阳台的建筑面积设6 o 平方米左右。若把阳台设在客厅边，这 便于卧室家具的布置及家具布置方式的变换，同时也加强了卧室的私秘性。但用户硒 衣被、或者封闭阳台就会影响客厅的采光、通风换气，况且客厅是人员最集中的和活 动最多地方，故仍将阳台设在卧室旁边。 4 3 7 储藏间 为了满足用户的正常生活需要，住宅内宜有一定的储藏空间。储藏空间一般设储藏室、 壁橱、吊柜。 对储藏空间的要求，不同用户也不一样。如储藏室( 间) 占用了住房的使用面积， 有的人认为单独设置经济上不划算；而对于经济条件较好、住房质量要求较高的使用 者来说，就希望有一储藏房间。 作问卷调查，您认为有必要设储藏间吗? 回答结果是：很有必要占4 6 o ；不必要 华中科技大学硕士学位论文 占1 8 2 ；无所谓占1 8 2