新世纪物业管理发展方向 毕业论文.doc

河北经贸大学毕业论文新世纪物业管理发展方向专业名称： 物业管理班 级： z2011级 1 班学生姓名： 指导教师： 完成时间： 2013年5月15日 摘 要 物业管理是一个新兴行业，也是一个朝阳行业，从20世纪80年代我国内地引入，获得迅速发展，并且在不断的发展过程中，出现了工业物业、行政物业、商业物业及住宅物业四种物业管理类型，其中更以商业物业和住宅物业为主。伴随着经济的迅速发展，物业行业更是得到了长足发展。尤其是在新时代的背景下，经济与社会的发展使人们的生活和消费水平不断提高，人们已经不再满足传统的物业管理，而要求物业管理水平不断提高，物业管理内容不断增加。它已经成为第三产业中一个极为重要的内容，对改善广大居民的生活、工作环境，维护社区安定，推动精神文明建设，就业工程，促进经济发展等发挥了重要作用。由此可见这个行业的健康发展关系到人们的安居乐业，是建设和谐社会的重要因素。但是物业管理发展的同时也暴露出了一些问题。本文从对物业管理的相关概念 进行说明，从而更容易、清晰的理解，然后对其所起到的作用等方面作出阐释，更对其未来所发展的方向进行了预测。 关键词 品牌；物业管理；发展趋势目录绪论1一、物业管理概述2（一）物业管理的概念21. 广义的物业管理的概念22. 狭义的物业管理的概念2（二）物业管理的内容21. 常规性服务的基本内容22. 专项服务的内容23. 特约服务的内容2（三）物业管理的作用21. 利于实现物业的保值、增值22. 利于拉动经济增长23. 利于提高人民群众的生活环境的质量24. 利于扩大就业领域，增加就业人数25. 利于小区的稳定、社会的和谐3二、我国物业管理的发展成绩与存在的问题3（一）我国物业管理的发展成绩31. 物业管理的覆盖面在不断增大32. 竞争机制不断完善33. 人们提高了对其的认识34. 法律法规在逐渐完善3（二）存在的问题分析41. 物业管理的法律不健全及各主体之间权利与义务关系不清 42. 业主 委员会、业主大会的成立、组成、运作缺少制约和监督43. 收费标准不统一，甚至乱收费44. 侵占配套设施设备或其的不健全45. 物业管理人员素质偏低，缺少优秀人才4三、解决问题的途径与策略41. 完善相关的法律法规42. 采用先进管理经验，培养专业人才，统一物业行内标准5四、我国物业管理的发展趋势5（一）物业管理的集团化5（二）物业管理的品牌化5（三）物业管理的规模化6（四）物业管理的智能化6（五）物业管理的区域化7结论7参考文献88河北经贸大学毕业论文新世纪物业管理发展方向绪论随着经济和社会的发展，传统的物业管理已经不能满足人们的需求。物业管理的未来发展出路是满足人们的需求，但是，怎样更好、科学的进行物业管理？却不清楚。本文就针对物业管理的概念及其作用，还有物业管理在不断发展过程中出现的问题，及其对策等方面作了较为详细的阐述，让人们对物业管理有较为深刻的认识。一、物业管理的概述（一） 物业管理的概念1. 广义的物业管理概念物业管理有广义和狭义之分。广义的物业管理是指房地产开发、租赁、销售及售后服务活动的总称。2. 狭义的物业管理的概念根据物业管理条例第二条规定，狭义的物业管理则是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （二） 物业管理的内容 需要指出的是，物业管理具有“管理”和“服务”的双重功能。它的管理功能首先体现在物业服务企业对物业本身（房屋建筑、配套设施设备以及 相关场地）的管理上，其次体现在为维护全体业主的共同利益，物业服务企业对业主物业使用行为的规范、约束以及对业主之间关系的协调上。而物业管理的服务功能则体现在物业服务企业要通过有效的工作，维护并实现业主的各项权利和利益，为业主创造安全、整洁、舒适的工作环境和生活环境。物业管理是“管理”和“服务”的集合体，“管理”即“服务”。按照服务的性质和方式，物业管理服务可分为常规性服务、专项服务和特约服务。1. 常规性服务的基本内容它包括房屋修缮管理、设施设备管理、环境管理、公共秩序维护服务、公众代办性服务、物业档案管理和社区文化建设。2.专项服务的内容它主要包括日常生活类服务、商业服务类服务、金融服务、社会福利类服务和文化、教育、卫生、体育类服务。3.特约服务的内容它是指物业服务企业为满足房屋所有人或物业使用人的特殊需求而提供的个性化服务，是对常规性服务和专项服务的补充，有些服务项目，在物业服务合同中未要求，专项服务中未设立，而客观上物业产权人或物业使用人又存在这方面的需求，比如家庭卫生清洁、找医送药等。（三） 物业管理的作用1. 利于实现物业的保值、增值物业服务企业接管物业项目后，通过对物业进行及时、科学、合理的维护和修缮，可以延长其使用寿命，实现物业的保值、增值。2. 利于拉动经济增长据推算，在五十年的住房使用期内，包括房屋大修、中修及设施设备的更新改造和其他服务消费累计支出与当年购房价格的比例为11.如果按照城镇住宅50%实施物业管理、居民物业管理服务消费平均每户50元计算，全国城镇居民为此的收入支出将至少达到300亿元，物业管理产生的国内生产总值占同期国内生产总值0.3%左右。3. 利于提高人民群众的生活环境的质量这是由于一方面，提高住宅规划、设计与建设水平，靠增加住宅建设的步伐。另一方面，具有良好的物业管理，创造安全、舒适的居砖环境。4. 利于扩大就业领域，增加就业人数根据专家的测算，管理一个建筑面积10万平方米的中高档物业小区，需要管理人员10人，保安人员50人，维修人员10人，清洁人员25人，绿化人员5人，这些大约要有100人。以此为标准，在2020年我国从事物业管理的人员将高达2250万人。5. 利于小区的稳定、社会的和谐这是由于一方面，业主、业主大会的活动与建设和物业管理有着密切相关的联系，物业服务企业对维护其区域秩序有着积极的作用。另一方面，物业服务企业在提高其管理服务水平的同时，还配合相关的政府部门和区内组织举办文化活动，促进了居民的身心健康，推动了精神文明建设的发展，促进了居民之间的和谐。 二、我国物业管理的发展成绩与存在的问题（一）我国物业管理发展的成绩1. 物业管理的覆盖面在不断增大这些年来，物业管理的服务领域从住宅区扩建到学校、写字楼等，涉及的许多领域包括环境保洁、保安等多个服务内容，与人民群众的生活、工作有着密切的联系。根据2003年年底的统计，全国共有物业服务企业27819家，从业人员近23368万人。全国城市物业管理覆盖面38，经济城市50以上，深圳超过95。2. 竞争机制不断完善近些年，我国许多城市以招标方式来选择物业服企业，这种方式有利于形成“三公”的市场竞争机制，这不但保障业主的权益，还促进物业管理的服务质量的提高。3. 人们提高了对其的认识人民群众对物业管理地认识有着极大的提高，尤其是在城市的发展过程中。随着经济的发展各地区的经济发展水平的不平衡凸现出来，甚至拉开差距，这就影响了各地区的房地产行业和物业管理的发展水平，不过，在物业管理的发展和不断完善下，政府部门和人民群众渐渐认识到物业管理的重要性，并把它视为提高城市的经济实力的一方面。4. 法律法规在逐渐完善2003年，国务院颁布了物业管理条例，这是我国第一部物业管理行政法规，这也标志着我国物业管理进入了法制化的新时期，随后相关部门也制定了一些有关物业管理的法律法规，如物业管理服务收费管理办法等等，这保障了业主的权利和权益，规范了物业管理的行为，促进物业管理的健康、快速发展。（二）我国物业管理存在问题1. 物业管理的法律不健全，各主体之间权利和义务关系不清由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。物业管理涉及的市场主体较多，既涉及业主和建设单位，又涉及其他部门、组织的关系，这使物业管理服务公司在管理上有着漏洞，这些往往就是容易形成物业管理纠纷。2. 业主 委员会、业主大会的成立、组成、运作缺少制约和监督这既有业主自身方面的问题，当然也有开发商等其它方面的问题，这就使得物业纠纷增多，让业主委员会不能代表业主的权益，有的损害其他业主的利益，甚至激化业主和物业公司的矛盾。3. 收费标准不统一，甚至乱收费近些年来，业主对这方面的投诉居高不下，有的地方因此发生刑事案件，损害业主的利益，这是物业管理上的一大黑点。4. 侵占配套设施设备或其的不健全有的开发商在房屋的开发和销售阶段，对业主提出不切实际的物业承诺，有的是业主没有维权意识等5. 物业管理人员素质偏低，缺少优秀人才物业管理的迅速发展，使从事这个行业的人员没有经过培训，同时该行业又不能吸引优秀的人才投身到物业管理这个行业，人才的紧缺十分严重。三、解决问题的途径与策略（一） 完善相关的法律法规加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈所以加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系。同时，物业管理法律政策框架体系中要明确市场主体之间的法律关系，规定其权利和义务，再不断完善物业管理企业的等级评定相关制度，剔除那些违法公司，提高物业公司的竞争力，最后，加强监管力度，严格执行相关法律法规，保障人民的利益。（二） 采用先进管理经验，培养专业人才，统一物业标准物业管理企业可以借鉴国外的物业管理经验，通过多种形式培养所需的人才，明确物业管理人才的定位，针对物业管理对不同层次人才的需要，来培育和提高物业管理人才培养的层次，打造专业的人才团队，为业主提供一流的服务。物业协会统一标准，同时加强诚信体系建设，审核物业公司的信誉程度。 四、 我国物业管理的发展趋势（一）物业管理的集团化 我国物业管理的发展过程中，一些物业企业在组建部门时聘请专业人士加盟，有的对管理几个相邻小区各成立一个设备齐全的部门，这使物业管理企业的经费更不够使用，人浮于事的现象普遍。物业管理服务企业凭借现代化的管理方法和高素质的管理人才，实行社会化、专业化、集团化对大规模的居住区进行管理是物业管理未来的发展方向。实行集团化有利于节约成本。集团化的管理对公司管理下的所有物业，出各自物业必不可少的人员配置，其他的事物都统一调配实施，各物业项目的人力成本将极大地降低，产生规模效益。（二）物业管理的品牌化 品牌战略有着两层含义：一是企业要成为社会信赖的、承认的企业。二是要勇于创“名牌工程”，塑造公司品牌，树立良好的企业形象。例如，中海物业管理公司凭借着知名的品牌在深圳、上海等多个大城市有着自己接管的物业。品牌是一种无形的资产，是在市场竞争中的所具的优势，要想创造优秀的品牌，需借助科学的管理和先进的科技，提高物业管理公司信誉、强化质量管理，可以通过全面实施iso9002质量体系，使物业管理与国际接轨，更要时刻增强品牌意识，提高管理水平和服务质量，增强企业的竞争力。（三）物业管理的规模化 优胜劣汰，适者生存。在这些年许多房地产开发的物业管理都被一级资质的物业管理服务企业所掌控，一些规模小的物业服务企业在竞争中处于弱势，想在未来激烈的市场竞争中生存下来，就实行规模化。这是因为规模化、集约化经营能为物业企业降低成本,充分利用有的资源,获取更多的经济效益,使物业企业不断壮大;为企业积聚更多的专业人才,防止出现人才紧缺的现象;为物业企业积累多的资金,使物业企业有着强大的经济实力,增强企业市场竞争能力、抗风险能力。（四）物业管理的智能化1.新技术革命和物业智能化步伐加快随着社会经济的不断发展，科技的不断更新，居民对工作、生活的环境要求也越来越高，每天大量的信息传递，时间的紧迫性，资源等向人民发出了挑战。于是，智能化诞生了。目前流行的家庭办公、网上购物、远程育等正是通信与计算机网络化的现实表现。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能涵盖通信、安防、家庭智能化等几大方面。这虽然给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，但是这让业主才能感受到生活的便利、安全、舒适与丰富多彩，还间接地提升了住宅区物业管理形象。2.物业管理企业面临转型面对挑战,物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变,不断更新、学习新的管理要服务和技术,以适应现代物业管理的技术要求,保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广,为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台,网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码,今后也会成为物业管理企业的基本管理服务手段。一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,是不可能适应现代人和现代化物业的管理服务方面的要求。对物业管理企业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于提高管理技术、增强市场竞争力度有着十分重要的作用。（五）物业管理的区域化 区域化物业管理是指利用城市管理所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统理论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。随着社会的不断进步，小政府、大社会的发展趋势会表现地越来越突出。这就要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理，从而实现整个区域的资源共享、优势互补、共同发展。这不仅有利于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有效、合理地配置资源，还可以不断回报社会，使物业管理在可持续发展理论指导下又好又快地发展。 结论 物竞天择，适者生存。在未来的市场竞争中，必然会有一些有着落后的管理制度的物业企业倒下，从而进一步提高我国的物业管理质量。而走品牌化、规模化、集团化、智能化之路是大势所趋，人