超市可行性研 究报告

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 超市可行性研究报告 *镇开发区农贸超市工程可行性研 究报告 第一章项目概况 1、建设项目名称：古田县*镇 开发区农贸超市市场 2、项目承办单位：*镇*村 3、项目负责人：陈阿培 4、建设地址：*镇下安章开发 区 内容：建设规模为占地 5 亩建筑 面积为 4000 平方米的集农产品、小商 品为一体的农贸超市。 建 一条 500 米，宽 12 米水泥路； 建一座 4000 平方米，底层为农 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽 市场。 5、项目进展情况： 项目所需水泥、砂石料等建材已 经购备。已经具备了供水、供电、通讯 设施等基础条件。 6、项目功能： 农贸超市是以超市为载体和平台， 按照优质农产品的要求和标准进行生产、 加工、储运和包装，以品牌的形式进入 现代超市连锁销售的一种现代农业经营 模式。它是农产品销售的一种先进业态， 是农业产业化的一种最新形式，也是现 代农业发展的重要方式。研究超市农业 发展的趋势和方向，提出发展的思路和 对策，对经济欠发达地区尤其是传统农 业地区现代农业的发展具有重大的理论 意义和现实意义。 第二章项目建设的理由和必要性 1、行业发展的现状及必要性 泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的 气息，高声叫卖的摊贩曾几何时， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 传统的农贸市场，在人们的心目中成了 脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸 超市，将逐步改变这种低层次的商业态 势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水产 等菜篮子商品纷纷进入古田县一些超市。 整洁的包装、品牌化的农产品、加上大 商场的购物环境，令消费者大开眼界 原来买菜也可以这么优雅！农贸市场 逐步取代了马路菜摊，其丰富的商品、 灵活的经营，使农贸市场成为居民购买 菜篮子商品的主要场所。随着经济的发 展和人们生活质量的提高，消费者开始 对市场提出了更高的要求：结算最好一 条龙，东西要百分百让人放心，环境可 否更好一些，净菜可否上市 而就管理而言，原有的农贸市场 摊位多，进货渠道广而杂，规范化管理 难度很大，因而，对农贸市场进行改革 势在必行。据了解，目前在发达国家， 80的肉菜等新鲜菜篮子商品均来自超 市。超市以其干净卫生的购物环境、安 全放心的商品品质及配送渠道，正被越 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 来越多的市民所认可。因此我们应该看 到，农改超是大势所趋。目前农产品的 营销业态正悄然进行着变革，一些品牌 蔬菜已开始进入超市，与传统农贸市场 争夺客源。同时，批发型的农贸市场上 出现了不少配送网点。一些农贸市场内 设立的放心肉、品牌蔬菜专柜，越来越 受到人们的青睐。这些其实都是市场需 求对农贸市场改革发出的信号。 *镇全镇总面积为 202 平方公里， 辖 36 个行政村、130 个自村，总人口 4.3 万人，是古田东部的山区农业大镇、 交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村货 物集散地。*镇原有旧街区的农贸市场 建于上世纪八十年代末，面积小、规模 小，而且离下安章开发区比较远，已经 不适应现在的市场需求。所以有必要在 下安章人口集中的开发区建设一个农贸 超市，便利开发区及周边村庄人民的生 活条件需要。*镇开展农改超，有其经 济基础和社会基础，消费者对消费环境 及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 要一个全新的农贸超市的出现以全方位 的迎合农民的需求，提高农民的生活质 量。 2、项目的前景分析 随着城市改造的纵深发展，以往 沿街菜市的简陋情形以及脏乱差的环境 都将得到改变，因此，从今年开始，农 贸市场用地可作为商业用地的一种全新 形式进入了拍卖市场。沿街菜市场升级 换代后，无论从环境、市场配置还是市 场管理来说都大大上了一个台阶，因此， 它不仅仅受到消费者的青睐，对于投资 者、经营者也是极大地吸引。据了解， 该市场一楼近 4000 平方米的标准摊位 租金在 700-800 元之间，二楼的标准摊 位租金在 450-600 元之间，在位置口岸 较好的区域租金高达 1000-1500 元左右， 业内人士认为，投资者偏爱成熟的市场； 另外，这些农贸市场，抓住了机遇，改 造也很成功，再加上这些市场本身人流 量大，商家经营有利可图。因此，招商 应该不是问题。在这块地上开发的农贸 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 市场是有产权的，开发商可以卖产权， 也可用于经营，出让经营权，因此经营 上较为灵活。 第三章项目建设条件 1、自然条件及交通地理位置 *镇地处古田县中部偏东，翠屏 湖东岸和吉巷、泮洋合称为“小东” ，全 镇总面积 202 平方公里，辖 36 个行政 村，130 个自然村，总人口 4.3 万人， 镇区是古宁线、福汾线、古屏线交叉点， 是古田的东部山区农业大镇、商贸重镇， 因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等 而享有闽东第一侨乡、银耳之乡、柿子 之乡的美誉。*镇农贸市场位于*镇区 下安章，市场共有面积 4000 平方米， 是我镇唯一一个综合性质的新型农贸超 市。 2、人力、资源条件：按照*镇 农贸超市的总体规划要求，农贸市场建 在下安章开发区，项目 所需水泥、钢材、砂石料运输方 便，已具备了供电、供水、通讯设施等 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 基础施工条件。 3、社会经济发展状况： 2014 年，*镇工农业总产值 2.78 亿元，比上年同期增长 7.6%,其中工业 总产值 1.38 亿元，增长 15.6%，农业总 产值 1.4 亿元，增长 4.29%，其中规模 工业企业 2 家，农民人均纯收入 3672 元，全镇财政收入 465.86 万 元。 4、建设的软环境：为促进*镇 农贸市场的可持续发展,*镇农贸市场将 进一步加大基础设施建设,因为农贸超市 的建设是提高*镇居民生活质量的关键, 故党委,政府非常重视农贸超市的建设, 政府部承诺,给予项目配套优惠措施,既 土地使用优惠政策,以扶持超市的建设。 并成立项目建设领导小组,协助开发商处 理建设过程遇到的各种问题。 第四章项目方案设计 1、方案设计:根据初步测量规划, *镇农贸超市包括一层农贸市场，二层 为小商品、服装、鞋帽市场,每层按作用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 合理规划为具体一个个符合实际需求的 摊位。 2、主要技术指标： 建一条 500 米，宽 12 米水泥路； 建一座 4000 平方米，底层为农 贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽 市场。 3、结构设计： 农贸超市内土方开挖及土方运送 农贸超市内水,电,通讯设施,气管 道铺设 地基及主建筑 辅助用房 设备的安装 第五章组织结构和劳动定员 1、组织结构： 项目立项后,镇政府将专门成立建 设领导小组,负责招商引资及项目招投标 和工程监督,项目动工后领导小组办公室 将与建筑承包商一起合作,监督工程施工 质量及工程进度,全面协调施工中遇到的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 各种问题。 2、劳动定员和人员聘用：工程 施工上,将严格按照设计要求,聘请相当 资质的建筑单位前来施工,严把质量关, 控制工程进度,保证工程达标.综合大楼 建成后,将聘请资深的物业公司,对农贸 超市的卫生日常使用实行管理。 第六章建设工期 开发区农贸市场先期准备工作为 3 个月，计划施工期 1 年 6 个月争取 2014 年底完成交付使用。 第七章投资估算与资金筹措 1、估算依据： 项目估算依据省建委颁发的有关 福建省建筑工程预算定额工料表规定进 行。 省建委建筑工程部发布各地市主 要材料最高限价。 主要材料按当地市场平均价格估 算。 2、投资估算： 征山荒地 5 亩赔偿林、木果等 30 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 万元。 其中：杉木松木补偿金额为 5 万 桃、李树、柿、柚子等各种水果树木按 国家规定的标准补偿金额为 25 万元。 建 500 米宽 12 米长水泥路一条， 开挖路基 7000 多平方米，16cm 片石调 整层，12cm 调整层，以及 22cm 厚水泥 砼路面 6000m2，合计人民币 46 万元， 浆砌路边小洞以及水盖板，沥清路面及 其它各项费用大约 4 万元。 建一座二层 4000 平方米农贸市 场造价大约 480 万元，具体项目为以下 几项平整场地 3000 万平方米，以及 挖填土方 2014m3，合计金额 20 万元。 地基按照设计要求和地质勘查的土质 报告，需开挖运大量的土石方，根据省 建委颁发的有关福建省建筑工程预算定 额工料表规定，大概造价约为 40 万元。 主体工程为钢筋框架结构，材料价格 按当地市场平均价估算，造价大约 800 元/平方米，计 320 万元。装饰为简单 装修按市场的普通标准适合市场的需求 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 每平方造价 200 元/平方米，计 80 万元。 水、电设施、消防设施等按图纸设计 的要求估算为 20 万元。 其他配套设施如摊位、柜台、灯 光等等大约需要 50 万元。 征地费用：青苗补偿费；附 着物补偿费；土地补偿费；安置补 偿费；拆迁临时搭盖补偿费等。以上 各项均按照国家规定的征地拆迁补偿标 准进行估算，大约补偿金额为 200 万元。 共计总投资 810 万元。 3、资金筹措：作为*镇区的农 贸超市工程总投资，项目建设资金的筹 措采取如下办法：1、主要以股份制投 资为主。2、村、镇、政府出一点。3、 向上级有关部门和有关单位申请补助一 点。 第八章财务分析 1、社会效益： 农贸超市将便利开发区及周边村 庄人民的生活条件需要。*镇开展农改 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 超，有其经济基础和社会基础，消费者 对消费环境及菜篮子商品的要求不断提 高；迫切需要一个全新的农贸超市的出 现以全方位的迎合农民的需求，提高农 民的生活质量。 2、经济效益： 收益：该市场一楼近 4000 平方 米的标准摊位租金在 700-800 元之间， 二楼的标准摊位租金在 450-600 元之间， 在位置口岸较好的区域租金高达 1000- 1500 元左右，从农贸市场的发售情况来 看，均价拟定为 700 元/平方米，在项目 全部出租的情况下，每年收入为 280 万 元。 成本：工程征地费 200 万元，建 安工程费约为 580 万元，果树等赔偿 30 万元。项目开发成本为 810 万元。 效益：每年回收资金 280 万元， 扣除开发成本 830 万元，及成本的利息， 预计