安化项目一期 工程开发建设经验总结

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 安化项目一期工程开发建设经验总 结 “MsoNormal” style=“安化项目一期工 程开发建设经验总结 “MsoNormal” style=“在集团公司的 正确领导和各部门的大力支持下，安化 项目部全体员工努力拼搏，一期工程如 期竣工移交物业，并顺利交付业主。一 年多的开发建设有不少的经验，也有许 多需要改进的地方值得我们反思。现将 这一阶段的工作做一总结，以便不断积 累，为今后项目管理工作的不断改进和 调整，凝聚有益的财富： “MsoNormal” style=“一、 项目基 本情况及评估结论 “MsoNormal” style=“ align=“left”1. -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 项目基本情况：安化项目是我司于 2009 年 6 月 5 日由安化县国土资源局以现状 挂牌出让竞价获得东起鑫源小区、北抵 S225 线、西至东坪休闲广场、南临资 江范围内开发占地面积约 22749 平方米 的地块项目，该项目占地面积 1.5 万平 方，总建筑面积 15 万方，共有 7 栋房， 总投资约为 亿元。分三期开发，一期 为 3.4 栋，5.6 栋，二期为 2 栋、7 栋， 三期为 1 栋和 4 层的商场组成，规划户 数为 720 户。项目地理位置优越，具有 相当的发展潜质。 “MsoNormal” style=“ align=“left”2. 评价综述：安化房地产市场一直无高品 质楼盘，这就为我们项目的成功开发和 销售提供了良好的市场楔机。安化项目 是我司第一个通过公开拍卖竞得的地块 项目，是一个集高层住宅、商业街为一 体的多物业形态复合精品项目，其操作 性难度高，具有很大的挑战性。公司通 过充分的市场调研和准确的市场定位， 比较成功的实现了市场定位和产品策划 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 阶段决定的产品形态，并且在过程中不 断调整和持续创新，保证了产品的先进 性；同时由于前期策划较为充分和较好 的过程控制，成本及治疗都有良好的控 制。 “MsoNormal” style=“ align=“left”一 期施工阶段，项目部加强工程进度管理， 严格把控工程治疗，真正实现了“过程 精品”生产的施工理念。一期销售阶段， 项目准确把握了销售时机，克服了国家 宏观调控等困难，最终使本项目成为安 化标志性楼群，得到了安化人民的普遍 认可。 “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“二、 项目经 验总结 “MsoNormal” style=“项目从进驻安 化开始截至目前已经顺利完成了一期竣 工移物业，交付业主等任务，为二期、 三期建设创造有利条件，为项目销售提 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 供可靠的保障，为公司创造可观的经济 效益和社会效益，为公司的可持续型发 展做好基础工作，在一期的建设过程总， 我们积累了不少经验，具体如下： “MsoNormal” style=“1. 行政人事方面：加强了各项制度的执行 力度，对内务进行了全部的跟进管理， 为员工创造了一个较好的工作、学习及 生活环境。严格了各项考核制度，考核 分部门进行，具体工作指标落实到人。 同时加强了企业文化建设，开展了各项 文娱活动，有效地增强了员工的企业归 属感及团队凝聚力；设立了企业文化墙， 将各项制度、政策、通知、员工风采等 及时展示，设立了交房倒计时公示牌， 使员工工作具有紧迫感；开展了由员工 主讲相关主题的培训课题等，使项目部 员工的精神面貌与职业化形象有明显的 提升。 “MsoNormal” style=“2. 工程建设方面： “MsoNormal” style=“第一、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 工程部严格执行早会制度，每天早上 8 点由工程部经理主持时间为半小时的早 会，安排最急需解决的工作；跟踪督促 各工程师及时完成工作任务，并指导其 解决问题或提供方法；协调成控、采购、 综合财务等配合工作。 “MsoNormal” style=“第二、 严格进行进度控制、质量控制，严格执 行安全生产文明施工奖罚制度。 “MsoNormal” style=“第三、 加强对监理单位的管理，制定了监理 工作管理制度 ，严格约促监理人员的 行为，杜绝了监理人员徇私舞弊的行为。 “MsoNormal” style=“3.财务管理方 面：严格执行财务管理制度， “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“1. 项目前 期：项目的成功与否，项目的前期论证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 是最重要 的。前期应该做好充分的论 证，包括可行性和设计阶段。这样虽加 大了前期的成本，但是从整个项目的成 本控制来考虑，前期的投入是事半功倍 的可行性研究对于一个房地产项目的成 败起着关键的作用，对下一个项目我们 应该充分掌握消费者的心理，准确地估 计市场的容量，制定好完美的、可行的 销售计划，另外在可行性接待必须把自 己的流量和销售计划做出来，这样就可 尽量的减少现金投入，减少资金成本。 “MsoNormal” style=“2. 项目设 计：安化项目的设计还不够完美，主要 体现在 “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ 等方面。尽管设计费在建设工程全过程 中比例不大，但对工程造价的影响可达 70%以上，由此可见，设计质量的好差 直接影响建设费用的多少和工期的长短， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 直接决定人力、物理和财力投入的多少， 合理科学的设计，可降低工程造价。 3.做好项目实施阶段的成本控制： 在施工阶段成本控制的关键是对工程变 更实行有效控制。作为业主方造价管理 人员要做到事前把关，主动监控，严格 审核工程变更，计算各项变更对总投资 的影响，从使用功能、经济美观等角度 确定是否需要进行工程变更，减少不必 要的工程费用支出，避免投资失控；另 外，对施工单位及材料供应商不履行约 定义务及时提出反索赔，使成本得到有 效控制。 “MsoNormal” style=“4.与政府各部 门关系处理上：房地产开发还有一个块 费用就是政府性质的收费，这些费用一 般都有明文规定。但是也有很多费用可 以折减，对于这一块费用用一句话说明 就是：了解政策，和各政府部门搞好关 系。用最少的钱去办最多的事。但是这 是牵扯到各方关系最多的地方，我们一 定要控制好，这就需要处理关系时的灵 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 活和智慧。 “MsoNormal” style=“5.培养人才： 在市场经济的环境下，企业的竞争已经 成为人才的竞争，近几年来人才的引进 一直是我们集团公司的工作重点，提高 青年职工的福利和待遇，从感情上来留 住人才，并加强对年青技术骨干的培养 力度。 6.做好合同洽谈、合同评审工作： 应按合同内容明确协议条款，对合同中 涉及费用的如工期、价款的结算方式、 违约争议处理等，都应有明确的约定。 在签订的过程中，对招标文件和设计中 不明确、不具体的内容，通过谈判，争 取得到有利于合