关于承租大厦预算方案二—0225

关于承租免税大厦三至九楼及裙楼二至五楼投资兴建 四星级酒店及其附设项目的可行性分析 论证单位：香港大华酒店投资管理有限公司 二六年二月 目 录 2 第一章 承租方简介 第二章 行业市场调查 第三章 风险发生及防范 第四章 投资规模及总体效益分析 第五章 合理化建议 第一章 承租方简介 3 我公司全称为香港大华酒店投资管理有限公司，成立于 1996 年，位于香港弥敦大道 208-212 号四海大厦 10 楼 1001 室，是酒店投资及经营管理方面的专业公司，公司聘请酒店 投资管理方面的专家 126 人。目前由我公司自主投资经营的实业主要有香港大华酒店、深圳 大华酒店、惠州皇城酒店；授权委托管理的酒店有上海浦东宝莱酒店、武汉港兴酒店等近十家。 公司资本雄厚，专业人才聚集，是近年来深港两地酒店投资管理方面的后起之秀，为大陆旅 游业、餐饮娱乐服务业的蓬勃发展作出了积极贡献。 我公司在深圳投资兴建四星级酒店拟拓展市场空间，在深圳市新兴的会展商圈营造市场 品牌，构建我公司连接大陆和香港的平台和纽带,进一步实现我公司拓展大陆市场、宣传企业 文化的目的，达到经济效益和社会效益的双丰收。 第二章 市场调查分析 4 一、酒店行业市场 近年来，随着高交会、文博会等大型商业、文化活动在深圳举行，深圳时尚、高档的酒店 呈现供不应求的局面。尤其是星级高、规模大、商务、时尚的酒店住房率和房价一般高于国内 其他地区，经营前景比较良好。比较典型的有木棉花酒店（准四星），标准间和单人间门市价 678 元/间，住房率经 常达到 100%。皇悦酒店（三星），标准间和单人间门市价 768 元/间，住房 率长期在 70%以上，周末及会展高峰住房率达 100%。上述酒店的共同特点是：房间装修有特 色，室内布置温馨。与此同时原罗湖区老牌的、星级高的酒店富临酒店（五星）、中南国际大酒 店（四星）等，每年经营亏损都在 1000 万元以上。以上反差说明，深圳市随着市中心由罗湖区 往福田区规划迁移，酒店业正经历着历史的转折期，新兴的商务、时尚酒店必将倍受欢迎。 二、餐饮市场 目前深圳市的餐饮企业可以分为三类：第一类是特色餐饮，如湘鄂情、民间瓦罐汤、山天 111 等；第二类是档次比较低的食街，如乐园路食街、向西村食街等；第三类是大型高档海鲜 酒楼，如海港、好世界、潮江春等。近年来，潮粤菜风行一时。比较典型的有海港、好世界、潮 5 江春、丹桂轩等，每日营业额在 15-25 万元不等，毛利率在 55%以上；高峰时每平方米营业收 入达 50 元/日。上述中高档特色餐饮的共同地方是：既讲究装修材料的质地，又追求装修风格 的简洁、气派，食品出品也有鲜明特点。因此，在新兴的商务会展区域兴建沿海城市的特色海 鲜酒楼，推广和展现沿海城市的特色食品，必将迎合各界商务人士及本地消费者的口味，具 有广阔的市场前景。 三、娱乐业市场 目前，随着政府部门加大对娱乐业禁赌、禁毒的工作力度，深圳市的娱乐业市场正经历 着历史性的转折点。原罗湖区主流客源消费能力低，管理难度大。根据我公司市场调查，特区 内的罗湖区娱乐场所每年因为客人从事非法消费，被政府机关停业达 160 间（次）。同时，以 高档的商务客为主流客源的罗湖区金色时代娱乐城生意红火，每年创利润近千万元。福田区 圣廷苑酒店作为五星级酒店配套设立了天上人间会所，一方面带旺了酒店业经营，另一方面 与客房、写字楼经营互不干扰、相互促进。同时深圳市文化部门、公安部门鼓励高档、健康的 娱乐场所占领市场空间，提倡文化立市、鼓励连锁经营。深圳市福田区娱乐市场前景广阔，缺 少龙头企业。加之今年国务院新颁布的，于 2006 年 3 月 1 日生效的娱乐场所管理条例更是 6 对深圳娱乐业的发展提出了新的要求，以商务客为主的娱乐场所必将获得更广阔的市场空间。 因此，在深圳新兴的商务会展商圈兴建高档、健康、文明的娱乐休闲场所，既是市场的需求， 也是时代发展和特区城市重新规划的需要。 第三章 风险发生及防范 一、风险发生 本项目投资风险主要可能发生在以下几方面： 1、政治或战争灾难。 2、自然灾难，如地震、疫情等。 3、意外事故，如水火，恐怖袭击等。 4、受经济环境和市场环境影响较大。 5、其它不可预见的因素。 二、投资风险防范 7 防范投资风险的主要方法： 1、在项目启动前进行充分的市场调查、分析和预测。 2、在项目规划方面有明确定位、对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力和抗竞争 能力达到最大化。 3、营运过程当中密切掌握和预测港深的经济动向，以提前采取适当的应对措施。 4、长期坚持科学的经营管理方法，争取项目的产值、利润最大化，加快投资回收速度。 5、加强设施设备的维护保养，减缓固定资产折旧，保护固定资产价值。 6、注重项目形象建设，提高无形资产价值。 7、必要的财产保险和意外保险，以预防各种以外事故。 第四章 投资规模及总体效益分析 8 一、拟兴建项目 投资深圳市福田区深南中路免税大厦的主楼三楼至九楼、裙楼二楼至五楼，总面积为 2.2 万平米。主楼按照四星级标准装修客房 192 间，打破传统酒店的装修风格，努力营造现代商 务人员喜爱的时尚、温馨、超视野的共享空间；裙楼二、三楼配套设立酒店会所，以周边会展 商圈商务客人为主流客源，集表演、娱乐、休闲为一体，营造典雅、时尚的现代白领人的娱乐 空间；裙楼四、五楼主营以粤菜为主的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳 700 人就餐， 并设有大型观赏玻璃鱼缸，是各种酒会的理想场所。 二、投资规模 总投资：客房投资+餐饮投资+ 会所投资 +其他投资=4676 万元 1、客房投资为 1176 万元，120 间5 万=600 万元、 72 间8 万元=576 万元。 2、餐饮配置以经营燕、鲍、翅为主的中高档装饰，3000 平米预计投资 1500 万元。 （含厨房 用具等各种经营设备） 3、酒店附设的会所 5000 平米、60 间包房，预计投资 2000 万元。 4、另外投入健身器材 100 万元。 9 5、前期开办费用 200 万元。 三、项目总体效益分析 （一） 社会效益分析 2005 年，深圳人均国内生产总值达 6556 美元，城镇居民人均可支配收入 26941 元，均居 全国大中城市首位。外资银行数量、资产规模和外币存款规模在国内仅次于上海，在全国居 第二位。深圳是中国的旅游大市，去年，深圳的游客超过了 6000 万，旅游收入达到 455 亿，在 全国名列前茅。深圳也是各大城市中游客消费满意率较高的城市，居全国第二位。未来十年， 随着新一轮经济结构调整的启动将提高深圳的抗风险能力，高新技术产业支柱地位将进一步 强化，物流、信息等现代服务业将快速发展，深圳经济将得以进一步发展，旅游业、娱乐服务 业作为第三产业也将迎来新一轮的发展机遇。 我公司如果有幸与贵集团公司合作在免税大厦投资设立四星级酒店，酒店面向市场营销 的同时，必将对贵公司写字楼推向市场、提高写字楼租户档次、引入五百强企业起到积极的 促进作用。势必大大增加大厦人流量，带旺写字楼市场，因此双方合作从经济效益和社会效 益将都是相辅相成、相互促进的。同时，我公司酒店配套经营项目市场定位高档、时尚、典雅， 10 面向外来商务客源及本地白领，与深圳市委、市政府提出的文化立市、树立品牌的第三产业 发展政策相一致。因此，我公司综合性酒店在贵大厦的配套设立，将为该大厦租户提供一个 方便快捷的综合性配套服务平台，同时也会为深圳市娱乐服务业的蓬勃发展作出积极贡献。 （二）经济效益分析（见附件） 第五章 合理化建议 一、影响我方投资的主要因素 经过我公司市场部、财务部等各部门对深圳酒店业市场的调查及对该大厦未来经营项目 的测算分析，经董事会对该项目认真讨论，认为影响我方对该项目投资的关键因素之一为甲 方对该物业出租的租金（含物业管理费、空调使用费）。当贵集团公司大厦租金低于每平方米 45 元时，该项目年利润约 300-400 万元，每平方米 50 元时该项目处于收支平衡；如果超过 55 元，该项目将出现亏损经营。因此，贵公司能以 40-45 元/每平方米的价格、租赁期 15 年（即 从 2006 年2021 年），将贵大厦出租给我公司投资经营较为合适。 二、合理化建议 11 贵集团公司虽为老牌国有企业，但在政府的宏观调控下已全面走向了市场。而我公司作 为酒店业经营方面的专业公司，资本雄厚、集团化经营，抗风险能力强。免税大厦整体设计及 市场定位以写字楼为主，同时周边区域将有七个五星级酒店与该项目竞争，因此未来经营压 力和风险较大。所以选择强强联合，才能充分发挥双方优势，实现经济效益和社会效益双丰 收的总体目标，营造甲乙双方共同的品牌，由此我公司忠心的希望贵集团公司能够重视与我 公司的这次合作机会。 特此建议，供商榷。 （附件：经济效益分析） 香港大华酒店投资管理有限公司 二六年二月十八日 （附件） 经济效益分析 一、项目年总收益 1、客房收入：2600 计算公式：全年收入=房间数每天房价 折扣出租率全年天数 (单位万元) 年收入(万元) 标间数 房价元/天 折扣% 出租率% 天数 豪华房数 房价元/天 折扣% 出租率% 天数 2600 120 500 100 70 360 72 600 100 70 360 12 全年收入：2600=（12050010070%360）+（7260010070%360） 2、餐饮收入：2700 计算公式： 全年收入=营业面积每平米营业额 全年天数 年收入 (万元) 营业面积 每平米营业额元/m 日营业额 年天数 2700 3000m 25 元 7.5 360 天 300025360 裙楼、五楼 中、高档水平 营业面积每平米面积 3、会所收入：311O 计算公式：全年收入=包房间数 平均房价开房率全年天数 年收入(万元) 包房数 平均房价 开房率 年天数 311O 60 间 1800 元 /间 80 360 天 全年收入： 3110=60180080%360 4、项目年总收入：8410 计算公式：客房全年收入+餐饮全年收入+会所全年收入 全年项目 总收入(万元) 客房全年 餐饮全年 会所全年 8410 2600 2700 311O 二、项目成本费用测算（未算租金、空调使用费、物业管理费） 1、客房成本及费用：1819 计算公式：物料成本+摊销费用+财务费用+ 营业费用+营业税 13 全年合计 (万元) 物料成本 摊销费用 财务费用 营业费用 (含人员工资、水 电燃料、保 险 费、洗涤费、培训费、工会费、 交通 费、员 工福利费) 营业税 (服务业 5.02%包含城建税、 教育附加 费) 390 235 23 1040 131 1819 占收入 15% 260015% 投资费用 5 年收回 11765 物料成本 年利率 3906% 营业费用占年收入的 40% 260040% （26005.02%） 2、餐饮成本及费用：2121 计算公式：物料成本+摊销费用+财务费用+ 营业费用+营业税 全年合计(万元) 物料成本 摊销费用 5 年 财务费用 营业费用（同表 1） 营业税 1080 300 65 540 136 2121 270040% 投资 5 年回收 15005 物料成本年利率 10806% 营业费用占年收入的 20% 270020% 年营业收入税率 27005.02% 3、会所成本及费用：2686 计算公式：物料成本+摊销费用+财务费用+ 营业费用+营业税 全年合计(万元) 物料成本 摊销费用 财务费用 营业费用（同表 1） 营业税 777.5 400 47 622 839.7 2686 占全年收入 25% 311025% 投资 5 年收 回 20005 物料成本年利率 6226% 营业费用占年收入的 20% 311020% 年营业收入税率 311027% 4、全年各项成本费用合计：6626 全年各项合计(万元) 客房成本费用 餐饮成本费用 会所成本费用 14 6626 1819 2121 2686 5、全年收支相抵为 8410-6626=1784 万元（未扣除租金、物业管理费、空调使用费） 6、租金与经营效益分析(以下单位面积租金中已含租金、物业管理费、空调使用费) 全年收入未扣租金所得：1784 万元 如扣除 15%所得税后为： 1516 万元 （