代收费用政策汇总

第二节 具体规定 （一）代收费用（财税字【1995】第 048 号） 关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费 用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取 得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可 以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除 ，但不允许作为加计 20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入 计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 财税字【1995】第 048 号：关于土地增值税一些具体问题规定的通知第六 条 发文日期： 1995-05-25 【政策解析】：根据财政部 国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知的规定，对于县 级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以，根据代收费用是否计入房价和是否 作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方-并收取的，可作为转让房地产所取 得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计 20%扣除的基 数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地， 在计算增值额对，代收费用不允许在收入中扣除。 能否作为房地产开发费用计算基数？ 国税发【2009】91号文件第28条：对于县级以上人民政府要求房地 产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房 价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收 费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 可见：代收的费用不但不可以做加计扣除的基数，也不可以做开发 费用的基数。 注意：不要不计入收入，但扣除成本。不要见票眼红。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 （一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税 按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业 税。 中华人民共和国营业税暂行条例 （中华人民共和国国务院令第 540 号） 第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销 售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 中华人民共和国营业税暂行条例 实施细则 （财政部 国家税务总局第 52 号令）第十三条规定，条例第五条所称 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违 约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各 种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行 政事业性收费： 1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政 府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 3、所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。 国税发200469 号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的 一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修 和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产 主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的 住房专项维修基金，不计征营业税。 因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项 应一并计入收入额，缴纳营业税。并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。 例如：某房地产开发公司，取得售房收入 1000 万元；该县人民政府要求代收政 府基金 50 万元；代收住房专项维修基金 50 万元；代收取暖费 100 万元。则代 收款项的营业额=1000+100+50=1150 万元。 为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用，其 营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局关于营业税若 干问题的通知 （国税发1995076 号）第四条关于代理业营业额规定，代理 业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。 （二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的 通知 （国税发200931 号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销 售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业 代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由 企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企 业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 ” 国税发200931 号第十六条规定：“企业将已计入销售收入的共用部位、 共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企 业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从 收入中扣除。 ”也就是说代收代缴款项是不做为收入的，所述的确认为销售收入 的“代收款项”是开发产品价内或由开发企业开具发票的。而由开发产品价内 或由开发企业开具发票的代收款，其实并不是代收款。只不过是会计上不做销 售处理罢了。 基于以上法律依据，房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所 得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开 票收取的，则不缴纳企业所得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳 企业所得税，但在计算企业所得税时，对纳入开发产品价内自己收取的代收费 用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 案例分析 某房地产开发公司，取得售房收入 1000 万元；该县人民政府要求代收政府 基金 50 万元；代收住房专项维修基金 50 万元；代收取暖费 100 万元。假设代 收款项皆是“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开 具发票的， ”则该房地产开发公司企业所得税的计税收入=1000 万元。 （三）房地产开发企业代收费用不需缴纳土地增值税。 中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定：“纳税人转让房地 产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入：中华人民共和国土 地增值税暂行条例实施细则第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转 让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ”这两条规定中也没有明确代收款项应 作为收入处理。 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税 字1995048 号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开 发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收 取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中， 而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作 为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额 时不允许扣除代收费用。 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知 （国税 发2007132 号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的 规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： 1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产 所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣 除，但不允许作为加计扣除的基数； 2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地 产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代 收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定 转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。 我认为： 一、 代收费用在帐面上通过往来核算还是并入收入，都需交营业税。 通过往来核算属于价外费用，按新的营业税暂行条例需纳税。 二、 土地增值税：并入房价核算，计入收入，相应可扣除成本。但 不能做为加计扣除的基数。 三、 所得税：如是以房地产名义收取、出票的，就计税。 四、 代收费用如果在帐上已经记入“营业收入” ，则可做为三费计 提基数，反之则不能。 五、 昨天你说的：“可见：代收的费用不但不可以做加计扣除的基 数，也不可以做开发费用的基数。 ” 其中：开发费用应该是 指的除财务费用外其他如管理费用、营业费用等。 参考以下内容： 房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房 地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5% 以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机