上海工业房地产发展趋势分析

上海工业房地产发展趋势分析 工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和 附属物的统称。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土 地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用 房、堆场和工业研发楼宇等。 上海市的房地产历经十余年的发展，已经形成了比较成熟的开发、经营模式，对经济 增长的贡献日益显现。因此，构建上海市工业房地产统计指标体系具有重要意义。 一、上海工业房地产的发展现状及趋势分析 1.工业房地产逐步成为上海城市经济支柱产业。工业房地产往往是一个城市乃至国家 的经济支柱。迄今为止，上海郊区工业房地产开发面积已经占到区域房地产总开发面积的 21%，对 CDP 的贡献度也不容忽视。但是，与世界先进国家发展水平相比还有很大的差距。 如日本的工业房地产占总房地产开发面积的 30%，对日本 GDP 贡献度在 40%以上。随着目前 世界制造业重心逐渐向中国转移，上海作为我国沿海发达城市，正成为众多国际知名企业 争相抢驻的区域，工业投资势必会不断增加，工业房地产的作用将更加突出。 2.上海城市规划格局和总体发展思路促进工业房地产发展。上海曾经是我国老工业基 地和全国最大的工业城市。上海市政府在“十一五”规划中明确提出“市区体现繁荣繁华、 郊区体现实力水平”的经济发展布局指导思想和“工业向园区集中”等“三个集中”的指 导思想，依据城市总体规划，结合工业自身特点和产业结构调整，通过大撤退、大关闭、 大转移，在中心城区外围形成东(信息微电子)、西(汽车制造)、南(化学工业)、北(精品钢 材)四大产业基地，发展了 19 个区(县)、135 个乡(镇)工业开发区约 200 个。上海通过对 老旧工业区的改造搬迁将曾经坐落在城市中心的工业房地产逐步向郊区工业园区集中。 3.上海工业房地产结构性调整完成，郊区成为工业房地产发展的重点。随着上海工业 用地结构性调整规划的实施，上海工业房地产的增长趋势明显。图 1 列示了从 1999 年到 2004 年各年上海中心城区以及郊区的工业房屋建筑面积情况。从 1999 年到 2004 年，上海 市的工业房屋建筑面积由 5673 万平方米增长到 1 斟 96 万平方米。位于上海中心城区的工 业房屋建筑面积在逐年减少，由 1999 年的 3265 万平方米减少到 2004 年的 3045.8 万平方 米。而位于郊区的工业房屋建筑面积则大幅增加，由 1999 年的 2408 万平方米增长到了 2004 年的 745012 万平方米，总量增加超过 300%，年均增长率超过 25%。 从工业房地产和其他类型房地产的比例关系看，上海中心城区工业房屋建筑面积占中 心城区房屋建筑面积的比重从 1999 年到 2004 年直线下降，由 1999 年的 17%减少到 2004 年的 12%，共减少 5 个百分点，降幅为 29%。而郊区工业房屋建筑面积占郊区房屋总建筑面 积的比重则表现为从 1999 年到 2002 年先下降，之后又开始上升的趋势。从 1999 年到 2004 年，上海市郊区工业房屋建筑面积占郊区房屋总建筑面积的比重由 19%增加到 21%， 并在总量上大大超越中心城区工业房屋建筑数量。这正是上海工业房地产结构性调整的必 然结果。 二、上海工业房地产统计指标体系建设 在现有房地产统计体系下，有关工业房地产的数据统计指标主要包含在固定资产投资、 房地产业、土地批租等几项分类统计指标中。由于缺乏对工业房地产的系统统计指标设计， 缺乏工业房地产相关归口统计单位的确定，相对于工业房地产蓬勃发展的现状前景和国家 对房地产行业统计力度的加强，工业房地产统计指标体系的落后现状显得更为突出，亟待 加以修正和完善。 (一)上海工业房地产开发、经营特征要求提供相应统计指标 由于工业房地产的开发、经营模式与住宅和商业房地产开发、经营模式存在明显区别， 因此我们不能简单照搬已有住宅等房地产的开发、经营统计指标体系，而必须根据其特征 重新归纳总结，设计符合工业房地产开发、经营特征的统计指标体系。总体来说，上海工 业房地产开发、经营特征的以下几个方面，需要在统计指标体系设计中详加考虑。 1.工业房地产的开发主体有两类，既可以是驻园企业，也可以是专业房地产开发经营 企业。驻园企业的价值根本体现着工业房地产的价值，乃至整个工业园区的价值。因此， 在企业类别统计指标设计中要重点考虑驻园企业类型，通过设置“企业类型” 、 “企业规模” 、 “企业利润”等三个指标来明确。专业房地产开发经营企业指标则划入房地产开发、经营 类企业统一填报，不列入此专项统计指标体系。 2.工业房地产既具有产品特性又具有商品特性。由于工业房地产开发主体性质不同，使得 工业房地产既具有产品特性又具有商品特性。对于驻园企业而言，工业房地产是生产物资， 作为产品存在，它体现一种生产资料的特性，通过成本折旧摊销进入企业生产的产品成本 之中；对于专业房地产开发、经营企业而言，工业房地产是其作为销售或出租，可以产生 预期收益的一种商品。企业根据市场需要既可以接受驻园企业委托，开发定制厂房，也可 以开发通用型标准厂房。对开发经营的厂房既可以进行销售，也可以进行出租来获取收益。 因此，在指标体系设置中，对专业房地产开发、经营企业业务，应明确设置“厂房销售” 和“厂房租赁”两个指标；而对于驻园企业则不设置该类指标。 3.必须突出工业园区和工业园区管委会的主体地位和核心作用。根据“三个集中”中 的“工业向园区集中”的指导思想，工业房地产以工业园区形式作统一规划、分片开发， 其统筹运作的主体是工业园区管委会。工业园区管委会既有政府土地规划、产业导向监督 等行政职能，同时又负有园区招商引资、开发建设等商业职能(通过构建工业园区开发经营 公司来解决政企合一的矛盾)，对工业园区的整体发展负有关键责任。因此，在统计指标体 系设定中，设置“规划用地” 、 “实际开发面积”两类指标，既能用来统计工业园区管委会 的工作，也能作为对工业园区进行宏观控制、核准和监管的基础性数据使用。 4.工业房地产的生命周期与工业企业的生命周期相关，也与工业用地所有权年限相关。 工业企业有其自身的生命周期，在工业用地所有权年限内，其上的驻园企业并非一成不变。 事实上，工业园区管委会一直在如何协调驻园企业的经济政策性指标(环境指标、税收指标、 产业政策)和工业园区的土地价值指标上大费周章。新旧企业交替的过程中，园区管委会如 何清理不达标企业、如何进行“腾笼换鸟”等，都是工业园区发展过程中出现的新问题， 需要在发展过程中进一步摸索规律，予以解决。因此，掌握工业土地和工业厂房实物形态 的指标和价值形态的指标同等重要。相应地，在工业房地产指标体系设计中，我们对这两 大类分别设置了实物类统计指标和价值类统计指标。 (二)上海工业房地产统计指标体系 根据上述工业房地产的特征，可以归纳出工业房地产开发、经营需要兼顾投资指标、 企业指标和房地指标这三大类指标，它们具有以下的逻辑体系。 三、结语 工业房地产统计指标体系是针对目前上海工业房地产发展现状提出来的。随着工业房 地产的不断发展和完善，该指标体系必定需要不断修正。特别是工业房地产的物业中介服 务方面的统计指标体系，随着工业房地产的不断成长发展，物业中介服务类别将不断增多。 例如，标准厂房再租赁服务、从园区退出企业的厂房转售和土地转让服务、园区管委会为 优化驻园企业，调整园区产业结构所实施的“腾笼换鸟”等工作，无一不在体现工业房地 产的经济活动过程。凡此种种，需要我们从单一的园区管委会经营管理模式中解放思路，