不动产税评估的特点和方法

不动产税评估的特点和方法 北京潞通房地产评估有限公司 曾毅 内容提要： 目前物业税的开征并没有明确的时间表。物业税涉及到财税体制改革，现尚未明确，不动产价值评估对此界定更 存在较大的困难，开征物业税的前期工作将异常繁重。本文拟从中国征收不动产税如何确定税基的构成，能够公 允反映不动产价值的评估方法的选择，由谁主导评估机构三个方面进行简述。 关键词：不动产税 税基 评估方法 评估机构 不动产税，在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“物业税”。但内容基本 一致：就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购 房者以后每年来缴。 在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发 阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收 取的房产税，税收管辖权归地方。分设土地税和房产税的原因，首先，二者的纳税人不同。土地纳税人是土地使 用者，房地产税的纳税人是房地产所有者，如果把二者合并征收物业税，纳税人必须既是土地使用者又是土地之 上的房地产所有者，土地使用者和房地产使用者为同一主体，这样对其课征物业税是合理的。而现实的情况是， 土地使用者和房地产使用权往往为不同主体，这样分别对其课税，否则让土地使用者负担房地产税或者是房地产 者负担土地税是不合理的。其次，土地税与房地产税的课税目的不同，防止土地投机行为，对房地产课税，主要 是应能课税，调节收入分配。房地产价值决定税负高低，富者多缴税，穷者少缴或不缴税，维护社会公平。再次， 长期以来我国税制已经形成了土地税与房地产税分开征收的习惯。最后，从国外来看，也是将土地税与房地产税 分开征收的。 1、作为一个税种必然涉及征税范围、税率、减免等税基方面的界定。 现行涉及不动产方面的税费有土地出让金、企业所得税、个人所得税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加、 城镇土地使用税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税及物业维修基金等税费，不动产税这个框框如何界定 那些税费能装进并且对这些税种如何进行整合，都是必须及时解决的事。开征新的不动产综合税，扩大不动产税 的征收范围，扩大税基。根据地方的实际情况，中央授予其一定的灵活性，对规定的范围，其税收予以一定减免。 适当并充分维护低收入群体的权益。对中高收入者，要取消部分减免，提高不动产税税率，增加政府收入，为提 高政府公共服务水平提供重要的资金来源。要本着公平原则，通过减免、税率差异等办法，调节社会财富分配差 距。 1.1、税种设置。 首先，针对不动产的保有环节，把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一 的房地产税。 其次，在不动产的取得(开发)环节方面，取消土地增值税和耕地占有税。 土地增值税主要政策目标是抑制房地产投机，但是由于税率设置偏高，实际征收情况是非常不理想的。各个地方 少征、免征的现象非常普遍。 土地出让，招标、挂牌、拍卖的推广，土地增值的空间将被大大压缩。从征收效果和征管成本的角度出发建议应 当取消土地增值税。 耕地占用税主要目标是保护耕地，但实际上与土地出让金存在重复，耕地占用税所起的作用非常有限。 还有，在不动产的流转(交易)环节，现在存在契税，这是一个相对独立，自成体系的税种。因此，以不做变动为 宜。 但是，在这个环节同时还存在印花税，这个印花税跟契税是明显冲突的，这个应当在国家总体税制改革当中解决。 拟议开征的遗产税和赠与税，这也将成为不动产税制的重要组成部分。 遗产税和赠与税一般根据资产价值征收，实行累进税率，而且是采用超额累进税率，以体现量能纳税，区别 对待的原则，达到调节社会成员财富分配的目的。 在税率的级次上，一般都设置多个级次，如美国现行的遗产税税率多达 18 个级次，德国现行的遗产税税率有 7 个 级次，日本现行的遗产税税率有 13 个级次，韩国现行的遗产税税率有 5 个级次，我国台湾省现行的遗产税税率有 18 个级次，由此，遗产税的税率通常要比个人所得税等税种的税率复杂得多。 1.2、不动产税税率设定 税率范围可设定在 0.3-3%之间。 鉴于我国地区之间经济发展极不平衡，物业税不宜采用全国统一的比例税率，而应规定一个幅度税率，如 0.3%3%， 各地可以根据各自的经济发展情况，收入水平和应税房地产的位置和用途具体规定决定起征点、本地区的适用的 税率。可以采取个人所得税的方式，可以设置为累进税率，房屋价值越高，其征收比例越高，税收也就越多。有 的专家认为，定一个平均税率比较有操作性，面积大的征税多；自然也就形成了累进。首先确定一个起征点，采 取两级或三级超额累进税率。 对新、老房地产和住宿用房、非住宅用房可以区别制定物业税征收税率。“老房”指目前已将土地出让金一 次性缴清的房地产，而“新房”则指改革时尚未一次性缴纳土地出让金的房地产，因此对老房、新房一视同仁， 从改革时刻起开征同比例物业税并不合理。因此有人提出“老房老办法，新房新办法区别对待的解决方法。 本文基本同意这种方法，主张在一定时期内对老房征收 0。5%较低比例的物业税，逐步和新房并轨。对老房征收 1%的 物业税的原因在于，首先，过去的土地基本上都是以划拨或者协议转让的方式出让的，基本上不存在“招拍挂” 方法出让的，土地出让金被严重低估，因此实际上大部分现有住房还需缴纳这个差额。其次，如上所述，未来每 年征收的既包括年租，也包括房产税。即使地租无须缴纳，但是房产税并不能一并免除。住宿用房、非住宅用房 可以区别制定物非曲直业税征收税率。住宿用房税率 0。5%，非住宅用房税率 1%。 用税收形式取代土地出让金，还要设置固定的定额土地出让税或有弹性的土地出让税，在土地一次出让时征 收。 同时，此税率对于不同用途的房地产都是适用相同的，其中包括工商企业的不动产税。因为，目前工商企业需要 缴纳较高的营业税、企业所得税以及增值税的情况下，再让其负担高于住宅税率的房地产税有失公平。 1.3、征税范围。实行征税对象一体化。将城市和农村房地产作为统一客体设计税种，包括农村在内的所有房屋。 物业税的出台应当合并城市房地产税、房产税和城镇土地使用税，建立统一的物业税；恢复对城镇居民自有自用 住房征税，将物业税的征收范围扩大到农村；在推进物业税改革的同时，对房产不分房产权利人的国籍，不分地 域，统一征收物业税。 按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则，对于六类不动产对象给予是否征收的判断： 、国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。 “这主要从效率原则出发来考虑的。”国研中心专家王晓明解释。他认为，对政府机关，各级政府不动产征税， 征税的对象和支出对象是同一主体，开征不动产税不能增加不动产税净收入，只是增加了额外的评估和管理成本， “就是俗话所说的左手倒右手。” 、宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产 免税。 原因是这些机构的不动产没有明确的受益个体，或者说受益人主要是公众，应该受到社会政策的鼓励。但课题组 强调，在宗庙寺庙、公园、博物馆等地设立的经营型不动产不应该列入不动产税的减免范围。 、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。 “使城市基础设施运行效率更好。”王晓明分析原因时称。 、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。营利性的工商企业法人所拥有的不动产，税负能力 较强，拥有不动产权明晰，适合作为不动产税的征税对象。 、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。目前阶段对于农业用地和农民自住用房，暂免征收不动产税，符 合我国的国情。但是，从长远来看，我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。 、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。 有关专家认为，从我国的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，既不是投机，也不是投资的目的，而是基本 生活住房，就是将城镇居民住房纳入不动产税，会加重普通人生活负担。 对此，部分专家学者具体设想是，允许一个家庭中每人有 20 到 30 平米的免税住宅面积，或者是允许居民住房在 价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存 权利。 相对部分专家对不动产税征收对象的全面设定和思考，贾康则认为当前切入点的选择更重要。 他认为，开征不动 产税应首先在出租房、易掌握信息的别墅和高档公寓入手，“可使不动产税改革平稳进行。” 2、不动产课税估价特点和评估方法 中华人民共和国建设部制定的行业标准房地产估价规范（GB/T50291-1999，1999 年 6 月 1 日开始执行）中的 第 6.6 节“房地产课税估价”: 6.6.1 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务； 6.6.2 有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行； 6.6.3 房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。 根据房地产估价规范对课税估价的界定依据，从以下几个方面阐述不动产评估的特点和方法的选用。 2.1 评估数量（额）巨大 为税收目的之不动产估价是一种政府行为，需要根据一国的税制对该国全部不动产进行评估，数量非常巨大，可 以称得上是“海量评估”-Mass Appraisal。 2.2 空间分布 不动产课税估价则具有普遍性特点，在空间分布上表现为覆盖性特点。原则上课税评估要覆盖整个建成区。 2.3 估价时点 不动产课税估价的估价时点在一定范围内是统一的，即决定征税的基准年或者基准日期，例如年初（某一年的 1 月 1 日）。德国规定评估结果的基准日是年度开始日，即一年的 1 月 1 日。 2.4 评估的周期性 不动产课税估价从本质上讲是一种重复性估价活动，根据经济发展和价格变动表现为一定的周期性。当市场价格 变化较明显时，就需要重新评估。如果价格稳定，估价周期可以适当延长，例如德国规定课税估价的周期为六年。 2.5 委托方的单一性 不动产课税估价的委托方原则上只有政府作为单一委托方，在实践上表现为地方税务部门作为国家代表履行委托 方义务。 2.6 评估参数选取标准 不动产课税估价的收益法应用的是年毛收益作为收益价值估算的出发点。根据我国估价特点运营成本不仅包括管 理成本、保险费和维修费，还包含房产税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加。不动产课税估价不可能在 课税之前就知道上述几种税费，因此只能运用来自不动产的毛收益作为评估参数。 采用成本法进行课税评估时选用的参数选取标准，如课税评估采用线性折旧模型；将折旧额限定在一定范围内 （一般不超过 70%），因为当不动产接近使用期限终了时，不动产的剩余价值较小，征收不动产税本身意义不大， 这不符合课税的目的；常利用价值系数（取值范围 50-85%）将成本价值调整到普通价值等。 2.7 三种主要的评估方法 (1)市场比较法 (2)成本法 (3)收益法 市场法，就是将待评估的房地产与市场上近期内已发生交易的类似房地产的成交价格进行比较，然后通过一定修 正来推断应税房地产价格的方法。市场法主要适用于对交易案例比较多的居住类房地产的评估。由于房地产市场 是典型的区域性市场，房地产价格受区位因素影响最大。市场法评税称为“房地产区位基准价格系数修正法” 。 这种方法既应用了市场法的原理，又相对简易、可行、实用、可推广，同时还便于实现计算机批量评税。 收益法，就是将待评估的房地产未来各期的纯收益（如租金收益、经营收益）通过适当的资本化率（也叫折现率， 一般为利息率一定风险率）折算到估价时点其市场价值的方法。收益法评估主要适用于商业类等有纯收益的房 地产的评估。 成本法用于技术评估的含义是：运用现实费用标准，参照历史成本，重新研制开发一项技术所需要的成本。因此， 该方法又称“重置成本法”。 成本法评估的结果通常为技术价格的下限（即最低价），与实际使用价格有很大差 异，应当根据使用时间和条件变化进行调整。 3、评估机构的设置 我国房地产评估分散在政府主管部门、投资信托公司、学术研究机构、会计师事务所、审计师事务所，甚至学术 团体办的咨询服务机构。目前我国有多个主管部门都涉及不动产领域的评估。比如，建设部的评估机构以房地产 评估为主，国土资源部的以土地评估为主，国资委的以资产评估为主。 对评估机构的设置，有三种观点：一种观点认为，应在税务机构内设置房地产评估管理机构。原因是对物业价值 的评主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以税务机关是理所当 然的物业评估的主管机关。这个管理模式的主要优点是权责清晰，评税与征税合一，行政效率较高。排除商业评 估机构的原因主要是因为不动产评估是一种政府行为，如果交给商业评估机构来做，很难避免私下交易。同时该 机构应该是政府部门的事业单位，其经费由财政全额拨付。另一种认为，应由房地产部门负责评估。主要优点有： 评估信息丰富充分。评估力量大，评估经验丰富。还有一种观点认为，评估应由中介机构来担负。可以有两种选 择，一是在国土资源和房地产管理机构内设置专门负责房地产评估的机构，二是在地方税务机关当中成立专门的 房地产评估机构。经过研究比较，有的认为放在房地产部门比较适宜。理由是物业税评估所需的土地、房屋登 记资料均在房屋国土部门，将评估机构设立在该部门，可以充分利用现有资料，有利于降低评估成本；另外，不 动产评估是一项专业性很强的工作，房屋国土管理部门在这一领域的技术基础要强于其他部门。 我认为可考虑由建设部、国土部、税务局三家联合，由税务机关核准一些具有有一定的技术力量、信誉纪录良好 的中介评估机构，采取委托评估的办法，利用房屋国土管理部门在这一领域的技术基础强于其他部门的优势。并 且可充分解决各部门对税收行政复议或申诉的衔接问题。 参考文献：