《房地产评估》

管理系 2011-2012 学年第 一 学期集中实践 专业班级： 姓 名： 指导教师： 课程名称：房地产评估 迟交作业惩罚措施 没有指导教师的允许迟交作业者，要受到相应的减分惩罚，迟交一天扣除该 次作业满分成绩的 10%，迟交 3 天以内扣除该次作业满分成绩的 20%，迟交四天 以上，扣除该次作业满分成 绩的 30%60%，包含周末。 抄袭 作业雷同的，或存在其他明显抄袭现象的， 视情节轻重减分惩罚，减分 额度 不应低于该次作业满分成绩的 30%。 我知道上述要求，为此，我声明我的作业是自己独立完成，是个人的学 习与 研究成果。 学生签名： 日期：2011 年 11 月 1 日 指导教师评语： 2 平时评定 成果评定 评分人签名： 年 月 日 总评 房地产评估课程设计指导书 估价项目名称：吉林省长春振宇机电成套厂子厂区转让价格评估 委托方：吉林省长春振宇机电成套厂 估价方：长春建筑学院房地产估价事务所 估价人员： 估价作业日期：2011 年 10 月 30 估价报告编号：长建房估字（2011）第 1110022 号 长春建筑学院房地产评估设计 3 目录 一、致 委 托 方 函- 4 二、估 价 师 声 明- 5 三、估价的假设和限制条件- 6 四、估 价 结 果 报 - 7 （一） 委托方- 7 （二） 估价方- 7 （三） 估价对象- 7 （四） 估价目的- 8 （五） 估价时点- 8 （六） 价值定义- 8 （七） 估价依据- 9 （八） 估价原则- 10 （九） 估价方法- 10 （十） 估价结果- 10 （十一）估价人员- 11 （十二）估价作业日期- 11 （十三）估价报告应用的有效期- 11 五、估 价 技 术 报 告- 11 （一）个别因素分析- 11 （二）区域因素分析- 12 （三）市场背景分析- 12 （四）最高最佳使用原则- 13 （五）估价方法选用- 13 （六）估价测算过程- 13 （七）估价结果- 21 六、附件- 22 4 致委托人函 吉林省长春振宇机电成套厂： 受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产权的、位 于长春市火炬路的厂区工业用地土地使用权现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转 让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料 的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确 定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价 对象在估价时点 2011 年 10 月 29 日可能实现的市场价值为: 人民币 3457.62 万元。人民币 叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。 长春建筑学院房地产估价事务所 （盖章） 法定代表人签字（盖章）： 2011 年 10 月 29 日 长春建筑学院房地产评估设计 5 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏 见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论， 撰写本估价报告。 5.估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、 公正性承担责任，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露 及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估 价对象出现的问题进行调查的责任。 6.本报告仅为委托方以位于长春市高新区的厂区土地使用权进行转让，确定其现值提 供参考意见，不得作其他用途。 7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料 的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价 方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新 估价。 8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估 价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供， 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9. 本估价报告估价结果为估价对象于 2011 年 10 月 29 日之现值，随时间、市场行情 及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。 10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机 构所有。 11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告 未考虑政策风险。 12.根据长春市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。 13.参加本次估价的注册房地产估价师： 房地产估价师： 签名： 6 估价的假设和限制条件 （一）估价的假设条件 1.委托方合法取得土地，并支付有关税费，并以所确认的土地用途（工业用地）评估 估价对象的价值。 2.本报告以估价对象在估价时点（2011.10.29）处于委托方所提供的土地出让条件为 假设前提。 3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。 5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。 6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。 7假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。 8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能合法享用整 体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。 9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。 （二）估价的限制条件 1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价 价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。 2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗 力对估价结论的影响。 3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 长春建筑学院房地产评估设计 7 估 价 结 果 报 告 （一）委托方 单位名称: 吉林省长春振宇机电成套厂 注册地址: 长春市高新区 法定代表人: 贾彤 （二）估价方 单位名称: 长春建筑学院房地产估价事务所 注册地址: 长春市双阳区 法定代表人: 估价资质：建设部房地产价格评估壹级资质 联系人电话： （三）估价对象 1.权属状况 吉林省长春振宇机电成套厂。2000 年 1 月估价对象取得国有土地使用证 ，工业 用地土地面积为 79.35 亩，工业用地土地使用者为吉林省长春振宇机电成套厂。 名称：吉林省长春振宇机电成套厂厂区土地使用权； 2.查勘现状 坐落:长春高新区内,考察长春市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。 四至:根据国有土地使用证，东至星河街， 西至海外街，北至火炬路，南至蔚山 路。 土地面积及使用年限:该地块总面积为 79.35 亩,土地用途为工业用地,总容积率小于等 于 2.0。出让年限自 2000 年 1 月 1 日至 2049 年 12 月 30 日，截止估价试点 2011 年 10 月 29 日，尚余 38.5 年； 8 建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息 如表 1 所示： 车间厂房相关信息 表 1： 层数及层高 3 层，室内层高均约为 4.0 米 建筑结构 钢筋混凝土框架结构 建成年份 2000 年 建筑面积 1587.07 平方米 用地面积 2875.69 平方米 外墙装饰 白色玻璃马赛克外部 装修 门窗 铝合金窗 楼地面 局部铺花岗岩石板，生产区域 均为防硫酸地坪 内部 装修 天花板 矿棉板吊顶 通风采光条件 良好 使用功能 生产车间及配套管理用房 其他条件 车间内部安装有一部运货电梯，水电设施 齐全，保养良好，成新率较高 产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地 通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有国有土地使用证 。 3.周边环境 估价对象位于长春市高新区，向北距离火炬路约 100 米，东临星河街。估价对象所在区域 为长春南部不繁华地段。估价对象附近有海外制药，鸿达集团，吉林省佳工技工 。估价对 象周边有 222,13 路等多条公交线路经过，南侧的经蔚山路为长春市交通路网主干道。 （四）估价目的 本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作 其他用途。 （五）估价时点 本报告的估价时点为 2011 年 10 月 29 日。 （六）价值定义 此次评估的价格是评估对象在 2011 年 10 月 29 日满足评估设定及限制条件及以下限制 长春建筑学院房地产评估设计 9 条件在完全公开市场下的价值。 根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本 估价报告中的估价结果是指吉林省长春振宇机电成套厂厂区工业用地土地使用权满足合法 原则下的土地使用权熟地现值.根据委托方提供的资料,厂区的宗地面积为 79.35 亩,其中车 间厂房的建筑面积为 1587.07 平方米,土地面积 2875.69 平方米.本报告设定估价对象在合 法前提下, 宗地面积为 79.35 亩,其中车间厂房的建筑面积为 1587.07 平方米,土地面积 2875.69 平方米。基础设施开发程度设定为“五通一平”, 总容积率小于等于 2.0,用途为 工业用地。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为熟地在公开 市场上于估价时点最可能形成的价格。 （七）估价依据 1.国家及长春市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件 (1)中华人民共和国土地管理法 (2)中华人民共和国房地产管理法 (3)中华人民共和国土地管理法实施条例 (4)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (5)吉林省人民政府和吉林省国土管理局颁发的有关文件 (6)长春市人民政府和长春市国土管理局颁发的有关文件 (7)国家土地管理局颁发的城镇土地估价规程 （试行） (8)国家土地管理局颁发的关于印发土地估价报告规范格式（1996）的通知 (9) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书 2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料 (1)长春市国有土地使用权出让合同 (2)国有土地使用证 (3)委托方企业法人营业执照副本； (4)委托方提供的其他相关资料。 10 3.估价人员实地查勘所获取的资料 4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料 (八) 估价原则 我们在估价时遵循了以下原则： 公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的 价格。 合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。 最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。 替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。 (九)估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对 象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法。 市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交 易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别 因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。 成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润 和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法 房地产在估价时点的积算价格房地产 在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本建筑改良物在估价时点的 减价修正额（累计折旧） 对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格. (十) 估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价 方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格 因素进行分析，确定估价对象于估价时点 2011 年 10 月 29 日可能实现的市场价值为: 3457.62 万元,大写金额: 人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每 长春建筑学院房地产评估设计 11 亩。 (十一)估价人员 估价人员：魏梓伦 李宏岩 邢跃跃 金炫何 (十二)估价作业日期 2011 年 10 月 20 日至 2011 年 10 月 30 日。 (十三)估价报告应用的有效期 估价报告应用的有效期自 2011 年 10 月 29 日起原则上为一年。本估价报告出具之日起 至 2012 年 10 月 29 日止。但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年，如 果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。 估 价 技 术 报 告 (一)个别因素分析 吉林省长春振宇机电成套厂厂区坐落于长春市高新区内,考察长春市地价区类划分，估 价对象用地属于五类地价区。 四至: 根据国有土地使用证，东至星河街， 西至海外街，北至火炬路，南至蔚 山路 土地面积及使用年限:该地块总面积为 79.35 亩,土地用途为工业用地,总容积率小于等 于 2.0。出让年限自 2000 年 1 月 1 日至 2049 年 12 月 30 日，截止 2011 年 10 月 29 日，尚 余 38.5 年； 建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息 如 2 表所示： 12 车间厂房相关信息表 表 2： 层数及层高 3 层，室内层高均约为 4.0 米 建筑结构 钢筋混凝土框架结构 建成年份 2001 年 建筑面积 1587.07 平方米 用地面积 2875.69 平方米 外墙装饰 白色玻璃马赛克外部 装修 门窗 铝合金窗 楼地面 局部铺花岗岩石板，生产区域 均为防硫酸地坪 内部 装修 天花板 矿棉板吊顶 通风采光条件 良好 使用功能 生产车间及配套管理用房 其他条件 车间内部安装有一部运货电梯， 水电设施齐全，保养良好， 成新率较高 产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平: 即宗地 通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有国有土地使用证 。 (二)区域因素分析 估价对象位于长春市高新区，向北距离火炬路约 100 米，东临星河街。估价对象所在 区域为长春南部不繁华地段。估价对象附近有海外制药，鸿达集团，吉林省佳工技工 。估 价对象周边有 222,13 路等多条公交线路经过，南侧的经蔚山路为长春市交通路网主干道。 (三)市场背景分析 随着 2010 年振兴东北老基地政策的实施, 吉林长春市各个发展区域的交通条件得到了 极大的改善，基础设施也得到了极大的完善。该评估地块的交通条件非常便利，周围的基 础设施也比较完善。 长春建筑学院房地产评估设计 13 (四)最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律 上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使 用，本估价对象位于长春西产业带,东临花莲路,北火炬路。根据委托方提供的资料及估价 对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为工业用途开发建设最为有 效。 (五)估价方法选用 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对 象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法. 市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交 易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别 因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值. 成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润 和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。 房地产在估价时点的积算价格房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点 的重新开发成本建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧） 对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。 (六)估价测算过程 1.市场比较法 具体估价思路为:选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易 情况,时间因素,区域因素,个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,并进而 确定其熟地现值。可比案例的选取可遵循如下原则: a.与估价对象土地的用途相同； b.与估价对象土地处于同一供求圈； c.与估价对象土地价格类型相同； d.与估价对象土地估价时点接近； e.可比案例均为正常交易,即在公开市场,信息通畅,交易双方平等自愿,五利害关系的 情况下的交易。 14 (1)选取比较实例 根据替代原则,调查长春市同类地区土地市场交易的情况,结合我所收集的地价资料,选 取以下 A（表 3）B（表 4）C（表 5）三个实例: 实例 A： 表 3 地块编号 54-83-4 地块位置 高新区隆北路南 土地 用途 工业用地 土地面积(公 顷) 6.6833 出让年限 50 年 成交 价(万 元) 3420 成交日期 2011 年 10 月 受让单位 长春高榕生物科技有限公司 实例 B: 表 4 地块编号 61-112-12 地块位置 高新区丙二十六街 以西 土地 用途 工业用地 土地面积(公 顷) 15.9304 出让年限 50 年 成交 价(万 元) 8130 成交日期 2011 年 10 月 受让单位 中科英华高科技有限公司 实例 C: 表 5 地块编号 61-143-11 地块位置 高新北区乙一路以 南 土地 用途 工业用地 土地面积(公 顷) 4.8025 出让年限 50 年 成交 价(万 元) 5050 成交日期 2011 年 10 月 受让单位 长春市宝威电子产品有限公司 已知土地成交实例： 长春建筑学院房地产评估设计 15 表 6 估价对象 实 例 A 实 例 B 实 例 C 单位 经高新区* 地块 长春高榕生物 科技有限公司 中科英华高 科技有限公 司 长春市宝威电子 产品有限公司 交易日期 2011 年 10 月 2011 年 10 月 2011 年 10 月 交易情况 正常 正常 正常 土地剩余 使用年限 385 年 50 年 50 年 50 年 土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 面 积 2875.69 66 833 159304 48025 建筑容积 率 2.0 2.0 2.0 2.0 交易价格 32.33 万元 /亩 34.04 万元 / 亩 70.12 万元/亩 (2)比较因素条件说明 将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表 7。 表 7 因素条件说明表 16 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 交易地价 （万元/亩） 待估 32.33 34.04 70.12 交易情况 正常 正常 正常 正常 估价时点 2011.6 2011.6 2011.6 2011.6 基础设施状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 位置 高新区火炬路 高新区隆北路 南 高新区丙二十 六街以西 高新北区乙一 路以南 距市中心距离 约 18 公里 约 23 公里 约 23 公里 约 10 公里 交通设施状况 较优 一般 一般 优 区 域 因 素 商服繁华程度 不繁华 很不繁华 很不繁华 不繁华 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 建筑容积率 小于等于 2.0 小于等于 2.0 小于等于 2.0 小于等于 2.0 土地用途 工业 工业 工业 工业 土地级别 五类 五类 五类 五类 土地面积 2875.69m2 66 833m2 159304m2 48025m2 个 别 因 素 使用年限 38.5 年 50 年 50 年 50 年 (3)比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见表 8 表二 8 比较因素条件指数表 长春建筑学院房地产评估设计 17 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况 100 100 100 100 估价时点 100 100 100 100 基础设施状况 100 90 90 110 位置 100 92 92 110 距市中心距离 100 90 90 105 交通设施状况 100 90 90 105 区 域 因 素 商服繁华程度 100 90 90 105 建筑容积率 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 个 别 因 素 使用年限 100 125 125 125 表 9 因素比较修正系数表 18 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 交易地价 （万元/亩） 待估 32.33 34.04 70.12 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施状况 100/100 100/90 100/90 100/110 位置 100/100 100/92 100/92 100/110 距市中心距离 100/100 100/90 100/90 100/105 交通设施状况 100/100 100/90 100/90 100/105 区 域 因 素 商服繁华程度 100/100 100/90 100/90 100/105 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 建筑容积率 100/100 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 使用年限 100/100 100/125 100/125 100/125 比准熟地价 （万元/亩） 42.85 45.10 40.05 比准熟地价格：实例 A 32.33100/90100/92100/90100/90100/90100/125=42.85 万元/亩 实例 B 34.04100/90100/92100/90100/90100/90100/125=45.10 万元/亩 实例 C 70.12100/110100/110100/105100/105100/105100/125=40.05 万元/ 亩 经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让 年限下的熟地价,为 42.67 万元/亩,则估价对象现值为: 42.67 万元/亩79.35 亩 3385.86 万元 长春建筑学院房地产评估设计 19 2.成本法 成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润 和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。 估价对象价格土地在估价时点的市场价格建筑物现值 (1)土地在估价时点的市场价格 1)取得土地费用 土地毛地价测算 估价对象位于长春市宽城区，根据委托方提供的长春市土地使用权出让合同及委 托方的介绍，估价对象为工业用途，工业用途用地毛地价为 350 元/m 2 。 土地开发及其他费用 估价对象位于长春市宽城区，调查估价对象附近土地开发费用情 况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为 150 元/m 2。 土地取得费用 土地取得费用土地毛地价土地开发及其他费用 350 元/m 2150 元/m 2 500 元/m 2 2）利息 假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，一年 期贷款利率为 6%，计算中只计单利，则： 利息500 元/m 26%130 元/m 2 3）利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润 10，则： 利润500 元/m 210% 50 元/m 2 4）管理费 按土地取得费的 2.5计算，则： 管理费500 元/m 22.5%12.5 元/m 2 5）税费 各项费用之和的 5.5%，则： 税费(500+30+50+12.5) 5.5% 32.59 元/m 2 6）土地在估价时点的市场价格 土地取得费用利息利润管理费税费 500+30+50+12.5+32.59 20 625.09 元/m 2 土地价格625.09 元/m 2（79.35667）m 2 3308.38 万元 (2)建造建筑物费用及正常利税 1）房屋建造成本 建安工程造价 确定建安工程造价为 1000 元/m 2。 建材行业统筹基金 取建安费用的 1%，则： 建材行业统筹基金1000 元/m 21%10 元/m 2 不可预见费 取建安费用的 5%，则： 不可预见费1000 元/m 25%50 元/m 2 红线内市政费 取建安费用的 10%，则： 红线内市政费1000 元/m 210%100 元/m 2 其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等， 合计其他费用单价为 110 元/m 2 房屋建造成本合计 1270 元/m 2 2）利息 估价对象建设周期为一年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，一年期利 率为 6%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则： 利息1270 元/m 26%1/238.1 元 3）管理费 按房屋建造总成本的 2.5%计算，则： 管理费1270 元/m 22.5%31.75 元/m 2 4）利润 按开发商利润为 10%计算，则： 1270 元/m 210%127 元/m 2 5）税费 同土地部分的计算说明，按上述 1、2、3、4 各项之和的 5.5计算，则： 税费(1270+38.1+31.75+127) 5.5 长春建筑学院房地产评估设计 21 80.68 元/m 2 6）房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为