“房子不是炒的”,这句话确立了明年房价的基本走势

“房 子 不 是 炒 的 ”， 这 句 话 确 立 了 明 年 房 价 的 基 本 走 势 2016 年 12 月 21 “房子是用来住的，不是用来炒的”，这是今年中央经济工作会议最受人关注的一句 话，也是理解和预测明年房地产基本走势的最关键之语。 “房子是给人住的”，这句话最早是今年 5 月 9 日，著名的“权威人士”在谈及中国 经济大势的时候首先提到的。当时的原话是这样的：“房子是给人住的，这个定位不能偏 离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、 地方为主体的差别化调控政策。” “权威人士”关于房地产的谈话，有两点针对性非常强： 第一，房子应该回归居住的基本功能，房地产应该回归其基本定位，而不应该仅仅作 为稳增长的工具； 第二，当时房地产市场过热的势头已经凸显，一线的上海、二线的南京、苏州、厦门 等出现了诸多加杠杆推动房价上涨的现象，所以“权威人士”提出不能通过“加杠杆”去 库存。 而在经历一年的非理性上涨之后，中国当前地产市场的泡沫风险已经非常明显，土地 市场和房地产市场的加杠杆行为之严重，令人担心房地产会否重蹈 2015 年股市的覆辙。在 经过“9.30”一系列调控措施之后，今年的中央经济工作会议，对房地产市场健康稳定发 展的重视可谓空前。 近年来的中央经济工作会议，谈及房地产，很少在会议通稿中用如此巨大的篇幅。这 一方面说明了房地产健康发展对于中国经济稳定的重要性，另一方面，也说明目前的房地 产市场过热和非理性的预期仍然没有改变。通过充足的篇幅，把意图和道理都彻底讲透， 给 2017 年房地产市场一个明确的预期。 那么，究竟如何看待中央经济工作会议对 2017 年房地产市场走势的影响？ 首先，我认为，很多人对“房子是给人住的，不是炒的”这句话，透露出来的管理层 的意图，以及明年房地产政策的基本要点出现了比较严重的误读。很多人将这句话理解为 高层明年对房地产市场仍然会持高压态势，因此将 2017 年的房地产政策理解为“严厉”之 列。 这种理解，一方面不符合明年中国经济的基本现实，也不符合房地产市场的基本面。 笔者认为，理解明年房地产政策的关键是应该站在“稳中有进”这个经济工作总基调 的基础上。会议公报里一再强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好 经济工作的方法论，明年贯彻好这个总基调具有特别重要的意义。稳是主基调，稳是大局， 在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋发有为。 这句话对房地产市场是完全适用的。 所以在“促进房地产市场平稳健康发展”部分，强调要“综合运用金融、土地、财税、 投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既 抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”我认为，这里所谓“防止大起大落”，在 2017 年主要指要防止“大落”，防止市场在非理性上涨之后的过度回调。 所以，明年房地产市场的政策目标只有一个字，就是“稳”，暴涨和暴跌都是政策不 愿意看到的。 其次，“房子不是炒的”这句话，基本确立了明年房地产政策的基本方向，就是，坚 决的抑制投资投机需求。应该说，2016 年房地产市场，投资投机因素对市场起到了推波助 澜作用，导致市场出现恐慌性的上涨。 抑制投资投机的政策主要提到两大政策：第一是信贷政策，提出要在宏观上管住货币， 微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房；第二是土地政策， 提出要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责 任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低 效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。 这两个政策，就抑制投资投机而言，信贷政策可能更加立竿见影。比如，可以全国性 的提高二套房的首付比例，可以全国性的禁止给第三套房贷款。但土地政策执行起来不容 易。 特别是今年，土地市场的恐慌某种程度上就是由地方政府人为“囤地”制造短缺造成 的。今年可以肯定，北京、上海 1000%完成不了供地计划，如果没有一套惩治机制，大城 市土地供应如何保障，扭转预期，真的可能成为白条。 就此而言，“房子不是炒的”这句话其实在政策层面容易贯彻，但“房子是用来住的” 这句话要真正落实，真正需要包括土地、户籍、金融、税收、投资等一系列的长效机制的 设计。比较遗憾地是，政策没有提到税收政策的调整。笔者认为，为了抑制投资投机，印 花税，以及增值税（即以前的营业税）政策是可以用的。 第三，在这样的政策框架下，房价究竟会怎么走。 我在之前的文章中其实一再强调，不管今年是否出台诸如“9.30”之类的政策，2017 年中国房地产市场的转折点都会到来。这和房地产市场 20 年的周期是吻合的，也和中国房 地产市场的基本面、房价的现状、货币政策未来的空间是吻合的。 今天中国的房地产市场和过去比，有四个大的历史性的不同：一是供需基本平衡，中 国其实已经不缺房子了，个别城市显得缺，也是因为人为造成的，通过制度的改变，是可 以解决的；二是价格已经很高，当然，也许可能更高，但从概率上讲，很多城市的价格已 经高估，存在回调的可能；三，未来的住房需求没有想象的那么大，每年 1500 万人进城， 不等于需要 1500 万的新增需求，我的估算，到了 2017 年，二线城市会出现过剩；四，最 关键的，人口转折点在出现。 所以，对于本次调控，开发商、购房者、房产的持有者，都需要一份新的警惕，而不 是根据过去的历史经验来决定做或者不做什么。我认为，中国房地产市场的转折点其实早 已经到来，我们对此不能执迷不悟。 特别是，笔者今年一直强调两个重大事件对中国房地产市场的影响：一是美国的强势 美元政策导致的全球流动性转折点的到来，意味着全球宽松政策已经走到了极致，中国货 币供应的中枢也面临从高速进入正常速度的转变，货币增速的下滑，对房地产的影响很大； 其次，人民币的贬值和资本流出，一定引发对中国房价的重新估值，以人民币计价的资产 价格的调整是大概率。对这两点要有充分高度的警惕。 鉴于以前在很多文章中对这些事件与房价之间的逻辑有多次阐述，不再赘述。最后可 以总结几点： 第一，2017 年中国房地产的基本政策目标是“稳定”，房地产不能大起大落，不能出 问题，这是底线。这决定了政策要在抑泡沫和防止价格大幅度下滑之间寻找平衡，考验政 策智慧； 第二，“大涨和大跌”都不是政策的基本选项，明年政策的基本目标是在抑制投机， 打压杠杆的同时，稳定价格，可以微涨和微跌，但绝不能大涨和大跌。这意味着，明年房 地产投资的收益和今年将不能同日而语。一些炒作过头的城市，房价的回调是大概率。投 资和居住需求，起码都不着急在一季度出手买房； 第三，长效机制是中国房地产市场健康发展的前提和基础，是到了必须建立长效机制， 没有任何退路的时候。然而，由于过去多年在制度建设方面欠账太多，长效机制的建设很 长时间。目前为止，连框架性的顶层设计的体系都没有。所以不要将房价短期的稳定寄托 在长效机制上。比如，在“去库存”部分，会议公报提到“要把去库存和促进人口城镇化 结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医 疗等公共服务水平，增