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保利财务分析报告 一、分析目的 随着我国证券市场区域规范和投资者的成熟，理性投 资将取代庄家操作的国度投机行为，而理性投资则离不开 良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。作为一名 投资者在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财 务指标，如：盈利能力指标、经营效率指标、偿债能力指 标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公 司的整体状况，为投资决策提供科学依据。接下来我将分 析保利地产 XX 年的财务状况。 二、公司简介 保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股 的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运 作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州。 XX 年 7 月 31 日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成 为在股权分置改革后，重启 IPO 市场的首批上市的第一家 房地产企业。 根据保利地产 XX 年半年报：“公司总资产亿元，净资 产亿元，归属上市公司股东的净资产亿元。 ” 三、偿债能力分析 1. 流动比率 XX 年企业的流动比率较 XX 年度上升，一般认为比率为 2 较为适宜，XX 年保利地产流动比率约为，在整个行业平 均值之上，算较强。 公司流动比率越高，表明企业短期偿 债能力越强，但是如果流动比率过高则表明企业流动资产 占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的 获利能力。 2. 速动比率 本期公司速动比率为%，较上年有所降低，一般人物速 动比率为 1 时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动 用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债 的能力较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置， 影响企业的盈利能力。 3. 现金比率 本期现金比率从%降低到%左右。企业现金比率越高， 表明短期偿债风险小，表明企业的直接偿付能力越强，信 用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产， 现金比率过高会影响企业的盈利能力。 4. 资产负债率 XX 年度资产负债较 XX 年度略微下降，资产负债在 40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保 障。 5. 产权比率 产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企 业偿还长期债务能力越弱。 总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降， 长期偿债能力下降，应将进一步改善负债结构。 四、盈利能力分析 1. 销售利润率 XX 年度的销售利润率较 XX 年度有所下降，但是 XX 年 总营业收入高于 XX 年度。销售额高而销售成本低，则销售 利润率高，繁殖则销售额低而销售成本高，则销售利润率 低。表明 XX 年度销售成本高于 XX 年度。 2. 成本费用利 润率 该指标表明企业耗用所取得的经营效果。该指标越高 利润越大，反映企业的经济效益越好。本期成本费用利润 率低于上年度，表明本年度的经济效益低于上年度。 3. 净资产收益率 本年度净资产收益率高于 XX 年度，该指标表明股东权 益的收益水平，指标越高，说明投资带来的收益越高，并 且该比率岁实践推移而增长。因而，该值合理。 4. 总资产报酬率 本期资产报酬率较 XX 年度略微下降，如果该指标越高， 表明资产利用效率越高，说明企业在增加收入、节约资金 使用等方面取得了良好的效果。 综合以上方面，虽然各项指标有所下降但都保持在较 高的水平上，表明保利地产依旧有较高的盈利能力。 五、运营能力分析 1. 应收账款周转率 应收账款周转率较 XX 年度下降，周转天数上升，说明 XX 年度资产流动性较 XX 年度弱，若果企业赊账有可能比现 金销售更有利，周转天数就不会越短越好。一般来说，企 业的应收账款周转率越高，说明企业催收账款的速度较快， 可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期 偿;2.流动资产周转率;XX 年度流动资产周转率与 XX 年度持 平，单;本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良 好，;总资产周转率与 XX 年度保持一致，周转天数比同;保 利地产 XX 年度的营运能力有很的提高，其应收;六、成长 能力分析;1.主营业务收入增长率;主营业务收入增长率可 以用来衡量公司的产品生命周期 可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期 偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的 不利影响。若企业应收账款周转率过低，则说明企业催收 账款的效率太低或信用政策十分宽松，会影响企业资金利 用率和资金的正常周转。 2. 流动资产周转率 XX 年度流动资产周转率与 XX 年度持平，单 XX 年度流 动资产周转天数较 XX 年度减少，说明企业的短期内营运能 力有所提高，企业的流动资产得到有效利用。 3. 存货周 转率 本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良好， 存货的周转天数下降，但是存货周转天数并不是越短越好， 存货过多会良妃资金，存货过少不能满足流转需要，企业 应在特定的经营条件下保持一个最佳的存货水平。 4. 总 资产周转率 总资产周转率与 XX 年度保持一致，周转天数比同期有 所减少，表明企业资产可供运营的机会越多，使用效率越 高。同时，总资产周转率的提高也与本年存货的有效管理 有必然关系，公司仍需关注存货的管理，做好资产的有效 利用。 保利地产 XX 年度的营运能力有很的提高，其应收账款、 总资产的营运能力都非常优秀。 六、成长能力分析 1. 主营业务收入增长率 主营业务收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周 期，若果该指标低于 5%，说明该公司的产品已进入谁退器， 炒吃市场份额以及很困难了。本期增长率低于 XX 年度，但 是还是保持着较高的增长率，属于稳定期。 2. 净利润增 长率 净利润增长率较 XX 年度有很大幅度的下滑，说明本年 度净利润未有很大的增长，盈利能力一般， 3. 净资产增 长率 净资产增长率反映了企业资本规模的扩张速度，是衡 量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。本年度该指 标依旧低于当年度的指标额，在企业经营中， 净资产收益率越高代表了较强的生命力，如果在较高 的净资产收益率的情况下，又保持较好的净资产增长率， 则表明企业未来法发展更加强劲。 4. 总资产增长率 本期的总资产增长率较 XX 年度有所下降，总资产增长 率，是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反 映企业本期资产规模的增长情况，也是企业偿还债务的保 障。发展性高的企业一般能保持资产的稳定增长。 以上可知，保利地产 XX 年度成长能力弱于 XX 年度， 但其数据普遍高与行业平均水平，依旧具有较强的成长性。 七、其他方面的分析核心能力 动荡的环境，严格的调控，激励的竞争，多变的需求， 是得地产成为高风险行业。保证基业常青，地产企业必须 段创造出持续发展的能力核心竞争能力。地产行业特 征决定行业六大关键成功因素：战略远见、创新、资源整 合、市场研究、资金运营、品牌建设。 保利地产具有三大核心能力： 1) 战略预见能力：保 利地产抓住机会迅速扩张，02 年实行股份制改革后开 始战略转型，进而晋升为中国房地产品牌价值五强。 2) 资本实力雄厚：保利地产作为保利集团主要运作平 台，拥有保利集团的 强大资金实力为后盾，集团深厚的军方背景，是得政 府关系良好，能得到英航积极信贷支持。 3) 市场研究能力：保利地产进入超过全国 19 个城市， 辐射中、东部经济 发达区域，基本完成全国布局。因此，具有全国市场 调研能力，几十把握市场变化情况，熟悉各区域地产市场 特色，星辰个规模经济。 三大需要完善的能力：资源整合能力、创新能力(大部 分产品以模仿为主，不能因地制宜，没有自己的产品特色) 品牌建设能力(品牌形象模糊，需要拉近与客户之间的距离) 八、沃尔评分法 根据沃尔评分法得到的总分高于 100，说明保利公司本 年度财务状况良好。但是速动比率低于标准值，因此保利 公司在未来还需调整好负债结构，提高偿债能力。 九、分析结论 保利地产公司具有优秀的营运能力和较强的成长性， 房地产开发是资金密集型行业，保利地产在资金上，应要 充分运用财务杠杆，加快货币资金的流动性，积极寻找战 略合作机会，并进一步开拓融资渠道。 附注： 保利房地产(集团)股份有限公司 资产负债表 XX 年 12 月 31 日 一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况 (一)我国房地产行业发展的现状 20XX 年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限 购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式 抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房 贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面， 通过 6 次上调存款准备金率、3 次加息收 紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产 企业资金链，行业政策环境日趋严峻。 受政策调控影响，20XX 年房地产市场出现一定调整， 过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为亿 平方米和万亿元，同比保持小幅增长，但增速较 XX 年回落 超过 5 个百分点且呈逐季放缓趋势，其中 20XX 年四季度销 售面积同比下降近 7 个百分点。房价在市场持续调控的情 况下开始松动。20XX 年 12 月，全国 70 大中城市新建商品 住宅价格环比回落的城市由年初的 3 个增加至 52 个。在销 售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因 素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退， 全年土地购置面积同比增速大幅回落 23 个百分点至%。 随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现， 房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本 轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性 居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。 20XX 年末至 XX 年“两会”期间，政府进一步明确了房 地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为 XX 年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府 对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激 下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将 成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持 经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的 不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观 望和反复，这些因素都将导致 XX 年的房地产市场呈现波动 调整格局。 (二)保利地产的发展现状 报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握 市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主 的经营策略，取得了良好的经营业绩。 (1)以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步 增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达 78%，其中 144 平方米以下的普通住宅成交套数占比达 90%。公司产品 锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可， 全年实现销售签约金额亿元，同比增长%，销售签约面积达 万平方米，年销售去化率超 68%。 同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步 提升。20XX 年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元， 在成都、佛山、北京、上海、天津等 5 个城市的销售额均 超过 50 亿元;公司已进驻城市的市场占有率为%，其中当地 市场占有率进入前三名的城市达 15 个。 (2)降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深 入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将 管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在%和%的较低 水平;房地产结算收入亿元，同比增长%，结算毛利率%，同 比回升 个百分点;全年实现营业收入亿元，实现净利润亿元， 同比分别增长%和%。 (3)等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚 持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发 展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、 慈溪、德阳、通化等 6 个城市，新项目拓展 23 个，新增规 划容积率面积 933 万平方米，新增权益 容积率面积 677 万平方米，新拓展项目平均楼面地价 2582 元/平方米。 (4)资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完 成房地产直接投资 647 亿元，实现销售回笼 660 亿元，新 增借款 369 亿元，期末货币资金余额亿元，资金收支实现 良好平衡。报告期末，公司资产负债率为%，较 XX 年下降 了个百分点;期末负债总额亿元，其中预收账款亿元，扣除 预收账款后，其他负债占总资产的比例为%，较 XX 年降低 了个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有 息负债仅为亿元，占有息负债的%，财务稳健，短期偿债压 力较小。 (5)商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内， 公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物 业销售签约额逾 150 亿元;同时公司商业物业经营初具规模， 全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入 超 8 亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广 州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成 都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运 营，实际运营面积超 50 万平方米，为实现公司住宅开发与 商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。 (6)品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。20XX 年， 公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合 作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任， 赢得了社会的好评， “保利地产”品牌价值大幅提升至亿元， 较上年度增长%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公 司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、 投资价值 TOP10 第二名，荣获“20XX 中国主板上市公司最 佳董事会(50 强)”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。 (7)建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公 司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理 人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公 司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司 管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引 和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健 康发展。 二、保利地产的财务状况分析 偿债能力分析 从图和表中数据看出流动比率一直维持在 2 左右，是 比较合理的。 由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动 资产较少，从速动比例从 09 年的到 11 年 6 月的，说明企 业短期偿债能力在逐渐减弱。到 8 月又有所回升，说明企 业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的 大环境有关系的。 资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度 的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能 保证资金的安全性。 营运能力分析 存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生 产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能 力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越 高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转 额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找 出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平