id455-房地产业生态化及其在中国的实现

房地产业生态化及其在中国的实现 李德智 1，许智文 2，陈红霞 3，张晋波 1 （1. 东南大学建设与房地产系，江苏 南京 210096； 2. 香港理工大学建筑及房地产学系，红磡 香港； 3. 三江学院土木工程学院 江苏 南京 210012） 摘 要：在对房地产业生态化概念界定的基础上，从中国房地产业发展模式转型的必然选择、经济全球化和低碳 化对中国房地产业的客观要求、中国快速城市化阶段亟待解决的重要命题、中国房地产业回归理性的客观需要等 方面深入分析中国实现房地产业生态化的必要性，重点探究房地产企业生态化、房地产产品生态化、房地产市场 生态化、房地产业与国民经济协调发展等中国实现房地产业生态化的路径，并提出应建立健全相应的法律机制和 市场机制等保障机制。 关键词：可持续发展；房地产业；产业生态化；环境影响 Real Estate Industrial Ecologilization and its Realization in China Li Dezhi1，Eddie Chi-Man Hui 2，Chen Hongxia 3，Zhang Jinbo 1 （1. Department of Construction and Real Estate, Southeast University, Nanjing 210096, P. R. China; 2. Department of Building and Real Estate, The Hong Kong Polytechnic University, HungHom, Kowloon, Hong Kong; 3. College of Civil Engineering, San Jiang University, Nanjing 210012, P. R. China） Abstract: Based on the definition of real estate industrial ecologilization, the necessity of the realization of real estate industrial ecologilization in China is analyzed from four aspects, which include inevitable choice of the real estate industry development modes transition, the objective requirement of economic globalization and low-carbonization to the real estate industry, the essential topic in the process of quick urbanization, and the objective requirement of real estate industry during its process back to rationality. Then, four routes to realize real estate industrial ecologilization are proposed, which contain real estate corporation ecologilization, real estate product ecologilization, real estate market ecologilization, and the balanced development between real estate industry and national economy. In the end, relevant legal mechanism and market mechanism are suggested to be built and consummated to safeguard the realization of real estate industrial ecologilization in China. Key words: Sustainable Development; Real Estate Industry; industrial ecologilization; environmental influence 1 引言 20世纪60年代以来，人口爆炸、资源枯竭、环境 污染与破坏等全球性生态危机，尤其是近年来愈演愈 烈的全球气候变暖，迫使人类对传统的发展理念进行 反思，可持续发展从而被提到了前所未有的高度。20 世纪70年代末在西方发达国家诞生的“产业生态学 （Industrial Ecology）”（或被译作“工业生态学”）为 可持续发展的实现提供了一条可行的道路 1。在将该 学科引入中国的过程中，国内学者将“产业生态”这一 术语动词化，提出了“产业生态化”的概念 2。目前， 在发达国家，产业生态化已渐成潮流，其相关研究主 要集中在九个方面 3： 原料与能量流动； 物质减 量化； 技术变革和环境； 生命周期规划、设计、 评价； 面向环境设计； 延伸生产者的责任；生 态工业园；产品导向的环境政策； 生态效益（或 效率）。经过十多年的跟踪和学习，中国产业生态化 的相关研究和实践已取得了一定的进展，其相关研究 主要集中在六个方面 4： 国外文献的翻译及评述； 内涵及方法； 相关概念及其相互之间关系的梳理 和意义阐释；理论体系框架； 产业共生模式和机 理； 生态工业园区理论和方法。在这些研究中，国 内外学者对三次产业的生态化都有所涉猎，但重点是 传统工业文明下环境影响大的汽车、钢铁、水泥、造 纸等产业，而对于近年来发展迅速、生态环境影响巨 大的房地产业，主要集中在房地产产品生态化，即绿 色建筑（还有生态建筑、可持续建筑、健康建筑等称 谓，它们的核心理念基本一致）方面，在引导房地产 业健康发展时也或多或少采用了生态化的思想，但目 前鲜见房地产业生态化方面的系统研究 57。本文拟在 对房地产业生态化概念界定的基础上，探究中国实现 房地产业生态化的必要性、路径和保障机制，为中国 房地产业的可持续发展提供科学依据，也为房地产业 生态化相关后续研究打下坚实基础。 2 房地产业生态化的概念 自产业生态学诞生至今，有关产业生态学、产业 生态化等概念的界定一直是产业生态理论研究的重点 和热点之一 23。综合起来，目前对产业生态化的理解 和定义主要有三种角度 2：目的角度，如“产业生态 化，主要就是依据生态经济学原理，运用生态、经济 规律和系统工程的方法来经营和管理传统产业，以实 现其社会和经济效益最大、资源高效利用、生态环境 损害最小和废弃物多层次利用的目标” 8；过程角度， 如“产业生态化不仅强调生产过程即产中环节的生态化， 而且同时强调产前、产后环节的生态化，使生态化过 程向产前、产后延伸，从而达到从摇篮到坟墓的全过 程的资源循环利用，实现全程生态化” 9；系统角度， 如“产业生态化是依据生态经济学思想，结合产业经济 学和生态经济学研究工业文明发展过程中协调生态因 素与经济活动过程之间的关系，推动经济与生态之间 的可持续发展” ，“ 产业生态化的本质并不是单纯求得 生态环境保护，而是寻找经济发展与生态环境之间的 平衡” 10。 虽然上述定义由于侧重点不同而各有差异，但十 分相似，核心思想都是产业系统的生态化 2，意在模 仿自然生态系统来构造产业的生态系统，引导产业的 生态转型，使资源在产业系统内得到循环和集约利用， 减少废物排放，促进产业健康及与其周围环境的和谐 发展。这一思想也体现在国内外学者对采矿 11、钢铁 12、茶叶 13等产业生态化的概念界定中。 从产业生态学的基本理论出发，借鉴上述定义并 结合房地产业的特点，本文将房地产业生态化界定为： 以房地产业的可持续发展为导向，以环境友好和“低消 耗、高利用、再循环”为原则，以提供满足社会需求的 环境友好型房地产产品为手段，实现房地产业内部以 及房地产业与国民经济和自然环境共生进化的过程。 值得一提的是，“ 房地产业与自然环境的共存进化”主 要通过“提供满足社会需求的环境友好型房地产产品” 3 实现，后文不再赘述。 3 中国实现房地产业生态化的必要性 3.1 中国房地产业发展模式转型的必然选择 随着近年来中国宏观经济的持续高位增长和城镇 居民经济水平的不断提高，加之国家积极财政政策的 刺激，中国房地产业发展非常迅速，对社会和国民经 济发展也做出了卓越的贡献。但同时，中国房地产业 发展也存在诸多问题，包括房价上涨过快、住区阶层 化、房地产项目的生态负外部性（包括土地资源的大 量占用、对自然景观的破坏、玻璃幕墙的光污染、灰 尘、建筑垃圾和建筑能耗大等）、征地拆迁中的利益 冲突、房地产业的高比例财务杠杆、住房供应结构不 合理、住房保障制度不健全、地区间发展不均衡、房 地产市场秩序比较混乱、“房奴”和“ 租奴”的出现、房 地产投机活动活跃、房地产业过度膨胀导致的国民经 济结构不合理等 14。因此，中国房地产业发展模式亟 待转型，而前文界定的生态化无疑是其转型的必然选 择。 3.2 经济全球化和低碳化对中国房地产业的客 观要求 近年来，在世界经济增速放缓，甚至全球金融危 机的大背景下，中国经济一枝独秀，保持了8%左右的 年均增长速度，吸引国外大型房地产企业（包括房地 产开发、房地产投资信托、物业管理等各类公司）蜂 拥而至。他们不仅拥有雄厚的资金、技术、销售及物 业管理优势，而且在“绿色建筑”、“ 生态住宅”、“环保 建材”等方面拥有更丰富的实践经验。这使得整体实力 薄弱的中国本土房地产企业面临巨大的竞争压力，迫 使它们必须向生态化转型。此外，在全球气候变化的 大背景下，低碳经济被公认为改变世界经济的又一次 革命浪潮，也必将成为中国经济发展的重要战略选择。 根据中国能源消费结构统计，目前建筑能耗已占到中 国总能耗的27.5%，且预计其在 2020年将占到社会总能 耗的35%，成为用能第一领域。如果不采取强有力的 节能措施，中国未来的能源供应将不堪重负 15！因此 中国房地产业应是节能减排和低碳经济关注的重点之 一，应加速向生态化转型。 3.3 中国快速城市化阶段亟待解决的重要命题 改革开放30年来，中国城市化率从20%左右提高 到44. 9% ，到2020年还将提高到 50%左右 16，即中国 正处于快速城市化阶段。城市化对房地产业的影响主 要包括：城市化使得城市人口不断增加，需要更多 的住房以解决居住问题，需要更多的厂房、办公楼等 生产营业性用房以解决生产就业问题，需要更多的商 场、医院、学校甚至高尔夫球场等以解决生活问题； 城市化的加速发展，使得空气污染、固体废弃物污 染、水环境污染、资源短缺等问题加剧，超出城市环 境的自净化能力，使城市化陷入了空前的生态困境 16， 要求包括房地产业在内的所有产业活动都要探寻环境 友好型的发展道路。即近年来中国的快速城市化为房 地产业创造巨大发展机遇的同时，也向其提出发展模 式务必朝生态化方向转型的重要命题。 3.4 中国房地产业回归理性的客观需要 近年来，中国政府、房地产企业、消费者等房地 产业参与者都在逐渐向理性回归，产生了房地产业生 态化的客观需要，具体包括：在科学发展观与和谐 社会理论的指引下，中国政府非常重视环境友好型建 筑的推广，已经出台了中华人民共和国节约能源法 、民用建筑节能管理规定等法规文件，制定了 绿色建筑评价标准、环境标志产品技术要求 生态住宅（住区）等评估体系，实施了建筑节能 试点示范工程、商品住宅性能认定、全国绿色建筑创 新奖和全国绿色生态住宅示范项目等评选和认定活动， 在全国范围内大力推广以“四节一环保”为目标的“ 节能 省地型”住宅； 随着市场化的成熟，越来越多的房 地产企业意识到保护生态环境的社会责任以及生态房 地产的竞争优势，已开发出了少量针对小众市场的“绿 色写字楼”、“生态住宅” 等，部分房地产企业甚至自行 设立研究院或联合国内外生态研究机构探索环境友好 型房地产产品的设计、施工等问题；越来越多房地 产产品消费者的决策向理性回归，由注重房屋的硬件 设施转变为软件设施，加之全球气候变化、都市人对 “钢筋水泥森林” 的厌倦和逃避、节能环保理念的日益 深入人心等因素，消费者对环境友好型房地产产品的 需求日增。 4 中国实现房地产业生态化的路径 根据产业经济学对产业的经典定义可知，产业是 向社会提供同一类产品或服务的企业或个体的集合， 而产品或服务的提供是在市场中实现的，产业又是国 民经济的主要组成部分。因此，房地产业生态化需要 房地产企业生态化、房地产产品生态化、房地产市场 生态化以及房地产业与国民经济的协调发展，其实现 路径如图 1 所示。 房地产业生态化 房地产业与国民经济 协调发展 房地产企业生态化 房地产产品生态化 房地产市场生态化 房地产产品层次生态化 房地产产品过程生态化 图 1 中国实现房地产业生态化的路径 4.1 房地产企业生态化 鉴于企业在产业中的地位，房地产企业生态化无 疑是房地产业生态化的核心。房地产企业生态化实质 上是传统房地产企业向生态房地产企业的转化，其重 点和难点是房地产企业经营理念生态化，因为经营理 念决定了企业的发展目标和发展手段。中国传统意义 上的房地产企业往往将经济利益摆在第一位，弱化甚 至忽视社会利益和环境影响。即使是中国最成熟的房 地产企业之一的万科集团，在 2002 年于深圳著名的东 部“黄金海岸”开发万科的骄傲 ”万科 十七英里项 目时，几乎荡平了项目所在地牛角岭生长了千百年的 原始植被，而深圳市旅游发展的 2020 年远景规划中提 出“要在保护生态环境与旅游资源的前提下开发东部海 岸”，牛角岭正是这东部“ 黄金海岸” 的景色绝佳之处 17！ 随着万科集团社会责任意识的加强，它与世界首个“零 碳排放社区”的设计团队英国零碳中心和英国诺丁 汉大学等机构在 2005 年合作完成了 400 平方米的实验 楼“万科零宅” ，并于 2009 年与英国零碳中心签署 战略合作意向书，共同探索中国在建筑领域应对气候 变化的策略和技术，已迈出企业生态化的坚实步伐。 4.2 房地产产品生态化 房地产产品生态化是房地产业生态化的核心和落 脚点，其实现需要： （1）房地产产品层次生态化 它要求在房地产产品总量（如建筑面积）一定的 前提下，优化不同层次房地产产品的配比，处理好“新 旧”、“租售”、 “高、中、低”档，“大、中、小” 型房屋 的比例，满足不同层级住宅消费者的差异性需求，从 而减少空置和社会矛盾，节约社会资源，服务和谐社 会建设。 （2）房地产产品过程生态化 它站在全寿命周期角度，要求对房地产产品的选 址、设计、施工、销售、使用和拆除等环节都进行生 态化选择，以最小的全寿命周期环境影响实现房地产 5 产品的功能。具体而言：房地产产品的选址应符合 区域城市化进程的要求，避免抑或减少对项目所在地 原始生态系统的破坏，将生态补偿机制引入房地产项 目环境影响评价；房地产产品的设计应该追求与自 然环境的和谐统一，采用“整体设计”的思想集成生态 技术，通过充分考虑气候因素和场地因素、要求使用 本土材料、布置垂直绿化等手段，为后续阶段降低房 地产产品的环境影响打下坚实基础；房地产产品的 施工应全面贯彻设计要求，多采用无害化、可降解、 可再生、可循环的建筑材料，适当采用新技术和新材 料，努力改进施工工艺，选择合适的施工机械，提高 员工素质，切实践行节约能源和资源的环保理念； 房地产产品销售阶段应加强对环境友好型房地产产品 的宣传，改变公众对房地产产品“表面生态”的想法， 扩大环境友好型房地产产品的市场，以此拉动环境友 好型房地产产品的生产；房地产产品的使用过程中 要充分利用太阳能、风能和雨水等洁净能源和可再生 资源，形成节水、节电等环境友好型生活方式；房 地产产品的拆迁应改变传统的爆炸或全部推倒等方式， 循环利用建筑垃圾、渣土等拆迁副产品，甚至可以把 待拆除房地产产品可利用部分作为一个整体截取下来， 用在其他工程上，以节约社会资源和保护生态环境。 4.3 房地产市场生态化 房地产市场是一个由市场主体、市场客体、组织 形式等多种要素构成的系统，各要素之间相互联系、 相互作用。其中，房地产市场的主体即房地产市场的 参与者，主要包括开发商、政府机构、金融机构、建 筑承包商、房地产中介机构、物管公司、消费者等； 房地产市场客体是指房地产交易的对象，即作为商品 的房地产产品；房地产市场组织形式可分为“有形”的 区域房地产交易所和“无形” 的场外市场（如网络）两 种组织形式。房地产市场生态化即模仿自然生态系统， 构建生态化的房地产市场，充分发挥市场机制的调节 能力，促使房地产市场的各个参与者积极改善自己的 经营水平，淘汰不能真正为房地产市场提供相应房地 产产品的经营者。但是，目前中国房地产市场生态化 形势不容乐观，房地产企业数量多、规模小、素质良 莠不齐的问题十分严重，“优胜劣汰”的市场机制未能 完全发挥！以房地产开发企业为例，2008 年全国共有 87000 余家，但“中国房地产百强企业研究”发现，其中 百强企业的市场份额为 21.79%，综合实力前 10 强企 业的市场份额为 7.78%，即这些领先企业的平均市场 份额仅约为 0.22%和 0.78%，不足 1%；2008 年南京共 有 600 余家，其中一级资质企业仅占 6%左右，三级资 质企业则约占 50%。因此，应适当提高房地产企业门 槛，运用法律手段规范房地产市场参与者的交易行为， 运用市场手段激励房地产市场参与者提供满足市场需 求的房地产产品，建立健全“有形”和“ 无形”的房地产 市场，促进房地产市场生态化。 4.4 房地产业与国民经济协调发展 国民经济是一个现代国家范围内各社会生产部门、 流通部门和其他经济部门所构成的互相联系的总体， 房地产业与采掘业、制造业、建筑业等都是其组成部 分。随着近年来中国房地产业的蓬勃发展，其增加值 已约占中国 GDP 的 5%，成为国民经济运行的重要支 柱产业之一。特别是在全球金融危机影响延续、出口 遇阻和扩大消费型内需任务艰巨的情况下，房地产业 作为新的经济增长点和消费热点，其发展是必须的， 因为房地产业是国民经济的主导型产业，具有前向推 动、后向拉动和侧向关联的作用，可带动钢铁、玻璃、 水泥等上下游 60 多个产业的发展，从而推动国民经济 增长！但是，国民经济对房地产业的过分倚重和房地 产业的过快发展，将给自然环境制造更大的压力，使 国民经济内部存在产业与产业之间结构不合理的问题， 影响国民经济的可持续发展，也在一定程度上制约了 对房地产业宏观调控的力度，放纵了房价的快速上涨， 进而加剧了许多社会矛盾。因此，应将房地产领域的 部分资源转移至国民经济其他产业部门，适当控制房 地产业发展速度，促进房地产业与国民经济协调发展。 5 中国实现房地产业生态化的保障机 制 （1）法律机制 依法治国在1997年党的十五大被确定为党领导人 民治理国家的基本方略，中国房地产业生态化的实现 自然也需要依照法律进行。法律机制是政府运用法律 手段调节市场的那只“看得见的手”。近年来，中国陆 续出台了多部环境保护及规范房地产业发展的法律法 规和政策性文件，但针对降低房地产业发展环境影响 方面的法律法规很少，且往往级别较低，也缺乏系统 性。以建筑节能为例，世界各国都对此非常重视，日 本、德国等发达国家不仅制定了节能法，还专门制定 了一系列建筑节能法规、标准等法律文件，而中国的 建筑节能起步较晚，节能标准不配套不全面，更没有 一个与中华人民共和国建筑法、中华人民共和 国节约能源法同等地位且相互补充的“中华人民共和 国建筑节能法” 。因此，应根据中国房地产业发展的新 形势，建立健全降低中国房地产业发展环境影响方面 的法律法规，运用法律机制，提高房地产企业门槛， 明确环境友好型房地产产品的认证标准，规范房地产 产品尤其是环境友好型房地产产品的交易市场，促进 环境友好型房地产产品在中国的发展。 （2）市场机制 市场机制是市场的自我调节方式，是支配市场运 行的那只“看不见的手” ，由价格机制、供求机制、竞 争机制和风险机制等构成。在中国社会主义市场经济 逐步建立健全的时代背景下，市场机制（特别是其与 法律机制的相结合）无疑应在房地产业生态化的实现 中发挥重要作用。具体而言：在价格机制方面，应 由政府对环境友好型房地产产品的提供者（如房地产 开发企业、相关研发机构等）进行适当的补贴或优惠 政策（如税收、定向贷款），拉长这些产品的价格“短 板”；在供求机制方面，应通过立法、颁布环境友 好型房地产产品的强制性标准、对环境友好型房地产 产品的提供者和消费者补贴或优惠政策等途径，加大 这些产品的市场供应和需求；在竞争机制方面，应 通过立法明确房地产产品提供者的市场进入门槛和退 出机制，加强对环境友好型房地产产品的宣传和推广， 加大房地产市场交易透明度，规范房地产市场交易行 为，逐步淘汰不能提供适当环境友好型房地产产品的 市场参与者；在风险机制方面，应通过对环境友好 型房地产产品的评估、认证、标识和补贴等工作，降 低房地产开发企业建造环境友好型房地产产品的风险， 促进环境友好型房地产产品在中国的发展。 6 主要结论与进一步讨论 （1）房地产业生态化是指以房地产业的可持续发 展为导向，以环境友好和“低消耗、高利用、再循环” 为原则，以提供满足社会需求的环境友好型房地产产 品为手段，实现房地产业内部以及房地产业与国民经 济和自然环境共生进化的过程。 （2）房地产业生态化是中国房地产业发展模式转 型的必然选择，是经济全球化和低碳化对中国房地产 业的客观要求，是中国快速城市化阶段亟待解决的重 要命题，是中国房地产业回归理性的客观需要。 （3）房地产业生态化的路径包括房地产企业生态 化、房地产产品生态化、房地产市场生态化以及房地 产业与国民经济的协调，其中房地产产品生态化的实 现需要房地产产品层次生态化和房地产产品过程生态 化。 （4）为实现中国房地产业生态化的总体目标，应 建立健全相应的法律机制和市场机制等保障机制。 （5）本文只是从宏观角度探讨了房地产业生态化 在中国实现的必要性、路径和保障机制等问题，至于 如何将生态补偿机制引入房地产项目环境影响评价、 如何制定环境友好型房地产产品的认证标准、补贴标 7 准和优惠政策等具体问题，尚有待进一步的深入研究。 参考文献 1 Lilian B E V, Alessandra M. 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